Findet endlich ein echtes Umwandlungsverbot ins Baugesetzbuch? | #Mieterpost 34 – #BauGB #Berlin #Umwandlung #Eigentumswohnung #Umwandlungsverbot #Mietenwahnsinn #Mietendeckel #CDU #SPD #GroKo #WohnenistMenschenrecht #wirbleibenalle #Corona #COVID19

Am 29. Mai stand im Newsletter der Immobilienzeitung zu lesen, dass das Baugesetzbuch um einen § 22a ergänzt werden solle, der ein Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen beinhalte.

Genauer: “ (…) der ein Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in allen Gebieten vorsieht, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. Der Entwurf wird nach Informationen der Immobilien Zeitung nun im Kabinett beraten. Das Bundesjustizministerium bestätigte, dass es sich um eine gemeinsame Initiative mit dem Seehofer-Ministerium handele.“

Es ist davon auszugehen, dass darunter zum Beispiel die Berliner Milieuschutzgebiete fallen würden, aber auch das gesamte Stadtgebiet, wenn es stimmt, dass überall dort das Umwandlungsverbot gelten solle, wo die Mietpreisbremse gilt – oder gar der Berliner Mietendeckel, der im Grunde eine Schärfung der Mietpreisbremse darstellt, da diese nicht genug Wirkung zeigt. Ein Umwandlungsverbot im Milieuschutzgebieten zählt zu unseren Forderungen an die Politik, aber es war natürlich immer ein Hautgout dabei – denn noch immer sind innerstädtische Lagen teilweise nicht milieugeschützt und was können die Mieter*innen dafür, dass sie ausgerechnet in einer Ecke leben, die sie selbst ganz bestimmt auch schützenswert finden und in der sie Gentrifizierungstendenzen ausgesetzt ist? Es gibt Bezirke wie Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte, Pankow, die immer noch erheblichen Nachholbedarf bei Ausweisung von sozialen Erhaltungsgebieten haben.

Diesbezüglich enthält der Artikel einen Fehler, Berlin hat nicht 19, sondern 59 Milieuschutzgebiete (Stand Februar 2020). Zwar stimmt es, dass § 172 I S. 1 BauGB die soziale Mischung eines Gebietes schützen soll und dort ein bezirkliches Vorkaufsrecht besteht, aber Milieuschutzgebiete sind nicht automatisch mit strikten Umwandlungsverboten belegt.

Darum geht es, dass dies geändert werden soll. Die Bezirke, die versuchen, mit Investoren zu einer Lösung zu kommen, die Mieter tatsächlich schützt, gehen in der Regel den Weg, dass sie in Abwendungsvereinbarungen, die über die Tatbestände der sozialen Erhaltungssatzungen hinausgehen, Umwandlungsverbote hineinschreiben. Meist ist das dann möglich, wenn man den Investoren einen städtischen Kaufinteressenten entgegenstellen kann, für den man das bezirkliche Vorkaufsrecht auszuüben bereit wäre. Aber auch, wenn ein solches objektindividuelles Umwandlungsverbot glückt, gilt es nur auf Zeit. Eine Abwendungsvereinbarung schränkt die Verwertungsmöglichkeiten einer Immobilie nie für immer ein.

Grundsätzlich gibt es ein Umwandlungverbot im Milieuschtz schon länger, aber es ist in Wirklichkeit löcherig wie ein Schweizer Käse:

Demnach gilt in sogenannten Milieuschutzgebieten zum Erhalt der Sozialstruktur (…) weiterhin ein Umwandlungsverbot. Es umfasst jedoch diverse Ausnahmetatbestände, die bislang rege genutzt werden. So wurden 2018 trotz der Regelung in Milieuschutzgebieten mit behördlicher Genehmigung 5.204 Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt – nach 7.721 Wohnungen im Jahr zuvor.

Diese Ausnahmen sind bundesrechtlicher Natur, wie die Berliner Stadtbausenatorin Katrin Lompscher sagt, und sie sollen jetzt offenbar beschränkt oder abgeschafft werden. Wieso für eine Streichung von Ausnahmen eine neue Norm geschaffen werden muss, werden wir uns ansehen, wenn sie im Baugesetzbuch erscheint. Aber auch die Einlassung von Frau Lompscher erklärt, warum Bezirksbaustadträte in Abwendungsvereinbarungen versuchen, das Umwandlungsverbot durch Einzelvereinbarungen zu stärken.

Natürlich sind Teile der Union wieder mal dagegen.

Der Mietrechtsexperte der Union, Jan-Marco Luczak (CDU), kündigte in einem Interview mit der Immobilien Zeitung Widerstand an. „Die Einschränkung der Möglichkeiten der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen konterkariert unsere bisherige Politik. Wir als Union wollen mehr Familien den Traum vom Eigenheim ermöglichen. Deswegen stellen wir viele Milliarden Euro für das Baukindergeld zur Verfügung, um Eigentumsbildung zu ermöglichen. Wenn wir gleichzeitig aber das Entstehen von Eigentumswohnungen verhindern, ist das kontraproduktiv und wäre keine konsistente Politik“

Es sind die Vertreter der Immobilienlobby in der CDU, die wir alle kennen, die hier ein Argument ins Spiel bringen, das uns richtiggehend geärgert hat.

Seit wann ist das Baukindergeld dafür gedacht, per Eigenbedarfskündigung Mieter*innen aus ihren Wohnungen zu vertreiben? Mieter*innen mit Kindern möglicherweise? Denn anders kann eine Umwandlung für die neuen Eigentümer nicht verwendbar gemacht werden, wenn es hier wirklich um Menschen gehen soll, die ihr neues Eigentums selbst nutzen. Wir halten das wieder einmal für eine Finte, eine vorgeschobene Argumentation, die schon an sich unsozial ist: Wer Eigentum will, findet genug Neubauten, denn der Anteil an Eigentumswohnungen an allem, was in Berlin entsteht, liegt höher als im bisherigen Bestand. Was Dr. Luczak aber nicht erwähnt: Diese Eigentumswohnungen sind für Normalverdiener-Familien viel zu teuer, Baukindergeld hin oder her. Das ist eben der Markt, die private Immobilienwirtschaft. Sie ruft Preis aus, die vor allem legal und illegal erworbenes Investorengeld anziehen, vagabundierendes Kapital, das auf jeden Fall, das auch zu mäßigen Konditionen irgendwo untergebracht werden muss.

Es geht den Spezialisten für die Interessen der Immobillienwirtschaft vor allem darum, Investoren weiterhin unendlich viele Möglichkeiten zu erhalten, um fremdgenutzte Eigentumswohnungen anbieten zu können, mithin: Renditeobjekte für den Merz-Mittelstand. Die Eigennutzer-Familien dienen als soziales Mäntelchen. Wir haben übrigens jüngst erst in der Timeline Housing darüber berichtet, wie Eigentumsbedarf in, sagen wir mal, CDU-nahen Kreisen in Berlin gehandhabt wird.

Es braucht in der Tat ein echtes, wirksames Umwandlungsverbot, damit Mieter*innen endlich geschützt werden. Nicht vor Familien, sondern vor Spekulanten. An solchen Preisen verdienen sich übrigens auch Makler und Rechtsanwaltskanzleien goldene Nasen. Und es gibt Rechtsanwaltskanzleien, in denen arbeiten auch Menschen, die als Volksvertreter eigentlich die Interessen der Mehrheit vertreten sollten. Cui bono erklärt nicht die ganze Welt, aber doch einige Ansichten, die von den Neoliberal-Konservativen vorgetragen werden. Die SPD sollte in der GroKo aber dafür kämpfen, dass es klappt, mit dem Umwandlungsverbot, denn es könnte einen starken Einfluss auf den Erfolg des Berliner Mietendeckels und damit auf jenen der von der SPD geführten Stadtregierung haben.

TH

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