Katze, Hund, Mensch und Maus: Schöner wohnen 2019 mit dem neuen Mietrecht // @HeimatNeue @SusanneHoppe2 @KiezinAktion @BGemeinwohl @HeimatNeue / @BMieterverein @22Marion_Noiram @Kiezerhalt @SenSW @Kiez_Web-Team #Mietrecht #Mietpreisbremse #Modernisierungsumlage #Mietenwahnsinn #Berlin #Gentrifizierung #Vorkaufsrecht #Verdrängung #Milieuschutz

2019-06-04 spd besser wohnen 2019

Serie und Dossier „Mieter, kämpft um diese Stadt!“

Die SPD macht Werbung mit dem besseren Mieterschutz, der ab 2019 gilt. 

Klar ist es zuhause am Schönsten, vor allem, wenn man ein schönes Zuhause hat. Und es hat sich am 1. Januar 2019 einiges geändert im Mietrecht, das stimmt.  Und ohne die SPD hätte sich vermutlich nicht viel getan, denn die CDU steht bekanntlich beim Mieterschutz auf der Bremse, auch bezüglich der Mietpreisbremse. Aber sind die Regelungen nun so gestaltet, dass Mieter_innen sich entspannt zurücklehnen und die Katze kraulen oder den Hund streicheln können?

Wir fassen die neuen Regelungen zusammen und fügen den einen oder anderen kommentierenden Satz hinzu.

Verdrängung durch Modernisierung – jetzt gestoppt?

  • Künftig dürfen statt bisher 11 Prozent nur noch 8 Prozent der Kosten für eine Modernisierung jährlich auf die Mieten verteilt werden. Anders ausgedrückt: Die Modernisierungkosten kommen durch höhere Mieten nicht nach bisher 9, sondern erst nach 12,5 Jahren wieder rein.
    • Stimmt das so überhaupt? Nein. Denn Vermieter können Sanierungskosten auf unterschiedliche Weise auch steuerlich absetzen. Dieser Aspekt wird bei der Betrachtung, wer hat wirklich was zu zahlen, gerne zugunsten der Vermieter weggelassen. Im Grunde zahlen die Mieter_innen den Vermietern jetzt eben über einen etwas längeren Zeitraum die Kosten für die Modernisierung, während die Vermieter, meist über eine erhöhte Abschreibung auf längere Sicht, auch vom Staat einen Teil der Kosten ersetzt bekommen. Mehr dazu hier.
  • Allerdings dürfen die Mieten innerhalb von 6 Jahren nun höchstens um 3 Euro pro m² erhöht werden, wenn die bisherige Kaltmiete mehr als 7 Euro / m² betragen hat und um 2 Euro innerhalb von 6 Jahren, wenn sie vorher unterhalb dieser Grenze lag.

Die Modernisierungen / Sanierungen bleiben weiterhin ein Problemtatbestand. Richtig wäre es, keine Sonderregelungen zur Mietpreiserhöhung zu erlauben, sondern weiterhin die normalen Kappungsgrenzen für Bestandsmieten als Maßstab zu nehmen (15 Prozent in 3 Jahren) und generell höchstens die Heranführung an die Mietspiegel zu erlauben, nicht darüber hinaus, denn durch die Ausnutzung des Spielraums bis zur Höhe des Mietspiegels bei Bestandsmieten sowie durch höhere Neuvermietungspreise verändern sich die Mietspiegel ohnehin.

Sich von den Mietern die Wertsteigerung eines Hauses nach Sanierung bezahlen zu lassen und zusätzlich steuerliche Absetzungsmöglichkeiten zu haben, ist angesichts der heutigen Mietpreise nicht sachgerecht. Wenn man an einer Schraube drehen sollte, dann vielleicht im Sinne von in Maßen verbesserten steuerlichen Möglichkeiten, etwa in der Form, dass die Abschreibung für die gesamte Immobilie durch – sinnvolle – energetische Sanierung oder Erhöhung allgemeiner Wohnstandards beschleunigt werden kann, im Gegenzug sollte die Umlagefähigkeit der Modernisierungskosten auf die Mieter_innen komplett entfallen.

Mietpreisbremse – Stopp der Preistreiberei bei Neuvermietungen?

  • In der Regel darf bei Neuvermietungen nur noch ein Mietzins verlangt werden, der den aktuell am Ort geltenden Mietspiegel um nicht mehr als 10 Prozent übersteigt.
  • Aber es gibt Ausnahmen: Wenn die Vormiete bereits höher lag, darf die neue Miete ebenso angesetzt werden.
  • Auch bei Gebäuden mit Baujahr 2015 und neuer und bei umfassenden Modernisierungen innerhalb der letzten drei Jahre gilt die grundsätzliche Bremse nicht.
  • Vermieter müssen künftig angeben, ob sie sich auf eine der oben genannten Ausnahmen berufen, tun sie das nicht, haben sie zwei Jahre Zeit, es nachzuholen.
  • Halten Mieter die Miete für zu hoch, müssen sie eine begründete Rüge vorbringen.

