Die Studentin Anna*, die Anwältin-Vermieterin V. und der Immobilienkaufmann K. und die Verdrängung im Schillerkiez von Neukölln // #Verdrängung @HeimatNeue #Gentrifizierung #IGHAB #Mietenwahinsinn #Mieterproteste #Gemeinwohl

2018-06-24 Kommentar

Kommentar 123 / Serie „Mieter!“

*Name von der Redaktion des „nd“ geändert.

Vor wenigen Tagen erschien im „nd“ („neues deutschland“) ein Artikel über die Studentin Anna, der im Schillerkiez von Neukölln ihre kleine und schlecht ausgestattete Wohnung gekündigt werden soll – weil die Rechtsanwältin, der die Wohnung gehört, Eigenbedarf angemeldet hat. 

Zur Sache: Ist das Eigenbedarfskündigungsrecht ein Scheunentor, durch das alles hindurchpasst?

Der Fall wurde bereits vor Gericht verhandelt und geht nun in die nächste Instanz, kommt also zum LG Berlin. Nach der Darstellung im Beitrag müsste Anna nun schon spätestens in 19 Tagen ausziehen. Nur eine kurze Anmerkung: Solange das LG nicht entschieden hat, wird Anna auch nicht ausziehen müssen, denn bis zur Entscheidung ist die Kündigung seitens der Anwältin nicht rechtswirksam. Das LG schaut sich die Sache nicht einfach an, für mich klingt das nach einem zweiten Rechtszug.

Angesichts dessen, was im Beitrag über den Verlauf der Verhandlungen vor dem AG steht, müsste der oder die betreffende Richter_in eine recht hartleibige und evtl. nicht maximal gewissenhafte Justizperson gewesen sein. Warum, führe ich im Weiteren aus.

Ob nach aktuellster Lage Anna beispielsweise eine Härtefallregelung hätte geltend machen können, weil es keinen für Anna bezahlbaren Wohnraum mehr in der Stadt gibt, ist zwar schwierig zu beurteilen, weil die bisher im Härtebereich entschiedenen Fälle alle in Details voneinander abweichen und es oft um kranke, alte Menschen ging, die dann doch nicht ausziehen mussten, aber auch jenseits der Härtefallregelung kommt es auf sehr viele Aspekte an, wenn die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung zu bewerten ist.

Besonders die Tatsache, dass die Vermieterin weitere Immobilien in der Stadt besitzt, sollte dabei eine wichtige Rolle spielen. Allerdings könnte es sein, dass bei diesen Immobilien derzeit eine Eigenbedarfskündigung nicht zulässig ist. Ebenso wie diesen Umstand wird aber das Gericht auch geprüft haben, ob die Wohnung in der Leinestraße nicht selbst mit einer Kündigungssperrfrist belegt ist. Ebenso, ob Anna nicht weniger, sondern schon etwas länger als genau acht Jahre dort wohnt, ob die Kündigungsfrist seitens der Vermieterin (dann 9 Monate) eingehalten wurde. Das Vorliegen einer Räumungsklage ist ebenfalls zu berücksichtigen. Ich gehe auch davon aus, dass die Wohnung der Person allein gehört, die einziehen will oder im schlechtesten Fall der Anwältin und ihrem Mann zusammen als GbR.

Außerdem lässt der soziale Status der Vermieterpartei aufhorchen.

Reicht es aber aus, wenn nicht glaubwürdig erscheint, dass diese Partei die Wohnung wirklich selbst nutzt? Der aktuelle Standard der Wohnung spielt dabei nach meiner Ansicht keine Rolle, denn wenn sie, wie im Beitrag berichtet, saniert werden soll, wäre der Standard ja danach evtl. dem sozialen Stand der künftigen Teilzeitbewohner mehr angemessen. Ich kenne den Schillerkiez, das schrieb ich bereits an anderer Stelle, früher wohnten dort eher wenige Menschen wie die Anwältin und ihr Mann – aber: Es ändert sich eben so vieles zu Ungunsten der traditionellen Kiezgemeinschaften.

