Der Berliner #Mietenwahnsinn eskaliert: #Mieten ohne Bremse, #Rückschrittskoalition und #Wohnungkrise: Report + Kommentar

Die Wohnungskrise in Berlin: Erschreckende Dimensionen auf dem angespannten Immobilienmarkt

Der Berliner Wohnungsmarkt befindet sich in einer dramatischen Krise, die besonders Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen hart trifft. Neue Daten aus einem Wohnraumbedarfsbericht des Senats zeigen, dass für Durchschnittsverdiener nur etwa jede vierte angebotene Wohnung erschwinglich ist, während Menschen mit unterdurchschnittlichem Einkommen sogar nur jede zwanzigste Wohnung bezahlen können. Die Berliner Morgenpost berichtete zuerst über diese alarmierenden Zahlen, die die sich verschärfende Wohnungsnot in der Hauptstadt deutlich machen.

Dramatischer Rückgang bei Baugenehmigungen und Fertigstellungen

Der Abwärtstrend auf dem Berliner Wohnungsmarkt hat sich im vergangenen Jahr erheblich verschärft. Die aktuellen Zahlen des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg zeigen einen dramatischen Einbruch bei den Baugenehmigungen: 2024 wurden lediglich 9.772 Wohnungen neu genehmigt – ein Rückgang von 38,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr, als noch 15.902 Genehmigungen erteilt wurden1. Von diesen genehmigten Wohnungen sollen etwa 87,6 Prozent in neuen Wohn- und Nichtwohngebäuden entstehen, während die übrigen durch Um- oder Ausbauten wie Dachgeschossausbauten realisiert werden sollen1.

Auch bei den fertiggestellten Wohnungen setzt sich die negative Entwicklung fort. Im Jahr 2023 wurden insgesamt 15.965 Wohnungen fertiggestellt, was einem Rückgang von 7,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht85. Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler (SPD) prognostizierte für 2024 einen weiteren Rückgang auf nur noch rund 15.000 fertiggestellte Wohnungen – ein erneutes Minus von etwa sechs Prozent1. Diese Zahlen stehen in krassem Widerspruch zum eigentlichen Bedarf: Laut Stadtentwicklungsplan Wohnen 2040 sind bis 2040 insgesamt 222.000 neue Wohnungen erforderlich, was einem jährlichen Bedarf von rund 20.000 Wohnungen entspricht14.

Explosive Mietpreisentwicklung verstärkt soziale Spaltung

Die anhaltende Wohnungsknappheit führt zu einer dramatischen Preisentwicklung auf dem Berliner Mietmarkt. Die mittlere Angebotsmiete ist 2024 um 1,75 Euro pro Quadratmeter auf 15,74 Euro gestiegen, was einem Anstieg von 12,5 Prozent entspricht57. Besonders alarmierend: In der Innenstadt werden mehrheitlich Mieten von 20 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt7.

Die Kluft zwischen Angebotsmieten und ortsüblicher Vergleichsmiete hat ein historisches Ausmaß erreicht. Die inserierte Angebotsmiete liegt mit 118 Prozent mehr als doppelt so hoch wie die ortsübliche Vergleichsmiete von 7,21 Euro pro Quadratmeter – die höchste Differenz im Vergleich deutscher Metropolen5. Noch dramatischer fällt die Situation bei Neubauwohnungen aus, für die durchschnittlich 19,85 Euro pro Quadratmeter verlangt werden6.

Selbst bei landeseigenen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen, die traditionell für bezahlbares Wohnen stehen, stiegen die Mieten deutlich: Bei Wiedervermietungen lagen die Preise im Bestand des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) um etwa 7 Prozent über dem Vorjahresniveau, Neumieter zahlten damit im Schnitt knapp 8,60 Euro kalt pro Quadratmeter15. Bei Erstvermietungen in neu gebauten Wohnungen stieg die Nettokaltmiete sogar um mehr als 15,5 Prozent auf 12,66 Euro pro Quadratmeter15.

