Berliner Wohn-Bau-Report 2/22 | AirBnB erholt sich von Corona +++ Zweckentfremdung durch „Homesharing“ und Plattform-Angebote für Ferienwohnungen +++ weitere Expansion erwartet | #AirBnB #Zweckentfremdung #Mietenwahnsinn #Ferienwohnungen #Homesharing

Frontpage | Der kritische Berliner Wohn- und Bau-Report | Kurzzeitwohnen via Plattformökonomie: Wohnen bei "Freunden" oder sozialer Sprengstoff, der Feinde macht?

Liebe Leser:innen,

das zweite Thema nach der Obdach- und Wohnungslosigkeit[1], dem wir uns widmen, nennt sich „Zweckentfremdung“. Davon gibt es viele Formen, heute wollen wir eine wichtige davon vorstellen: Inwieweit werden Kiezstrukturen durch „Homesharing“ und die faktische Umwandlung von dauerhaft genutztem Wohnraum zu Ferienwohnungen beeinflusst? Im ersten Schritt nehmen wir vor allem Daten auf und geben Sie weiter.

Zweckentfremdung – Homesharing, Ferienwohnungen, Vermietungsplattformen

Wenn es darum geht, normale Stadtwohnungen und Apartments an Touristen zu vermieten, fällt immer sofort ein Name: AirBnB. Diese Plattform ist der größte Anbieter weltweit für „Homesharing“ und privat vermietete Ferienwohnungen – innerhalb weniger Jahre hat sich der Umsatz des Unternehmens vervielfacht und wurde durch die Corona-Krise nur kurzfristig gebremst, wie neueste Zahlen zeigen.

Rund 301 Millionen gebuchte Nächte und Entdeckungen sowie ein Brutto-Buchungsvolumen von 47 Milliarden US-Dollar hat Airbnb für 2021 gemeldet. Damit haben sich die Buchungen nach dem Corona-Einbruch im Vorjahr wieder erholt und erreichen fast das Niveau von 2019, wie die Statista-Grafik zeigt.[2]

In Berlin werden Zehntausende von Wohnungen und Zimmer via AirBnB angeboten, man schätzt, dass ein Fünftel aller deutschen Angebote auf die Hauptstadt entfallen. Wir gehen davon aus, dass die obige Zahl von 48 Milliarden Euro sich nicht auf einzelne Nächte, sondern auch auf die Buchung mehrerer Nächte bezieht, ansonsten würde eine Nacht im Weltdurchschnitt ca. 150 Euro kosten.

Eines fällt auch an dieser Vermietungsplattform sofort auf: Sie ist, wie der Begriff sagt, reine Plattformökonomie. Sie schafft nichts Neues, produziert keine nützlichen Waren oder Werte, sondern macht sich, wie viele andere Großkonzerne, die teilweise fälschlich der Tech-Industrie zugeordnet werden, vorhandene Infrastrukturen lediglich zunutze und verändert die Spielregeln für deren Nutzung. Wenn man so will, ist AirBnB als größter dieser Anbieter das Amazon unter den Ferienunterkünfte-Vermietern. 

Schon im Jahr 2016 war die Notwendigkeit klar, dem Wildwuchs im Privatvermietungsbereich via Internetplattformen ein Steuerungsinstrument entgegenzusetzen, am 1. Mai des Jahres trat die erste Version des Berliner Zweckentfremdungsgesetzes in Kraft, die mittlerweile nachgeschärft werden musste. Zuvor wurden 19.000 Wohnungen und Zimmer via AirBnB in der Hauptstadt angeboten, danach ging die Zahl zunächst auf 11.000 zurück, heißt es in einem Taz-Artikel aus dem Dezember 2016, stieg aber bis zum Jahresende schon wieder auf 12.400 an.[3]

„‘Wenn man eine geringe Miete von etwa 500 Euro im Monat zahlt und über Airbnb 3.000 Euro verlangt, kann man richtig Geld damit machen‘, sagt Stephan von Dassel, Bezirksbürgermeister von Berlin-Mitte. Das Problem: Dem Wohnungsmarkt werden so Tausende Wohnungen entzogen – vor allem im niedrigen Preissegment“, heißt es in dem Artikel weiter.