Die Mietpreisbremse ist auch in der neuen Form kritikwürdig. Bezüglich der Mietpreise für Neubauten gibt es verschiedene Argumente, aber eines muss erwähnt werden: Wenn es hier nicht zu einer differenzierten Regelung kommt und Projekte nicht immer mit einer (höheren) Sozialmieten-Quote belegt werden, wird weiterhin am Bedarf der Mehrheit vorbeigebaut werden. Bezüglich Modernisierung siehe oben – warum sollten Vermieter mehrfach privilegiert werden?

Die Rügepflicht, das wissen auch findige CDU-Mietrechtsexperten, setzt die Mieter in die psychologisch schwierige Position, sich bald nach Vertragsbeginn mit ihren neuen Vermietern anlegen zu müssen, wo sie doch froh sind, eine der wenigen freien Wohnungen ergattert zu haben. Das wird dazu führen, dass Vermieter es immer wieder versuchen – und da sie nicht sanktioniert werden, sind diese Versuche for free. Dies ist ohnehin einer der wichtigsten Kritikpunkte: Dass Vermieter weiterhin für Verstöße nicht sanktioniert werden sollen. Sie müssen lediglich zu viel eingenommene Miete erstatten, wenn Mieter sich mit ihrer Rüge durchsetzen können.

Mietspiegel – was wird tatsächlich gespiegelt?

Nichts Genaues weiß man nicht, zumindest, wenn man es über Städtegrenzen hinweg betrachtet, da die Erhebung sich von Stadt zu Stadt unterscheidet. Deswegen soll es hier künftig eine einheitliche Regelung geben.

  • Was wir von Berlin wissen, ist, dass es einen qualifizierten (wissenschaftlich erarbeiteten, von den Interessenverbänden i. W. anerkannten) Mietspiegel gibt
  • und dass darin künftig die Neuverträge der letzten 6  Jahre berücksichtigt werden sollen, bisher waren es 4 Jahre.

Das ist eine moderate Verbesserung, aber zu fordern ist nicht mehr und nicht weniger, als dass die Mietspiegel alle Mietverträge repräsentieren, unabhängig von ihrem Alter. Ob man das bei Verträgen, die schon über Jahrzehnte bestehen, im Maßstab 1:1 zu neueren Verträgen tut oder ab einer gewissen Vetragsdauer einen Abschwächungsfaktor einbaut, damit Mieten nach heutigen Maßstäben noch kostendeckend gestaltet werden können, ist eine Frage, über die sich Experten austauschen sollten, aber der Vorteil, in einem Gebiet zu leben, in dem Menschen sehr langfristig wohnen und daher die Durchschnittsmieten vergleichsweise niedrig liegen, sollte sich in den Mietspiegeln mehr ausdrücken, als es nach der bisherigen und auch der neuen Regelung der Fall ist.

Berlin – weiter schützen

In Berlin müssen die sozialen Erhaltungssatzungen weiter vorangetrieben werden, sowohl räumlich als auch inhaltlich. Geschärfte Abwendungsvereinbarungen und eine Erweiterung der Milieuschutzgebiete sind dringend erforderlich – und, wie wir gerade anhand von vielen Verdrängungsfällen sehen, welche die Kiezkultur oder wichtige soziale Institutionen betreffen: Der Milieuschutz muss auf Gewerbemietverträge angewendet werden können.

Marktaussichten, weitere Faktoren

Dass der nun schon teure Berliner Markt weiter anziehen wird, gilt als ausgemacht – wir setzen immer gerne hinzu, wenn sich die gesamtwirtschaftlichen Parameter nicht wesentlich verändertn, was für die nächsten Jahre immer häufiger als wahrscheinlich angesehen wird. Die Kaufpreissteigerungen sind von Faktoren gesteuert, die überwiegend nichts mit der Nachfrage am Wohnungsmarkt zu tun haben und dies wirkt sich auch auf die Mieten aus. Die Rechtsprechung steht in letzter Zeit überwiegend, aber nicht vollständig auf der Seite der Mieter_innen. Mehrbelastungen könnte auch die Grundsteuerreform bringen, die im Finanzministerium von Olaf Scholz (SPD) erarbeitet wird und die nach unserer Auffassung Grundlage für die dringend überfällige Wiederinkraftsetzung der Vermögensteuer sein könnte.

Ob sich die Mietpreissteigerungen nun endlich abschwächen oder gar ein Stillstand erreicht wird, werden wir sehen – welche Faktoren dann dazu führen, falls es so kommt, wird nicht einfach zu bewerten sein. Am besten kann man es dann wohl an der Relation zwischen Kauf- und Mietpreisen festmachen. Stagnieren die Mietpreise trotz anhaltenden Zuzugs nach Berlin und weiterhin eher zu wenig neuen Wohnungen im günstigen Preissegment, steigen die Kaufpreise aber weiter und sinken damit die Renditen weiter, kann man von einem Erfolg der ordnenden Hand bei der Mietpreispolitik sprechen. Gibt es aber Faktoren wie einen Rückgang des Zuzugs oder einen Grund, dass die Kaufpreise nachgeben, dann wäre eine Beruhigung bei den Mietpreisen mehr oder weniger Glück für Hunde, Katzen, Menschen und alle anderen, die bleiben und nicht verdrängt werden wollen.

© 2019 Der Wahlberliner, Thomas Hocke

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