Kein Ende des #Wohnungsmangels in Sicht (Statista + Kommentar) | #Housing 3 #Wohnreport | #Mietenwahnsinn #Wohnen #Wohnungsbau #Neubau #Berlin

Frontpage | Housing Wohnreport 3 | Wohnungsbedarf / Neubau

Wir knüpfen heute an #Housing #Wohnreport 2 an, den wir am Samstag vor einer Woche veröffentlicht haben.

Der #Wohnungsmarkt wird immer unsozialer (Statista + Kommentar) | #Housing 2 #Wohnreport | #Mietenwahnsinn #Wohnen – DER WAHLBERLINER

Dabei ging es um die Tatsache, dass es immer weniger preisgebundene Wohnungen gibt, wir haben aber neben der Statistik auch die Hintergründe erläutert. Heute widmen wir uns dem Neubau im Allgemeinen.

Es wird nicht nur in vielen Regionen Deutschlands zu wenig gebaut, es gibt auch den umgekehrten Fall: Gegenden, in denen die Bevölkerungsentwicklung Neubau im Grunde gar nicht rechtfertigen würde, er findet aber trotzdem statt. Dazu gehört auch unser Heimat-Bundesland im Südwesten, das ohnehin die höchste Eigentumsquote in Deutschland aufweist. Überwiegend jedoch sieht es anders aus, wie die folgende Statistik belegt:

Infografik: Wohnungsbedarf in den nächsten Jahren kaum zu decken | Statista

Diese Statista-Grafik wurde unter einer Lizenz Creative Commons — Namensnennung – Keine Bearbeitungen 4.0 International — CC BY-ND 4.0 erstellt und wir geben sie unter gleichen Bedingungen wieder. Folgend der Statista-Begleittext dazu, dann weiter mit unserem Kommentar.

In vielen deutschen Städten und Gemeinden herrscht schon jetzt akuter Wohnungsmangel. Auch in Zukunft kann der Wohnungsbedarf in großen Teilen des Landes nicht gedeckt werden, wie die Statista-Grafik auf Basis einer Modellschätzung des Instituts der Deutschen Wirtschaft in Köln zeigt. Die Karte bildet das Verhältnis fertiggestellter Wohnungen zum Bedarf für den Zeitraum 2021 bis 2025 ab, die Anzahl der Fertigstellungen beziehen sich dabei auf das Niveau der Jahre 2016 bis 2020.

Besonders groß wird der Wohnungsmangel den Schätzungen zufolge im Süden Deutschlands und im Ruhrgebiet sein. In Frankenthal (Pfalz) und Wuppertal kann der Bedarf an Neubauten beispielsweise nur zu weniger als 40 Prozent gedeckt werden. Oft sind dahingehend auch geografische Begebenheiten ausschlaggebend. Auch in einigen Großstädten sind die Aussichten düster – Köln kommt auf ein Verhältnis von 48 Prozent, in Stuttgart sind es 53. Günstige Voraussetzungen wie geringe Einwohnerzahlen und viel Platz zum Bauen herrschen hingegen in Nordfriesland und Vorpommern.

Der Wohnungsbau in Deutschland geht in den Bundesländern unterschiedlich voran. In Bayern und Brandenburg wurden 2021 46 bis 50 neue Wohnungen je 10.000 Einwohner:innen fertiggestellt – Spitzenwert in der Bundesrepublik. Schlusslichter sind das Saarland (18) und Sachsen-Anhalt (20), wie eine weitere Infografik zeigt.

In Berlin liegt die „Deckungsquote“ gemäß der Grafik für die Jahre 2016 bis 2020 zwischen 60 und 79 Prozent Deckung des Bedarfs., bei 44 neuen Wohnungen auf 10.000 Einwohner. (Bedarf: 57 / 10.000) Die zugehörige Tabelle weist 78 Prozent Deckungsquote für den Zeitraum 2016-2020 aus und 73 Prozent für 2021 bis 2025. Das sieht  im Vergleich zu München und anderen Städten doch gar nicht so schlecht aus, oder? Doch, ist es. Denn die schiere Zahl der Menschen, die in unserer Stadt keinen angemessenen Wohnraum finden, ist nun einmal besonders hoch, weil die Stadt doppelt so vieler Einwohner hat wie die Nr. 2, Hamburg und dreimal so viele wie München.

