Was haben die Habersaathstraße 40-48 in Mitte und die Fasanenstraße 64 in Wilmersdorf mietenwahnmäßig gemeinsam? // @HeimatNeue #BMV #BMieterverein #Mieterproteste #Gemeinwohl #Mietenwahnsinn #Mitte #Berlin #Gentrifizierung #Vorkaufsrecht #Verdrängung #Milieuschutz #Milieuschutzgebiet #Fasanenstraße #Habersaathstraße #Wilmersdorf #Mitte

2018-06-24 Kommentar

Kommentar 139

Ein Investor will die Häuser abreißen. Dazu erforderlich ist eine Verwertungskündigung an die Mieter_innen.

So einfach kann man die Gemeinsamkeit erst einmal zusammenfassen. Aufmerksam wurden wir darauf, dass immer noch Verwertungskündigungen erfolgen, eben durch den Fall Habersaathstraße 40-48, den wir eng verfolgen. Nun hat der Berliner Mieterverein auch über die Fasenenstraße von dieser Form des Vorgehens berichtet. Der Beitrag ist schon etwas mehr als zwei Wochen alt, erreichte uns aber erst kürzlich.

„Genau wie im Fall des Komplexes Habersaathstraße 40-48 in Mitte war wenige Monate zuvor noch eine Modernisierung angekündigt worden, mit Mietsteigerungen von über 5 Euro pro Quadratmeter im Monat“, heißt es dazu beim BMV.

Weiterhin ist von sechsstelligen Abfindungsangeboten die Rede. Vielleicht können Mieter_innen mit dem Geld prunken, indem sie die Miete für ihre neuen Bleiben Jahre im Voraus bezahlen können, zum Kauf einer Wohnung reicht das normalerweise nicht mehr aus, es sei denn, mit „sechsstellig“ ist ein Betrag im höheren sechsstelligen Bereich gemeint. Aber wirtschaftlich ist der Fall klar.

Man muss nur auf die Preisentwicklung in der Fasanenstraße schauen. Die Lage war immer schon teuer und allein in den Jahren 2014 bis 2018 weist Immoscout eine Erhöhung der Angebots-Kaufpreise von 58 Prozent aus – das ist noch mehr als der Berliner Durchschnitt von etwa 55 Prozent. 55 Prozent in vier Jahren? Sieht nach Blase aus, aber genau so ist die Lage. In der Umgebung werden gerade Kaufpreise von bis zu 16.000 Euro pro m² aufgerufen. Das Angebot bezieht sich auf das  Haus 63, das südlich an die 64 anschließt und ein Bau aus den 1980ern sein dürfte.

Auf dem Google-Street-View-Foto von 2008 wirkt das Haus 64 noch sehr hell und freundlich, es wuchsen auf dem Flachdach auch keine wilden Bäume etc. Das Haus sieht auch besser aus als das Gebäude links daneben. Das vom BMV veröffentlichte Foto zeigt das  Haus schon anders und es ist durchaus möglich, dass mittlerweile einiges an Renovierungsbedarf besteht.  Die Fassade ist von Platten unterschiedlicher Farbschattierungen geprägt, als ob einige davon jüngeren Datums seien, aber sehr dick kann die Dämmung nicht ausgefallen sein, von der im Beitrag des BMV die Rede ist. Dass ein Abriss mit Neubau in einer Lage, in der mittlerweile fünfstellige Quadratmeter-Kaufsummen zumindest angebotsweise aufgerufen werden, wirtschaftlich gut dargestellt werden kann, ist keine Frage.

So teuer und falsch kann man in dieser Straße gar nicht bauen, dass man mit der Erstellung und dem Verkauf von Eigentumswohnungen keine gute Rendite erzielt – die Fasanenstraße ist eine Seitenstraße des Kurfürstendamms und zwar im oberen Bereich, zur Tauentzienstraße hin, auch wenn dieser Bereich südlich der Lietzenburger Straße nicht ganz die gleiche Bewertung aufweisen sollte wie die Zeile zwischen Lietzenburger und Kurfürstendamm.

Vor allem, wenn das Haus schon leer ist, dürfte es dennoch schwierig werden, die Nichtgenehmigung des Abrisses rechtssicher zu verhindern. Es sei denn, man argumentiert seitens des Bezirks damit, dass der letzte günstige Wohnraum in dieser Gegend vernichtet wird – wenn man sich etwas mit dem Immobilienmarkt beschäftigt, merkt man aber sofort, das ist eine andere Situation, als wenn in ehemals sehr günstigen Kiezen in Neukölln die Mieten durch die Decke schießen und angestammte Milieus einem harten Verdrängungswettbewerb ausgesetzt sind.

Wir haben mal nachgesehen, ob in der Fasanenstraße Milieuschutz besteht – wie erwartet, ist das nicht der Fall.

Die Philosophie in Charlottenburg-Wilmersdorf war bisher, wer hier wohnen will, weiß, dass es teuer ist und hat sich darauf einzustellen. Dass der Markt in Berlin nicht mehr funktioniert, zeigt sich  eher daran, dass in einfachen Lagen die Preise für Neuvermietungen jetzt auf ähnlicher Höhe angelangt sind wie in den Toplagen. Das spricht dafür, dass der Markt „verstopft“ ist.

Es gibt und gab in jeder Stadt Gegenden wie die Fasanenstraße, die ein besonderes Publikum haben, das auf seine Weise ja auch ein Milieu darstellt und es muss diese Viertel geben, damit in anderen Quartieren keine Verdrängung stattfindet – es sei denn, man sagt, es ist generell verwerflich, dass sich überhaupt irgendwo, und sei es am Kudamm und drum herum Menschen mit Geld ansiedeln. Das ist aber eine andere Philosophie als die Vielfalt der gewachsenen Stadt zu berücksichtigen und erhalten zu wollen und man muss dann auch die Systemfrage stellen, also das Recht auf privates Eigentum in Zweifel ziehen. Dazu folgen weiter unten noch ein paar Sätze.

Das Problem ist im vorliegenden Fall in erster Linie aber, dass, traditionell ausgedrückt, das Kind schon in den Brunnen gefallen bzw. die Mieter_innen offenbar ausgezogen sind. Es ist auch nicht von einer Restbelegung die Rede, wie sie in der verglichenen Habersaathstraße vorhanden ist und eine entscheidende Rolle spielen sollte, nebst der Tatsache, dass dieses Haus wirklich noch einen sehr guten Eindruck macht, jüngeren Baujahrs ist und man hier wieder problemlos günstigen Raum für 80 weitere Parteien zur Verfügung stellen kann und dass die Lage, auch wenn es „Mitte“ ist, anders bewertet werden kann.

Der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf ist zwar für seine Großzügigkeit in sozialen Dingen bekannt, die er zeigen kann, weil er finanziell gut aufgestellt ist, aber der Wohnungsmarkt dort war immer schon so hochpreisig, dass man das Schicksal von ca. 100 Mietern, die eine Art Inselmilieu bildeten, wohl von amtlicher Seite als nachrangig ansah, sonst hätte man ein mindestens ein Milieuschutzgebiet eingerichtet.

Zudem ist mittlerweile auch das linke Nachbarhaus (65) saniert, das vor einigen Jahren noch in einem eher mäßigen Zustand war. Ob die Abwägung für die Fasanenstraße 64 also nach dem Wegzug der Mieter_innen ausfallen kann wie in der Habersaathstraße, bemisst sich vor allem daran, ob man nun auch beim Bezirk Ch’burg-Wilmersdorf der Ansicht ist, günstiger Wohnraum hat generell Vorrang vor anderen Erwägungen. Wenn man das so sieht, dann muss aber dieser günstige Wohnraum auch wirklich zur Verfügung stehen.

Gibt es dafür eine Handhabe, wenn nicht einmal direkte Vormieter vorhanden sind und zwischenzeitlich eine Sanierung stattfand, deren Aufwand nicht durch eine Erhaltungssatzung begrenzt werden konnte? Der BMV schreibt selbst, es treffe nicht zu, dass nach Sanierung nur auf die Vergleichsmiete erhöht werden könne. Auch ein Umwandlungsverbot ist nicht zu erkennen und daher muss man sich die Frage stellen, was dadurch gewonnen ist, dass man ein ohnehin leeres Haus umwandeln muss, weil es nicht abgrissen werden darf, anstatt ein neues zu bauen, das von Beginn an in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist.

In einer so günstigen Lage wie der Fasanenstraße ist zu erwarten, dass viele Menschen zwecks Selbstnutzung kaufen werden. Außerdem wirken die Bilder von der Umgebung, als es es möglich, im relevanten Bereich der Straße von der Berliner Traufhöhe abzuweichen und mehr Wohnraum zu schaffen, als das Haus 64 jetzt bietet.

Im Prinzip geht es eher um den Kampf Mieter gegen Eigentümer auf einer generellen Ebene – je mehr Eigentumswohnungen geschaffen werden, desto weniger wird Berlin Mieter_innenstadt sein und sich damit schrittweise dem Zustand in anderen deutschen Städten und vor allem in anderen europäischen Ländern annähern, in denen Wohneigentum viel weiter verbreitet ist. Eigentümer sind aber in der Regel konservativer als Mieter, das Ganze ist also auch politisch von Bedeutung. Anders ausgedrückt: Wenn man denkt wie die Macher der Initiative „DW enteignen“, muss man gegen jede neue Eigentumswohnung kämpfen. Wenn nicht, kommt es auf den Einzelfall und der Fall Fasanenstraße 64 ist einer differenzierten Bewertung zugänglich.

Nach unserer Ansicht ist vollkommen offen, wie seitens des Bezirks bezüglich der Fasanenstraße 64 entschieden wird – es gibt gute Argumente in jede Richtung, die auch städtebaulicher Natur sein können und auf die wie hier nicht eingegangen sind.

Gerade bei Artikeln wie diesem, in denen es um Sonderfälle geht, sind wir immer dankbar für weitere Informationen und natürlich auch für Meinungen.

© Der Wahlberliner, Thomas Hocke / Dank für den Hinweis auf den Fall an Daniel Diekmann

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