„Wie der Staat am Immobilienboom kräftig mitverdient“ – Wahlberliner-Baureport Teil 2 V 1.0 // #Mietenwahnsinn #Mieterproteste #Berlin #Senat @HeimatNeue #KatrinLompscher #2RG #R2G #Milieuschutz #Mieterschutz

2018-08-31 Dossier 2 Mieter, kämpft um diese Stadt!Analyse 21/ Serie „Mieter!“

DIE WELT  hat sich damit beschäftigt, was der Auftrieb am Immobilienmarkt dem Staat in die Kasse spült und kam dabei auf Mehreinnahmen von insgesamt 44 Milliarden Euro im Zeitraum von 2009 bis 2017. Uns gibt dieser Beitrag Gelegenheit, unseren Bau- und Wohnreport fortzusetzen. Teil 1 finden Sie hier.

Ursprünglich hieß der Beitrag sogar „Hohe Immobiliennachfrage sorgt für 100-Milliarden-Euro-Steuersegen“, was noch manipulativer gewesen wäre, weil es suggeriert, dass diese hohe Summe zusätzlich erwirtschaftet wurde – im genannten Zeitraum. „Die öffentliche Hand hat seit Beginn des Booms vor neun Jahren kumuliert zusätzliche Steuereinnahmen von 103 Milliarden Euro aus dem Immobiliensektor eingestrichen“, sagt Vornholz. „Sie ist damit der eigentlichen Gewinner des 2010 ausgebrochenen Investmenthypes an den Betongoldmärkten“, wird der Artikel denn auch eingeleitet und darauf folg eine Grafik, die Einnahmeveränderung auch Grundsteuer A (Landwirtschaft) und B (alle anderen Grund- und Boden-Tatbestände) und der Grunderwerbsteuer aufzeigt. Die Darstellung ist sicher  zahlenmäßig richtig, aber in ihrer Tendenz problematisch. Und in die genannte Summe von über 100 Milliarden fließen nicht nur Grunderwerbs- und Grundsteuer ein, sondern alles, was die Bauwirtschaft an Steuern generiert.

Was stimmt an der Tendenz nicht?

Dass es insbesondere im Bereich der Grunderwerbsteuer zu Mehreinnahmen kommt, dass der immer höhere  Umsatz bei den Immobilienverkäufen also auch dem Staat zugute kommt, ist klar, diese Blase hebt übrigens auch das Wirtschaftswachstum an, weil diese Umsätze ja in die Berechnung einfließen. Höhere Preise und höhere Hebesätze bei der Grunderwerbsteuer haben wir für die Verdreifachung der Einnahmen gesorgt, die wir von 2009 bis 2017 sehen. Ursprünglich war die Grunderwerbsteuer in Deutschland  einheitlich bei 3,5 Prozent vom Kaufpreis angesiedelt, mittlerweile schwankt sie zwischen jenen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent – dem aktuellen Berliner Satz.

Haus & Grund fordert, dass alle Kommunen wieder auf 3,5 Prozent zurückgehen müssen.

Das ist die Lobbyorganisation der Privatinvestoren und -eigentümer, die dicke Broschüren darüber schreibt und ständig die Rechtsprechung darüber sammelt, wie man Mieter gut drangsalieren und auf die Straße setzen kann. Bei Haus & Grund wird jeder unsoziale Trick bestens besprochen, den man sich vorstellen kann und auch mancher Trick, den sich ein normaler Mensch kaum vorstellen kann.

In deren Sinn argumentiert auch der in meinem Bezirk ansässige Mietrechtsexperte der CDU, Jan-Marco Luczak, um die tatsächlichen Gründe für die exorbitanten Miet- und Kaufpreissteigerungen zu kaschieren. Diese Forderung ist lächerlich, weil die Rücknahme der Erwerbsteuer nur ein Tropfen auf den heißen Stein wäre. Wenn ich das in Mietpreise umrechne, kommen dabei vielleicht 50 Cent pro Monat heraus, falls die Vergünstigung überhaupt an die Mieter weitergegeben wird, denn gegenwärtig wird ja von den Privatinvestoren nicht nach Kostengesichtspunkten vermietet, sondern nach dem, was am Markt noch eben durchzusetzen ist.

