Wo ist Wohnen am günstigsten und wo am teuersten? | Housing 9 Wohnreport | Wirtschaft, Gesellschaft, Berlin

Housing 9 Wohnreport | Wohnkosten, Mieten, Regierungsbezirke, Kaufkraft, Berlin, Wohnungsmangel, Wohnungskrise

Behalten Sie die Informationen im Kopf, die wir Ihnen gleich liefern werden, aber seien Sie vorsichtig mit stark verkürzten Begründungen. Es geht um die Wohnkosten in Deutschland, die immer weiter steigen. Und damit natürlich auch um den angespannten Wohnungsmarkt. Wir erklären im Kommentar ein paar zusätzliche Zusammenhänge.

Infografik: Wo ist Wohnen am günstigsten und am teuersten? | Statista

Statista-Grafiken: Diese Statista-Grafik wurde unter einer Lizenz Creative Commons — Namensnennung – Keine Bearbeitungen 4.0 International — CC BY-ND 4.0 erstellt und wir geben sie unter gleichen Bedingungen wieder. Folgend der Statista-Begleittext dazu, dann weiter mit unserem Kommentar.

Der Mietmarkt in Deutschland ist angespannt, auch bedingt durch die geringere Attraktivität von Neubauprojekten aufgrund konstant hoher Bauzinsen. Zu hohe Nachfrage bei zu geringem Angebot, vor allem in Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München, sorgt stellenweise für Quadratmeterpreise, die deutlich über dem Mietspiegel und dem Bezirksdurchschnitt liegen. Wie das Zusatzprogramm Wohnen des Mikrozensus aus dem Jahr 2022 zeigt, ist der Regierungsbezirk Oberbayern für Mieter:innen im Schnitt mit Abstand am teuersten.

14,4 Euro durchschnittliche Wohnkosten pro Quadratmeter werden in der Region fällig, die neben München auch Landkreise wie Starnberg, Miesbach oder Fürstenfeldbruck beinhaltet. Damit liegt Oberbayern im Schnitt mehr als einen Euro über Hamburg, das mit 13,1 Euro pro Quadratmeter den zweiten Platz erreicht. Die Großstädte Berlin und Köln und ihre Regierungsbezirke folgen auf dem geteilten fünften Platz. Deutlich günstiger wohnen lässt sich derzeit noch in Bezirken in Ostdeutschland wie Dresden, Leipzig und Chemnitz. Auch zwei Regionen in Nordhrhein-Westfalen, Weser-Ems und Detmold, landen in den acht Regierungsbezirken mit den niedrigsten durchschnittlichen Wohnkosten.

Der deutschlandweite Schnitt für monatliche Wohnkosten pro Quadratmeter liegt laut der Ergebnisse des Zusatzprogramms bei 10,6 Euro. Wohnkosten werden hier als Bruttowarmmiete plus wohnbezogene Kosten an Dritte definiert. Darunter fallen zum Beispiel Abschlagszahlungen an Stromanbieter sowie Heizkosten und monatliche Gebühren an Wasserwerke, sofern diese nicht bereits in den Nebenkosten enthalten sind.

Im ersten Satz des obigen Textes sollte vor allem das „auch“ betont werden. Wir haben in geradezu hunderten von Artikeln während der Phase, in der wir die Mietenbewegung in Berlin begleitet haben, dargestellt, dass der neoliberale Grundsatz „bauen, bauen, bauen“, damit Angebot und Nachfrage sich ausgleichen, in Städten mit grundsätzlichen Problemen des Wohnungsmarktes Quark ist. In Berlin wurde beispielsweise während der Zeit der Regierung Rot-Grün-Rot wesentlich mehr gebaut als in den Jahren zuvor, während der starke Zuzug, der zu Beginn der 2010er herrschte, allmählich nachließ, vom Ausnahmejahr 2015 abgesehen, als viele Geflüchtete ein die Stadt kamen.

