Update: Böse Wohnungen in Berlin – Deutsche Wohnen und Vonovia wieder mal? / @HeimatNeue @BMieterverein #Mietenwahnsinn #BMV #wirbleibenalle #Verdrängung

Vor wenigen Tagen haben wir einen Sammelbeitrag mit bösen Wohnungsbeispielen in Berlin gestartet, um den Mietenwahnsinn auch von dieser Seite ein wenig zu dokumentieren. Unser erstes Update befasst sich nicht mit Spitzenpreisen, wie die ersten beiden Beispiele, sondern mit möglichen Verstößen gegen die Mietpreisbremse.

In den letzten Tagen kam der Verdacht auf, dass Deutsche Wohnen und Vonovia in zahlreichen Fällen gegen die Mietpreisbremse verstoßen haben. Wir leiten zunächst die Pressemitteilung des Berliner Mietervereins weiter, der diese Fälle recherchiert hat:

Pressemitteilung Nr. 26/2019

„Eine aktuelle Analyse des Berliner Mietervereins der Angebote für Wiedervermietung lässt mit hoher Wahrscheinlichkeit vermuten, dass die beiden großen Wohnungsunternehmen Vonovia und Deutsche Wohnen massiv gegen die Mietpreisbremse verstoßen“, so der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild.

Erstaunlich sei, dass die in Bochum ansässige Vonovia trotz regelmäßiger Beteuerungen, sie würde selbstverständlich die Mietengesetze beachten, sogar noch höhere Mietpreise verlange als die in Berlin stark umstrittene Deutsche Wohnen. „Das ist alles Makulatur, die Mieter werden an der Nase herumgeführt“, so Wild. Die Vonovia biete zum Beispiel in der Gartenstadt Tempelhof Wohnungen zur Nettokaltmiete von mehr als 16,- Euro pro Quadratmeter im Monat an. Als Begründung wird Modernisierung angegeben. Da der Mieterverein die Mieter in der Gartenstadt bei der Modernisierung betreut hat, sind die tatsächlichen Modernisierungskosten bekannt. „Über eine Ausnahmeregelung zur Mietpreisbremse kommt man hier nie und nimmer auf die Angebotsmieten, die auf den Internetportalen ausgewiesen sind.“ Selbst beim vermutlich nicht maßgeblichen Mietspiegeloberwert dürfte der Mietpreis im Beispiel Tempelhof nicht über 8,- Euro pro Quadratmeter liegen

Die Analyse des Mietervereins ergab im Schnitt Vonovia-Mieten bei Wiedervermietung zwischen 14 und 15,50 Euro pro Quadratmeter monatlich. Hier wird man eine systematische Missachtung der gesetzlichen Vorschrift zur Mietpreisbremse unterstellen müssen. Interessant zudem, dass Vonovia in Ihren Neubauten geringere Mieten verlangt als in den Modernisierungsobjekten.

Auch bei der Deutschen Wohnen wird man Verstöße gegen die Mietpreisbremse vermuten müssen. Dazu gibt nicht nur das kürzlich bekannt gewordene Urteil des Landgerichts Berlin (66 S 45/18) Anlass, nachdem die Deutsche Wohnen mit dem Trick eines zweiten Vertrages die Mietpreisbremse umgehen wollte. In diesem Fall erklärte die Deutsche Wohnen auch, dass der Berliner Mietspiegel bei Wiedervermietung nicht als Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Miete geeignet sei. Eine obergerichtliche Rechtsprechung, die diese These stützt, gibt es aber nicht. „Unsere Analyse von 50 Mietangeboten der Deutschen Wohnen ergab eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 9,82 Euro pro Quadratmeter im Monat“, so Wild. Bedenkt man, dass die Deutsche Wohnen ihre eigene Gesamtdurchschnittsmiete mit 6,70 Euro pro Quadratmeter im Monat angibt und diese Miethöhe im Hinblick auf die regelmäßige Anpassung mindestens bis zur rechtlich zulässigen ortsüblichen Vergleichsmiete entstanden ist, dann lässt diese Durchschnittsmiete von knapp 10,- Euro pro Quadratmeter nettokalt auch unter Berücksichtigung von Modernisierungen im Einzelfall vielfache Verstöße gehen die Mietpreisbremse vermuten.

