Der Vermieter-Rebell, das Finanzamt, der Wohnungsmarkt

Der Vermieter-Rebell und das Finanzamt (DW) – und Anmerkungen zum Wohnungsmarkt

Kommentar 38

„Zu billig, findet das Finanzamt – sozial und gerecht, meint Wolfgang Fischer: Der Münchner Vermieter verlangt nur einen Bruchteil der ortsüblichen Miete. Das Finanzamt nennt Fischers Vermietungspraxis ‚Liebhaberei‘ und sagt, seine Ausgaben seien nicht voll steuerlich geltend zu machen.“

Über den Münchener Vermieter Wolfgang Fischer gab es schon Filmbeiträge, er ist mittlerweile eine überregionale Berühmtheit, weil er die Spekulationsblase am   Immobilienmarkt nicht mitmachen will. Als ich beim Lesen der ersten Zeilen des Beitrages war, dachte ich,  jetzt kommt’s, der Mann wird vermutlich für fünf oder sechs Euro pro m² vermieten. Weit gefehlt.

Seine Mieter zahlen mehr als das Doppelte (12 Euro/m²). Aber bei Münchner Verhältnissen reicht das offenbar, um vom Finanzamt als Liebhaber ohne Gewinnerzielungsabsicht behandelt zu werden. Daher kann Wolfgang Fischer die Ausgaben, die er hat, um das Haus instand zu halten, nicht von der Steuer absetzen.

Für Neuvermietungen könnte Fischer jetzt 30 Euro oder sogar 40 pro Quadratmeter nehmen und sich an seinem Gründerzeithaus eine goldene Nase verdienen. Vielleicht hat er aber nicht das Bedürfnis nach einer goldenen Nase, sowas soll vorkommen.

Dafür wird er von der Behörde schikaniert, denn hohe Mieten sind in München von der Stadt gewollt. Sie bringen enorme Steuereinnahmen, derzeit 1 Milliarde Euro jährlich. Und der Münchner Mietspiegel bezieht nur die Neuvermietungen der letzten vier Jahre ein, sodass sich eine automatische Beschleunigung ergibt. Höhere Neuvermietungspreise führen zu Steigerungen im Mietspiegel, diese bedingen höhere Neuvermietungspreise. Alles, was mehr als 66 Prozent unterhalb dieses Mietspiegels liegt, wird eben als Liebhaberei angesehen, dadurch wird kaum jemand diesen Wert wesentlich unterschreiten, wenn er neu vermietet.

Fischer hingegen beruft sich auf die Bayerische Verfassung, die eine Sozialbindung des Eigentums vorsieht. Wie übrigens auch das Grundgesetz, nur wird dieses schon lange so ausgelegt, dass die Sozialbindung komplett hinter dem Eigentumsschutz zurücktritt.

Nicht die grundsätzliche Rechtsordnung oder doch das höchste Recht in Deutschland oder einem Bundesland wie Bayern sind also in erster Linie das Problem, sondern ihre heutige neoliberale Auslegung, die Raffgier aller Art privilegiert und immer mehr Menschen zurücklässt.

Die schiere Zahl von 30 oder 40 Euro pro Quadratmeter schockiert, schauen wir zum Vergleich auf Berlin und auf Deutschland im Ganzen, abgebildet ist hier der aktuelle Berliner Mietspiegel, über alle Stadtteile hinweg gerechnet und mit der Entwicklung seit 2011.

30 m² Mietwohnung
2011 8,36 € 8,36 € 7,63 €
2012 9,02 € 9,02 € 7,91 €
2013 10,08 € 10,08 € 8,38 €
2014 11,06 € 11,06 € 8,62 €
2015 11,55 € 11,55 € 9,41 €
2016 14,25 € 14,25 € 11,59 €
2017 12,04 € 12,04 € 9,68 €
60 m² Mietwohnung
2011 6,17 € 6,17 € 5,56 €
2012 6,74 € 6,74 € 5,69 €
2013 7,40 € 7,40 € 5,93 €
2014 8,07 € 8,07 € 6,12 €
2015 8,77 € 8,77 € 6,56 €
2016 10,69 € 10,69 € 7,34 €
2017 10,12 € 10,12 € 7,37 €
100 m² Mietwohnung
2011 6,68 € 6,68 € 6,11 €
2012 7,14 € 7,14 € 6,31 €
2013 8,04 € 8,04 € 6,72 €
2014 8,48 € 8,48 € 7,02 €
2015 9,55 € 9,55 € 7,61 €
2016 11,33 € 11,33 € 8,41 €
2017 11,39 € 11,39 € 7,49 €

Wir denken daran, dass die gegenwärtigen Neuvermietungspreise im Durchschnitt etwa auf dem Niveau liegen, das der Münchner Vermieter Wolfgang Fischer auch von seinen Mietern nimmt. Und in 2017 gab es eine deutlich sichtbare Beruhigung, nur große Wohnungen hatten noch eine leichte Preissteigerung. War die Mietpreisbremse in Berlin doch wirksam oder was hat der neue rot-rot-grüne Senat gemacht, um den Auftrieb zu stoppen? Ist es einfach nur das vermieterfreundlichere Klima? Denn eines dürfte sich nicht geändert haben: der Nachfrageüberhang. Es gibt nach wie vor viel zu wenige Wohnungen in der Stadt, vor allem solche zu Preisen, die Normalverdiener noch bezahlen können.