Wenn jedoch die Wohnung saniert und entgegen den Angaben der Eigentümerin wieder vermietet werden soll, liegt eine missbräuchliche Eigenbedarfskündigung vor. Natürlich rettet das der Studentin Anna nicht die Wohnung, aber würde Schadensersatzforderungen gegenüber der Vermieterin nach sich ziehen.

Es ist nie so einfach, wenn man für sich selbst erst einmal automatisch die wichtigsten rechtlichen Aspekte der Situation durchlaufen lässt, und das passiert bei mir, soweit es sich nur um BGB-Mietrecht handelt – die vielen Einschränkungen der Vermieterrechte speziell in Berlin sind so komplex, der Teil muss immer gesondert betrachtet werden. Ich habe nachgeschaut: Die Leinestraße liegt in einem Milieuschutzgebiet, wie nicht anders zu erwarten. Leider hilft das im Fall einer ansonsten zulässigen und rechtssicheren Eigenbedarfskündigung nicht.

Besteht hier gesetzlicher Regelungsbedarf? Ja! Zumindest muss die Begründung einer Eigenbedarfskündigung besonders hohen Anforderungen genügen. Besser wäre es, in Milieuschutzgebieten gar keine Eigenbedarfskündigungen zuzulassen. Die Politik könnte das mal besprechen.

Wie sollte das Gericht in der zweiten Instanz entscheiden? Um nicht missverstanden zu werden, vermeide ich allzu juristisch klingende Vokabeln, schaue mir aber spekulativ die sozialen Umstände an.

Ich muss mich also geradezu für den etwas technischen und neutralen Duktus der vorstehenden Passagen entschuldigen, aber so ist das, wenn man einen Einzelfall betrachtet und erst einmal einen Schnellcheck macht, quasi zur Selbstvergewisserung, ich schreibe ja noch nicht so lange über den alltäglichen Mietenwahnsinn in Berlin.

Trotzdem gilt es jetzt, einige Bewertungen vorzunehmen. Wir haben hier eben nicht nur Rechtliches vor uns, sondern auch: Die Anwältin und der Immobilienkaufmann gegen die junge Studentin. Zwei Menschen, die alle Möglichkeiten haben und diese ja auch durch den Erwerb mehrerer Immobilien offenbar schon hinreichend genutzt haben gegen eine junge Frau, die sich auf den Studienabschluss konzentrieren müsste und möglicherweise in ihrer Lebensplanung durch den plötzlichen Wohnungsverlust beeinträchtigt würde.

Folgekosten wie nervliche Probleme oder verspätete Abgabe der Masterarbeit gehören auch auf dieser Ebene nicht zur Betrachtung, weil sie nicht als direkte Folgen einer solchen Situation angesehen werden. Dies stellt bereits eine Verkürzung der Kausalität dar, die aber typisch fürs Zivilrecht, speziell fürs BGB, ist, weil das Zivilrecht nach seiner ursprünglichen Gestaltung als Kodex für die Verhältnisse unter Gleichen gedacht war. Die Verantwortlichkeit für den jeweils anderen Vertragspartner und dessen Leben hat demgemäß enge Grenzen.

Wir haben heute aber am Vermietungsmarkt keine ausgeglichene Situation mehr, Vermieter_innen sind hochgradig privilegiert, so sehr, dass die Öffentliche Hand immer stärker in die Mietverhältnisse eingreift und die Mieter schützen möchte vor Vertreibung und Obdachlosigkeit.

Unter diesem Aspekt sollte auch das Landgericht die Sachlage betrachten, wenn es vor sich zwei Parteien sieht, die Studentin A., die offenbar mit ihrem Lebenspartner zusammen in einer nicht übergroßen Zweizimmerwohnung lebt (ich interpretiere das so wegen des „wir“, das an einer Stelle verwendet wird) und die Partei der Vermieterin V., die mit dem Immobilienkaufmann K. verheiratet ist.

Ob die Anwältin V. eine Spezialistin im vorliegenden Rechtsgebiet ist, spielt dabei keine Rolle, BGB kann ohnehin jede_r Jurist_in. Sehr wohl aber stelle ich mir vor, wie V. vom Immobilienkaufmann K. beraten wird, wie man eine aufsässige Mieterin A., die nicht eine überzogene Mieterhöhung nach der anderen hinnehmen will, aus den vier Wänden kegelt, in der sie für Studentenverhältnisse schon über einen beachtlichen Zeitraum hinweg ansässig ist.