Berlin-Mitte ist als Tourismus-Hotspot besonders von dieser Art der Zweckentfremdung betroffen. Die Zweckentfremdung ist bei dieser Form von Nutzung eine Vermutung, daher braucht es nach dem Berliner Zweckentfremdungs(verhinderungs-)gesetz für jede vermietete Wohnung eine Erlaubnis, die rechtstechnisch gesehen eine Ausnahmegenehmigung darstellt.

Im Jahr 2019 war der vor dem Inkrafttreten des ZweckentfremdungsG erreichte Höchststand längst wieder übertroffen:

„In Berlin sind einer Studie zufolge im vergangenen Jahr rund 26.500 Unterkünfte über Airbnb angeboten worden. Darunter seien 2.600 komplette Wohnungen, die mindestens 138 Tage im Jahr vermietet wurden.“[4] Selbstverständlich beteuern Sprecher:innen des Unternehmens, ihre Tätigkeit habe keinen Einfluss auf die Mietpreise oder die Wohnungsknappheit, wie man im selben Artikel nachlesen kann und beziehen sich dabei auf die Ergebnisse der Studie, in welcher auch die Zahl der Angebote ermittelt wurde, die AirBnB offenbar selbst nicht liefern konnte. Die Studie stammt von „Empirica“, einem der Immobilienwirtschaft nahestehenden Institut, darin wird die Tätigkeit von AirBnB auch als für den Wohnungsmarkt unbedenklich eingestuft. Jedoch gibt dieselbe Studie auch diese Zahlen preis:

„Laut Erhebung gibt es in Berlin 2.600 Komplettwohnungen, die mehr als 137 Tage über Airbnb vermietet werden und damit als Renditeobjekt eingestuft werden können. Diese „Zweckentfremdung“, heißt es bei Empirica, dies entspreche 2,3 Prozent der 114.799 Wohneinheiten, die zwischen 2007 und 2017 in der Hauptstadt zu wenig gebaut wurden. In München trägt Airbnb demnach 2,1 Prozent zum Mangel bei, in Hamburg 4,4 Prozent.“[5]

2.600 Wohnungen, das entspricht 50 mittelgroßen, klassischen Altbauten mit jeweils ca. 50 Wohnungen. Die erstaunlich exakte Ziffer von „zu wenig gebaut“ in Berlin basiert auf Annahmen, die wir nicht kennen und die sich auf eine Zeit vor der Übernahme der Regierungsverantwortung durch Rot-Rot-Grün Ende 2016 beziehen. Vor allem gilt das für die Erteilung von Baugenehmigungen, die dem Bau neuen Wohnraums notwendigerweise vorausgeht. Der Mehrbedarf der „wachsenden Stadt“ war spätestens zu Beginn der 2010er Jahre erkennbar, die Zahlen bezugsfertigen neuen Wohnraums, insbesondere im Neubau, stiegen jedoch erst gegen Mitte des Jahrzehnts merklich an, noch einmal dann unter Rot-Rot-Grün ab 2017. Dazu mehr im entsprechenden Kapitel „Neubau“, das wir demnächst in den Report integrieren werden.