Ich halte die gegenwärtige Höhe der Grunderwerbsteuer in Berlin für mindestens angemessen und halte es für richtig, dass die öffentliche Hand wenigstens auf diese Weise ein bisschen was vom Bau- und Übertragungsboom abbekommt.

Dafür zeigt die magere Entwicklung der Grundsteuer A + B jedoch einen Missstand. Würde diese Steuer sich nämlich am aktuellen Wert der Immobilien orientieren, müsste sie viel teilweise viel stärker steigen und hätte 2009 schon einen höheren Ausgangswert gehabt. Im Grunde spiegelt sich hier nur die Inflation – überschlägig übers Bundesgebiet hinweg betrachtet. Die Problematik im Ganzen wird hier von der Süddeutschen Zeitung gut dargestellt. Die dortige Grafik zeigt auch, dass zuletzt die Immobilienpreise viel stärker stiegen als die Einnahmen aus den Grundsteuern A und B. Es wird bis Ende 2019 zu einer Neubewertung kommen müssen. Das Bundesverfassungsgericht hat die derzeitige Praxis in einem Urteil aus dem April 2018 (noch einmal, muss man hinzufügen), als nicht verfassungsgemäß erklärt. Im Wesentlichen basiert die Bewertung von Grund und Boden auf Einheitswerte aus 1964 (West) und 1935 (Ost) sowie aus der aktuellen Nutzungsart und einem Hebesatz. Im Moment wird vor allem versucht, über die Hebesätze, die jede Kommune selbst festlegen darf, eine halbwegs realistische – oder politisch gewollte und Löcher in den kommunalen Haushalten stopfende – Steuereinnahmenhöhe zu erzielen.

Berlins Hebesatz von 810 Prozent klingt viel, vor allem in den Ohren derjenigen, die sich vor allem mit Gewerbesteuer-Hebesätzen befassen, stellt aber eine wenigstens halbwegs realistische Situation her, während z. B. reiche Länder wie Bayern sich zusätzliche Standortvorteile verschaffen, indem die dortigen, ebenfalls nicht so klammen Kommunen Immobilien unterbewerten und dadurch zu niedrige Steuern verlangen – München ist ein auffälliges Beispiel dafür.

Aber es wären doch die Mieter, die realistische Steuern tragen müssen?

Die Umlage der Grundsteuer auf die Mieten ist im Ganzen zulässig. Ich habe gerade mal nachgeschaut: Bei mir beträgt der Posten ziemlich genau 100 Euro jährlich. Das ist ein sehr geringer Anteil an den Gesamtkosten und selbst wenn er sich verdoppelten sollte, wäre das kein „Kostentreiber“ im Vergleich zu anderen Faktoren, sondern würde gerade mal eine Erhöhung der Nebenkosten um 8 Euro  monatlich mit sich bringen. Fakt ist natürlich, die Mieter, nicht die Eigentümer tragen die Grundsteuer.

Allerdings weiß ich aufgrund der anteilmäßigen Aufschlüsselung, was bei diesem Haus insgesamt an Grundsteuern anfällt – und das finde ich ziemlich wenig. Der Meinung, dass Immobilienbesitz ziemlich lasch besteuert wird, war das Bundesverfassungsgericht schon 1996, als es die auf Einheitswert, Nutzung und Hebesätzen basierende besteuerung der Immobilien zum Anlass nahm, die damals geltende Vermögensteuer als nicht verfassungsgemäß anzusehen, weil andere Kapitalanlageform mit ihrem Realwert, nicht mit dem zu niedrigen Einheitswert in die Vermögensteuerberechnung einflossen. Seitdem ist die Vermögensteuer ausgesetzt, nicht etwa aufgehoben, wie aus politischen Gründen gerne kolportiert wird.

Die Neubewertung der Immobilien bis Ende 2019 könnte also auch der Hebel sein, um endlich wieder die Vermögensteuer in Kraft zu setzen, die andere Anlageformen benachteiligt bzw. Immobilienbesitz bevorteilt hatte und sie nunmehr verfassungskonform auszugestalten.

