Der Share Deal, das Vorkaufsrecht, das Politikversagen – Kommentar / @F_Schmidt_BB @DerJochen / #Mietenwahnsinn #Xhain #Vorkaufsrecht #ShareDeal #ReComXhain

2019-01-05 kommentar aktuelles formatGestern hatte Florian Schmidt, der Baustadtrat des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg, auf Twitter gepostet, dass in diesem Bezirk derzeit bei 13 Häusern mit 200 Wohnungen das Vorkaufsrecht geprüft wird. 

Dazu gibt es eine Karte, auf der man die Lage der Häuser sehen kann, nicht aber die genauen Adressen. Wir haben nicht nachgefragt, weil wir annehmen, dass vor allem jene Fälle, in denen keine Hausinitiativen wie die Boxhagener Straße 32 existieren, über die wir gestern und vorgestern berichtet haben, die bewusst den Weg in die Öffentlichkeit wählen, dezent behandelt werden sollen, bis ein Ergebnis erzielt ist.

Das sind viele Häuser – sollte man denken. Aber die Hälfte aller Immobilienverkäufe in Berlin wird als Share Deal abgewickelt. Verkauft wird nicht ein Haus, sondern eine Grundbesitzgesellschaft. Es erfolgt keine neue Eintragung im Grundbuch, wenn lediglich diese Gesellschaft den Eigentümer wechselt. Eine Regelung, die besagt, dass ein kleiner Anteil nicht an den neuen Eigentümer übergehen darf, lässt sich leicht umgehen, indem eine weitere Person ins Boot geholt wird.

Der Erwerb von Häusern per Share Deal bedingt, dass das bezirkliche Vorkaufsrecht nicht angewendet werden kann, weil dazu eben ein offener Verkaufsvorgang über das Grundstück Voraussetzun ist. Die gestrige Meldung von Florian Schmidt nehmen wir zum Anlass, auf einen Beitrag der taz vom 29. März 2019 hinzuweisen, der die Problematik offenlegt. Kurz zuvor hatten wir einen kurzen Austausch mit ihm auf Twitter wegen zweier Häuser in der Richard-Sorge-Straße (Friedrichshain).

Der Hintergrund war der Verkauf eines „Portfolios“ von neun Häusern durch die Maklerfirma Engel & Völkers. Einige der Gebäude, z. B. im Florakiez von Pankow, erwarb die Deutsche Wohnen SE und schloss Abwendungsvereinbarungen, aber aus der Politik kam auch die Aussage mit dem Share Deal, die uns von der „Initiative der neun Häuser“ weitergegeben wurde. Damals verwendete auch die taz in einem Beitrag diese Infos und wenig später erschien der hier verlinkte, sehr instruktive Artikel, der auch Aussagen von Florian Schmidt der Zeitung gegenüber beinhaltet.

„Wenigstens 342.000 Wohnungen sind zwischen 1999 und 2018 als Share Deal verkauft worden. Berlins größter Player auf dem Wohnungsmarkt, die Deutsche Wohnen, kaufte im selben Zeitraum auf diese Weise mindestens 57.400 Wohnungen“ schreibt die taz.

Allein im Jahr 2017 sollen es fast 4000 gewesen sein. Bei uns entzündete sich eine Debatte darüber, ob nun wirklich die beiden Häuser in Friedrichshain durch eine Tochterfirma der DW und „unterhalb des Radars“ als Share Deal erworben wurden oder nicht, bis heute haben wir keine Klarheit.

Im Interview erklärt Florian Schmidt auch, wie er versucht, den Share Deals auf die Schliche zu kommen und Umgehungen von Milieuschutzbestimmungen ausfindig  zu machen, aber wir erkennen, dass es ein Grundproblem gibt, das ein Bezirk nicht lösen kann.

Es fehlt ein Transparenzregister für alle Immobilien, es herrscht immer noch die Ansicht,  privat ist privat und geht niemanden etwas an. Dabei stimmt das gar nicht, denn die „echten“ Privaten,  natürliche Personen, machen sich durch Grundbucheintragung kenntlich und andere Personen, die ein berechtigtes Interesse daran haben, dürfen Einsicht nehmen.

Die steuerrechtliche Seite – Umgehung der Grunderwerbsteuer – wird ebenfalls angesprochen, soll hier aber nicht im Vordergrund stehen.

Share Deals bei Immobilien abzuschaffen, wäre eine Möglichkeit im Rahmen einer großangelegeten Revision der Wirtschaftsordnung zugunsten der Mehrheit und zulasten von Spekulanten und Renditetreibern, aber was spricht dagegen, einstweilen Share Deals wie Asset Deals zu behandeln und sie steuerpflichtig zu machen?