Zwei parallele Wohnungsmärkte: Bestandsmieter vs. Wohnungssuchende

Ein besonders problematischer Aspekt der Berliner Wohnungskrise ist die Entstehung von zwei parallelen Wohnungsmärkten. „Auf der einen Seite stehen diejenigen, die eine Wohnung haben. Auf der anderen diejenigen, die eine Wohnung suchen“, beschreibt Bausenator Christian Gaebler die Situation7. Während Bestandsmieter im Durchschnitt nur rund 25 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete ausgeben, finden Menschen, die eine neue Wohnung suchen, kaum noch ein bezahlbares Angebot16.

Nach Einschätzung von IBB-Chef Hinrich Holm hat Berlin mittlerweile „einen Wohnungsmarkt mit moderaten Preisen bei bestehenden Mietverträgen und einen mit hohen Mieten im Angebot“6. Diese Spaltung wird besonders deutlich beim Vergleich der Bestandsmieten mit den Angebotsmieten: Während die Bestandsmieten bei Berliner Wohnungsunternehmen im vergangenen Jahr moderat um knapp 4 Prozent auf 6,85 Euro pro Quadratmeter stiegen, liegen die Angebotsmieten um mehr als das Doppelte höher155.

Massive Unterschiede in der Erschwinglichkeit nach Einkommen und Bezirken

Die aktuelle Wohnungskrise trifft nicht alle Berliner gleichermaßen. Für Durchschnittsverdiener ist nur etwa jede vierte angebotene Wohnung (27,8 Prozent) erschwinglich21316. Als leistbar gilt dabei eine Miete, wenn sie 27 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigt – so ist es auch in der Kooperationsvereinbarung zwischen dem Berliner Senat und den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften vereinbart16.

Noch dramatischer stellt sich die Situation für Menschen mit unterdurchschnittlichem Einkommen dar. Haushalte, die nur 60 Prozent des mittleren monatlichen Haushaltsnettoeinkommens zur Verfügung haben, können sich gerade einmal jede zwanzigste angebotene Wohnung (4,8 Prozent) leisten21316. Für sie ist der Berliner Wohnungsmarkt nahezu vollständig unzugänglich geworden.

Zusätzlich gibt es erhebliche Unterschiede zwischen den Bezirken. Während für Durchschnittsverdiener die angebotenen Mieten in Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg und Spandau noch mehrheitlich bezahlbar sind, trifft das in Mitte nur auf 17 Prozent, in Friedrichshain-Kreuzberg sogar nur auf 13 Prozent der Wohnungen zu16. „Der Wohnungsmarkt heizt die soziale Schieflage zwischen den Bezirken weiter an“, kommentiert die wohnungspolitische Sprecherin der Grünen-Fraktion, Katrin Schmidberger, diese Entwicklung16.

Ursachen: Bevölkerungswachstum trifft auf Baukosten- und Finanzierungskrise

Die Wohnungskrise in Berlin wird durch mehrere Faktoren verschärft. Einerseits wächst die Bevölkerung kontinuierlich: 2023 verzeichnete Berlin einen Bevölkerungszuwachs von 26.951 Personen (+0,7 Prozent) auf 3,78 Millionen Einwohner57. Bis 2040 wird mit weiteren 200.000 Einwohnern gerechnet4.

Gleichzeitig erschweren steigende Zinsen, hohe Baukosten und schwierige Finanzierungsbedingungen den Wohnungsbau erheblich1. Die Baukosten sind laut IBB je Quadratmeter um 16,8 Prozent gestiegen11. Diese wirtschaftlichen Rahmenbedingungen führen dazu, dass zahlreiche bereits genehmigte Bauprojekte nicht realisiert werden. Der Immobilienverband GdW erwartet eine weitere Verschärfung dieser Problematik: 2025 könnten bis zu 40 Prozent der geplanten Wohnprojekte storniert werden17.

