UPDATE: Berlin will Ex-GSW-Bestände von Deutsche Wohnen kaufen, die will eventuell mitmachen – zu ihren Bedingungen // @RegBerlin @SenFin @SenSW @DWenteignen #BMV @BMieterverein @SusanneHoppe2 @Mieterproteste @BGemeinwohl @KLompscher @KiezinAktion @22Marion_Noiram @HeimatNeue #Mietenwahnsinn #Mietenwahnsinn_stoppen #Berlin #Gentrifizierung #Verdrängung #DWenteignen #GSW #Rückkauf

2019-01-05 kommentar aktuelles format

Nun hat die Deutsche Wohnen sich bereits zu Wort gemeldet, wie hier in der Berliner Zeitung nachzulesen ist.

„Auch wenn die GSW als Ganzes nicht zum Verkauf steht, sind wir grundsätzlich an einer Kooperation mit Berlin interessiert“, so Michael Zahn, Vorstandsvorsitzender der DW im verlinkten Beitrag. Auch will man künftig eine „für alle Seiten unbefriedigende Situation“ wie in der Karl-Marx-Allee vermeiden, deren Schicksal mittlerweile überregionale Bekanntheit erlangt hat, weil um einige Wohnblöce ein offener Kampf zwischen der DW einerseits und dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg und der Stadtregierung auf der anderen Seite ausgebrochen ist.

Vielleicht müssen wir mal zu dem Doktor, der die Pillen gegen das Schwarzsehen verschreibt, aber für uns klingt dies, als ob die DW zu super hohen Preisen, die von der Stadt freundlichst bezahlt werden sollen, andernfalls ein privater Investor berücksichtigt wird, eine sogenannte Portfolio-Optimierung betreiben möchte.

Sie verkauft, was nicht perfekt für sie ist und kauft dort zu, wo es richtig Spaß macht, falls sich niemand entgegenstellt, wie etwa in der genannten Karl-Marx-Allee. Auch die DW wird schon durchgerechnet haben, dass nicht alle GSW-Wohnungen gleichermaßen hochrentierlich betrieben werden können und da kommt ist ihr der Vorstoß von Michael Müller gerade recht. Wer hier die Gangart und die Preise bestimmen möchte, scheint klar zu sein.

Und das ist der Unterschied zum anspruchsvollen Projekt „Deutsche Wohnen enteignen“, das eine dem Kapital gegenüber in Maßen abwehrende Situation herstellt (in Maßen, weil die Entschädigungen vermutlich auch bei dessen Verwirklichung über den Gestehungspreisen der DW liegen dürften, selbst wenn sie nicht in Gänze dem gegenwärtigen Spekulationsboom Rechnung tragen sollten).

TH / Dank für die schnelle Zusendung des neuen Beitrags der Berliner Zeitung an Daniel Diekmann

Ausgangsbeitrag vom 11. Januar, 14 Uhr:

Nun doch lieber kaufen statt enteignen?  

Kein Tag mehr ohne einen Mietenwahnsinn-Knaller, der die bisherigen Knaller übertrifft. Berlins Regierender Bürgermeister Michael Müller will sich an die Spitze der Bewegung setzen und 60.000 Wohnungen von der Deutsche Wohnen SE zurückkaufen, die früher der städtischen GSW gehörten. Hier der entsprechende Beitrag in der B. Z.

Ohne bereits Informationen zu haben, die über das hinausgehen, was in der B. Z. steht und in der heutigen ersten Pressekonferenz des Regierenden Bürgermeisters im neuen Jahr gesagt wurde, glauben wir, dass das Angebot politisch gemeint ist. Die Deutsche Wohnen wird niemals freiwillig mehr als die Hälfte ihres Bestandes in Berlin, den sie vor ein paar Jahren erst erworben hat, wieder abgeben. Selbst dann nicht, wenn sie einen hohen Veräußerungsgewinn erzielen sollte. Und das ist der andere Aspekt: Die Wohnungen, die in der ersten Hälfte der 2000er günstig – sagen wir mal, abgegeben wurden – jetzt auf einen Schlag zum x-Fachen zurückzukaufen, dafür müsste Müller den Bund hinter sich haben, das kann er nicht aus dem städtischen Budget wuppen, auch wenn er finanzielle Spielräume andeutet.

Ist das unseriös?

Wohnungspolitik hat seit langer  Zeit hier etwas Unseriöses, sonst gäbe es ja nicht dieses raus und wieder rin in die Kartoffeln, aber Müller haben wir bisher nicht so eingeschätzt, dass er sich auf einen Wettlauf einlässt. Aus der Reaktion des Senats für Stadtentwicklung kann man jedoch herauslesen, dass das zuständige Ressort vorher nicht informiert wurde (was allerdings für Müller und die SPD bezüglich ihres Verhaltens den anderen Koalitionspartnern gegenüber wiederum nicht ganz untypisch wäre):

Bis zu den nächsten Berlinwahlen sind’s doch noch fast drei Jahre hin. Und vor allem ist das, was er da zum Besten gibt, nun für oder gegen die Initiative „Deutsche Wohnen enteignen“? Beide Deutungsmöglichkeiten bestehen.