Gegenwärtig sind sie dem Unternehmenskauf entsprechend gestaltet, weil eine Gesellschaft veräußert wird, aber Häuser sind keine Unternehmen, Mieter_innen keine dort angestellten Werktätigen und es ist steuer- und gesellschaftrechtlich ohne Weiteres darstellbar und technisch leistbar, Hausverkäufe als Sondertatbestand zu behandeln, auch wenn sie in Formen des Gesellschaftsrechts – inklusive der im BGB geregelten Gesellschaft Bürgerlichen Rechts – eingekleidet werden können. In Wirklichkeit werden viele solche Gesellschaften nur gegründet, um auf rechtliche Weise ein bestehendes Unternehmen zu suggerieren. Das ist nach unserer Ansicht ein Missbrauch des Gesellschaftsrechts.

Ein Missbrauch, der zulasten vieler Mieter_innen von der Bundespolitik bewusst geduldet, wenn nicht gefördert wird. Wie viele Politiker_innen selbst auf die eine oder andere Weise von solchen Konstruktionen profitieren, ist uns nicht bekannt, aber besonders im bürgerlichen Lager schätzen wir die Zahl als nicht gering ein. Außerdem machen die Immobilienverbände intensive Lobbyarbeit zulasten der Stadtgesellschaft und das bleibt nicht ohne Auswirkungen. Nur ein Beispiel von vielen: Missachten Vermieter die Mietpreisbremse, betrügen also die Mieter_innen, sind sie bisher nicht einmal bußgeldpflichtig. Für Immobilieneigentümer wird ein Sondertatbestand der generellen, ausnahmslosen Straffreiheit trotz eindeutiger Deliktlage nach § 263 StGB, § 5 WiStG geschaffen.

Auf diesen von der Judikative organisierten Bruch des wichtigen Gleichbehandlungsprinzips wird viel zu wenig hingewiesen, aber die Menschen merken sich das und derlei Privilegienschaffung gegen das Gemeinwohl und gegen verfassungsrechtliche Grundsätze hat Auswirkungen auf die Rechtstreue der Bevölkerung und auf deren Demokratieverständnis.

Gar nicht witzig, dass an anderer Stelle dieselben Prinzipien dann doch wieder ernst genommen werden: So musste 1996 die Einziehung der Vermögensteuer beendet werden. Das Bundesverfassungsgericht sah den Gleichheitsgrundsatz als verletzt an, weil Immobilien mit lächerlich niedrigen Einheitswerten ausgewiesen, andere Kapitalanlageklassen hingegen auf Basis realistischer Zeitwerte besteuert wurden. Daran hat sich nichts geändert. Anstatt, dass eine Vorgabe zur kurzfristigen Anpassung gemacht wurde, wird es seit über 20 Jahren hingenommen, dass das Vermögen von Superreichen gar nicht mehr besteuert wird.

Allerdings könnte man im Wege der anstehenden Grundsteuerreform diesen Missstand beseitigen und gleichzeitig die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Nebenkosten verbieten.

Wir halten einstweilen fest: Das gesamte private Immobilienrecht ist von Privilegien für Geldanleger durchzogen wie kein anderes Rechtsgebiet.

Der gegenwärtige Hype am Immobilienmarkt hat auch Gründe, die über die deutsche Rechtsordnung hinausgehen, aber ihre äußerst kapitalfreundliche Ausgestaltung beflügelt die Immobilienblase. Mehrere Faktoren wirken zulasten der Mieter_innen zusammen. Es ist kein Wunder, dass die Politik oft kopflos und unabgestimmt wirkt, denn rechtliche Vorgaben aller Art und auf allen Ebenen sprechen eine unterschiedliche wirtschaftspolitische Sprache und es gelingt daher kaum, einheitliche, großflächige Maßnahmen gegen den Mietenwahnsinn zu setzen.

Hin und wieder werden Bestimmungen zugunsten der Mieter_innen verschärft – Mietpreisbremse, Zweckenentfremdungsverbot, weniger Modernisierungsumlage pro Jahr sind jüngere Beispiele – doch die mangelhafte Umsetzung ist ebenso kritikwürdig wie die Kleinteiligkeit und mangelnde Beherztheit dieser Rechtsänderungen.

Im Kleinen läuft es in Berlin, wenn man sich nur auf zwei Innenstadtbezirke konzentriert, also im Klein-Kleinen – aber es kann eine_n an Gestaltung interessierte_n Politiker_in nicht zufriedenstellen, dass punktuelle und zudem lediglich reaktive Eingriffe die einzige Möglichkeit sind, diese Aufgabe wahrzunehmen, wenn es um Bestandsimmobilien geht.