Aber was passieren kann, wenn die Politik den Mietwucher noch fördert, sehen wir in München. Bei 30 bis 40 Euro pro Quadratmeter kann man ohne Weiteres vo Hypergentrifizierung sprechen, denn ein Nettogehalt ab etwa 5000 Euro ist zwingend, um sich solche Mieten ohne allzu starke Einschränkungen auf anderen Gebieten leisten zu können. Jeder weiß, dass München einen weitaus höheren Kaufkraftindex hat als Berlin (München ca. 135 Prozent vom deutschen Durchschnitt, Berlin nur 91 Prozent), aber die Mieten weichen ja noch stärker voneinander ab.

30 m² Mietwohnung
2011 15,31 € 10,79 € 7,63 €
2012 15,78 € 11,67 € 7,91 €
2013 17,98 € 12,67 € 8,38 €
2014 19,55 € 13,27 € 8,62 €
2015 20,51 € 14,20 € 9,41 €
2016 24,34 € 17,46 € 11,59 €
2017 24,26 € 16,40 € 9,68 €
60 m² Mietwohnung
2011 11,95 € 7,93 € 5,56 €
2012 12,27 € 8,09 € 5,69 €
2013 13,06 € 8,56 € 5,93 €
2014 14,49 € 8,96 € 6,12 €
2015 14,84 € 9,64 € 6,56 €
2016 17,92 € 11,01 € 7,34 €
2017 18,71 € 11,33 € 7,37 €
100 m² Mietwohnung
2011 12,16 € 7,77 € 6,11 €
2012 13,22 € 8,05 € 6,31 €
2013 13,34 € 8,26 € 6,72 €
2014 14,21 € 8,41 € 7,02 €
2015 14,35 € 8,95 € 7,61 €
2016 17,29 € 10,13 € 8,41 €
2017 18,07 € 10,51 € 7,49 €

Wenn man sich den Mietspiegel aber anschaut, bemerkt man, dass die Preise noch nicht so viel höher liegen in München, wie es sich im Beitrag ausnimmt. Der Auftrieb ist bei kleinen Wohnungen zum Erliegen gekommen und hat sich bei den größeren von 2016 auf 2017 deutlich verlangsamt. Es ist also insgesamt eine leichte Entspannung eingetreten, von Rückgängen kann man in München allerdings nicht sprechen. Vor allem das Jahr 2016 hat sowohl in München wie in Berlin exorbitante Steigerungen von 15 bis 20 Prozent gezeigt – und gewiss hat das mit den starken außergewöhnlichen Zugängen von außerhalb Deutschlands zu tun, die vor allem das untere Preissegment „geliftet“ haben.

Nicht nur in München, bundesweit geben die Mietspiegel nur die Neuvermietungen der letzten vier Jahre wieder, daher wird sinnigerweise vorgeschlagen, diesen Zeitraum auf zehn Jahr auszudehnen, das wären aktuell die Jahre 2008 bis 2017. Großer Vorteil für die Mieter: Besonders die Jahre 2008 und 2009 waren ruhig, denn die Finanzkrise hatte auch am Immobilienmarkt für eine geringere Nachfrage gesorgt. Dass sich deren bis heute nicht erfolgte Bewältigung nun umgekehrt in schneller steigenden Preisen ausdrückt, ist ein anderes Thema. Und weil es weitere Faktoren außer der regen Nachfrage für den Preisauftrieb bei den Verkäufen und in der Folge bei den Mieten gibt, ist dieser Beitrag des Tagesspiegels in seiner Einseitigkeit und Banalität irreführend. Natürlich muss mehr gebaut werden, aber es kommt darauf an, was und wie, nämlich nicht weitere Luxusprojekte, sondern Bezahlbares – und vor allem muss die Mietpreisbremse endlich wirksam ausgestaltet werden, denn der Bestandswohnungsmarkt entscheidet angesichts von 1,9 Millionen Einheiten in Berlin im Vergleich zu maximal möglichen ca. 20.000 Neubauten pro Jahr eindeutig über den Kampf um die soziale Stadt.

TH

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