„272 Millionen Buchungen wurden über die Plattform getätigt. Im ersten Pandemiejahr 2020 sank die Zahl der Buchungen um 41 Prozent auf 193 Millionen. ‚Airbnb ist trotzdem relativ ungeschoren aus der Krise herausgekommen‘, sagt Katalin Gennburg. Sie sitzt für Die Linke im Berliner Abgeordnetenhaus und ist Sprecherin für Stadtentwicklung, Tourismus und Smart City ihrer Fraktion“, wird in einem Artikel des ND aus dem Juli 2021 erläutert.[6] Die aktuellen Zahlen belegen das, diejenigen für 2019 sind etwas niedriger angegeben als in der obigen Grafik, diejenigen für 2020 stimmen überein. „Obwohl nur etwa 1,2 Prozent der Berliner Wohnungen bei Airbnb gelistet sind, ist das angesichts der Gesamt-Leerstandsrate in der Hauptstadt von nur 0,8 Prozent nicht zu vernachlässigen“, heißt es in dem Artikel weiter. Weltweit sorgt die Vermietung von Wohnraum über Plattformen für Preisdruck in touristisch attraktiven Städten, wird weiter ausgeführt, auch der Deutsche Städtebund habe 2018 bereits auf das Problem aufmerksam gemacht. AirBnB selbst ist übrigens technisch bei Amazon angedockt, womit wir wieder beim Zusammenwirken der Unternehmen wären, mit denen ganz wenige sehr reich werden, die aber dafür mit einer nie zuvor gekannten Geschwindigkeit in gewachsene soziale und kommerzielle Strukturen eingreifen.

Trotz des weiterhin anhaltenden pandemiebedingten Rückgangs des internationalen Reiseverkehrs meldete der Marktführer für Kurzzeitvermietungen einen 56-prozentigen Anstieg der über seine Plattform gebuchten Übernachtungen und Erlebnisse. Weil viele Gastgeber:innen die Preise erhöht haben, um den Verlust aus 2020 auszugleichen, liegt das Buchungsvolumen sogar um 24 Prozent über dem aus 2019 trotz weniger Buchungen.[7]

Das liege einerseits an erheblichen Preiserhöhungen, andererseits an mehr Langzeitvermietungen (über einen Monat hinaus), vor allem daran, dass Menschen sich ein Leben im Ausland ermöglichen und per „Fernarbeit“ tätig sind. Eine Variante der Digitalnomaden, mit anderen Worten. Dieser Begriff spielt bei einem weiteren Verdrängungsproblem ebenfalls eine Rolle: der Umwälzung von Kiezstrukturen durch sogenannte Workspaces.

Inzwischen gibt es Neues vom Berliner (Anti-) Zweckentfremdungsgesetz, auch darüber und mehr Meinung von uns in einem kommenden Update.

Obdachlosigkeit und Wohnungslosigkeit[8]

Die Obdachlosigkeit und die Wohnungslosigkeit sind eines der drängendsten sozialen Probleme in Berlin. Die Ursachen dafür, dass Menschen ihre Wohnung verlieren, sind ebenso vielfältig wie die betroffenen Menschen und ihre Biografien. Wir freuen uns sehr, dass sich dort, wo nach allgemeiner Ansicht „ganz unten“ ist, endlich etwas tut, das zumindest als Ansatz vielversprechend erscheint.

„Housing first“ bedeutet, dass alle Hilfen für Obdachlosen auf dem Prinzip Wohnung basieren: Erst eine sichere, individuelle Unterkunft, ein geschützter Raum, auf dessen Einrichtung basieren alle weiteren Überlegungen, Hilfen und die Bewältigung sozialer und persönlicher Probleme.

„Wohnungs- und Obdachlosen zunächst ohne Vorbedingungen eine Wohnung mit eigenem Mietvertrag zur Verfügung zu stellen und erst dann weitere psychische und soziale Probleme anzugehen, soll also perspektivisch der reguläre Umgang mit dem Problem sein, das allein in Berlin Zehntausende Menschen betrifft.“[9]

Auch nach einer Zählung im Januar 2020, bei der über 2.000 Menschen auf der Straße und in Notunterkünften ermittelt wurden, kann man nur schätzen, wie viele Menschen in Berlin von Wohnungs- und Obdachlosigkeit betroffen sind. Eine zweite Zählung soll im Juni 2022 folgen, eine dritte im Winter 2023/24. Anmelden können sich freiwillige Helfende ab März 2022 über die Freiwilligenagentur Marzahn-Hellersdorf [aller-ehren-wert.de] und die „Zeit der Solidarität“-Website [zeitdersolidaritaet.de].[10]

Sozialsenatorin Katja Kipping (Die Linke) hatte, als sie das Amt von Elke Breitenbach (Die Linke) übernahm, angekündigt, dass die Beseitigung der Wohnungslosigkeit priorisieren will. Housing-First-Pilotprojekte in Berlin haben bereits vielversprechende Ergebnisse erbracht. Freilich ist der Bedarf, wie überall, auch auf diesem Gebiet größer als die aktuellen Möglichkeiten und juristische Faktoren müssen bei der Umstellung auf Housing First ebenfalls berücksichtigt werden.

