Vergesellschaftung von Wohnungskonzernen mit Schulden? (Umfrage + Kommentar)

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Den heutigen Artikel sehen wir als Fortsetzung unserer gestrigen Analyse zu RGR in Berlin – mit Schwerpunkt auf dem Vergesellschaftungsvorhaben. Auch heute, wie schon bei der letzten Civey-Umfrage, die wir besprochen haben, unsere Meinung vorab: Wir haben mit „eindeutig positiv“ gevotet.

Jetzt sind Sie an der Reihe, falls Sie die Umfrage nicht woanders schon gesehen und bereits abgestimmt haben. Unser Ziel heute ist, das Unsrige zu tun, um den Stand der Abstimmung zu beeinflussen, denn das ist dringend notwendig, und wir haben das noch nie so klar geschrieben. Die Differenzierung können Sie ebenfalls im Kommentar lesen, sie hat aber nicht unser Abstimmungsverhalten beeinflusst:

Civey-Umfrage: Wie bewerten Sie die Pläne der Berliner Linken, die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne mit neuen Schulden zu finanzieren?

Wir wiederholen auch einige Informationen zur Sache, die wir schon lange nicht mehr gepostet haben und die nicht im gestrigen General-Analysetext zu RGR zu finden sind. Erst aber der Begleittext von Civey mit Für und Wider.

Begleittext von Civey

In Berlin haben sich die Linkspartei, die Grünen und die SPD am Samstag auf ein Sondierungspapier für eine mögliche Landesregierung geeinigt. Darin verständigten sie sich darauf, eine Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände in der Hauptstadt anzugehen. Entgegen den ursprünglichen Vorgaben des Volksentscheids von 2021 soll die Vergesellschaftung jedoch erst ab einem Bestand von 10.000 statt ab 3.000 Wohnungen greifen. Betroffene Unternehmen sollen eine Entschädigung erhalten, die auf insgesamt 16 Milliarden Euro gedeckelt ist. Linken-Spitzenkandidatin Elif Eralp betonte im rbb, die Vergesellschaftung sei ein wichtiger Schritt, um Spekulationen auf dem Immobilienmarkt zu verhindern und Mieten zu senken.

Die Berliner Linke drängt auf eine rasche Umsetzung des Vorhabens und verteidigt die geplante Finanzierung über neue Kredite. Linken-Fraktionschef Tobias Schulze sagte dem nd, ein Gesetzentwurf solle bereits in den ersten anderthalb Jahren stehen. Schulze begründete die Kreditaufnahme damit, dass man wie private Immobilieninvestoren agiere, deren Kredite schrittweise aus den laufenden Mieteinnahmen getilgt würden. Auf diese Weise könne das Milliardenprojekt außerhalb des Landeshaushalts finanziert und ein Kahlschlag bei anderen Ausgaben verhindert werden.

Kritikerinnen und Kritiker verweisen hingegen auf deutliche zeitliche Hürden. Ein Inkrafttreten ist zwar für Mitte 2029 vorgesehen, doch dürften absehbare Klagen mit aufschiebender Wirkung das Verfahren massiv verzögern, berichtete der Tagesspiegel. Zudem plant die Bundesregierung, die Vergesellschaftungen per Gesetz zu unterbinden, da vor allem aus der Union ein Schaden für den Wirtschaftsstandort Deutschland befürchtet wird. Juristische Fachleute äußerten jedoch Bedenken an einem Bundesverbot und bezweifeln, dass ein reines Einstellungsgesetz ohne Verknüpfung mit positiven Zielen vor dem Bundesverfassungsgericht Bestand hätte.

