UPDATE #Mieterpost 25-II „Umwandlungsverordnung zeigt Wirkung“ – Pressemitteilung von @SenSWBerlin + mehr Kommentarwürze @MIThomann + Forderungen @200Haeuser #Mietendeckel #Vorkaufsrecht #Milieuschutz #Mietenwahnsinn #Verdrängung #wirbleibenalle #WohnenistMenschenrecht

Heute gab es wieder ein Daten-Mosaikstück zum Wohnen und Mieten in Berlin – in diesem Fall zum umgewandelt werden. Wir zitieren zunächst die Pressemitteilung der zuständigen Senatsverwaltung und ergänzen dann unseren ersten Bericht vom frühen Nachmittag mit interessanten Vertiefungen, die wir auf Twitter zugeleitet bekamen. Dank dafür an @MIThomann.

Pressemitteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 19.12.2019:

Seit März 2015 ist in Berlin die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in sozialen Erhaltungsgebieten (sog. Milieuschutzgebiete) genehmigungspflichtig.

Die Umsetzung der Umwandlungsverordnung durch die Bezirke wird von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen durch ein Monitoring begleitet. Der Bericht für das Jahr 2018 liegt jetzt vor. Als Ergebnis ist festzuhalten: Die Genehmigungspflicht zeigt nachhaltige dämpfende Wirkungen auf das Umwandlungsgeschehen.

So hat sich der Rückgang von Umwandlungen in den 21 sozialen Erhaltungsgebieten des Jahres 2015 weiter fortgesetzt: von rund 5.200 Wohnungen im Jahr 2015 auf rund 1.300 Wohnungen im Jahr 2018. Eine vergleichbare Entwicklung zeichnet sich in den zwölf sozialen Erhaltungsgebieten ab, die im Jahr 2016 festgelegt wurden. Hier reduzierten sich die Umwandlungen von rund 2.300 Wohnungen im Jahr 2016 auf 2.000 Wohnungen im Jahr 2018. In den weiteren 23 sozialen Erhaltungsgebieten, die in den Jahren 2017 und 2018 festgelegt wurden, sind die Entwicklungen differenzierter, wobei sich mit längerem Bestand auch hier dämpfende Wirkungen auf das Umwandlungsgeschehen einstellen werden. Insgesamt gibt es in Berlin 58 Milieuschutzgebiete. Hier leben über 887.000 Berlinerinnen und Berliner in rund 464.000 Wohnungen.

Gegenüber dem Vorjahr hat sich im Jahr 2018 das Umwandlungsgeschehen in Berlin reduziert. Die Anzahl der umgewandelten Wohnungen nahm insgesamt von rund 16.300 auf 12.800 Wohnungen bzw. um 21 Prozent ab. In den sozialen Erhaltungsgebieten verringerte sich die Anzahl von rund 7.700 auf 5.200 Wohnungen bzw. um 33 Prozent. Im verbleibenden Stadtgebiet verringerte sich die Anzahl von rund 8.600 auf 7.600 Wohnungen bzw. um 12 Prozent. Dies zeigt, dass die Umwandlungsverordnung in den sozialen Erhaltungsgebieten maßgeblichen Einfluss auf die Entwicklung des Umwandlungsgeschehens für Berlin hat.

Senatorin Katrin Lompscher: „Die Umwandlungsverordnung zeigt nachhaltig Wirkung und bleibt so neben der Genehmigungspflicht für Modernisierungen und dem Vorkaufsrecht eines der wichtigsten Instrument, um die Bewohnerschaft in sozialen Erhaltungsgebieten vor Verdrängung zu schützen. Aus diesem Grund sind bereits die Vorbereitungen zur Verlängerung der Geltungsdauer der Umwandlungsverordnung um weitere fünf Jahre bis zum März 2025 angelaufen. Ich begrüße außerdem, dass die Bezirke neue soziale Erhaltungsgebiete und Erweiterungen bestehender Gebiete vorbereiten und so die Umwandlungsverordnung noch breitere Anwendung finden wird.“

Ende der Pressemitteilung

Kommentar

Gerade in den letzten Monaten hatten wir nicht nur über Häuser in Milieuschutzgebieten berichtet, die um das bezirkliche Vorkaufsrecht gekämpft haben, sondern zunehmend über jene, die bereits „umgewandelt“ wurden – Mietshäuser, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurden. Welcher Stress dabei für Mieter*innen entsteht, hat sich uns eingeprägt.

Auch wenn die Umwandlungszahlen rückläufig sind, kann man der Pressemitteilung entnehmen, dass noch einiges im Argen liegt. Auffällig ist, dass zumindest in dieser Kurzdarstellung keine exakten Zahlen für die in den Jahren 2017 und 2018 festgelegten sozialen Erhaltungsgebiete genannt wurden – offensichtlich war die Umwandlungstätigkeit dort noch nicht wesentlich zu bremsen, obwohl sofort nach der Festlegung eines Milieuschutzgebietes mit der Verweigerung von Umwandlungsgenehmigungen begonnen werden kann.

Es werden insgesamt immer noch zu viele Umwandlungen genehmigt.