Also hätte sich die Lage etwas entspannen müssen. Das tat sie aber nicht und tut sie immer noch nicht. Der einfache Grund: Es wird falsch gebaut. Viel zu viel im privaten, oberen Preissegment, viel zu wenig für normale Einkommen. Hinzu kommt ein falsches Management im Bestand, das es den Vermietern erlaubt, das Angebot künstlich zu verknappen und vielfach Bremsmechanismen zu umgehen, Stichwort spekulativer Leerstand, Zweit- und Ferienwohnungen, Umwandlung in Eigentum, mangelhaft umgesetzter Milieuschutz usw. Das Thema ist wesentlich komplexer, als es in kurzen Texten wie dem obigen dargestellt werden kann. Leider wird, wenn die Differenzierung schwierig erscheint, immer das hervorgehoben, was angeblich der Markt regeln soll. Es klingt ja auch so einfach und logisch, wenn man neoliberal geprägt ist.

Was er aber nicht tut, weil Wohnraum nicht beliebig vermehrbar ist, sondern sich z. B. an der Verfügbarkeit von Grund und Boden orientiert und an den Preisen dafür, wenn es um Neubau geht. Die Preise für Baugrund haben sich in Berlin auch während der Niedrigzinsphase vervielfacht, ebenso wie die Kaufpreise für Wohnungen, dafür hat die Spekulationsblase gesorgt, die eben durch diese Niedrigzinsphase zusätzlich angeheizt wurde. Höhere Zinsen haben also nicht nur negative Wirkungen, sondern bremsen auch den Preisauftrieb im Bestand: Es wurde viel mehr im Bestand umgesetzt als in neue Wohnungen investiert, als die Zinsen so niedrig waren, weil man mit dem Handel am  meisten verdienen konnte. Außerdem beginnen die Zinsen erst seit nicht einmal zwei Jahren (in der EU, woanders teilweise etwas früher), wieder Normalniveau zu erreichen, die „hohen“ Zinsen erklären also nicht, warum der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in den vielen Jahren zuvor nicht beseitigt werden konnte.

Was an der Grafik auffällt, aber kein Fehler ist: Dass zwischen dem Regierungsbezirk mit den geringsten und dem mit den höchsten Wohnkosten nur 80 Prozent Unterschied bestehen. Das dürfte sich vor allem daraus erklären, dass hier nicht die Kaltmieten, sondern die gesamten Wohnkosten für Mietende betrachtet werden. Die Nebenkosten sind regional nicht so unterschiedlich wie die Mieten, was sich wiederum dämpfend auf den Gesamtunterschied auswirkt. Umso mehr gilt dies, wenn, wie zuletzt, die Nebenkosten stark ansteigen, also einen höheren Anteil an den gesamten Wohnkosten haben als zuvor.

Weiterhin springt ins Auge, dass Berlin zu den Regierungsbezirken bzw. kommunalen Einheiten mit hohen Wohnkosten gehört, obwohl es einen nach wie vor stark gespreizten Wohnungsmarkt mit sehr einfachen, aber auch mit mittlerweile äußerst teuren Lagen hat. Die Kaufkraft der Berliner:innen ist aber nach wie vor unterdurchschnittlich, daran hat sich seit unserem Zuzug in die Stadt vor fünfzehn Jahren nichts geändert. Man darf sich nicht vom überdurchschnittlichen Wirtschaftswachstum der Stadt blenden lassen. Es ist zum Einen durch starken Zuzug bedingt, zum anderen ist darin die immer mehr zunehmende Ungleichheit eingekapselt, die typisch für Hauptstädte ist, aber in Berlin aufgrund seiner früheren Sonderlage, in der viele Disparitäten durch Subventionen ausgeglichen wurden,  nicht so ausgeprägt war wie anderswo in Europa oder der Welt.