Kommentar

Wir glauben, wir sind uns alle einig, dass das mit der Vergesellschaftung nicht so einfach werden wird. Es gibt mehrere hohe Hürden. Was uns ein wenig überrascht hat: dass immer noch 160.000 Wohnungen zu Buche stehen, die unter der neuen Ägide vergesellschaftungsreif wären. Das ist trotzdem eine geschickte Verkürzung des Volksentscheids, erst ab 10.000 Wohnungen zu vergesellschaften. Unsere Argumentation wird viele jetzt überraschen, die nicht ganz so tief im Thema sind: Wegen des Antisemitismus, der aktuell instrumentalisiert wird, um Rot-Grün-Rot zu verhindern. Es gibt durchaus jüdischen Besitz in der Stadt zwischen 3.000 und 10.000 Wohnungen, aber kaum darüber, jedenfalls nicht direkt, sondern höchstens über das Halten von Aktien an den ganz großen Gesellschaften wie der Vonovia. Wir könnten uns vorstellen, dass dieser „Aufwärtskompromiss“ eine Bedingung von SPD und Grünen war, um mitzutun. Bei einer Untergrenze von 3.000 Wohnungen pro Eigentümer oder Investor wären etwa 220.000 Wohnungen zu vergesellschaften gewesen. So werden auch die Kosten für den Erwerb von 60.000 Wohnungen gespart. Dass einige Immobilieneigentümerschaften sehr verschachtelt sind und man nicht ohne Weiteres sehen kann, wem was gehört, ist eine andere Sache. Hier wäre echte Transparenz gefragt. Immobilien müssten ausnahmslos einem nachvollziehbar verantwortlichen Eigentümer zugeordnet sein, auch wenn dieser eine AG wie die Vonovia ist, Konstruktionen wie Share Deals lehnen wir grundsätzlich ab, auch aus mieterschutzrechtlichen Gründen.

Sie erinnern sich aber vielleicht, dass die Kampagne zur Vergesellschaftung als „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ begonnen hat. Die Deutsche Wohnen mit 110.000 Einheiten in Berlin gibt es nicht mehr. Sie ist in der noch größeren Vonovia aufgegangen, die in ganz Deutschland über 400.000 Wohnungen besitzt und damit einer der größten Immobilienkonzerne Europas ist. Diese Aufstellung wiederum hat dazu geführt, dass der DAX, der deutsche Börsen-Leitindex, jetzt ein ultra-konservatives hochkapitalisiertes Wohnungsunternehmen enthält, anstatt Innovation und Technologie zu spiegeln. Eine typische Entwicklung der 2010er, die widerspiegelt, wie verkrustet Deutschland geworden ist. Die Vonovia ist im Ganzen ein Symbol für eine gravierende Fehlentwicklung in diesem Land. Von den 160.000 zu enteignenden Wohnungen würden nach aktuellen Zahlen wohl Mehrzahl auf Bestände der Vonovia entfallen.

Kein Beitrag mehr ohne Mehrwert-Recherche für Sie, könnte man schon beinahe als Motto des Wahlberliners in den Raum stellen:

Der Vonovia-Konzern weist zum 30. Juni 2026 für seinen Regionalmarkt Berlin 138.195 Wohnungen aus. Darin steckt im Wesentlichen der früher eigenständige Berliner Bestand der Deutschen Wohnen: Diese bewirtschaftet nach eigenen Angaben rund 100.000 Wohnungen in Berlin. Der Vonovia-Wert umfasst allerdings den Konzern-Regionalmarkt und kann daher Randlagen im Berliner Umland einschließen; die spätere gesetzliche Prüfung müsste deshalb den tatsächlich im Land Berlin gelegenen Bestand, Eigentümerstrukturen und Ausnahmen präzise abgrenzen.[ms-aktuell][deutsche-wohnen][report.vonovia]

Bei einer Grenze von 10.000 Wohnungen und einem Selbstbehalt von 10.000 Einheiten würde Vonovia mit großem Abstand den Schwerpunkt bilden. Nach dem Sondierungspapier sollen nur Bestände oberhalb dieser Grenze in Gemeineigentum überführt werden; ausgenommen wären Genossenschaften, gemeinwohlorientierte Eigentümer sowie ab 1. Januar 2021 gebaute oder künftig entstehende Wohnungen. Der gesetzliche Entwurf ist erst für Mitte 2028 vorgesehen.[berlin.t-online][tagesschau]

