Ist die Wohnungsnot bald Geschichte? Kommentar zu „Berlin-Boom adé?“ (Berliner Zeitung) #Mieterpost 28 #Mietenwahnsinn #Berlin #wachsendeStadt #Mietendeckel #Leerstand #WohnenistMenschenrecht @HeimatNeue #Boom #R2G @SenSWBerlin

Es war zu erwarten, in der Tat. Das Bevölkerungswachstum von Berlin hat sich 2019 erheblich abgeschwächt, das Plus beträgt fürs ganze Jahr vermutlich nur noch 15.000 bis 16.000 Personen. 2018 wuchs Berlin noch um 31.000 Menschen.

Im selben Jahr 2018 wurden ca. 16.700 Wohnungen neu bezugsfertig, davon ca. 12.300 als Neubau. Damit war seit Langem erstmals der Auftrag erfüllt, genügend neuen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, schreibt die Berliner Zeitung in ihrem Artikel „Berlin-Boom adé?„. Im Jahr 2019 sind kaum weniger neue Wohnungen zu erwarten.

Der Überhang aus den Jahren zuvor muss trotzdem abgearbeitet werden – Berlin ist das einzige Bundesland, in dem der verfügbare Wohnraum pro Person in den letzten Jahren (leicht) sank, er ist ohnehin der geringste deutschlandweit.

Deshalb ist es richtig, dass weiterhin gebaut wird. Vor allem aber muss darauf geachtet werden, dass sozial gebaut wird. Darauf kann man nun bei einer sich entspannenden Marktlage umso mehr Wert legen: auf preisgünstiges und möglichst umweltgerechtes Bauen. Das werden wohl vor allem die städtischen Investoren leisten müssen. Was die Privatwirtschaft auf die Beine stellt, wenn man sie frei agieren lässt, ist weiterhin viel zu teuer und von der Aufmachung bestenfalls traditionell, mit etwas mehr Drive in Richtung Transformation vorgestrig zu nennen. Die Bodenspekulation spielt bei den Baupreisen eine wichtige Rolle, aber sie ist ja ein Ausfluss des sogenannten freien Marktes.

Würden sich aber die Mietpreise entspannen, wenn nicht der Mietendeckel käme? Ohnehin kann er nur unter der Voraussetzung, dass er durchgesetzt wird, etwas bewirken – wofür vor allem die Grundbedingung ist: Die Mieter*innen müssen selbst aktiv werden.

Immer wieder schreiben wir, dass sich die Kaufpreise nicht nur von guten kaufmännischen Grundsätzen, sondern auch von den Mietpreisen abgekoppelt haben, wenn man von den besonderen Vorgehensweisen einiger berüchtigter Großinvestoren absieht, die versuchen, auch das absurdeste Investment mit ebenso absurden Mietforderungen am Laufen zu halten. Die Durchschnittsrendite sinkt aber seit dem Beginn des Mietenwahnsinns, den wir auf das Jahr 2010 datieren.

Der Hinweis hat den Grund, dass wir nicht glauben, dieser Preisauftrieb ist vor allem durch eine hohe Nachfrage vor Ort bedingt, sondern durch gigantische Ströme an billigem Kapital, das in konservative Wirtschaftssegmente fließt, anstatt, dass es für eine dynamische, nachhaltige Umgestaltung der produzierenden Ökonomie genutzt wird.

Ganz sicher wird die Immobilienlobby und wird die Opposition in Berlin, falls die Kaufpreise nun auch nachgeben sollten, die rot-rot-grüne Stadtregierung dafür verantwortlich machen. Wir werden dann nachschauen, wie es in anderen Städten aussieht, die keinen Mietendeckel haben bzw. bekommen sollen und im Anschluss darüber nachdenken, ob eine Korrektur nicht ohnehin längst überfällig war.