Wir lesen es zugunsten der Mieter_innen jetz teinfach so: Wenn die DW sich Müllers Wunsch nicht fügt, wird sie halt enteignet. Fertig. Aber man muss ja vorher mal ein freundliches Übernahmeangebot abgegeben haben. Dass die Kommunikation mit der DW schwierig sein dürfte, wenn sie deren Quasi-Abwicklung zum Ziel hat, lässt sich allerdings denken.

Stress zwischen Mietern und Vermietern hat es offenbar schon gegeben, als die GSW noch nicht der DW gehörte.

Durchaus möglich, dass die Probleme tradiert sind und wirklich etwas mit der Bausubstanz und dem Umgang mit ihr schon in den Zeiten zu tun haben, als die GSW noch städtisch war und natürlich mit der Handhabe in der Zwischenphase (Cerberus et alii) – aber dass die DW die Mieten so in die Höhe treibt, den Mietspiegel angreift etc., ist deren aktuelle, eigenständige Geschäftspolitik.

Damit dieser Beitrag nicht selbst eine Art Spekulation wird und wir unseren Leser_innen noch etwas Mehrwert bieten wollen, haben wir einen taz-Artikel aus dem Juli 2015 ausgegraben, der die damalige Situation mit der GSW und der Deutsche Wohnen beschreibt und sehr hilfreich ist, wenn man die Entwicklung der GSW nachvollziehen möchte. Da steht auch das eine oder andere über Michael Müller drin, über den rot-roten Senat, welche politischen Parteien im Zuge des Börsengangs wie optiert haben – als es darum ging, Einfluss auf die GSW zu behalten – und einige erhellende Dinge mehr. Und je tiefer man sich da reinliest, desto mehr Fragezeichen tauchen auf, ob die Politik heute plötzlich all die Kompetenz haben kann, die sie vor ein paar Jahren noch vermissen ließ.

Aber die Einschätzung der Politik hat sich geändert.

Weil die Mieter_innen Druck machen. Im Ergebnis muss das so sein, aber was sich dadurch zeigt: Es ist das Gegenteil von Souveränität, von vorausschauender Gestaltungspolitik.

Wir glauben, dass die Stadt heute mindestens das Fünffache dessen auslegen müsste, was sie beim Verkauf der DSW erlöst hat (ca. 400 Millionen Euro), wenn sie ernsthaft einen Rückkauf anstrebt. Im Verhältnis zur Wohnungszahl wäre das immer noch günstiger als manches andere Rekommunalisierungsprojekt, aber wenn man bedenkt, dass noch Mitte der 2000er der genannte Erlös als super Geschäft eingeschätzt wurde. Auweia. Und mit den Zahlen, die hier vom Tagesspiegel in den Raum gestellt werden, rechnen wir lieber gar nicht erst. Mit dem Geld der Steuerzahler_innen einigermaßen sorgsam umgehen ist in der Politik echt Glückssache.

Und die Berliner_innen hatten schon immer ziemlich Pech in solchen Dingen, wenn man die lange Liste der Finanzs- und Bauskandale betrachtet, die schon in der geteilten Stadt begann.

Aber der Immobilienhype startete doch erst um 2010. Das heißt, die damalige Entscheidung, den Börsengang zuzulassen, muss man jenseits des heutigen Auftriebs betrachten.

Damals wollte man sich vor allem Probleme vom Hals schaffen, so liest sich der taz-Beitrag jedenfalls – an die Mieter_innen hat man dabei offenbar nicht mehr gedacht, sonst hätte man seitens der Politik weiterhin Einfluss auf die GSW behalten wollen. Mit der Immobilienblase hat wohl niemand gerechnet, zumindest nicht auf kommunaler Ebene und man hat sie auf diese Ebene auch nicht verursacht,  aber es war lange zuvor eine neoliberale Grundsatzentscheidung, Schulden dadurch abzubauen, dass man die Möglichkeiten zur Gestaltung, die eigene Wohnungsbestände bieten, so sehr geringgeschätzt hat.

Wenn man das wiedergutmachen will, geht es ja nicht anders als mit großflächigem Rückerwerb, auf welche Art auch immer. Wenn man die damaligen Fehlentscheidungen aber mit ihren Folgen für die heutige Situation sieht, muss man festhalten, die Wohnungspolitik wird den BER als größten Berlin-Fail wohl bald ablösen, weil die Korrektur von Vergangenheitsfehlern hier noch teurer werden wird als der Flughafen, der niemals in Betrieb gehen wird.

