Wien, du Stadt meiner Träume – kann man in dir wirklich supergünstig wohnen? // @HeimatNeue @BGemeinwohl #Gentrifizierung #IGHAB #Mietenwahinsinn_stoppen #Mieterproteste #Verdrängung #Wien #Gemeindewohnung #Genossenschaft #Wohngenossenschaft #SmartWohnung #Microwohnen

2018-06-24 Kommentar

Kommentar 131/ Serie „Mieter!“

Heute der SPIEGEL in diesem Beitrag den Berliner Mieter_innen die Nase lang gemacht mit Wohnen für fünf Euro pro m². 

Was, fünf Euro pro Meter Quadrat? Preise wie in den 1990ern? Wie? Wo? Her damit! Wir erinnern uns vage: kürzlich hat der Senat, hat die Stadtregierung die  Untergrenzen für das, was er selber mit Wohnungsgesellschaften auf die Beine stellt, bei 6,50 Euro / m² bis 8,50 Euro / m² angesetzt. 6,50, das ist etwa das, was üblich war so Mitte der 2000er. Und 8,50 hatte man etwa 2011 bis 2011 für neue Mietverträge im Schnitt hinzulegen. Kaltmiete natürlich alles.

Ja, wir reden ja auch hier nicht von Berlin. Wir reden von Wien! Der Stadt mit der höchsten Lebensqualität der Welt. 

Eigentlich müsste ja Wien teurer sein, wegen der hohen Lebensqualität. Und diesen Spitzenplatz hält Wien schon seit längerer Zeit. Aber ist das auch wegen der niedrigen Mieten so? Gerne fahren deutsche Stadtpolitiker_innen nach Wien. Weil, da gibt’s immer was zu sehen und alles ist so vorbildlich sozial und genossenschaftlich. Wir kennen Wien ja auch bissl und denken dann immer: Bei der Wahnsinns-Bausubstanz, die ja vom Krieg nicht ganz so beeinträchtigt wurde wie beispielsweise in Berlin, da soll man so günstig leben können? Und die vielen sozialen Neubauten? Beim ersten Wienbesuch, Ende der 1970er: Ewige Fahrt durch graue Mietskasernen-Zeilen oder dran vorbei. Vermutlich am falschen Ende die Stadtgrenze überquert. Das gibt’s so heute vermutlich nicht mehr. Dass Wien  mal berüchtigt war für seine morbide Atmosphäre, was ich bei den Wohnblöcken sofort logisch fand. Mitte der 2000er, wo ich öfter dort war, sah’s schon anders aus. Und heute? 5 Euro pro Quadratmeter, wenn auch kalt?

Normalerweise Quatsch. Auch in Wien. 

Kostproben gefällig? Ach nee, schaut‘s selber bei Immoscout nach. Aber  hier dann doch ein Mietspiegel mal, der sich wohl auf die Neuvermietungen bezieht, nicht auf den gesamten Bestand. Billig? Nicht mal billiger als in Berlin. Und kaum billiger als in München. Und das hier ist ein ganz schlauer, sogar halbwegs übersichticher Mietspiegel namens Miet-Map, der sich an den U-Bahn-Stationen orientiert und den auch die Wohnseite der Stadt Wien also Orientierung empfiehlt. Wirklich eine gute Idee, könnte man bei uns auch mal so umsetzen: Wo wollen’s wohnen und wie weit soll’s bis zum Stephansplatz sein? Da steht, wie man für weniger Wohnkosten halt a bisserl länger fahren muss, um in die City zu gelangen. Ganz normal, dass das so ist. Aber sehr weit weg von 5 Euro pro m². Sie haben da eine 73 m²-Durchschnittswohnung genommen und selten sind die Preise unter 10 Euro / m². Bei Immoscout lese ich ähnliche Angebote wie in Berlin.

Steigende vs. explodierende Preise

In Wien steigen wohl die Preise nicht ganz so schnell (seit 2000 um 40 Prozent) fürs Mieten und fürs Kaufen nur ums Doppelte (Berlin 2008 bis 2018 etwa 100 / 300 Prozent). Schon klar. Aber für fünf Euro wohnt man, wenn man heute hinzieht, bei weitem nicht mehr. Dabei hält die Stadt insgesamt 400.000 Wohnungen. Aber nur, wenn man die Gemeindebauten und die geförderten Genossenschaftswohnungen zusammenrechnet.

Hervorgehoben wird im SPIEGEL-Beitrag, damit sei sie der größte Vermieter der Welt, die Stadt Wien. Nach Umsatz ist sie das sicher nicht, aber es sind, beide Klassen inkludiert, noch etwas mehr als beim größten deutschen Vermieter Vonovia, deren Bestand, je nach Quelle, zwischen 340.000 und 370.000 Wohnungen liegt, und die sind ja über einige Städte verteilt.