Besonders problematisch: Der Bestand an Sozialwohnungen sank berlinweit um weitere 3 Prozent auf nur noch etwa 90.600 Wohnungen11. Es fallen mehr Wohnungen aus der Sozialbindung als neue Sozialwohnungen gebaut werden, was die Situation für Geringverdiener zusätzlich verschärft.

Gegenmaßnahmen und Ausblick

Als Reaktion auf die angespannte Lage hat der Berliner Senat die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2025 verlängert18. Diese Maßnahme kann jedoch nur kurzfristig wirken, da die rechtliche Grundlage auf Bundesebene derzeit fehlt. Sobald die neue Bundesregierung ihr Amt antritt und die geplante Verlängerung der Mietpreisbremse um vier Jahre umsetzt, will Berlin die Regelung für den vollen Zeitraum übernehmen18.

Positiv zu bewerten ist, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gebremst erscheint: 2023 wurden nur noch 4.500 Wohnungen umgewandelt, der niedrigste Wert dieses Jahrzehnts11. Als Ursache wird die Genehmigungspflicht für die Aufteilung von Miethäusern in Wohneigentum genannt.

Dennoch bleibt der Ausblick düster: Der aktuelle IBB-Wohnungsmarktbericht deutet auf eine weitere Verschärfung am Wohnungsmarkt hin11. Ohne entschiedene Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus und zur Dämpfung der Mietpreisentwicklung dürfte sich die soziale Spaltung in der Stadt weiter vertiefen. Die Wohnungskrise hat sich zu einem strukturellen Problem entwickelt, das nicht nur einzelne Bevölkerungsgruppen, sondern zunehmend auch die Attraktivität Berlins als Wirtschaftsstandort gefährdet.

Fazit: Eine Krise mit gesamtgesellschaftlichen Auswirkungen

Die aktuelle Wohnungskrise in Berlin hat ein historisches Ausmaß erreicht und entwickelt sich zunehmend zu einem gesamtgesellschaftlichen Problem. Die massive Kluft zwischen Angebot und Nachfrage, gepaart mit explosionsartig steigenden Mieten bei Neuvermietungen, führt zu einer sozialen Segregation und verstärkt die Ungleichheit in der Stadt. Besonders alarmierend ist, dass selbst Durchschnittsverdiener kaum noch bezahlbaren Wohnraum finden können, während für Menschen mit geringem Einkommen der Wohnungsmarkt praktisch verschlossen ist.

Die Situation zeigt deutlich, dass kurzfristige Maßnahmen wie die Mietpreisbremse zwar wichtig, aber nicht ausreichend sind. Ohne eine massive Ausweitung des Wohnungsneubaus, insbesondere im bezahlbaren Segment, und ohne strukturelle Reformen zur Senkung der Baukosten wird sich die Krise weiter verschärfen. Berlin steht vor der Herausforderung, Wohnraum nicht nur als Wirtschaftsgut, sondern als soziale Infrastruktur zu begreifen und entsprechende politische Weichenstellungen vorzunehmen.

Kommentar

Die wichtigste Maßnahme, die relativ schnell wirksam werden könnte, wird im Fazit, das einen vergleichsweise nüchternen und die Regierenden schonenden Blick auf den Lauf der Dinge zeigt, nicht genannt: Es benötigt dringend einen echten Mietendeckel. Das Scheitern des ersten Versuchs vor einigen Jahren war episch und hat klargemacht, was wir von einer künftigen CDU-SPD-Koalition sowohl im Bund als auch in Berlin als Mietende zu erwarten haben: genau gar nichts. Im Gegenteil, nicht wenige in der Politik freuen sich darüber, dass die Gentrifzierung durch die extremen Preise für Neuvermietungen voranschreitet. Dabei haben wir insbesondere den einen odere andern CDU-Politiker im Visier, der es trotz seiner fundamental mieterfeindlichen Politik beinahe bei der Wahl 2025 noch einmal zu einem Direktmandat in seinem Bezirk für den Bundestag gebracht hätte. Dank der konservativen Mehrheit im Süden dieses Bezirks.