Kurz gesagt: Ob Mietpreise sozial sind, wird sich vermutlich nicht an einer Neubewertung der Immobilien und der damit verbundenen Veränderung der Grundsteuer festmachen – falls es doch so gesehen wird, müsste über die komplette Umlagefähigkeit neu nachgedacht werden. Problem dabei wie immer: Dass die Kosten anderweit versteckt untergebracht werden, wie etwa im noch stärkeren Ausreizen der Möglichkeiten bei der Kaltmiete, falls wiederum zulässig. Aber ich meine, es gibt wichtigere und bessere Instrumente des Mieterschutzes als ein Herumdoktern an der Umlagefähigkeit der Grundsteuer B.

Interessant wird es sein, wie viel Geld z. B. in Berlin die neue Grundsteuer C, die „Spekulationssteuer“ einbringen wird – ein erhöhter Steuersatz auf unbebaute Grundstücke, die aber bebaut werden könnten und von denen angenommen wird, sie werden aus spekulativen Gründen „liegen gelassen“, weil man sich weitere Preissteigerungen erwartet. Aus dem dabei entstehenden Steueraufkommen könnte man schließen, wie viele Spekulanten dieser Art es wirklich gibt und wieviel Fläche dabei einer möglichen Nutzung für die Erstellung von Wohnraum entzogen wird. Ebenso wie bei Immobilien, die absichtlich verfallen gelassen werden, würde ich in solchen Fällen allerdings dafür plädieren, dass enteignet werden kann. Eine Art „Zwischenenteignung“ bei „Schrottimmobilien“ wird vor allem von den Politikern der Grünen gefordert (hier anhand eines mir leider gut bekannten Falles dargestellt).

Der Ausbruch der Finanzkrise 2008 gilt als wesentlicher Treiber der Immobilienmärkte – durch günstiges Baugeld aufgrund der Nullzinspolitik der EZB. Immobilien als sichere Anlageform, weil sie nicht einfach verpuffen oder im Wert so drastisch sinken können wie Finanztitel.

„Zusätzlich befeuert wird der Run auf die Liegenschaftsmärkte durch die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Sie hat nach Ausbruch der Finanzkrise die Leitzinsen auf null Prozent gesenkt und hält sie seitdem dort. Dadurch verbilligten sich Immobilienkredite dramatisch. Dies macht es Käufern möglich, immer höhere Preise für Liegenschaften zu zahlen. Gleichzeitig begannen Projektentwickler, immer mehr neue Gebäude zu errichten, die sie zu immer höheren Preisen an Investoren veräußern konnten.“

Was dort steht, stimmt alles und ist doch viel zu kurz gesprungen. Außerdem federn die günstigeren Zinsen zumindest bei Investment-Objekten in Innenstadtlagen längst nicht (mehr) die Preissteigerungen ab. Aber langsam glaube ich, es gibt eine Verabredung der Mainstream-Medien und der Politik, den nächsten und wichtigsten Schritt nicht zu beschreiben: Die Niedrigzinspolitik vereitelt auch die Erzielung von Zinseinnahmen aus klassischen Anlageformen der sicheren Art wie Staatsanleihen (z. B. „Bundesschatzbriefe“) etc, von Sparkonten nicht zu reden, wobei die Realzinsen dieser Anlageformen überschlägig immer schon sehr gering waren. In Wirklichkeit sinken durch die beschriebenen, stark steigenden Kaufpreise sogar die Renditen auch am Immobilienmarkt – weil die Kaufpreise stärker steigen als die Mieten nachgezogen werden können. Nie waren die Nettorenditen auf Immobilien in Deutschland so niedrig wie jetzt. Sie liegen in Berlin bei Core-Objekten noch gerade zwischen 0,8 und 3,4 Prozent. Wenn wir dieses Jahr in Deutschland eine Inflation von 2,5 Prozent bekommen, was zu erwarten ist, heißt das nichts anderes, als dass im Durchschnitt gerade noch eine Vermögensminderung vermieden werden kann, bezogen auf Anleger, die in Deutschland angesiedelt sind.

Ist das ein Plädoyer für die Nöte der Immobilienhaie?