Doch auch in Wien erwerben Großinvestoren ganze Wohnblöcke und Straßenzüge, renovieren sie und machen daraus Luxuswohnungen oder kaufen Grundstücke und bauen neue Wohneinheiten. Die Kaufpreise sind daher regelrecht explodiert, auch die Mieten dürften in weiterer Folge steigen.

Ja, bittschön, warum soll auch in Wien alles ganz anders sein als anderswo, die Stadt ist doch so lebenswert zumal. So fesch. Und auch dort hat die Finanzkrise und das, was seitdem an   Niedrigzinspolitik rennt, ja, auch Österreich hat den Euro und kann’s selber nicht ändern, für einen riesen Kapitalzustrom in die Immobilien gesorgt. Und nicht, wie ein anderer Beitrag in der ZEIT mutmaßt, weil die Leute jetzt Angst vor Aktien hätten. Wer schreibt sowas? Nein, weil die anderen einigermaßen fest rentierlichen Anlagen gegen Null Rendite tendieren. Wer vorher in Aktien gemacht hat, der macht das auch weiterhin, aber viele Großanleger, die so heikle Sachen wie Pensionen verwalten, dürfen das gar nicht, zumindest nicht nur. Da nehmen sie lieber die immer niedrigeren Renditen am Wohnungsmarkt in Kauf und versuchen, sie mit allen erlaubten und auch mit unerlaubten Mitteln noch  zu steigern. Wir erinnern uns: In Wien, in Berlin, fast überall, steigen die Kaufpreise viel schneller als die Mietpreise. Wirklich wahr und leicht zu belegen. Im Zeit-Artikel ist ja auch das Beispiel drin, wo sich der Kaufpreis für ein Grundstück von 1990 auf 2018 von ein 27 Schilling (1 Schilling war 1/7 D-Mark), also von um 2 Euro auf 450 Euro pro m² gesteigert hat. Für Berlin-Citylage ist das mit 450 Euro, wissen wir, mittlerweile auch nur noch ein Echo von gestern.

Wenn die Preise heute in Wien etwa mit denen von Berlin vergleichbar sind, heißt das nichts anderes, als dass es in Berlin mal extrem billig gewesen ist, weil ja  hier die prozentuale Steigerung viel höher liegt.

Prozentual stärkeres Wachstum als Berlin

Wien wächst, je nachdem, ob man der ZEIT oder dem SPIEGEL mehr glaubt, um 25.000 bis 30.000 Einwohner jährlich. Prozentual ist das ein stärkeres Wachstum als das von Berlin, dessen Ding ja mit „wachsende Stadt“ tituliert und daher so hervorgehoben wird, im internationalen Vergleich aber jetzt nicht den Hammer darstellt. Abgesehen vom Peak in 2015-2016 mit 80.000 Neuzugängen aus bekannten Gründen sind es seit einigen Jahren bei uns etwa 40.000 Menschen, die zusätzlich pro Jahr herkommen.

Nachdem wir also geklärt haben, dass Wien auch nur eine normale Stadt ist und nicht das Paradies, kann man natürlich noch sagen: Aber dafür sind ja dort die Sozialleistungen besser als hier und da kann man auch ganz andere Mieten bezahlen, vor allem gilt das für Rentner, die je nach Quelle im Schnitt zwischen knapp 600 und 800 Euro mehr im Monat zur Verfügung haben als bei uns. Das ist richtig. Deswegen ist die Lage in Österreich auch nicht so explosiv wie hier. Aber auf höherem sozialem Niveau macht man sich dort auch Gedanken, und dabei kam folgendes heraus.

Seit vielen Jahren gibt es geförderte Projekte, bei denen die Menschen um 7 bis 7,50 Euro pro m² zahlen müssen, wenn sie so wohnen wollen. Das ist nicht so schrecklich, weil man ja doch auch die Kostendeckung hinbekommen sollte, damit nicht in Zeiten klammer Kassen die dann nicht mehr ohne Weiteres mögliche Quersubventionierung den staatlichen Wohnungsgesellschaften das Genick bricht. Kostendeckung muss sein und man muss nicht erst die DDR-Wohnungswirtschaft als unrühmliches Gegenbeispiel bringen, um das zu verstehen. Gut, doch noch ein Satz dazu: Die krasse Gentrifizierung am Prenzlauer Berg war eine Folge der DDR-Wohnungspolitik. Man baute billig neue Platten, ließ die wunderschöne Altbausubstanz der erhaltenen Viertel von vor dem Ersten Weltkrieg verfallen, was auch mit den Eigentumstatbeständen in der DDR zu tun hatte – und damit entstand nach der Wende ein riesiges Aufwertungspotenzial für die private Bauwirtschaft.