Das nicht nicht nur sozial schäbig, sondern stellt zunehmend die Funktionsfähigkeit der Stadt auf die Probe: Viele, die hier tagein, tagaus Dienstleistungen für die wenigen Reichen erbringen, können in dieser Stadt keine Wohnung mehr finden. Die Anfahrten werden immer länger und die Qualität der Arbeit nimmt dadurch ab, die Lebensqualität sowieso. 

Die Benennung des Median-Nettoeinkommens in Berlin deckt eine weitere Sonderproblematik auf: In anderen Städten mit hohem Mietpreisniveau sind die Einkommen oft auch entsprechend hoch – nicht so in Berlin. Die Kaufkraft eines durchschnittlichen Erwerbstätigen ist in dieser Stadt nach wie vor sehr gering. Dies in Kombination mit den davonschießen Mieten wird gerne als sozialer Sprengstoff bezeichnet. Doch die großen Proteste sehen wird derzeit, anders als vor der Corona-Pandemie nicht. Also ist eher von einer Implosion der sozialen durch Spaltung als von einer Explosion der Wut und des Ärgers durch eine angemessene Protestwelle auszugehen. Das kommt der neoliberalen Politik der #Rückschrittskoalition aus CDU und SPD sehr zupass.

Seit mehr als zehn Jahren gibt es den Kampf gegen den #Mietenwahnsinn, eigentlich ist er, wenn auch nicht mit diesem Begriff oder Hashtag verbunden, viel, viel älter. Die Koalitionen Rot-Rot-Grün und Rot-Grün-Rot erzielten von 2017 bis 2023 einzelne Erfolge, aber auch damals war keine Wende am Wohnungsmarkt zu erkennen. Vielmehr steht der gescheiterte Mietendeckel sinnbildlich für das Versagen der Politik im Ganzen.

Man kann auch sagen, sie arbeitet bewusst gegen die Mehrheit der Menschen in der Stadt. Ist man der Ansicht, dass Absicht hinter all dem steckt, ist „Versagen“ nicht unbedingt der richtige Begriff. Bösartigkeit und Klassismus sind wohl die treffenderen Ausdrücke. Politik wieder einmal als Jahrmarkt des Lobbyismus, nicht als seriöses demokratisches Angebot.

Dass die Bestandsmieten noch einigermaßen im Griff bleiben, liegt daran, dass man so selten Umzugswagen sieht. Wer sich einen Umzug in einer andere, passendere Wohnung nicht leisten kann, und das ist nach der obigen Darstellung die weit überwiegende Mehrheit der Menschen, wenn man die Gesamtbevölkerung als Maßstab nimmt, der bleibt wohnen, wie es eben geht. Und sorgt dadurch dafür, dass die Bestandsmieten nicht so deutlich emporschießen wie die Neuvermietungspreise. 

Schon die beiden Mitte-Links-Koalitionen von 2017 bis 2023 haben ihre Bauziele verfehlt, obwohl die Bedingungen damals noch günstiger waren. In der Spitze wurden bei Zielvorgaben von 25.000 Wohnungen pro Jahr bis  zu 19.000 Wohnungen fertiggestellt. Allerdings nahm auch die Bevölkerung bis zur Vollbremsung durch die Corona-Pandemie während der gesamten 2010er stärker zu (außer 2019) als im Jahr 2023. Uns hat dieser niedrige Anstieg  im vorvergangenen Jahr übrigens überrascht, denn Berlin müsste 2022 und 2023 erhebliche Zuwächse allein durch Geflüchtete erzielt haben. In manchen der 2010er Jahre stand einem Bevölkerungswachstum der Stadt von bis zu 80.000 Personen eine Neubautätigkeit im vierstellligen Bereich gegenüber. Damals wurde die Wohnungskrise begründet. Seit damals gibt es Forderungen, die Preistreiberei zu begrenzen, wenn schon der Neubau nicht richtig funktioniert.