Aufgrund mangelnder Information weiß ich nicht, ob der Begriff „Immobilienkaufmann“ technisch gemeint ist oder eher umschreibt, dass sich der Mann mit Immobilien An- und Verkauf befasst. Jedenfalls ist er ein Experte und könnte für das stehen, was nicht nur für Mega-Miethaie wie die Deutsche Wohnen gilt: Er sieht sich komplett auf der Seite der Besitzenden, des Kapitals und ist nicht weniger bissig und bereit, sich durchzusetzen, wie es in der Branche üblich ist Warum stelle ich es mir so vor? Weil eine Anwältin, die sich einen Immobilienbestand zusammenkaufen kann und ein EFH draußen vor der Stadt besitzt, auch innerhalb ihres Standes überdurchschnittlich gut verdienen muss oder geerbt hat.

Eine solche Anwältin ist aber in der Regel nicht mit einem ausgebildeten Immobilienkaufmann verheiratet, der als kleiner Verwalter bei einer Wohnungsgesellschaft angestellt ist und vielleicht 1.800 Euro netto im Monat verdient, von mir aus auch 2.000. Was hätten diese Menschen gemeinsam?

Die Anwältin müsste ihm ja sämtliche Hobbys wie Golf spielen, Segeln, Fernreisen, teure Autos etc. finanzieren, die in ihren Kreisen üblich sind. Ein anständiger kleiner, angestellter Immobilienkaufmann würde solch ein schiefes Verhältnis in der Regel von sich weisen, denn die kleinen Angestellten haben meist die höchsten Moral- und Ehrvorstellungen. Deswegen würden sie in der Regel auch nicht der V. zu einem so unsozialen Verhalten der A. gegenüber anhalten, was wiederum hinweist, dass der K. nicht zur zuvor beschriebenen Art innerhalb der Gattung der Immobilienkaufleute gehört.

Ersatzweise würde eine Multi-Immobilien-Anwältin ein Eheverhältnis mit einem solchen kleinen Angestellten von sich weisen. Nicht, weil er vielleicht zu kostspielig wäre, aber ihr Sozialprestige unterläuft. So etwas kann unter Umständen gesellschaftliche Folgen nach sich ziehen und zu allerhand Witzeleien unter Bessergestellten hinter vorgehaltener Hand führen. Nur wenige Anwältinnen haben die Souveränität, trotzdem einfach ihr Ding zu machen. Außer den Ärztinnen ist niemand so standesbewusst wie die Anwältinnen. Außerdem würde dieser Kerl sie nicht einmal anständig gegen die Mieterin A. beraten und da würde sich doch jede geschulte Juristin wie die Anwältin V. sagen: Nicht einmal dazu taugt dieser Mensch!

Daher sind kleine Angestellte, gleich ob Immobilienkaufmann oder Buchhalter, und Multi-Immobilien-Anwältinnen selten miteinander verheiratet. Unter Berücksichtigung der weit überwiegend wahrscheinlichen Verhältnisse gehe ich davon aus, dass der hier zu Buche stehende Immobilienkaufmann dank seiner Durchsetzungsfähigkeit einen dem der Anwältin vielleicht nicht vollkommen im Sinn des Ständischen, aber doch finanziell adäquaten Status erreicht hat und demgemäß am Immobiliengeschäft in der Stadt aktiv beteiligt ist und alle seine Untiefen kennt und weiß, wie man vorgeht, um unliebsame Menschen mit geringerem Status loszuwerden. Diesbezüglich ist es zulässig anzunehmen, dass er seine Frau auch dahingehend berät.

Nun frage ich mich: Kann ein Gericht angesichts dieser Situation – zu prüfen wäre evtl. auch, fällt mir ein, ob dieser Mann nicht selbst auch weitere Immobilien besitzt, wenn die Wohnung im  Schillerkiez ja von beiden diesen gutsituierten Eheleuten bezogen werden soll – ernsthaft erwägen, die Studentin A. rauszuschmeißen um typische Vertreter der Immobilienblase in Berlin komplett von der sozialen Verantwortung für ihre langjährige Mieterin freizustellen? Kann das angehen?