Berlin verliert jährlich per Saldo ca. 10.000 Sozialwohnungen, durch zusätzliche Umwandlung in weiterhin fünfstelliger Größenordnung bleibt die Tendenz weiter bestehen, dass mehr günstiger Wohnraum verloren geht, als neu erstellt werden kann.

2018 wurden ca. 16.700 Wohnungen fertiggestellt, davon ca. 14.500 im Neubau, diese Zahlen umfassen außerdem Eigentumswohnungen und von privaten Bauherren erstellte Mietwohnungen im Hochpreissegment.

Update vom 19.12.2019, 21:00 Uhr

Hier nun die zusätzlichen Infos per Twitter.

Hier geht’s zum Tweet von @MIThomann

Der Thread setzt sich wie folgt fort: „Danach geht es dann natürlich erstmal runter. 2017 dann wieder ein Peak (bevor viele neue Milieuschutzgebiete festgesetzt wurden). 2018 dann wieder weniger. Hier insgesamt von einer sinkenden Tendenz zu sprechen ist Wunschdenken. (Grafik aus IBB Wohnungsmarktbericht 2018, S.43). Fast 100.000 umgewandelte Wohnungen in 10 Jahren. Wie Sie auch schreiben: Das sind viel viel mehr, als Mietwohnungen neu gebaut wurden.“

Wir hatten mit der Anmerkung zu fehlenden exakten Zahlen und der Darstellung der mehr verlorenen als gewonnenen Wohnungen in den letzten Jahren „den Braten gerochen“ – dass die Zahlen nicht so blendend sind, aber noch nicht tiefer recherchiert. Wir halten also fest – das einzig Positive ist: Es gab nach dem Regierungsantritt von R2G keinen neuen absoluten Peak mehr bei allen Umwandlungen in Berlin und die Ausgangsbasis 2017 ist tatsächlich noch etwas höher (16.548 Wohnungen umgewandelt gegenüber 16.300 in der Pressemitteilung), der Rückgang prozentual dadurch möglicherweise noch etwas stärker.

Wir werden sehen, wie die exakten Zahlen für 2018 sich dann im Wohnungsmarktbericht der IBB 2019 ausnehmen. Entscheidend wird 2019 sein. Gibt es einen signifikanten und auf die Genehmigungspflicht zurückzuführenden Rückgang?

Gefühlt eher nicht, wenn wir sehen, wie viele Hausgemeinschaften es nicht geschafft haben, per bezirklichem Vorkaufsrecht kommunalisiert oder vergenossenschaftlicht zu werden. Aber das ist eine subjektive Wahrnehmung, weil wir dichter dran sind als in den Vorjahren und mit Mieter*innen gesprochen haben, die dafür kämpfen, wenigstens die Schäden im sozialen Gefüge ihrer Gemeinschaften nach der Umwandlung in Grenzen zu halten. Deshalb schließen wir an dieser Stelle nicht einfach, sondern denken einen Schritt weiter.

Forderungen: Milieuschutz muss endlich wirksam werden.

Auch Menschen in nicht milieugeschützten Gebieten haben ein Anrecht darauf, in ihren Wohnungen zu bleiben. Wir fordern daher ein Umwandlungsverbot im Milieuschutz mit Ausnahmen nur dann, wenn die Mehrheit der Mieter*innen in einem Haus der Umwandlung zustimmt, sowie eine strengere Prüfung außerhalb der Milieuschutzgebiete. Falls Umwandlungen doch zugelassen werden, müssen Eigenbedarfskündigungen ausgeschlossen werden. Das Verbot von Eigenbedarfskündigungen hat für alle Wohnungen zu gelten, gleich, ob sie in Milieuschutzgebieten liegen oder nicht.

Dies bedeutet nicht, dass niemand seine gekaufte Wohnung selbst beziehen darf.

Der neue Eigentümer muss sich, wenn er das möchte, jedoch auf Augenhöhe mit dem Mieter oder der Mieterin einigen. Eine Einigung könnte zum Beispiel in einer fairen Abstandszahlung liegen und / oder darin, der Mietpartei helfen, eine preislich und in allen anderen Belangen adäquate Ersatzwohnung in einem Kiez ihrer Wahl zu finden. Eine solche Einigung sollte der Kaufinteressent sinnvollerweise vor der notariellen Beurkundung des Kaufs anstreben.

Geschlossene Verträge müssen eingehalten werden.

Wer bestehende privatrechtliche Verträge innerhalb ihrer Laufzeit ändern möchte, braucht dafür regelmäßig die Zustimmung der anderen Seite. Es spricht nichts dafür, dass dies nicht auch dann zu gelten hat, wenn jemand durch den Kauf einer Wohnung in einen bestehenden Mietvertrag eintritt. Eine Kündigung als einseitiger Akt seitens des Käufers und damit des neuen Vermieters wegen Eigenbedarfs darf nicht mehr möglich sein. Das Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“ muss umfassend und zeitlich unbegrenzt realisiert werden.

Heute wieder ein Dank an @HeimatNeue (Mieterinitiative IG HAB der Habersaathstraße 40-48 in Berlin) für die Presseschau, die unter anderem diese Mitteilung beinhaltete.

TH

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