„Bezahlbarer Wohnraum: Neuer Angriff auf Vorkaufsrecht“ (nd) // #Schillerkiez #Mietenwahnsinn #Mieterproteste #IGHAB @HeimatNeue #Vorkaufsrecht #GbR #Grundbesitz-GbR #Neukölln #Milieuschutz #Gentrifizierung

2018-06-24 MedienspiegelMedienspiegel 115 / Serie „Mieter!“

Im Schillerkiez von Neukölln gibt es Ärger – dieses Mal, weil ein Investor zur Abwechslung nicht ein ganzes Haus gekauft und auch keinen Share Deal organisiert hat, sondern 25 Prozent einer Grundbesitz-GbR erworben hat (bzw. eine GbR organisiert hat, um das tun zu können). Die „Neues Deutschland“ berichtet.

Solidarität mit den Mieter_innen Allerstraße 15 / Schillerpromenade 14! Ich kenne diesen Kiez, der nicht weit weg von der Grenze zu meinem Bezirk liegt und grüße bei der Gelegenheit meine Freunde die in der Gegend wohnen, besonders dich, Thomas. Wir müssen uns mal wieder treffen, weil ich von euch hören möchte, wie es bei euch gerade so ist, mit der Gentrifizierung. Die obige Nachricht ist ja nicht die erste aus der Gegend. Wir haben vor allem im Sommer 2017 oft in oder vor einer der Kiezkneipen auf der Schillerpromenade oder in den Nebenstraßen gesessen, um Parteiliches & Privates zu besprechen. Nun aber ein paar Gedanken zur GbR und warum sie möglicherweise nicht anders zu behandeln ist als ein Gesamterwerb.

  • Die Konstruktion der Grundbesitz-GbR und der GbR im Allgemeinen (der Gesellschaft Bürgerlichen Rechts nach §§ 705 ff. BGB) kommt bei Grundbesitz oft dadurch zustande, dass eine Erbengemeinschaft, die zusammenbleiben möchte, in der also nicht eine Person die übrigen Erben ausbezahlt, um Alleineigentum zu begründen, sich als GbR aufstellt und dabei jedweden durch die Größe der Erbanteile bedingten Verteilungsschlüssel an einem Hauseigentum problemlos realisieren kann.
  • Sogar eine WG mit mehreren Hauptmieter_innen ist eine formlose GbR (anders als das Verhältnis Hauptmieter_in / Untermieter_in). Die GbR ist also nicht an Eigentumstatbestände gebunden und kann jedem legalen Zweck dienen.
  • Mir ist z. B. aus meiner Heimat ein Fall bekannt, indem eine Makler- und Architektengemeinschaft Häuser der Post und anderer ehedem öffentlicher Vermieter als GbR übernommen hat. Dergleichen ist bei allen Formen von Grundbesitz (Grundeigentum) möglich, auch bei Gewerbegebäuden, Tiefgaragen und was es alles gibt. Der Vorteil für die Investoren ist, dass ohne Aufteilung in Teileigentümer, die nicht bei allen Immobilienklassen vorgenommen werden kann, jedweder individuell ausgehandelte Anteile-Schlüssel realisiert werden kann. Unabhängig davon, wer gerade wieviel Kapital locker machen oder aufnehmen kann, ist es so möglich, dass eine gut funktionierende Investorengemeinschaft zu unterschiedlichen Anteilen immer weitere Grundbesitzeigentumstatbestände schaffen und auf diese Weise schnell und rechtssicher ihren Bestand erweitern kann.
  • Wenn es nicht anders geht, müssen die Bezirke oder / und das Land Berlin in Fällen wie dem vorliegenden eben doch ihr Vorkaufsrecht ausüben. Dass das eine sehr unhandliche Angelegenheit ist, überall Minderheitsanteile zu kaufen und sich mit zahlreichen Mehrheitseigentümern auseinandersetzen zu müssen, ist evident, aber wenn nur so der Zugriff auf das gesamte Haus möglich ist, vielleicht nicht nur ein Nachteil. Ich meine allerdings, dass dies die administrativen Möglichkeiten der Bezirke übersteigt und für alle diese Fälle eine eigene, städtische Gesellschaft installiert werden muss, die in der Lage ist, diese Tatbestände zu verwalten und sie so zu verwalten, dass dabei eine gewisse Abschreckungswirkung entsteht – finanziell besteht sogar der Vorteil, dass die einzelnen Erwerbstatbestände nicht so teuer sind wie komplette Häuser und im weiteren Verlauf die Häuser im Ganzen erworben werden und an eine der städtischen Gesellschaften weitergegeben werden können. Offensichtlich ist es ja so, dass ein Bezirk nur dann das Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet behält, wenn er bei der ersten Teilveräußerun sein Recht auch ausübt.
  • Rechtlich gegen diese Art des Eigentumserwerbs vorzugehen, dürfte hingegen im Normalfall und ohne Hinzutreten übergeordneter Aspekte nicht möglich sein – anders als bei den Share Deals, die schon wegen ihrer Eigenschaft als Steuer-Umgehungstatbestände endlich abgeschafft gehören!