Nun aber geht’s doch? Da haben sie jetzt einfach das Baurecht geändert.

In der neuen Bauordnung wird es die Widmung „Gebiete für geförderten Wohnbau“ geben. Demnach müssen zwei Drittel aller neuen Wohnungen, die künftig gebaut werden, in die Kategorie „geförderte Wohnnutzfläche“ fallen, wie es bürokratisch heißt. Die Miete darf hier nicht mehr als fünf Euro netto pro Quadratmeter betragen.

Landesbauordnungen gibt es bei uns auch, warum macht Berlin das nicht einfach so? Das verraten wir in diesem Beitrag noch nicht, aber wir lesen beispielsweise, dass nach dem Ersten Weltkrieg die Wohnungsnot mit sozialem Wohnungsbau bekämpft wurde, ganz wie bei uns. Und dass einst in Wien 80 Prozent aller Wohnungen städtisch waren, jetzt ist es noch ein Drittel. Ein Drittel ist viel mehr als in Berlin, die Stadt hält hier nur noch etwas mehr als 10 Prozent der Wohnungen. Daher hat Wien wohl auch diesen Ruf als ein Wunder an sozialem Wohnen. Aber, siehe oben, so richtig billig ist es trotzdem nicht.

Ehrlich, kein Investor kann für fünf Euro pro m² Monatsmiete heute noch Wohnungen so bauen, dass sie sich rentieren. Schon gar nicht in Städten mit exorbitanten Bodenpreisen. In Berlin Citylage macht der Bodenpreis mittlerweile im Schnitt ein Drittel der Baukosten aus.  Wenn die Bauten städtisch sind, müssen sie sich ja auch nicht rentieren. Wenn die Stadt ein Grundstück schon hat, entfällt der Kaufpreis dafür.

Eine Stadt kann so bauen, dass die Kosten später gerade gedeckt werden von den Mieten. Trotzdem, ich kann es hin und her rechnen und nehme auch Berliner Genossenschaften als Vergleich – mir kommt das arg wenig vor, mit den 5 Euro Kaltmiete pro Meter Quadrat. Ich halte die 6,50 Euro Mindestpreis, die in Berlin in Rede sind, für realistischer. Denn die Baukosten an sich, die dürften in Österreich auch nicht geringer sein, weil dort die Arbeiter und Handwerker am Bau eher mehr als weniger verdienen und die Materialkosten sind sicher auch nicht sehr unterschiedlich, weil man ja in Europa seine Baustoffe frei beziehen kann.

Zwei Drittel aller Wohnungen gefördert = 5 Euro pro m²?

Nun wird also festgelegt, dass künftig zwei Drittel aller Wohnungen in Wien „gefördert“ sein müssen, also nicht unbedingt städtisch, aber nach dem Beitrag des SPIEGEL gedeckelt bei 5 Euro / m² Kaltmiete. Und wie wir eben klargestellt haben, dafür kann kein privater Investor anbieten und die Frage bleibt, ob die anderen es denn wirklich können. Schauen wir mal, was die Stadt Wien bisher so gemacht hat. Zum Beispiel hier. Wer den ZEIT-Artikel auch gelesen hat, weiß ja, dass Smart-Wohnungen in Wien etwas anderes darstellen als der Digitalwahn, der bei uns grassiert. Wir lesen dort Preise zwischen 7 und 7,50 Euro pro m² und einen gewissen Eigenanteil, der vermutlich wie ein Genossenschaftsanteil anzusehen ist. Das kommt uns realistisch vor, für die Verhältnisse von 2015, als die Projekte liefen. Wir lesen auch, dass eine Gemeindewohnung nicht über 7,50 Euro pro m² kalt kosten soll. Auch abgenickt. Ein Quercheck auf dem Markt: Zwischen 6,50 Euro, aber seltsamerweise auch über 8 Euro haben wir gefunden.

Und dann ist ja da noch das berühmte genossenschaftliche Wohnen. Die Wohnungsgemeinnützigkeit wurde ja in Österreich nicht so geschreddert wie 1988 in Deutschland, wo man sie gleich ganz abgeschafft hat. Gemeinnützige Genossenschaften haben nach wie vor Vorteile – aber das Modell ist anders als das deutsche und das stellen wir vielleicht einmal in einem Folgebeitrag genauer dar. Lange Wartezeiten,  die Einstandspreise sind viel höher als bei uns setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen und nicht jeder darf in einer Genossenschaft wohnen, wie bei den Gemeindewohnungen gelten Gehaltsobergrenzen und bei den Gemeindewohnungen noch viele weitere Voraussetzungen, damit man eine bekommt.