Diese Darstellung ist deshalb schwierig, weil damit a.) noch nicht alle Folgen des für die Mieter im Grunde dringend notwendigen Schwenks zu höheren Leitzinsen der EZB benannt sind und b.) sich aus den benannten und den weiteren Faktoren für die Politik ein gigantisches Dilemma ergibt, das für mich auch die neue Enteignungseuphorie zu einer heiklen Sache werden lässt: Es geht im Grunde um den Bestand der EU und vor allem der Eurozone. Wenn jetzt Menschen schon Angela Merkel hinterhertrauern, kann ich nur feststellen: Sie hat die zugehörigen Verstrickungen zugelassen und aktiv befördert. Ihr Rücktritt, erst einmal vom CDU-Parteivorsitz, könnte auch dem Wissen geschuldet sein, dass sie kaum noch Handlungsspielraum hat, dass sie nur noch tatsächlich gestalten könnte, wenn sie bereit wäre, u. a. für die Mieter in Deutschland die EU oder mindestens den Euro zu opfern. Das wird nicht ihr einziges Motiv sein, aber die Agonie, in der sich die kapitalismushörige Politik befindet, lässt sich daran sehr gut festmachen. Das gilt aber auch für jede_n Nachfolger_in von ihr.

Deswegen möchte ich der SPD umso dringlicher empfehlen, endlich aus der GroKo auszusteigen, wenn sie überleben will. Denn sie ist es, die für die schwache Mietpreisbremse mehr verantwortlich gemacht wird als die Union, weil sie unter ihren Wählern viele Mieter hat und weil sie immer mal einen Vorstoß unternimmt, der dann nicht funktioniert, weil die Union aus den beschriebenen Gründen kein Interesse am Mieterschutz hat bzw. ihn hinter andere Aspkte zurückstellt. Es darf keine echte Mietpreisbremse, etwa einen richtiggehenden Stopp für eine Zeit, geben, weil sonst die Immobilienblase platzen könnte und damit das letzte belastbare Anlage-Ventil des Kapitals in Deutschland verstopft wäre.

Die Aktienmärkte wackeln sowieso schon und sind deshalb kein vollständiger Ersatz – abgesehen davon, dass manche Equity-Firmen, die etwa Pensionskassengelder verwalten, nicht alles in preislich sehr volatile Wertpapiere stecken dürfen, weil sie verpflichtet sind, das Verlustrisiko in Grenzen zu halten. Die großen Vermögensverwalter müssen derzeit alles tun, was in ihrer Macht steht, um den Immobilienmarkt für weitere Preissteigerungen offen zu halten. Und ihre Macht ist groß, wie wir gerade am Beispiel BlackRock / Merz wieder anhand einer politischen Person vor Augen geführt bekommen.

Was passiert, wenn das Kapital, das von der EZB durch ihre expansive Geldpolitik ständig neu geschaffen wird und das offenbar keine Lust hat, in die Industrie und speziell in Innovationen und Zukunftstechnologien zu strömen, wie es ja eigentlich gedacht war, wenn dieses Kapital keine Anlagemöglichkeiten mehr findet und zudem massive Wertkorrekturen bei Immobilien und anderen Vermögensklassen vorgenommen werden müssen? Dann wird es zur nächsten Finanzkrise kommen – und die wird heftiger sein als die letzte vor zehn Jahren. Ich  halte sie ohnhin für unausweichlich, aber derzeit wird alles getan, um sie hinauszuzögern.

Da werden die Interessen der Mieter plötzlich sehr winzig.

Das werden sie zwar nicht, aber ohne massive Folgen für das System wird es keine Verbesserung für sie geben. Deswegen sind die Gegenkräfte auch so enorm, nicht in erster Linie aus ideologischen Gründen, etwa, weil niemand sozialen Wohnungsbau will. Ich glaube, das wäre jetzt nicht mehr das Problem, die Fehler der Vergangenheit einzusehen, denn der dramatische Schwund der Volksparteien sorgt schon für ein Umdenken – allein, es gibt diese übergeordnete Gesichtspunkte und die kann man nicht einfach in einem Handstreich beseitigen.