Die Schlauen unter den Investoren sollten eine solche Korrektur begrüßen. Und die Stadtregierung sollte Rückkäufe forcieren, wenn sich Licht am Ende des Preistunnels abzeichnet. Wird es aber so kommen, in 2020? Wir befürchten eher, die Kapitalschwemme lässt die Preise so lange weiter ansteigen, wie sich der makroökonomische Horizont nicht komplett eintrübt. Das Platzen der Blase wird schon seit Jahren vorhergesagt, aber solange sich an der Politik des billigen Geldes nichts ändert, ist nicht sicher, wann das geschieht. Erst wenn selbst diese nicht mehr ausreicht, um eine wackelige europäische Wirtschaft wenigstens BIP-seitig wachsen zu lassen, wird wohl ein Einbruch auf breiter Front erfolgen. Das schwächere Bevökerungswachstum ist aber auch ein Indiz dafür, dass die ökonomischen Gründe, die Stadt zu wechseln, für weniger Menschen relevant sind als in den Vorjahren.

Diese Zuwanderung werde sich so nicht unbegrenzt fortsetzen. Weil der Neubau zugleich für Entlastung auf dem Markt sorgen werde, sei mit sinkenden Kaufpreisen und Mieten zu rechnen. Viele in der Immobilienbranche trauten der Prognose nicht. Doch nun zeichnet sich ab, dass Simons richtig liegen könnte. Zu den Auswirkungen der jüngsten Entwicklung wollte sich (Professor Harald) Simons (vom Empirica-Institut, A. d. Verf.) am Donnerstag nicht äußern. Er verwies auf das Komturei Frühjahrsgutachten für den ZIA, das demnächst veröffentlicht werde.

Auch der ZIA, der zu den Lobbygruppen der privaten Immobilienwirtschaft zählt, sah gemäß Berliner Zeitung bereits 2017 eine Entspannung voraus – kritisiert aber, wie alle anderen, dass zu wenig gebaut werde. Wenn man die Passage richtig liest, erschließt sich jedoch, dass der Inhalt des ZIA-Gutachtens als Argument gegen den Mietendeckel eingesetzt werden kann.

Wohl auch deshalb hat die Stadtbausenatorin klargestellt, dass weiter gebaut wird und dass eine Entspannung am Wohnungsmarkt in nächster Zeit nicht zu erwarten sei. Das sehen wir ähnlich, siehe oben, wegen des Rückstaus der letzten Jahre und weil wir der Ansicht sind, mit der mehr oder weniger wachsenden Stadt hat der enorme Anstieg der Preise seit 2010 nur teilweise zu tun, die externen Faktoren wirken stärker. Ein Beleg dafür ist, dass die Immobilienpreise sogar in Regionen Deutschlands anziehen, in denen kein Nachfrageüberhang besteht.

Schön, dass sich alle ausnahmsweise einig sind, dass die Anstrengungen zur Errichtung von mehr Wohnraum nicht nachlassen dürfen. Wir möchten aber beifügen: Auch im Bestand kann noch viel optimiert werden, vor allem, wenn es um den Erhalt günstigen Wohnraums anstelle von Gentrifizierungs-Luxusbauten geht.

In diesem Sinne heute wieder ein Dank an die @HeimatNeue, die uns den Artikel der Berliner Zeitung schon am frühen Morgen geschickt hat. Die @HeimatNeue ist die Mieter*innen-Initiative der Habersaathstraße 40-48 in Berlin-Mitte, einem Häuserblock, der erst in den 1980er Jahren als Wohnheim der Charité errichtet wurde und in dem über 80 bezugsfertige und preisgünstige Wohnungen leerstehen – aus Spekulationsgründen. Ein „Investor“ möchte das Ensemble gerne abreißen und an seine Stelle ein Türmchen mit einer geringeren Zahl von Luxusappartements setzen. Dieser Vorgang steht auch beispielhaft für viele Häuser in Berlin, die nicht ordnungsgemäß bewirtschaftet werden und auf die das Zweckentfremdungsverbotsgesetz endlich angewendet werden muss.

TH

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