„Aufgrund dieser Erkenntnisse können wir nur allen Wohnungssuchenden empfehlen, auch bei Anmietung einer Wohnung von Vonovia oder Deutscher Wohnen eine Auskunft über den Mietpreis einzuholen und bei Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach Prüfung sofort eine Rüge auszusprechen, um keine Ansprüche zu verlieren“, so Wild. „Wir müssen aber auch erkennen, dass das bestehende Mietrecht noch viele Fallstricke bietet. Ein Landesmietendeckel, der klare Oberwerte auch bei Wiedervermietung definiert, ist daher dringend geboten“.

Hier finden sich die ermittelten Angebote:

https://www.berliner-mieterverein.de/downloads/pm-1926-wiedervermietung-deutsche-wohnen-und-vonovia.pdf

Heute hat der Berliner Mieterverein aber auch ein Immoscout-Angebot direkt getwittert, das wir hier auch fotografisch abbilden, denn solche Angebote verschwinden leider immer recht schnell. Es gibt so viele Menschen in Not, die nach jedem teuren Strohhalm greifen. Selbstredend wird das häufig schamlos und unter Umgehung bestehender Regelungen ausgenutzt.

Die Gontermannstraße liegt nicht nur in unserem Wohnbezirk, sondern ist vielen Mieter*innen auch als Ort von Auseinandersetzungen im Rahmen des Mietenwahnsinns bekannt, zuletzt wegen ungerechtfertigter Modernisierungs-Mieterhöhungen. Der Vermieter in diesen Fällen ist nicht die Vonovia, aber die Wohnungen scheinen ähnlich zu sein und die Tatbestände ebenfalls.

Für umfangreiche Modernisierungen gelten bei der Mietpreisbremse leider Ausnahmen, die nach derselben Idee konstruiert sind, welche auch hinter den §§ 558, 559 BGB steht: Mieter haben den Vermietern die Wertsteigerungen ihrer Immobilien komplett zu finanzieren und langfristig sogar überzufinanzieren. Die oben abgebildete Wohnung in der Gontermannstraße ist jedoch erkennbar nicht frisch saniert und nicht besonders hochwertig ausgestattet. Sie weist nicht einmal einen Balkon auf oder sonst ein erkennbares Extra auf. Wie also kann hier eine Angebotskaltmiete in einer Höhe zustandekommen, die das Doppelte des mittleren Mietspiegels für eine Wohnung dieser Altersgruppe und dieser Größe beträgt (6,77 Euro / m²) und selbst dessen Obergrenze um 60 Prozent übersteigt?

Wir hatten bei einem gestrigen Ortstermin in Berlin-Mitte wieder hören müssen, dass an allen Ecken das Personal fehlt, um solchem Missbrauch der Lage am Wohnungsmarkt ernsthaft Einhalt zu gebieten. Leider spielt der Zeitfaktor bei solchen Tatbeständen eine große Rolle. Wenn Mietverträge erst einmal abgeschlossen sind und Mietende sich nicht beschweren, wird es schwierig, Verstöße zu ahnden.

Besonders verwerflich fanden wir den vom Berliner Mieterverein referierten Fall, in dem die Deutsche Wohnen mit zwei Verträgen versucht, die Mietpreisbremse zu umgehen. Die Deutsche Wohnen und auch die Vonovia stehen in der Berliner Enteignungsdiskussion ganz vorne. Aber Michael Zahn, der Vorstandsvorsitzende der Deutsche Wohnen SE hat bereits angekündigt, „wir werden nicht enteignet“. Offenbar hat ihm jemand aus der Politik dahingehende Zusagen gemacht, selbst für den Fall, dass das Volksbegehren „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ Erfolg haben sollte.

Nochmal zum Mitlesen: Das Recht auf Wohnen ist wichtiger als die teilweise illegale Proftgier von Konzernen, die nur durch Politikfehler so groß werden konnten, oder: Haben wir noch eine Demokratie und einen Rechtsstaat für alle oder müssen sich nur Mietende an Ordnung und Gesetz halten?

Die beiden ersten Fälle – hier geht es um „shared living“, was angesichts der Wohnungszuschnitte wohl der Vermieterklausel für „Zweckentfremdung“ darstlelt.

Hier haben wir zum Beispiel eine Wohnung in Mitte für 38 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Es handelt sich um eine möblierte Wohnung, mit der man die Mietpreisbremse ganz legal umgehen kann. Nun fragen wir uns natürlich, wie es kommen kann, dass eine Mietpreisbremse so ausgestaltet ist, dass sie derlei krasse Schlupflöcher offen lässt.