Gleichzeitig gibt es keine neue Wohnungsgemeinnützigkeit, die endlich die Erosion des Bestands an preisgebundenem Wohnraum stoppt. Auch dies ein riesiger Politikfehler, sofern man eben der Meinung ist, es handelt sich bloß um einen Fehler. Obenauf kommt, dass der Volksentscheid „Deutsche Wohnen &  Co. enteignen“ aus dem Jahr 2021 von der Politik ebenfalls sabotiert wird. Bis heute ist kein Wohnungsenteignungsgesetz für marktbeherrschende, preistreibende Konzerne in Sicht.

Diese Tatbestände waren uns alle bekannt, auch wenn sie nun durch neue Zahlen präzisiert und fortgeschrieben werden. Sie haben unter anderem verhindert, dass wir am 23.02.2025 die SPD gewählt haben. Wer deren Politik der letzten Jahre in Berlin kennt und Mieter ist, wählt fundamental gegen seine eigenen Interessen, wenn er dieser Partei seine Stimme gibt. Es versteht sich von selbst, dass dies auf die Wahl von CDU, AfD und FDP ebenfalls zutrifft. Deswegen bleiben in Berlin  nur zwei Parteien zur Wahl, die Einfluss wengistens auf die Stadtpolitik nehmen können, wenn auch nicht mehr im Bund: die Grünen und die Linke. Wir sprechen zwischen diesen Parteien heute keine Empfehlung aus, weil wir Erstere teilweise mit dem bessseren Anschluss an die Zivilgesellschaft wahrgenommen haben, während Letztere das bessere Programm für Mietende vorweisen kann.

Die Linke hat allerdings einen unschätzbaren Vorteil im Sinne der Glaubwürdigkeit: Sie war nie Teil der Bundesregierung, während die Grünen es der SPD und der FDP in der Zeit der Ampelkoalition von 2022 bis 2024 haben durchgehen lassen, dass für Mieter überhaupt nichts getan wurde. 

Die Mietpreisbremse ist eine Luftnummer, wie die neuen Entwicklungen in Berlin klar belegen. Wer sich damit als Mieter:in zufriedengibt, sollte klar zum oberen Drittel der Einkommenspyramide zählen, sonst ist diese Haltung unsinnig. Auch dies haben wir übrigens vorhergesagt: Dass ein anhaltender Preisauftrieb bei den Neuvermieteungen auch die Menschen mit mittleren Einkommen auf Sicht nicht nur fordern, sondern überfordern wird.

Sie werden sich denken können, was wir von der neuen Bundesregierung in Bezug auf echte Entlastung für Mietende erwarten: wieder einmal gar nichts. Man muss sogar aufpassen, dass nicht der bestehende Schutz, wie er durch Berliner Sonderregelungen teilweise übrer Jahre hinweg erarbeitet wurde, kassiert wird. Ob und in welchem Maße das der Fall sein wird, können wir heute noch keine Analyse liefern, aber der Ist-Zustand ist miserabel genug.

Der Ist-Zustand belegt, nicht nur bei diesem Thema: Diese Politik will die Gesellschaft, den sozialen Zusammenhalt und die Demokratie zerstören. Wenn Sie das alles gut finden, dann wählen Sie diese Parteien, wir können Sie daran nicht hindern. Falls Sie ein anständiger Mensch sind, tun Sie es bitte nicht. Wir werden Ihnen für immer verbunden sein.

Wir verlinken hier keine eigenen Artikel, aber stöbern Sie bitte gerne in unserem Archiv, dort werden Sie unzählige, sehr detaillierte Beiträge zum Berliner #Mietenwahnsinn finden. Zur Erinnerung obenstehend eine der Beitragslogo-Versionen, die wir während der Hochphase unserer Berichterstattung vor der Corona-Pandemie verwendet haben.