Nach der Berechnung von MB-Research liegt die Kaufkraft je Einwohner in Berlin im Jahr 2023 bei ca. 25.144 Euro¹. Bei dem hier verwendeten Index, der sich auf den Durchschnittswert bezieht (Durchschnittswert=100) erreicht Berlin bei der Kaufkraft einen unterdurchschnittlichen Wert von 93,1²

Im Jahr 2007 waren es sogar mehr, nämlich ca. 96 Prozent, zwischenzeitlich sackte Berlin auf bis zu 91 Prozent ab, jetzt sind es 93,1. Normalerweise haben Hauptstädte weit mehr als 100 Prozent der durchschnittlichen Kaufkraft eines Landes. Mehr als 30 Jahre nach der Wende ist das in Berlin aber immer noch nicht der Fall, was auf strukturelle Probleme hindeutet, die auch mit einer verfehlten Wirtschaftspolitik zu tun haben. Warum sollte die Wohnungspolitik wiederum besser sein als die Wirtschaftspolitik? Fail ist Fail, da ist man in Berlin konsequent.

Glauben Sie also, wenn Sie in Berlin wohnen und sich wundern, warum am Ende des Geldes noch so viel Monat übrig ist, nicht den Politiker:innen, die Ihnen eine Boomcity vorgaukeln wollen. Das erschreckend niedrige durchschnittliche Lohnniveau, das wir hier 2007 vorfanden, hat sich in Relation zu anderen Regionen in Deutschland kaum geliftet und wird immer wieder durch zu viel Bullshit-Business und zu wenige Arbeitsplätze mit hoher Wertschöpfung niedrig gehalten. Zudem ist das Arbeitskräfteangebot in Berlin ungewöhnlich hoch und wird durch günstige Anbietende aus dem Umland weiter erhöht. Das ist ein Kapitel für sich, aber wir sind damit konfrontiert, dass die Mieten und z. B. auch die Lebensmittel- und Dienstleistungspreise hier seit Jahren schneller steigen als die Einkommen, und das frisst natürlich die nominalen Kaufkraftzuwächse gerade bei den ärmeren Haushalten auf.

Allein in den 2010er Jahren stiegen die Neuvermietungspreise in Berlin um über 100 Prozent, ohne dass die Politik ernsthaft etwas dagegen unternommen hat, und es sollte ja von 2017 bis 2021 eine sozial orientierte Mitte-Links-Politik sein. Was uns angesichts der neuen #Rückschrittskoalition aus CDU und SPD erwartet, stimmt uns keineswegs optimistischer für die nähere Zukunft.

All das Erwähnte führt zu Verdrängung, zu mehr sozialer Ungleichheit und auch dazu, dass immer mehr Haushalte Anspruch auf Wohnkostenzuschüsse haben, damit das Wohnen in dieser Stadt überhaupt noch für diejenigen leistbar bleibt, die diese Stadt am Leben erhalten. Damit kommt es wiederum zu höheren Sozialkosten und zu dem lächerlichen Endergebnis, dass der Staat den Privatvermietern ihre Einkommen in immer stärkerem Maße subventioniert, am stärksten ist der Effekt bei denjenigen ausgeprägt, deren Raffgier keine Grenzen kennt, sie saugen die Steuerzahler:innen aus, nicht. Das ist der tatsächliche soziale Skandal, nicht, dass Menschen in Großstädten mit vergleichsweise geringen Beträgen unterstützt werden, um zu überleben. Dies ist einer grundsätzlichen Fehlstellung zu verdanken, weil es nicht möglich war, den Mieten einen wirksamen Deckel zu verpassen, der eine richtig verstandene Bauinvestitionspolitik eben nicht gebremst, sondern, längst überfällig, den öffentlichen Wohnungssektor gestärkt hätte.

So viel, knapp angerissen, zu den tatsächlichen Mechanismen des Wohnungsmarktes am Beispiel Berlins, die mit neoliberaler Angebotstheorie irgendwie so gar nicht konform gehen wollen.

TH