„Im Doppelhaushalt 2022/2023, dessen Entwurf kommende Woche vom Senat beschlossen werden soll, sind für das Projekt doppelt so hohe Mittel eingestellt als bisher. Staatssekretär Fischer appelliert an die Abgeordneten, dies so auch zu bewilligen. Widerstand ist nicht zu bemerken, alle Fraktionen loben die Erfolge.“[11]

Allerdings scheint es gemäß Bundesrecht bisher so gestaltet zu sein, dass die deutsche Staatsangehörigkeit Voraussetzung für den „Wandel von der Unterbringung zur Beheimatung“ ist. Dies muss im Interesse aller von Wohnungs- und Obdachlosigkeit Betroffenen geändert werden.

Mahnwachen gegen Obdachlosigkeit sind in Berlin in den letzten Monaten zu einer im wörtlichen Sinne stehenden Einrichtung geworden und weisen immer wieder auf die Situation der Betroffenen hin. Hat man mit der verstärkten Konzentration auf Housing First eine Forderung der Obdachlosen und der Menschen erfüllt, die sich für sie einsetzen?

Schon bei unserem ersten Report-Thema wird auch deutlich, wie verknüpft bauwirtschaftliche Missstände in Berlin miteinander und mit dem Schicksal vieler Menschen sind, die sich gegen dieses Kesseltreiben nicht wehren können.

Sogar während der Corona-Pandemie wurden in der Stadt unbekümmert tausende von Zwangsräumungen durchgeführt, darunter einige vielbeachtete bei bekannten solidarischen Projekten sowie unzählige, von denen wir nichts mitbekamen, weil sie die Öffentlichkeit nicht erreichten. Spekulativer Leerstand ist in Berlin ein weiteres Thema, das die Unterbringung von Menschen zu günstigen Bedingungen verhindert. Und natürlich der „Mietenwahnsinn“, ein Begriff, den Sie in unseren Wohn- und Bau-Reporten noch häufiger lesen werden: Die immer weitere Steigerung der Mietpreise in Berlin, die nun durch die rasch ansteigende Teuerung gedoppelt wird und weniger begüterte Haushalte immer häufiger in Bedrängnis bringt.

Befasst man sich mit einzelnen Menschen, die obdachlos sind und solchen, die sich für Obdachlose und Wohnungslose einsetzen, wird es schnell emotional. Wir kennen zum Beispiel die in diesem Artikel genannten Aktivist:innen persönlich, die für die Organisation der Berliner Mahnwachen gegen Obdachlosigkeit mitverantwortlich sind, die immer dabei sind und ihr großes, stadtbekanntes Transparent[12] ausrollen, wenn es gegen den Mietenwahnsinn geht. Einige persönliche Hintergründe, die Motive für ihr großes Engagement und die Geschichte ihrer Selbstermächtigung waren uns bisher nicht geläufig.[13]

Es ist dringend erforderlich, dass sich mehr Menschen für diese grundlegenden Belange eines menschenwürdigen Lebens engagieren oder wenigstens interessieren, denn auch Housing First ist etwas, woran die Zivilgesellschaft mitarbeiten muss, sei es durch politische Arbeit oder ehrenamtliches Engagement. Es geht nicht zuletzt darum, das langfristig, auch in Zeiten knapper Kassen, zu sichern, was bereits ausprobiert wurde und in etwas größerem Maßstab weiterentwickelt werden soll.  