Noch hat sich dies nicht materialisiert und kann nicht gegengerechnet werden, aber die Situation am Wohnungsmarkt drängt und es ist höchst bemerkenswert, dass teilweise dieselben Politiker_innen, die quasi die Stadt Berlin enteignet haben, heute der Initiative „DW enteignen“ hinterherlaufen. Selten sieht man die Konsequenzen kurzsichtiger Politik so deutlich wie an diesem Beispiel.

Wird die DW ihre Bestände rausrücken, zu welchem Preis auch immer?

Nach unserer Einschätzung – nein. Nicht freiwillig. Das sieht man doch an der aggressiven Art, wie sie gerade in der Karl-Marx-Allee vorgeht, um weitere Häuser an sich zu bringen. Komisch, dass es um den Block F-Nord so ruhig geworden ist, den sie zuletzt erworben hat. Und durch das,  was bisher gegen die DW gelaufen ist und auch gegen andere Investoren, werden die Gerichte noch Arbeit bekommen, das halten wir ebenfalls für ziemlich sicher. Das alles bindet Kapazitäten und lenkt den Fokus weg von den Notwendigkeiten, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Und vor allem davon, den Bund endlich zu mieterfreundlichen Gesetzen zu zwingen.

Weg auch vom Neubau?

Die erwähnten 15.000 Neubauten in Berlin pro Jahr halten wir nicht für so schlecht, alles, was darüber liegen sollte, waren sehr ambitionierte Vorgaben der Politik, die schwer einzuhalten sind. Es gibt nun einmal Verfahren, die man nicht beiseite schieben kann und die Bürger _innen sollen ja auch mitentscheiden können, wenn es um die Entwicklung des städtischen Raums geht. Dass durch dieses moderate Bautempo die Belegungszahlen der vorhandenen  Wohnungen steigen müssen, ist evident. Die lagen  bisher unter 2 Personen im Schnitt pro Wohnung und bei einem Verhältnis von mehr als 40.000 neuen Einwohnern pro Jahr und 15.000 neuen Wohnungen, alles überschlägig, wird es enger – in Maßen. Wichtig ist jedoch vor allem, was gebaut wird. Und diesbezüglich besteht weiterhin Anlass zur Kritik: Zu wenig bezahlbare Wohnungen darunter, zu viele Luxusbauten.

Zurück zur GSW. Doch lieber enteignen als um jeden Preis kaufen?

Wir stellen uns gerade vor, dass die Immobilienblase kurz nach dem Rückerwerb der GSW platzt und das Ganze nur noch die Hälfte von dem wert ist, was die Stadt bezahlt hat. Was dann medial und politisch los ist, kann man schon absehen. Hinterher sind nämlich immer alle schlauer. Deswegen schreiben wir’s auch schon vorher.

Aber so ist das, wenn man bei der Daseinsvorsorge für die Menschen nach den Regeln des Kapitalismus zu spielen begonnen hat. Diese Regeln werden von den Kapitalisten allemal besser beherrscht als von Politikern.

Wenn es eine Möglichkeit dazu gibt, also lieber enteignen. Denn dann sind die Spielregeln nicht mehr rein, sondern nur noch teilweise kapitalistisch. Das ist der Unterschied und wir glauben, dass es dann auch günstiger werden könnte. Denn sollte „DWenteignen“ wirklich Erfolg haben, das schrieben wir bereits in einem anderen Beitrag, dann könnte sich das auf die Bewertung des Berliner Wohnungsmarktes niederschlagen und die Preise für den Erwerb dämpfen, mithin für das, was als Entschädigung an die bisherigen Eigentümer gezahlt werden muss. Vielleicht kommt es dann auch zu halbwegs freiwilligen Bewegungen. Jetzt anzukündigen, dass man großflächig zurückkaufen will, kann sogar das Gegenteil bewirken, nämlich einen weiteren Preisauftrieb am gesamten Markt. Ist uns aber klar, dass fast alle, die es jetzt super finden, dass Bürgermeister Müller doch irgendwie die Kurve zu kriegen scheint, das nicht mitbedenken. Anders ausgedrückt: Aufgrund der Größenordnung, die Relevanz für den gesamte Markt haben und auf den größten Deal des Jahres hinauslaufen würde, eine Maßnahme, die mindestens ein Viertel des gesamten Immobilienumsatzes in Berlin in 2019 ausmachen würde, kann der Druck insgesamt sogar zunehmen.

Haben wir schon erwähnt, dass wir gerne hätten, dass die Stadt für unser Haus auch ein Angebot abgibt, das die Eigentümer keinesfalls ablehnen können? Wie verfahren wird, darf doch nicht davon abhängen, ob ein Gebäude irgendwann vorher schon mal bei einer städtischen Gesellschaft war. Außerdem wäre es ein echtes Schnäppchen, nach unserer Rechnung für etwa zehn Millionen zu haben, womit man 35 nette Mieter_innen-Parteien super glücklich machen könnte. Gleiches Recht für alle Mieter_innen in Berlin und DW enteignen!

© 2019 Der Wahlberliner, Thomas Hocke

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