Desweiteren wird ausgerechnet, wie die gesamten Steuern aus dem Immobiliensektor von 51,5 Millarden Euro in 2009 auf 63,7 Milliarden in 2017 gestiegen sind. 

Das ist in zehn Jahren gerade mal eine Steigerung von knapp 24 Prozent. Zum Vergleich: Die Mieten in Berlin stiegen im selben Zeitraum um 83 bis 104 Prozent, je nach Quelle und Berechnungsart. Beiträge wie jener in der Welt sind also für Kaufleute kontraindizierend: Mich wundert, dass das Steueraufkommen angesichts des Booms der letzten Jahre nicht stärker gestiegen ist. Warum wohl nicht?

Die Antwort liegt auf der Hand: Der Anteil an Schwarzarbeit und Geldwäsche steigt schneller als alles andere und meine Beobachtungen auf Berliner Baustellen, besonders im Sanierungsbereich, sprechen nicht gerade dagegen, dass dem so ist. Gewerbeaufsichtsämter und Steuerfahnder könnten hier nach meinem Gefühl wahre Schätze heben, die Berlin umgehend zu einer reichen Stadt machen würden. Etwas pointiert ausgedrückt. Jedenfalls, ich bin sicher, dass in dem Bereich Milliarden am Staat vorbeigeschleust werden.

In Gesamtdeutschland hat sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen zwischen 2009 und 2017 glatt verdoppelt. Wenn man bedenkt, dass der Boom auch die Baupreise treibt, bleibt von dieser Kumulation positiver Faktoren beim Bau-Umsatz auffallend wenig im Steuersäckel hängen. Vielleicht will die Politik nicht so genau hinschauen, weil sie hofft, aufgrund der beherzten Beseitigung von Missständen würde die Schaffung von Wohnraum noch teurer, was ja insbesondere bei den staatlichen oder staatlich unterstützten Projekten durchaus eine gewisse Logik hätte. Dass dadurch aber Verzerrungen aller Art, z. B. bei den Eigentümerstrukturen von Immobilien, entstehen, liegt auf der Hand.

Der Mieterbund weist darauf hin, dass die vielen zusätzlichen Steuern des Staates ja nun auch in den sozialen Wohnungsbau gesteckt werden könnten.

Grundsätzlich ist das richtig, es muss mehr in preisgebundenen Wohnungsbau in öffentlicher / genossenschaftlicher Hand investiert werden. Aber nicht wegen der gestiegenen Steuern, alles andere wird ja auch teurer, wie etwa die Staatsbeamten und -angestellten, gerade in Berlin, wo diesbezüglich Nachholbedarf besteht. Ich mag diese Partikularinteressen-Sichtweise manchmal nicht besonders: Es geht um eine große sozialpolitische Aufgabe, es geht um die Stadtgesellschaft. Das ist wichtig. Das wäre auch dann wichtig, wenn Bund, Länder, Kommunen nicht parallel zu allen anderen Steigerungen auch in Maßen mehr Steuern einnähmen.

Diese verkürzende Mittel-Zweck-Argumentation kommt mir vor wie z. B. die notorischen und nervigen Beschwerden der Autofahrer, dass die durch sie generierten Steuern (Mineralöl-, Kfz-, Umsatzsteuer etc.) nicht 1:1 in den Straßenbau reinvestiert werden, als ob der Verkehr nicht immense ökologische Kosten nach sich ziehen würde, die weit über das hinausgehen, womit die Individualverkehrsteilnehmer steuerseitig belastet werden. Der Zusammenhang zwischen steuerlichen Mehreinnahmen und den sozialen Aufgaben ist im Wohnungsbereich obsolet.

Aber es müsste doch mehr gebaut werden.