Voraussichtlich betroffene Eigentümer

Eigentümer/Konzern	Öffentlich berichteter Berliner Bestand	Rechnerisch oberhalb von 10.000	Einordnung
Vonovia einschließlich Deutsche Wohnen	138.195 Wohnungen im Konzern-Regionalmarkt Berlin	rund 128.000	Der frühere Deutsche-Wohnen-Bestand umfasst nach Konzernangaben rund 100.000 Wohnungen. Der genaue Berliner Gesetzesbestand müsste noch abgegrenzt werden. [report.vonovia][deutsche-wohnen]
Heimstaden Germany	rund 20.000	rund 10.000	Deutsche Tochter des schwedischen Heimstaden-Bostad-Konzerns. [manager-magazin][handelsblatt]
Adler Group	rund 17.300	rund 7.300	Die Werte beruhen auf einer Empirica-Aufstellung; die Gruppe kommentierte die Sondierungspläne zunächst nicht. [manager-magazin][handelsblatt]
Covivio	rund 17.000	rund 7.000	Französischer Immobilienkonzern; auch dieser Wert stammt aus der Empirica-Aufstellung. [manager-magazin][handelsblatt]
DVI / Wohn-Union	unklar, möglicherweise nahe 10.000	unklar	Das Unternehmen nennt rund 11.000 Wohnungen im bundesweiten Portfolio mit Schwerpunkt Berlin-Brandenburg, veröffentlicht aber keine belastbare Berlin-Zahl. Es ist deshalb ein möglicher, nicht gesicherter Fall. [tagesspiegel]

Nur vier gesicherte Großfälle

Nach der Empirica-Aufstellung überschreiten derzeit vier private Unternehmen die Schwelle von 10.000 Berliner Wohnungen: Vonovia, Heimstaden, Adler und Covivio. Die DVI-Gruppe kommt lediglich als Grenzfall in Betracht, weil der Berliner Anteil ihres bundesweiten Portfolios nicht öffentlich beziffert ist.[manager-magazin][tagesspiegel]

Die Aussage der Linken-Co-Fraktionsvorsitzenden Elif Eralp, es seien fünf Konzerne betroffen, bezieht DVI offenbar mit ein. Die Zielgröße von rund 160.000 zu vergesellschaftenden Wohnungen ist damit plausibel, aber keine aus einer amtlichen Eigentümerdatenbank abgeleitete Endzahl. Allein Vonovia läge – rechnerisch und ohne die vorgesehenen Neubauausnahmen – bei etwa 128.000 Wohnungen oberhalb des Selbstbehalts; die drei weiteren eindeutig erfassten Konzerne kämen auf rund 24.000 Wohnungen hinzu.[tagesschau][mittelbayerische][boerse-online]

Wichtige Vorbehalte

Die Rechnung ist vorläufig aus drei Gründen:

• Konzern statt Einzelfirma: Entscheidend wird sein, ob das Gesetz wirtschaftlich verbundene Gesellschaften als einen Eigentümerkonzern behandelt. Gerade bei Vonovia und Deutsche Wohnen ist das zentral: Die Deutsche Wohnen gehört zum Vonovia-Konzern, kann aber über eigene Objektgesellschaften organisiert sein.[ms-aktuell]
• Berlin statt Regionalmarkt: Vonovia meldet 138.195 Einheiten für den Regionalmarkt Berlin; dieser kann Wohnungen außerhalb der Landesgrenze einschließen.[report.vonovia][ms-aktuell]
• Stichtag und Neubauausnahme: Nach 2021 gebaute oder künftig entstehende Wohnungen sollen nicht einbezogen werden. Daher dürfte der tatsächlich zu vergesellschaftende Bestand kleiner sein als eine reine Subtraktion von 10.000 Wohnungen pro Konzern.[berlin.t-online][tagesschau]

Die politische Zuspitzung lautet somit: Es handelt sich nicht um einen Eingriff in einen breit gestreuten Berliner Vermietermarkt, sondern – nach heutigem Informationsstand – um vier klar identifizierbare und gegebenenfalls einen fünften Grenzfall. Vonovia beziehungsweise der integrierte Deutsche-Wohnen-Bestand wäre dabei mit weitem Abstand der entscheidende Fall.[morgenpost][taz]

Kommentar Teil 2

Wir haben das Problem des Splittens von Wohneigentum in viele Gesellschaften oben kurz erwähnt. Es wäre natürlich ein Witz, wenn sich die Vonovia durch solche Maßnahmen der Vergesellschaftung ihrer Berliner Bestände entziehen könnte. Ein typischer Schildbürgerstreich in einem Land, in dem Partikularinteressen das Gemeinwohl bei Weitem überlagern. Aber juristisch ist genau aus diesem Grund leider vieles möglich.