Diesen Gap in Berlin gibt es, obwohl unter der rot-rot-grünen Stadtregierung so viele Neubauten entstanden sind wie zuvor jahrzehntelang nicht mehr. Er bleibt auch deswegen erhalten, weil Berlin per Saldo stets mehr Zuzug als Fortzug erlebt. Bisherige Prognosen werden stets dann obsolet, wenn es zu Sonderfaktoren kommt, die niemand vorhergesehen hat. Dazu zählt der Boom der Stadt an sich in den 2010ern, dazu zählen die Fluchtbewegungen in die Stadt hinein im Jahr 2015/16 und jetzt wieder.

Was man hingegen gut in Modelle einbauen könnte, ist die Schieflage bei den Eigentumsverhältnissen und dabei, was gebaut wird. Das ist in der Grafik nämlich nicht berücksichtigt: Es wird zu viel teurer Luxus gebaut und zu wenig günstiger Wohnraum entsteht. Dies bedingt den Berliner #Mietenwahnsinn. Fehlentscheidungen wie die Aufgabe der Wohnungsgemeinnützigkeit verstärken in dieser Situation die Lage, ebenso, dass die Mieten stärker steigen als die Einkommen, die Haushaltsgrößen schrumpfen usw. Es ist ein Wettrennen, das in Berlin nur zu gewinnen wäre, wenn größere Wohnungsbestände rekommunalisiert und damit der Preistreiberei entzogen würden. Dann käme zu einem immerhin recht regen Neubau die soziale Komponente hinzu, und zwar in Form einer dauerhaften Sicherung fairer Preise dort, wo die Kommunalisierung Raum gegriffen hat.

Das Problem könnte sich in Berlin sogar weiter verschärfen. Schon in der Studie, die der Grafik zugrunde liegt und die Jahre bis 2021 abbildet, wird von einem weiter steigenden Bedarf in Berlin ausgegangen, das damit eine Ausnahme darstellt. Nun konnte aber der Millionenzuzug nach Deutschland in diese Darstellung noch nicht eingearbeitet, der seit Ende Februar 2022 stattfindet und zum zweiten Mal innerhalb von nur fünf Jahren auch bisherige Bevölkerungsprognosen obsolet macht, sofern ein höherer Anteil  der  Geflüchteten hierbleiben wird. Der Fachkräfte-Zuzug, der intensiviert werden soll, ist vermutlich ebenfalls in Prognosen nicht vollumfänglich enthalten. Es gibt lediglich Schätzungen darüber, wie stark er sein müsste, damit die hiesige Volkswirtschaft ihren Arbeitskräftebedarf decken kann.

Es wird weiterhin eng bleiben am Wohnungsmarkt, zugunsten der Vermieter:innen und der Preistreiberei. Deswegen ist unsere Prognose, dass auch die Preisdelle am Markt, die gerade zu verzeichnen ist, sich wieder beheben wird. Das Umfeld fürs Bauen ist ungünstiger geworden, wegen steigender Bauzinsen und steigender Preise für Rohstoffe und Bauleistungen. Aber die schon bestehenden Gebäude bzw. deren Eigentümer:innen werden weiterhin vom Druck am Wohnungsmarkt profitieren. 2022 stiegen die Durchschnittsmieten in Berlin wieder um satte 6,6 Prozent, exakt auf diesem Niveau befand sich auch unsere persönliche Mietpreissteigerung. Das kann nicht jedes Jahr so weitergehen, das dürfte wohl klar sein. Wir sind aus persönlicher Sicht vor allem an einem Rückgang der allgemeinen Inflation interessiert, weil unsere Miete an sie gekoppelt ist.

TH

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