Je mehr ich darüber nachdenke, desto interessanter finde ich die Idee, dass auf diese Weise Bezirke oder das Land sich in Häuser einkaufen können, ohne gleich alles erwerben zu müssen. Dass jede_r Gesellschafter_in an allen Entscheidungen der Gesellschaft beteiligt ist, ist bei der GbR die Grundform – jede abweichende Regelung bezüglich Geschäftsführung (nach innen) und Vertretung (nach außen) muss im Gesellschaftsvertrag geregelt werden.

Wenn ein Bezirk das Vorkaufsrecht über einen Gebäudeteil in GbR-Form ausübt, müsste er dann die Möglichkeit haben, die Gestaltung des Gesellschaftsvertrags zu beeinflussen und kann er sich daher auch mit einem Minderheitsanteil die gleichberechtigte wirtschaftliche Mitbestimmung sichern, indem er auf der Grundform der GbR besteht? Grundsätzlich kann man doch niemandem zumuten, in einen fremdvorgegebenen Gesellschaftsvertrag einzureten, wenn die Gesellschaft gerade durch den eigenen Einstieg erst begründet wird? Oder besteht doch der Zwang, ein ursprünglich avisiertes, davon abweichendes und Einzelvertretungs- und separierte Geschäftsführungsbefugnis erlaubendes Modell des Gesellschaftsvertrags zu übernehmen und damit zuzulassen, dass Mehrheitseigner ihn evtl. bei geschäftlichen Entscheidungen übergehen können? Falls Letzteres nicht der Fall ist, wäre das Kaufen von Gebäudeteilen durch die öffentliche Hand und Bündelung dieser Anteile in einer eigenen Zweckgesellschaft geradezu eine sparsame Möglichkeit, maximalen positiven Einfluss auf das Schicksal des Hauses und der Mieter_innen zu nehmen – oder die bisherigen Eigentümer von einer solchermaßen für sie nervigen GbR-Gestaltung abzubringen und das Haus doch im Ganzen erwerben zu können.

  • Unabhängig von allen diesen Überlegungen müsste aber auch für GbRen im Milieuschutzgebiet gelten, dass sie den Erhaltungssatzungen Rechnung zu tragen haben und daher beispielsweise nicht unbegrenzt auf Luxus sanieren und dementsprechend die Mieten über die Renovierungsumlage stark anheben dürfen. Außerdem müssten sämtliche GbR-Anteile wieder versammelt werden, wenn es darum geht, ein Haus in Eigentumswohnungen, also Teileigentumsrechte aufzuteilen. Dann aber greifen wieder die Milieuschutzbedingungen(die allerdings bei Umwandlungen auch ihre Haken haben, wie wir wissen – Bausenatorin Katrin Lompscher will ja in dem Bereich auf der nächsten Bauministerkonferenz eine Änderung bewirken).

Dieser Beitrag basiert auf Überlegungen aus einfachem Rechtsverständnis heraus – ich lasse mich gerne weiter und vertieft informieren.

TH

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