Und damit zum wirtschaftlichen und Juristischen. Grundsätzlich hat Tobias Schulze von der Linken recht. Auch Private verschulden sich, um Immobilien zu erwerben, aus der Portokasse zahlt fast niemand. Das gilt auch für Konzerne wie die Vonovia. Sie kann aber beispielsweise neue Aktien ausgeben, ihr Kapital erhöhen, um weiter zu investieren, das wird die Stadt Berlin nicht können, höchstens indirekt, indem sie Anleihen begibt. Das kann sie aber nicht einfach für Gegenstände außerhalb des regulären Haushalts tun, und ein solcher ist die Finanzierung der Vergesellschaftung, wenn die Berliner Schulden einigermaßen im Griff bleiben sollen. Und es gibt ein weiteres Problem, das man nicht geringschätzen darf. Wenn schon kaufmännische Verfahren angesprochen werden, gehört zur Wahrheit auch: Die Vonovia hat mit der Aussicht auf Expansion während der Niedrigzinsphase günstig finanzieren können. Diese Phase ist vorbei und eine Stadtregierung, die ja gerade die Renditen begrenzen will, kann nicht damit punkten, dass die Renditen immer weiter steigen, ebenso wie die Kaufpreise und damit auch der Wert des Portfolios, wie es in den 2010ern der Fall war. Deswegen war es in der Zeit so günstig, Immobilieneigentum aufzubauen. Die Finanzierungszinsen waren günstig, die Objekte stiegen im Wert immer weiter und konnten damit auch als Sicherheit für weitere Investitionen sehr gut genutzt werden. Die Mieten steigen immer noch, Wohnungen im bezahlbaren Bereich sind weiterhin knapp, aber die Vergesellschaftung mit ihrem Fokus aufs Gemeinwohl kann von diesen Entwicklungen nicht profitieren. Und eine Möglichkeit, die Mieten in den vergesellschafteten Beständen zu senken, sehen wir eher nicht, zumindest nicht, bis die Häuser bezahlt sind. Und das wird lange dauern, wie private Bauherren wissen.

Deswegen ist ganz entscheidend, wie hoch die Entschädigungssumme ausfallen wird, und hier liegt unendlich viel Potenzial für Rechtsstreitigkeiten. Man muss gar nicht bis zum Verbot der Vergesellschaftung gehen, um bereits jetzt voraussehen zu können, dass wir weit in den 2030ern sein werden, bis tatsächlich vergesellschaftet werden kann. Deswegen auch die Kehrtwende der Bundesregierung, die gemerkt hat, dass sie sich diese Kampfzone eines möglicherweise verfassungswidrigen Anti-Vergesellschaftungsgesetzes gar nicht antun muss, um auf die Tendenzen und Bestrebungen in Berlin zu reagieren. Und, schreiben wir es ehrlich: Genau auf diese Verzögerungen setzen auch die Grünen und vor allem die SPD, die das Verzögern des Enteignungs-Volksentscheids und dann, nachdem der doch stattgefunden hatte und die Berliner:innen mehrheitlich „ja!“ zur Vergesellschaften gesagt haben, der Konsequenzen daraus zur einzigen Kunstform innerhalb ihrer Regierungsarbeit ab 2021 und verstärkt ab 2023 entwickelt hat.

Andererseits wäre die Streichung von Art. 15 GG und Art. 14 II GG (Enteignungsmöglichkeit, Sozialbindung des Eigentums) auch eine Form von Ehrlichkeit. Die Menschenwürde ist gemäß Art. 1 GG das Wichtigste, dieses Grundrecht steht über allem. Die heutige Politik und die verfasste Wirklichkeit des Landes würden aber besser abgebildet, wenn man den Art. 14 (Eigentumsrecht) und Art. 1 (Menschenwürde) tauschen würde, denn so ist die Realität: Die Würde des Menschen ist in einem Land, das keine Empathie hat und sich demgemäß Politiker wie Friedrich Merz wählt, absolut nachrangig gegenüber dem geiernden Festklammern an ein bisschen Besitz, weshalb natürlich auch alle gegen die Vergesellschaftung sind, die sie selbst niemals betreffen würde.