In eigener Sache

Aufgrund unserer besonders strikten persönlichen Corona-Politik haben wir zuletzt nicht mehr an Veranstaltungen der Mietenbewegung teilgenommen. Uns ist sehr wohl bewusst, dass unser Verfahren zum Beispiel ein sicheres Wohnen und die Absicherung aller Grundbedürfnisse voraussetzt. Wir haben oft daran gedacht, dass dies nicht allen Menschen in Berlin zur Verfügung steht und uns an unsere Begegnungen auf Veranstaltungen der Mietenbewegung erinnert. Etwas Positives hat diese Form des immer wieder durch die Pandemie ausgelösten Rückzugs für Monate hervorgebracht: Die Corona-Reporte, mit denen wir testen konnten, ob es uns gelingt, mit einem täglich so viele Nachrichten produzierenden Thema umzugehen. Diese Tätigkeit fahren wir angesichts des abklingenden Pandemiegeschehens zurück, die Erkenntnisse daraus lassen wir in die künftigen Wohn-Bau-Reporte einfließen.

Wir werden uns in ihnen mit Zahlen zur Berliner Bau- und Wohnungswirtschaft befassen, aber auch weiterhin mit Einzelfällen des Berliner #Mietenwahnsinns, mit der Politik und mit Menschen, die betroffen sind, die engagiert sind und die alle zu dieser Stadt gehören. Sie gehören viel mehr zu ihr als alle Spekulanten, die Berlin als reine Spielwiese für ihre Kapitalinteressen betrachten, ohne Rücksicht zu nehmen auf irgendwen, der hier lebt. Teile der hiesigen Politik, große Teile, sind diesen Akteuren sehr zu Diensten, auch darauf werden wir wieder verstärkt eingehen.

Falls wir es zeitlich / administrativ hinbekommen (das kategorisierte Artikel-Gesamtverzeichnis ist immer noch vakant), werden wir die Reporte auch mit Bestandsartikeln verlinken, die sich besonders in den Jahren 2018 und 2019 mit vielen Vorkommnissen auf dem Berliner Wohnungsmarkt befasst haben.

Außerdem haben wir gleich zu Beginn der Tätigkeit des „neuen“ Wahlberliners einen mehrteiligen Vorgänger der aktuellen Reporte erfasst, damals betitelt mit „Berlin ist eine große Baustelle“, den wir demnächst aktualisieren werden.

TH

[1] Im hiesigen Report enthalten, Gliederung der 2. Ausgabe:

  • Zweckentfremdung
  • Obdachlosigkeit und Wohnungslosigkeit
  • In eigener Sache

[2] Infografik: Airbnb erholt sich vom Corona-Tief | Statista – veröffentlicht und hier weitergereicht unter einer Lizenz CC BY-ND 4.0

[3] Airbnb-Wohnungen in Berlin: Ein Verbot, viele Schlupflöcher – taz.de

[4] Wohnungsnot: Mehr als 26.500 Unterkünfte in Berlin über Airbnb angeboten | ZEIT ONLINE

[5] Airbnb gibt erstmals Vermietungszahlen in Deutschland preis (handelsblatt.com)

[6] Airbnb: Verdrängung inklusive (nd-aktuell.de)

[7] Infografik: Airbnb erholt sich vom Corona-Tief | Statista

[8] Zuletzt aktualisiert am 18.02.2022

[9] Housing First: Von der Unterbringung zur Beheimatung (nd-aktuell.de)

[10] Berlin will zum zweiten Mal Obdachlose in der Stadt zählen | rbb24

[11] Housing First: Von der Unterbringung zur Beheimatung (nd-aktuell.de)

[12]Darauf zu sehen: Miethaie contra Schwarmintelligenz der kleinen Fische, der Mietenden, die  zum versammelten Kampf aufgerufen werden. Das Logo verwendet die Mieterpartei, in der die im Artikel genannten Personen ebenfalls aktiv sind: DeWiki > Mieterpartei

[13] Obdachlosigkeit: Weil jeder Mensch wertvoll ist (nd-aktuell.de)

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