In Friedrichshain-Kreuzberg greift der Bezirk auch stark in Neubaumaßnahmen ein, das ist deshalb auffällig, weil es dort einige große Projekte gibt, die für Streit gesorgt haben – aber auch hier geht es oft darum, das Schlimmste zu verhindern, nicht partizipative Stadtgestaltung im größeren Stil zu organisieren. Dieser Eindruck drängt sich auf, wenn man die Kontroversen um bestimmte Bauten und Areale in den Medien verfolgt. Es gibt Ansätze wie die von Florian Schmidt angeregten Bodenfonds, die aber nicht von heute auf morgen für ein freundlicheres Bild und für weniger Häuserkampf sorgen werden.

Für Verkaufsfälle soll nun in Friedrichshain-Kreuzberg eine Art Dachgenossenschaft eingerichtet werden, die sich um die Zuschüsse kümmert, welche vom Senat ausgegeben werden müssen, damit städtische Wohnungsgesellschaften sich hinter das bezirkliche Vorkaufsrecht stellen, auch das hat Florian Schmidt kürzlich mitgeteilt. Hintergrund: Bei gegenwärtigen Kaufpreisen muss der Finanzsenat regelmäßig helfen, damit die kaufenden landeseigenen Gesellschaften die Wirtschaftlichkeit der neu erworbenen Immobilien darstellen können. Nicht immer klappt das allerdings und es ist intransparent, warum ein Haus glücklich per Vorkaufsrecht kommunalisiert wurde und ein anderes nicht.

Alles das wirkt sehr stückwerkmäßig und verhindert die strategische, nachhaltige Besserstellung der meisten Mieter_innen. In Kreuzberg oder Neukölln wird immerhin das Mögliche getan, wird der Milieuschutz ernst genommen. Vielerorts in Berlin wirkt es jedoch so, als ob nicht einmal das angegangen wird, was unter den gegenwärtigen, rechtspolitisch höchst widersprüchlichen Gegebenheiten möglich ist.

Jedes kommunalisierte Haus ist ein Gewinn, aber es hat gute Gründe, wenn Immobilienmanager, wie jüngst Accentro-Chef Jacopo Mingazzini, behaupten können, niemand sei in der Lage, sich gegen „den Markt“ zu stellen: Die Rechtsentwicklung und Rehtsprechung haben sich über Jahrzehnte an den Interessen des Kapitals orientiert, der Staat hat zudem massiv deinvestiert und damit weite Felder des nun explodierenden „Marktes“ erst geschaffen.

Diese Schieflage mit Einzelhauskäufen zu revidieren, ist unmöglich. Die Kommunalisierung ganzer Wohnsiedlungen wie zum Jahreswechsel 2018/2019 des Kosmosviertels im Südosten von Berlin mit ca. 1800 Wohnungen, müsste mindestens im Monatstakt erfolgen, damit der Mietenwahnsinn gebremst werden kann. Dies ist nicht absehbar, daher muss weiter an den großen Werkzeugen gearbeitet werden, auch und gerade an einem Enteignungsgesetz.

Auf diese Weise würde endlich die Verfassung wieder respektiert werden: Menschenwürde geht vor Eigentum, geht vor Rendite mit Eigentum, die Wirtschaftsordnung kann und muss den Gegebenheiten angepasst werden, wenn Artikel 1, der die Menschenwürde schützt, nicht mehr umgesetzt wird. Die Rechtsbeugung durch die Legislative und die Justiz, die schon auf dem Gebiet des Sozialrechts ohne großen Widerspruch von irgendwem seit Jahren durchläuft, muss zugunsten der Mieter_innen endlich beendet werden.

Wir sind weit entfernt davon, die Chancen zu nutzen, die im Verfassungsrahmen möglich sind, weil die Politik, vor allem im Bund, es im Verein mit den Lobbyisten verhindert. Insofern handelt es sich nicht um Politikversagen, sondern um absichtliche Förderung des Großkapitals zulasten der Mehrheit. Wer das ändern möchte, muss es mindestens per Abstimmung tun, die nächste Gelegenheit dazu bietet sich am 26. Mai bei der Europawahl. Und natürlich bei „DWenteignen“ unterzeichnen.

Besser noch: Sich in der Stadtgesellschaft engagieren, damit die Stimmen des Unmuts über den Mietenwahnsinn nicht mehr zu überhören sind – und diejenigen Politiker_innen aktiv unterstützen, die sich dafür einsetzen, dass wir alle bleiben können, in der Stadt, die wir uns im Sinne der demokratischen Freiheit und der Selbstbestimmung zum darin leben ausgesucht haben. Niemand hat das Recht, jemand anderen von hier zu verdrängen, weil der eine mehr auf dem Konto hat als der andere.

Die relevanten Personen zu unterstützen, ist eine recht übersichtliche Aufgabe, denn es gibt nur wenige Politiker_innen, die nicht bloß verbal pro Gemeinwohl unterwegs sind, sondern auch die Möglichkeit und gegen die Übermacht des Kapitals den Mut haben, etwas dafür zu tun.

© 2019 Der Wahlberliner, Thomas Hocke

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