Gegenwärtig sind es in der Abstimmung satte 63 Prozent, wohingegen nur 19 Prozent abgestimmt haben wie wir. Nur jeweils die eindeutigen Stimmen gerechnet. Die Umfrage läuft bundesweit, nur in Berlin würde es wohl etwas anders aussehen. Aber so, wie Civey gefragt hat, gäbe es vermutlich auch hier eine Mehrheit gegen die Vergesellschaftung. Der Spin 2021 war anders und die Zivilgesellschaft noch weitgehend progressiv orientiert, in dieser Stadt. Das ist sie immer noch, sonst wäre RGR nicht möglich, aber zwischen dem Ziel, wieder gut wohnen zu können zu einem fairen Preis und den Methoden, dorthin zu kommen, könnte sich eine Kluft aufgetan haben, die auch damit zusammenhängt, dass die Enteignungskampagne nicht mehr das politische Feld dominiert, sondern sich das Entsetzen über das, was vom eigenen Konto abgerufen wird für ein bisschen Wohnen, individualisiert hat und generell Angst und Defensive vorherrschen. Das ist natürlich eine übers Knie gebrochene Interpretation, aber die Stimmung ist auch in Berlin anders als in den späten 2010ern, als das Bündnis #Mietenwahnsinn dabei war, zu einer Volksbewegung zu werden, als es von Corona jäh von der Straße geholt wurde. Wenn man es verschwörungstheortisch sehen würde, könnte man sagen, die Pandemie kam gerade richtig, um einem entstehenden Zusammenschluss vieler zivilgesellschaftlicher Cluster, die sich gegenseitig unterstützen, den Wind aus den Segeln zu nehmen. Dieser Schaden an der Selbstermächtigung konnte bis heute nicht repariert werden, die Volksabstimmung 2021 hat aber noch einmal geechot, was möglich gewesen wäre. Zwar macht die Organisation „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“, wie sie immer noch heißt, Druck auf RGR, bevor RGR steht, aber sie wird diesen Druck vermutlich nicht durch 100.000 Menschen auf der Straße untermauern können, die bei weiterem ungestörtem Verlauf der Mietenbewegungs-Mobilisierung Mitte der 2020er denkbar gewesen wären. Auch das muss man bedenken, wenn man vergesellschaften will. Wie weit wird die von Dauerkrisen ausgepowerte und bezüglich der Zukunft verängstigte Zivilgesellschaft mitziehen? Die deutschen Gerichte sind übel genug drauf, jedes Empowerment zu zerstören, wie man z. B. im Fall der Einschränkung des bezirklichen Vorkaufsrechts sehen konnte, aber eine Politik, die ernsthaft den Kapitalismus korrigieren will, und sei es nur punktuell, muss sich auf eine breite Mehrheit derjenigen stützen können, die sie wählen und Rückschläge abfedern und immer neue Wege mitgehen sollen.

Im Moment können wir nicht gut einschätzen, wie es in ein, zwei Jahren damit aussehen wird, aber wie eine neue Regierung mit neuer Politik wird auch ein breiter gefasstes Engagement, das sie stützt, erst wieder in Gang kommen müssen. Anstatt die Vergesellschaftung kritisch-abwägend zu betrachten, haben wir deshalb klar mit „ja“ gestimmt. Um ein Zeichen zu setzen, dass sich endlich etwas ändern muss. Auch massiver kommunaler Neubau könnte helfen, nebst anderen Eingriffen wie der Beseitigung von spekulativem Leerstand. Es geht ums Ganze. Nicht nur um das Eine oder das Andere. Und wir müssen darüber wieder mehr schreiben.

Transparenz

Die Einleitung und die beiden Kommetar-Teile stammen von uns (TH), die Umfrage und der Begleittext von Civey, die Recherche zu den Wohnungsbeständen haben wir von einer KI durchführen lassen.