Bestellerprinzip für Makler ja oder nein? Unsere Meinung.

2018-11-11 Mieter,kämpft um diese Stadt + zusammen gegen MietenwahnsinnKommentar 186

Heute widmen wir uns einem Thema, das zumindest indirekt mit dem #Mietenwahnsinn korrespondiert, aber selbstverständlich zentral ein Immobiliengegenstand ist: dem Bestellerprinzp bei Maklern. Bundesjustizministerium Katarina Barley will es auf Käufe ausdehnen und es gibt unterschiedliche Meinungen dazu, ob dies preisdämpfend wirkt oder nicht. Also betrifft es sehr wohl die Käufer von Immobilien. Auf dem Mietsektor wurde das Bestellerprinzip schon 2015 eingeführt.

Zur Information verlinken wir einen aktuellen Beitrag des ZDF dazu.

Auch damals gab es eine große Diskussion. Normalerweise würde man sagen, wer bestellt, bezahlt, so ist das bei jeder Dienstleistung. Wieviel von den Kosten, beispielsweise auch bei einer Online-Handelsplattform, an den Kunden weitergegeben wird, ist schwer zu ermitteln. Bei vielen Produkten herrscht eher der Kunde als der Anbieter über den Markt. Dort, wo es kein Mono- oder Oligopol gibt, aber Immobilien sind nun einmal keine frei verfügbare Ware. Gleichwohl: Es gibt Märkte und Zeiten, in denen man nicht einfach die Hand aufhalten kann, um eine Immobilie loszuwerden, wie derzeit in Berlin.

Muss die Provision wirklich immer nur der Käufer tragen?

Nein. Das ist im Beitrag des ZDF falsch ausgedrückt. In vielen Gegenden Deutschlands wird die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. In der Regel gelten 3 Prozent plus Mehrwertsteuer für beide Seiten – falls Makler das so durchsetzen können, das ist häufig gar nicht der Fall. Wenn nicht, gilt faktisch bereits das Bestellerprinzip, am besten in Form eines Alleinauftrags (ein Käufer beauftragt einen bestimmten Makler, die andere Seite zahlt nichts). In Berlin ist das allerdings anders und war auch schon so, als der Markt noch nicht explodierte und die Verkäufer im Prinzip die Fäden zogen und Immobilien nur noch verteilen mussten.

In Berlin gilt also: Der Käufer zahlt alles.

Hier und in den norddeutschen Stadtstaaten, im Wesentlichen. Also nicht nur wegen des typischen Berliner Sonderwegs von einst. Das dürfte mit der Marktenge zu tun haben, die Verkäufer in Ballungszentren schon immer privilegiert hat. Hier gibt es eine Übersicht dazu, was in welchem Bundesland derzeit Usus ist.

Ist das Bestellerprinzip preisdämpfend?

Nein. Das ist Unsinn. Dieses ofizielle Zahlen seitens des Verkäufers ist eigentlich eher ungeschickt, marketingtechnisch, aber dadurch kommen Makler besser an Aufträge, weil ja der Auftraggeber formal nichts zahlt. Bauträger zahlen in der Regel die Makler sowieso „intern“, damit sie „für den Käufer provisionsfreien Verkauf“ ausweisen können, für uns auch eine sehr schwierige Sache, dass das so durchgeht, weil nicht mehr klar wird, dass es sehr wohl Vertriebskosten gibt, die letztlich der Käufer zahlt. Sie werden eben auf den Wohnungs- oder Hauspreis aufgeschlagen. Gerade in Anbietermärkten wie Berlin  ist das ohne Weiteres möglich.

Oft wird übrigens nicht die volle Provision gezahlt, etwas bei großen Miet- und Gewerbeobjekten. Dann zahlt der Käufer eben gleich fünf Prozent oder dergleichen mehr, anstatt die Courtage extra ausgewiesen zu bekommen. Gleiches gilt übrigens auch für die Grunderwerbsteuer. Ob sie 3,5 oder 6,5 Prozent beträgt, davon hängt in einem Markt, in den alles so drängt wie in Berlin, nicht ab, ob gekauft wird. Auch auf die späteren Mietspreise wirkt sich das nur marginal aus, um das Argument etwas weiterzuverfolgen.

Werden Käufer freier in ihrer Entscheidung?

Leuchtet uns nicht ein. Wenn eine Immobilie durch einen Makler angeboten wird und jemand will sie haben, dann muss er sie über ihn erwerben. Gleich, wer den Makler zahlt.