Ich möchte dem LG noch eine kleine Prüf- und evtl. Entscheidungshilfe geben anhand eines Tatbestandes, der ebenfalls im „nd“-Bericht erwähnt wird und der in der ersten Instanz seltsamerweise offenbar keine Rolle gespielt hat. Leider wird uns nicht mitgeteilt, wo die Anwältin ihre Kanzlei betreibt. Ich gehe davon aus, wenn sie so viele Immobilien hat, dass sie ihre eigene Kanzlei betreibt oder Partnerin in einer größeren Sozietät ist, nicht angestellte Junganwältin und nicht irgendwo in der Pampa sitzt, sondern doch recht zentral, mit ihrer Kanzlei oder der Kanzlei, in der sie mitarbeitet.

Karolinenhof ist ein Viertel in Treptow-Köpenick an der Dahme. Ich war dort schon. Man fährt von der City, auch von Neukölln aus, ein wenig die A 113 entlang, wechselt auf die B 96a und auf die Straße Adlergestell und – schwupp – ist man ist in Karolinenhof. Das sind unter normalen Umständen etwa 20 Minuten Fahrzeit. Sagen wir, 25. Von der Wohnung in Neukölln, Leinestraße 6 aus gesehen. Das ist auch die maximale Zeitersparnis durch den Bezug der Wohnung in Neukölln. Denn jeder andere Standort der Kanzlei hat eine Anfahrt bis ins Schillerkiez zur Folge, wo man außerdem, soweit mir bekannt ist, immer noch einen Parkplatz suchen muss. Der dann vielleicht nicht direkt vor der Wohnung liegt. Aber wir wollen nicht zu fitzelig werden, sonst muss das Gericht zu viel gründeln.

Wegen einer Zeitersparnis von maximal 25 Minuten pro Fahrt im Gegenzug für den Luxus, im eigenen, vermutlich freistehenden Haus mit schönem Garten in Karolinenhof zu wohnen, vielleicht sogar direkt am Wasser, und nicht in einer kleinen Zweizimmerwohnung in Neukölln, wo ja auch kaum Mitglieder des eigenen Milieus anzutreffen sein dürften, mit denen man vielleicht noch einen netten Abend verbringen kann, der Tennisclub und sowas sind auch nicht dort – also dafür soll die Studentin Anna aus ihrer Wohnung fliegen?

Offenbar hat bereits ein Gericht dieses schmale und morsche Auslegungsbrett betreten.

Ich will hingegen nicht mutmaßen, ob die Richterin oder der Richter zugeneigte Gefühle der Vermieterin gegenüber hegte, wegen des gleichen Standes oder weil man einander sogar kannte, das ist reine Spekulation und es kommt in Deutschland nie vor, dass die unabhängige Justiz aus Gefälligkeit ihresgleichen gegenüber – oder aus anderen Gründen gefällig – anstatt absolut rechtstreu, angemessen sozial und an den Bedürfnissen der Mehrheit entlang, unter Abwägung aller Gesichtspunkte des Einzelfalls, also auch unter gehöriger Anspannung der eigenen Erkenntnisfähigkeit und nicht etwa nachlässig, weil es ja nur um eine kleine Studentin geht (was will dieses soziale Noch-gar-Nichts überhaupt?), abwägt und ihr Urteil fällt.

Doch, der vorstehende Satz ist grammatikalisch korrekt und es gibt Menschen, die formulieren so, um andere etwas aus dem Takt zu bringen. Besonders gerne tun Juristen genau dies. Ohne den Klammer-Einschub freilich.

Eine nicht so gute Justiz gibt es in allen möglichen Bananenrepubliken, in denen die Menschen zu Recht viel unzufriedener mit ihrem Rechtssystem sind als bei uns (Schweiz, Norwegen etc.). Aber nicht hierzulande. Hier läuft alles korrekt und natürlich im Rahmen der Auslegung immer maximal human ab, justizweise und insgesamt.