Der Mietspiegel in der Boyenstraße liegt zwischen 6,42 und 12,24 Euro, bei einem Mittelwert von 8,43 Euro.

Niemand dürfte normalerweise eine Wohnung zum Preis wie nebenstehend anbieten. Auch nicht in Mitte, in 10115.

Wer aber mietet sowas? Böse Menschen mieten böse Wohnungen, könnte man denken.

So einfach ist es aber nicht ganz. Der IT-Nomade steht im Verdacht, an der Gentrifizierung besonders beteiligt zu sein, weil er für ein paar Monate in der Stadt ist und dann weiterzieht – in eine andere Stadt oder in ein ähnliches Wohnungsangebot in derselben Stadt. Er hat ja nur eine Laptoptasche und einen Kleidersack. Aber stimmt das? Wir meinen, 20 Quadratmeter lassen auf einen Beherbergungsbetrieb schließen, worauf auch der „Cleaning Service“ hindeutet.

Auf Deutsch, es riecht nach Zweckentfremdung, es geht also nicht nur um die legale Mietpreisbremsen-Umgehung durch mehrmonatige Vermietung möblierter Wohnungen. Auch die GEZ zahlen Mieter normalerweise selbst, falls damit die Rundfunkgebühren gemeint sind.

Möblierte Wohnungen waren immer schon teurer und eine Möglichkeit, mehr aus dem Mietraum herauszuholen. Aber 780 Euro für 20 m² sprechen genau davon, warum es die Mietpreisbremse und den kommenden Mietendeckel gibt: Um einen aus den Fugen geratenen Markt zu regulieren, auf dem nicht nur mit Grund und Boden, sondern auch mit möblierten Wohnungen regelrecht oder regelwidrig spekuliert wird: a.) Es wird darauf spekuliert, dass sich Menschen finden, die tatsächlich zu solchen Preisen anmieten, was nicht nur in Mitte derzeit nicht ausgeschlossen scheint, b.) es wird darauf spekuliert, dass niemand nachprüft, ob ein solches Angebot legal ist. Um dies zu überprüfen, müsste man lediglich solche auffälligen Inserate mit einem vorgeblichen Interessenten überprüfen, wie Medien das ab und zu tun, um den Mietenwahnsinn zu dokumentieren. Sie leisten damit Amtshilfe. Und wann kommen die Ämter selbst in die Pötte, um diese Form von Wohnraum-Misswirtschaft und Gentrifizierung zu unterbinden?

Alle Gesetze, welche immer auch kommen mögen, sind nur so gut wie die Überwachung ihrer Einhaltung. Und da sieht es in Berlin, wie üblich, untermittelplusgut aus. Bis das mal besser wird kann man sich an nicht weniger als 26 Fotos für ein 20 m²-Bude delektieren.

Das Foto hat uns die IG HAB @HeimatNeue zugesendet, danke für den Spaß am Morgen!

Aber wir wären ja kein dem Mietenwahnsinn zugeneigtes Netzmagazin, wenn wir nicht noch ein bisschen weiterschauen würden. Und da haben wir zu Beispiel dieses Appartement mit den psychedelischen Kissen in zwei Blaufarben mit Ocker-Eck-Dreiecken gefunden und dem Teppich, der ein Flokati in zeitgemäßem düstergrau werden will, wenn er die Fasern weiter wachsen. Die Nachttischlampe funktioniert und der Balkon ist privat, also nicht für Nachbarn zugänglich, die auf ne Hipsterparty per schnellem Außenweg vorbeischauen könnten.

Dieser Luxus ist ebenfalls in Mitte zu haben und kostet 1010 Euro kalt bei 17 Quadratmeter.

Da haben die Vermieter im oberen Beispiel offenbar die neuesten Entwicklungen verpasst, man kann jetzt auch 59,40 Euro / m² nehmen.

Nun fragen wir uns, wo das noch hinführen soll? Wir werden es sehen. Nach dem Sommerurlaubsloch werden wir vielleicht die ersten 70 Euro / m² Angebote sehen und im Verlauf des Jahres 2020 die Schallmauer von 100 Euro für einen Quadratmeter Berlin überschreiten. Falls jemand schon jetzt etwas in der Art erspäht oder andere schöne Beispiele dafür erspäht hat, dass in Berlin der Bär blechen darf, wir sind für jeden Hinweis dankbar. Wir geben auch einen Credit für Recherche im gehobenen Mietenwahnsinn.

TH

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