Ist das Bestellerprinzip preiserhöhend, wie der IVD, der Zusammenschluss deutscher Makler, behauptet?

Nein. Das ist ebenfalls Quatsch. Warum sollte jemand, der fünf Prozent Provision zahlen muss, den Kaufpreis um acht Prozent erhöhen? Aus Rache? An wem? Es wird sich preislich so gut wie gar nichts ändern, für beide Seiten. Das Bestellerprinzip ist lediglich aus Verbraucherschutzsicht eine wichtige und richtige Maßnahme. Vielleicht verkauft dann auch der eine oder andere Verkäufer selbst, das würde den Preis möglicherweise doch etwas dämpfen. Aber einen Makler einzusetzen, bedeutet auch eine zusätzliche Sicherheit für den Käufer.

Warum?

Weil ein Makler für Mängel des Hauses haftet wie ein Eigentümer. Was er hätte sehen müssen, also was als verschwiegen gelten kann, das ist ihm zuzurechnen. Wenn er nicht professionell genug ist, wesentliche Mängel eines Hauses zu erkennen, geht dies also zu seinen Lasten. Käufer wissen das leider oft gar nicht.

Wie professionell sind Makler heutzutage und bieten sie eine echte Dienstleistung an?

In ausgeglichenen Märkten sind sie durchaus echte Vermittler, aber es gibt immer noch keinen Zwang zum Fachkundenachweis vor Arbeitsaufnahme, lediglich seit 2017 eine Fortbildungsverpflichtung. Jeder darf Makler werden, wenn er das Geld für eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO zahlen kann. Das ist ein anhaltend kritikwürdiger Zustand, weil dieser allzu einfache Zugang natürlich auch den Beruf negativ prägt – er führt dazu, dass dort viele fachunkundige Selbstdarsteller zugange sind, die andere selbst heutzutage, wo wir als Verbraucher ja alle etwas aufgeklärt sein sollten, über den Tisch ziehen. In Berlin müssen sie das ja nicht einmal, Anything goes, in den letzten Jahren. Jeder ist froh, wenn er eine Wohnung kriegt, egal, von welcher Person sie angeboten wird.

Eine eigenständige Dienstleistung ist dort gegeben, wo nicht eh alles sofort verkauft ist, was angeboten wird, das Marketing für eine Immobilie ist dann schon wichtig. Je teurer und spezieller, desto sinnvoller ist der Einsatz eines Maklers. Z. B. sind große, gemischte Gewerbezentren ein Spezialmarkt für Hochqualifizierte, Standortmanagement ist nicht einfach. Beim entsprechenden Käuferklientel spielt auch die Provision nur eine untergeordnete Rolle und wird meist zudem individuell verhandelt.

Auf dem Wohnungs- und Kleingewerbe-Vermietungsmarkt hingegen ist der Einsatz von Maklern ohnehin kritisch, weil es hier um jeden Euro geht und Vermieter versuchen werden, die Courtage auf die Mietpreise umzulegen. Die Bonitätsprüfung bei Mietern kann man direkt über Auskunfteien oder durch Vorlage der Schufa-Selbstauskunft + Einkommensnachweis oder was immer man für notwendig hält, vornehmen.

Außerdem muss man sehen, dass Mieter_innen meist eine Kaution zu hinterlegen haben, welche die Anfangskosten fürs Anmieten einer Wohnung hochtreibt – unabhängig davon, ob man eine Kaution zurückzubekommen hat, die für die Vorwohnung hinterlegt wurde, meisten wird sie erst ausbezahlt, wenn die neue Wohnung schon angemietet ist, man muss also zumindest in Vorlage gehen.

Manchmal bündeln Maklerunternehmen für Investoren den Markt, das heißt, sie sortieren vor und bereiten auf und stellen ihre Marktkenntnis in einer Region zur Verfügung. Manchmal suchen sie auch gezielt, wenn Investoren quasi auf Bestellung kaufen oder die Makler deren Anforderungsprofile kennen. Für technische Belange ist auch in solchen Fällen kein Makler notwendig, denn professionelle Investoren arbeiten mit eigenen Gutachtern, denen sie vertrauen, also mit Bauingenieuren und / oder Architekten, bevor sie kaufen und diese können auch das „Scouting“ in der Regel selbst durchführen.

Wird das Bestellerprinzip die Professionalisierung der Makler fördern?

Eine gewisse Selektion, die dadurch entsteht, kann dazu führen, dass Höherqualifizierte dabei besser abschneiden. Das Beste wäre jedoch ein zwingender Fachkundenachweis, der kaufmännische, aber auch technische Ausbildungsanteile mindestens auf Bautechniker-Niveau beinhaltet – und natürlich die Einübung eines Verhaltenskodexes, der das berechtigte Negativ-Image des Berufs beseitigen hilft.

Die Eingangsvoraussetzungen gemäß dem erwähnten § 34c der Gewerbeordnung heute sind lediglich ein Check, der u. U. nicht einmal sachgemäß ist: Es dürfen keine  Negativmerkmale wie Überschuldung oder ins Polizeiliche Führungszeugnis eingetragenen Verurteilungen vorliegen. Wohlgemerkt, bei Beantragung der Erlaubnis für den eigenständigen Betrieb. Wenn sich später etwa ändert, wird diese amtlicherseits nicht zurückgezogen. Außerdem arbeiten viele „Makler“, in dem Fall muss man das Wort in Anführungszeichen setzen, bei großen Maklerfirmen nicht einmal mit dieser eigenständigen Erlaubnis nach § 34c GewO, sondern nur als Handelsvertreter nach §§ 84 ff. HGB, und dafür muss man nur einen Gewerbeschein und keinerlei persönliche Voraussetzungen haben. Für sie gilt vermutlich auch nicht die Fortbildungsverpflichtung.

Das war ein kleiner Einblick in den Bereich, der eine Scharnierfunktion im Immobilienhandel einnimmt – die Anforderungen sollten also erhöht und das Bestellerprinzip überall durchgesetzt werden.

Letzteres ja, Ersteres in diesem Fall auch. Wir sind keine Fans davon, dass man in Deutschland für jeden Schritt einen Nachweis braucht, den man beruflich gehen will. Formale Qualifikation ist nicht immer alles und bremst in manchen Jobs auch die Entfaltung von Kreativität und Innovation. Für viele Berufe / Stände aber, in es um die Sicherheit, sogar um das Leben von Kunden, Mandanten oder Patienten geht, ist sie in der Tat vollumfänglich notwendig.

Gerade der wenig angesehene Maklerberuf ist dringend aufwertungsbedürftig in Form einer formalen Qualifikation als Zugangsvoraussetzung, denn hier geht es um den Kundenschutz. Und es wäre zu prüfen, ob Makler im Bereich der Wohnungsvermietung und kleinerer Gewerbemieter überhaupt noch tätig sein dürfen, denn irgendwer muss ihre Kosten zahlen, ohne dass jemand dadurch eine zur Qualitätssicherung notwendige Leistung erhält und Wohnungen zu vermieten, ist ja derzeit auch kein Vermittlungs-Kunststück.

Nicht nur der IVD, sondern auch die CDU, die das Bauministerium führt, ist skeptisch gegenüber dem Bestellerprinzip.

Eine Partei, die versucht, jede wirksame Mietpreisbremse so gut wie möglich zu torpedieren, die Share Deals super findet, die mit ihrer Währungspolitik den Auftrieb am Immobilienmarkt massiv fördert, darf man in solchen Fragen, in denen es um die Interessen der Menschen bzw. der Mehrheit geht, nicht berücksichtigen, sonst kommt man nie vorwärts. Auch andere Parteien und deren Vertreter sind zu sehr von der Immobilienwirtschaft beeinflusst, aber bei der Union und natürlich auch bei der FDP ist das besonders ausgeprägt. Wir müssen sie aber nicht wählen. Das ist unsere Möglichkeit, unser Missfallen über die Lobbykratie auszudrücken. Zumindest die allgemeine und jedem von uns, auch wenn er keinen aktivistischen Charakter hat, zugängliche Möglichkeit.

Aber an einem Makler werden wir möglicherweise nicht vorbeikommen, wenn es um die Traumwohnung geht. Deshalb muss dieser Beruf dringend stärker reglementiert werden, denn es kann nicht angehen, dass das hochpreisigste Gut, mit dem ein Normalbürger in seinem Leben in Berührung kommt, oftmals nur unter Einbeziehung  wenig qualifizierter und wenig vertrauenswürdiger Personen zu fragwürdigen Bedingungen erworben oder angemietet werden kann. Das entspricht nicht der Wichtigkeit der Entscheidung die dabei vom Verbraucher getroffen werden muss und den finanziellen Folgen, die damit verbunden sind.

© 2019 Der Wahlberliner, Thomas Hocke

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