Deswegen kann das mit der erstinstanzlich durchgegangenen Kündigung der Studentin A. wegen Eigenbedarfs seitens der Eheleute V. und K. nur ein bedauerlicher Irrtum sein, für den ich mich an dieser Stelle geradezu stellvertretend als jemand entschuldigen möchte, der an unser Rechtssystem absolut glaubt und deswegen bin ich auch sicher, das LG wird diesen bedauerlichen Irrtum korrigieren und der A. zu ihrem Recht verhelfen.

 Habe ich schon erwähnt, dass Berlin das einzige Bundesland ist, in dem schon seit Jahren der Wohnraum pro Person abnimmt, obwohl durchschnittliche Berliner_innen immer schon recht kleinräumig wohnten? Könnte dies daher kommen, dass die Umverteilung von unten nach oben hier am Wohnungsmarkt besonders harte Auswirkungen zeigt, weil sie von einer besonders durchsetzungsfähigen Berliner Immobilienwirtschaft besonders rüde durchgesetzt wird?

Zum Beispiel, weil Menschen, die schon Häuser in Karolinenhof besitzen, auch noch 50 oder 60 Quadratmeter zusätzlich in Neukölln für keine Miete haben möchten und Menschen wie die Studentin A. in Wohnklos zwingen oder erstmal für Monate auf die Sofas von Freund_innen? Dass die Studentin A. nicht einmal eine Wohnung behalten darf, in der es nicht mal ein Klo gibt, weil ihre Vermieterin auch gerne noch eine Wohnung hätte, in der sie in der Küche duschen muss?

Welch abscheuliche Vorstellung, dass die geringen Ansprüche, welche die Studentin A. an ihren Wohnkomfort stellt, und das seit acht Jahren, was ja auf ihre ausgeprägte Bescheidenheit hinweist, exakt dazu führten, dass ihre Vermieterin jetzt auch so wohnen möchte, um vielleicht nicht etwa ein paar Autominuten einzusparen, sondern, jetzt wird es tiefgründig, eventuell mit ihrem Leben zufriedener zu sein und hinfort nicht mehr Gentrifiziererin spielen zu müssen? Man sagt, wer oft genug gentrifiziert hat, wird nicht etwa immer gieriger, sondern beruhigt sich. Es gibt Fachleute, die sind anderer Ansicht, aber man muss sich als eine solche Fachperson beim Design der Therapie entscheiden.

Dumm, dass diese Form der Heilung oder des Heilungsversuchs nun der Studentin A. die Bleibe gekostet hat. Jedoch, wo Soziophobie behandelt werden muss, kommt es nicht selten zu Kollateralschäden, weil ja diese Krankheit sachnotwendigerweise Auswirkungen auf weitere Personen hat. Ich kann mir diesen Tipp nicht verkneifen: Vielleicht würde es auch helfen, sich ein wenig aus der Immobilienblase zu befreien, in welcher der Klein-Immobilienhai K. schwimmt und gerne die sozial Schwächeren beißt, die darin hilflos herumzappeln. Damit habe ich mich fast unbemerkt der Gegenmeinung angeschlossen.

Oder wird doch saniert und dann still und leise irgendwas mit der Wohnung Leinestraße 6 gemacht? Wenn das mal nicht die allezeit zur Verteidigung der Mehrheit in ihren Rechten bereite Berliner Justiz aufgrund von Durchstechereien mitkriegt. Keine Angst, die Anwaltszulassung der V. durch diesen Sozialbetrug von oben wäre dadurch gewiss nicht in Gefahr. Verhältnismäßigkeit! Immer an die Verhältnismäßigkeit denken!

Es versteht sich, dass die obige Darstellung lediglich Möglichkeiten und Szenarien darstellen, die nicht der Realität entsprechen müssen. Je weniger diese Möglichkeiten und Szenarien zutreffen und im weiteren Verlauf des Vorgangs zutreffen werden, desto mehr freuen wir uns für die Studentin Anna und entschuldigen uns bereits an dieser Stelle dafür, dass wir diese Möglichkeiten angesichts des doch meist freundlichen und kooperativen Umgangs der Vermieter mit den Mieter_innen am Berliner Immobilienmarkt für möglich halten konnten.

© 2018 Der Wahlberliner, Thomas Hocke

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