Evident. Und die genannten Zahlen (80.000 Sozialwohnungen jährlich bundesweit) sind bestimmt nicht zu hoch gegriffen,  zumal ja immer wieder Wohnungen aus der Sozialbindung fallen – ohnehin ist das ein Rattenrennen, weil die neoliberale Politik der letzten Jahrzehnte es so haben wollte. Der Berliner Senat muss in einem ersten Schritt einfach mal, an seinen eigenen Vorgaben orientiert, etwas mehr Tempo machen – und wie man dazu beitragen könnte, das haben wir gestern beschrieben. Wir zitieren jetzt mal bisschen was aus den Zielsetzungen „2016 bis 2021“ des Senats:

„Angestrebt wird in elf Quartieren die Errichtung von ca. 37.000 Wohnungen: Blankenburger Süden, ca. 70 ha; Buch, ca. 54 ha; Buckower Felder, ca. 10 ha; Wasserstadt Oberhavel, ca. 76 ha; Gartenfeld, ca. 34 ha; Europacity/Lehrter Straße, ca. 44 ha; Michelangelostraße, ca. 30 ha; Schumacher Quartier, ca. 48 ha; Johannistal/Adlershof, ca. 20 ha; Köpenick, ca. 50 ha; Lichterfelde Süd, ca. 96 ha.“

Zum Vergleich: Das von uns gestern in Bezug genommene Tempelhofer Feld umfasst nicht weniger als 355 Hektar. Davon etwa ein Viertel oder ein Drittel zu nutzen, würde die von uns verlangten 10.000 Wohnungen locker realisierbar machen.

„Flächen für den Wohnungsbau sollen vorrangig an landeseigene Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften, soziale Bauträger wie auch Baugruppen vergeben werden. Der Anteil von Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung sollen 30% bis 50% der Wohnfläche betragen.“

Die Lage wird ja immer prekärer, zumindest die Mietpreisbindung muss weit über 30 Prozent betragen, insbesondere beim Neubau. Mindestens zwei Drittel müssten gebunden sein.

„Der Senat will den Bestand an kommunalen Wohnungen bis zum Jahr 2025 auf mindestens 400.000 Wohnungen erhöhen. Bis 2021 soll es 55.000 zusätzliche Wohnungen, davon mindestens 30.000 Neubauwohnungen im Landesbesitz geben. Das Wachstum ist für die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften ökonomisch tragfähig zu realisieren. Die 15.000 Mietwohnungen der Berlinovo werden in den landeseigenen Wohnungsbestand einbezogen.“

Soweit es sich im Moment absehen lässt, sind diese Ziele nicht einzuhalten. Umso mehr Druck muss für die kommenden Jahre ab 2022 gemacht werden. Gemäß Umfragen tragen die Berliner_innen ja derzeit die Stadtpolitik geradezu auf Händen, auch wenn sie angeblich gemäß anderen Umfragen nicht so zufrieden sind. Das ist für mich durchaus  kein Widerspruch, gerade in Berlin nicht. Dass man sich bemüht, sich anstrengt, irgendwie voran macht, zählt hier sehr viel, angesichts der besonderen Geschichte der Stadt und auch ihrer Bauwirtschaft – der Perfektionismus und die exakte Zielerreichung treten dahinter zurück.

Ein Problem ist auch das Herausfallen von Wohnungen aus der Sozialbindung  nach 30 Jahren: „2017 sind bundesweit nur 26.000 neue Sozialwohnungen errichtet worden, jedoch 60.000 bestehende Sozialwohnungen aus der Mietpreisbindung gefallen.“

Wie oben geschrieben – ein Rattenrennen. Und eine gesetzliche Vorgabe, die unbedingt geändert werden muss. Es ist idiotisch, immer mehr Wohnungen neu bauen zu müssen und damit automatisch dafür zu sorgen, dass eineinhalb Generationen später dann mehr Wohnungen aus der Sozialbindung kippen. Wenn man trotzdem die Bestände mit Sozialbindung gleich halten will, ist das ein Schneeball-System, auch wenn die Bälle langsam rollen und langsam wachsen und erst Sozial- und Stadtbau-Politiker_innen, die  gerade geboren werden, die daraus entstehenden Lawinen abbekommen.

Diesen m. E. unsinnigen Vergleich, dass nur 2 Prozent der Steuereinnahmen aus dem Bausektor für den Sozialwohnungsbau reinvestiert werden und die Förderung 2020 sogar wieder sinkt (dann sind es 2 Prozent, jetzt 3), bespreche ich nicht näher, weil ich diesen Kausalzusammenhang raushalten möchte, der dazu führen kann, dass die Diskussion total ausfasert.