Wegen all dem kommen mir 5 Euro pro m² sehr ambitioniert vor. Ich plädiere dafür, dass der städtische Wohnungsbau selbsttragend ist oder bleibt, damit die Städte stabile Situationen für sich und ihre Mieter_innen schaffe und die Wohnungen auch anständig pflegen und erhalten können. Wenn jemand die 6,50 bis 8 Euro / m² nicht zahlen kann, dann muss er, wie bisher, Wohngeld oder Kostentragung der Unterkunft durch staatliche Stellen bekommen. Man kann zwar sagen, ist doch das Gleiche, zahlt alles der Staat – stimmt aber so nicht. Es geht um die saubere Trennung wohnungswirtschaftlicher und sozialer Belange. Die Suggestion, man könnte in Städten, in die alles drängt, in die jeder ziehen will, noch fast umsonst wohnen, schafft falsche Erzählungen über das, was Wohnen darstellt und welcher Aufwand damit verbunden ist, Häuser gut zu erhalten, ohne dass der Staat Verluste dabei macht, wenn er, was wir ja alle wollen, mit seinen städtischen Wohnungsgesellschaften Eigner der Wohnungen ist.

Um die Soziale Stadt ihrerseits zu erhalten, geht es nur so: Wer individuellen Bedarf hat, die kostendeckenden Mieten nicht zahlen kann, dem muss individuell geholfen werden. Das ist der richtige Weg innerhalb fairer Mietpreisgrenzen. Die können aber heutzutage nicht mehr bei 5 Euro kalt liegen. Die Berliner Ansätze mit 6,50 bis 8 Euro sind schon okay und eine Anpassung in Höhe der Inflation muss möglich sein. Das setzt ohnehin voraus, dass die Bau- und Handwerkerpreise nicht viel schneller steigen, wenn der Kostendeckungsgrundsatz erhalten bleiben soll. Gegenwärtig sieht es anders aus: Im Jahr 2017 betrug die Geldentwertung insgesamt 1,8 Prozent, der Anstieg der Baupreise Ende 2017 etwa das Doppelte.

Wien ist eine traumhaft schöne Stadt, aber sie liegt nicht in einer anderen Welt, in der Milch und Honig fließen. Der Hauptunterschied zur Situation in Deutschland sind die besseren Sozialleistungen und Renten der Einwohner, die viele Wohnkostenzuschüsse ersparen. Diese besseren Leistungen gelten für ganz Österreich, nicht nur für die Hauptstadt, die einen Magnet mit Wohnungsnot darstellt, wie hierzulande auch, in der man immer mehr über Klein- und Kleinstwohnungen nachdenkt und sie auch erstellt. Von der es heißt, es wird nicht genug gebaut, es wird nicht genug gebaut! Wie hierzulande auch.

© Der Wahlberliner, Thomas Hocke

Kommentar verfassen

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden /  Ändern )

Google+ Foto

Du kommentierst mit Deinem Google+-Konto. Abmelden /  Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden /  Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden /  Ändern )

Verbinde mit %s

Create a website or blog at WordPress.com

Nach oben ↑

Gentrification Blog

Nachrichten zur Stärkung von Stadtteilmobilisierungen und Mieter/innenkämpfen

- Sascha Iwanows Welt -

Wir können die Gegenwart nur verstehen, wenn wir die Vergangenheit studiert haben, die in einer Klassengesellschaft vorhandenen Gesetzmäßigkeiten kennen und unser Handeln darauf ausrichten. Um die Zukunft gestalten zu können, muss man also die Vergangenheit und die Gegenwart kennen!

AutismusJournal

Perspektiven und Reflexionen

Carolin Schnelle

Jungjournalistin

thomas post

Alternativen

Telepolis

Das Netzmagazin von Thomas Hocke

ScienceFiles

Kritische Sozialwissenschaften

Zusammen gegen #Mietenwahnsinn

Das Netzmagazin von Thomas Hocke

KuBra Consult

Acta, non verba

Nachrichten: ZEIT ONLINE Newsfeed

Das Netzmagazin von Thomas Hocke

Meike K.-Fehrmann (Autorin)

Frieda - Ein Demenz-Krimi / Warum Herr Hagebeck sterben muss / Kakerlaken-Schach / Die Rache stirbt zuletzt

SPIEGEL ONLINE - Politik

Das Netzmagazin von Thomas Hocke

Testkammer

Testen macht süchtig: Filme, Spiele, Bücher etc. im Fokus

Film plus Kritik - Online-Magazin für Film & Kino

„Film is a disease. When it infects your bloodstream, it takes over as the number one hormone. As with heroin, the antidote to film is more film.“

SPD erneuern

Unfrisierte Gedanken zur Wiedergewinnung von Relevanz

Ein Parteibuch

Noch ein Parteibuch

Jan Josef Liefers

Die offizielle Fanseite

%d Bloggern gefällt das: