Keine Entlastung durch Büroflächenumwandlung – „Analyst:innen rechnen mit moderatem Leerstandsanstieg“ | #Newsroom #Housing #RealEstate | Statista #Büroflächen

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18,3 Millionen Menschen arbeiteten laut Bitkom im Dezember ganz oder teilweise im Homeoffice. Und auch nach der Pandemie könnten fast 15 Millionen weiterhin wenigstens an einigen Tagen von zuhause aus arbeiten.“

So leitetet Statista den Begleittext zur untenstehenden Grafik ein. Bei uns ist es derzeit sogar das komplette Homeoffice, von einigen wichtigen Terminen abgesehen. Danke dafür. Nun sollte man vielleicht denken, dass sich durch die Pandemie ein grundsätzliches Umdenken ergeben hätte, das unter anderem zur Folge hat, dass weniger Büroflächen als bisher benötigt oder angemietet werden. Für Berlin hätte das bedeuten können, dass Büroflächen in Wohnraum umgewandelt werden, um weitere Entlastung am Wohnungsmarkt zu schaffen. Wenn es nach den Analyst:innen von Colliers geht, wird daraus nichts werden. Die Art, wie Arbeitsplätze und Freiflächen angeordnet werden, wird sich etwas verschieben, die Qualität der Arbeitsplätze steigen, was bereits vor der Krise ein Thema war und dadurch wird sich am Flächenverbrauch nicht viel ändern.

Er wird sogar weiter steigen, denn in Berlin werden weiter Büroflächen gebaut, ohne dass dadurch die Leerstandsquote stark ansteigen dürfte. Anders als bei manchen Wohnungsklassen und ganzen Häusern ist bisher weniger davon auszugehen, dass allzu spekulativ in die Zukunft hinein gewirtschaftet, notabene lieber viel Leerstand in Kauf genommen wird, als dass man zu vernünftigen Preisen vermieten würde. Die Preise sind ohnehin nicht mehr vernünftig und viele Startups beklagen das, obwohl sie vom Staat massiv gefördert werden, um die Kosten des Wachstums stemmen zu können. Firmen betreffend, die noch nicht auf eigenen Füßen stehen können, finanziert also auch am Büromarkt der Staat und damit wir alle als Staatsvolk die Überpreise der Vermieter mit, nicht nur bei den Wohnungen in Form von Wohngeld oder Übernahme der Unterkunftskosten.

Noch aber scheint der Markt stabil zu sein, wie aktuelle Zahlen von Colliers International zeigen. Der Dienstleister für Gewerbeimmobilien beziffert die Büroleerstandsquote in den sieben größten Bürostandorten für das vergangene Jahr auf 3,5 Prozent. Das ist nur ein leichter Anstieg im Vergleich zu 2019, wie die Statista-Grafik zeigt. Und auch für nähere Zukunft erwarten die Analyst:innen keine Brüche an deutschen Büromärkten durch Homeoffice-Effekt. Im äußersten Fall würde die Büroleerstandsquote bis 2025 auf 5,8 Prozent steigen„, heißt es bei Statista weiter. Wir haben in den Colliers-Bericht geschaut und sind insofern fündig geworden, als es von Stadt zu Stadt große Unterschiede gibt.

Ende dieses Jahres liegen die Leerstände gemäß Basisszenario zwischen 2,5 Prozent in Berlin und 8,8 Prozent in Frankfurt, Ende 2025 zwischen 2,8 Prozent in Stuttgart sowie10,3 Prozent in der Mainmetropole. Für die Bundeshaupstadt ist trotz der deutlich höheren Neubautätigkeit mit 3,4 Prozent immer noch ein sehr niedriger Vergleichswert gegeben, der selbst im Stress-Szenario mit 4,3 Prozent niedrig bleibt“, führen die Analyst:innen aus.

Das bedeutet vor allem, in Berlin wird weiterhin eine fast vollständige Vermietung der Büroräume zu erwarten sein, während in Frankfurt, wo die Banker den Hals nie voll genug kriegen können und wo weit über den Bedarf hinaus gebaut wurde, weiterhin der Leerstand am größten sein wird. Was aus dem Report nicht hervorgeht: Ob auch die Workspaces für „Digitalnomaden“, die in den letzten Jahren in Berlin besonders stark zur Gentrifizierung beigetragen haben, zum Büromarkt gerechnet werden. Im Grunde müsste das so sein, denn der Mieter ist ja ein Dienstleister, der einen längerfristigen Vertrag eingegangen ist und die Workspacenutzer sind Untermieter bzw. sind statusmäßig eher Hotelgästen ähnlich.

Falls diese Entwicklung eintritt wie prognostiziert, bedeutet dies für Berlin aber auch, dass kein Umdenken hin zu ökologisch und sozial verbessertem Wirtschaften stattfinden wird, denn dies wäre vor allem dann der Fall, wenn der Trend zum Homeoffice tatsächlich Bürofläche einsparen würde. Die Arbeitsplätze, die nur wegen Corona geringer frequentiert waren, dürften gegenwärtig noch weit überwiegend für jene freigehalten werden, die sie bisher innehatten, auch wenn diese einen oder zwei Tage in der Woche weniger anwesend sind als zuvor. Teilung ist vor allem dann relevant, wenn Menschen ohnehin nur in Teilzeit arbeiten und dies so, dass sie wechselweise denselben Arbeitsplatz verwenden können. Die reale Belegungszeit der Flächen könnte also abnehmen, ohne dass sich erheblich mehr Leerstand und damit erheblich mehr Spielraum für modernes Wohnen ergibt. Ob das Szenario bzw. die drei Szenarien, die Colliers entworfen hat, so eintreten, werden wir sehen. Die Wirtschaftsentwicklung vor der Coronakrise wird bei solchen Prognosen regelmäßig fortgeschrieben und diese Prämisse muss eintreten, damit eines der drei Szenarien sich realisieren kann.

TH

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