Vielleicht bewirkt es für den kommunalen Wohnungsbau auch etwas, wenn die BIMA, die bundeseigene Liegenschaftsverwaltung, künftig Grundstücke vergünstigt an Kommunen abgibt, bisher war die Maßgabe ja „meistbietend zum Marktpreis“.

Das ist meines Wissens in Berlin auch vorher nicht immer so gehandhabt worden, etwa beim Dragoner-Areal, die interesssante Grundstückstausch-Gestaltung dürfte die Stadt Berlin besser stellen als das Höchstpreis-Modell.

Der RBB hat ja eine recht ausführliche Analyse über die Bodenrichtwerte in Berlin veröffentlicht, leider findet sich eine Zahl nicht darin: Die durchschnittliche Preissteigerung über ganz Berlin  hinweg – die aber wohl, konservativ geschätzt, bei mehr als 300 Prozent innerhalb von zehn Jahren liegen dürfte. Vor allem, wenn die Stadt Baugrund neu erwerben muss, um Bauprojekte zu verwirklichen und Baupläne umsetzen zu können, spielt es natürlich eine erhebliche Rolle, wenn die Grundstücke vom Bund billiger abgegeben werden als im Bieterverfahren möglich, vielleicht auch günstiger, als die Bodenrichtwertkarte sie ausweist. Probleme gibt es noch genug: Nämlich, wenn private Eigentümer Boden und Gebäude verlieren sollen, damit städtebauliche Konzepte umgesetzt werden können. Wer sich da nicht gerecht bepreist fühlt, wird vor Gericht ziehen und das kann böse Folgen für nachfolgende Fälle haben, je nachdem, wie entschieden wird.

Dass auch das Bundeseisenbahnvermögen in die Verbilligung einbezogen werden soll, finde ich richtig – aber der GdW, der dies fordert, hat dabei auch die privaten Investoren im Blick – und da würde ich eine strikte Trennung vollziehen: Soweit diese überhaupt zum Zuge kommen, sollen sie bitte die Marktpreise bezahlen. Privilegierung nur für die öffentliche Hand als Bauherrin. Das gilt auch für die bundeseigenen Grundstücke. Wie beim BEV (Bundeseisenbahnvermögen) verfahren wird, ist an dieser Stelle noch zu speziell, denn a.) scheint es hierbei um Erbbaurechte statt grundbuchmäßigem Eigentum zu gehen und b.) ist die Frage, ob dieses BEV der DB AG zufällt, und die ist ja auch einer dieser Privatisierungsfails der letzten Jahrzehnte.

Ist also der Immobilienboom ein paradiesischer Zustand für die Kommunen?

Mitnichten. Die Mehreinnahmen werden bei weitem überkompensiert durch die sozialen Aufgaben, die durch die Mietpreisexplosion verursacht werden. Es muss ja auch immer mehr Wohngeld gezahlt werden; diejenigen, deren Unterkunftskosten von Jobcentern etc. übernommern werden, müssen höher subventioniert werden als bisher und was es noch alles an Folgen gibt, welche die öffentliche Hand belasten und was ich hier nicht quantifizieren kann. Die Bauvorhaben für die Soziale Stadt sind dadurch sehr anspruchsvoll geworden und binden erhebliche finanzielle Spielräume und wenn man eine einzelne neue Wohnung mit den gegenwärtig realistischen 2.500 Euro pro m² Baukosten ansetzt, was in Berlin vermutlich nur dann realisiert werden kann, wenn der Boden bereits der Stadt gehört, wenn man dann eine eher geringe durchschnittliche Wohnungsgröße von 60 m² ansetzt, hat man bereits 12 Milliarden Euro zu Buche stehen, wenn man die geforderten 80.000 Sozialwohnungen zusätzlich pro Jahr (bundesweit) bauen will. Damit sind die kompletten Steuermehreinnahmen aus der gesamten Bauwirtschaft, die 2017 gegenüber 2009 zu verzeichnen waren, bereits aufgebraucht.

© 2018 Der Wahlberliner, Thomas Hocke

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