Spekulatius statt Spekulanten, Einladung für den 06.12.2018, 17 Uhr – Verdrängungsfall Gleditschstraße 49-69 in Schöneberg // @Oltmann26 #@derjochen @Mieterproteste @BGemeinwohl @HeimatNeue #Mietenwahnsinn #Mietenwahnsinn_stoppen #Berlin #Gentrifizierung #Vermieter #Umwandlung #Verdrängung #Milieuschutz #Immobilienhaie #Miethaie #Milieuschutzgebiet #Schöneberg #TH-SB

2018-06-24 Kommentar

Kommentar 134 / Serie „Mieter!“

Montag, 3. Dezember, einen Tag nach dem ersten Advent.

Es wird Abend und wir haben den nächsten Fall von Verdrängung zu besprechen, nachdem wir gestern über die Kollwitzstraße 2 berichtet hatten.

Dieses Mal trifft es unsere direkte Nachbarschaft. Es geht um die Häuser Gleditschstraße 49-69, die an der Ecke zur Grunewaldstraße liegen, etwa auf Höhe der Apostel-Paulus-Kirche und damit am Eingang zum beliebten Akazienkiez.

Zuerst leiten wir, basierend auf einem Tweet des Berliner Mietervereins, eine Veranstaltung weiter, die wir allen in unserem Kiez und darüber hinaus sehr ans Herz legen möchten:

 

„Dieses Mal trifft es“ bedeutet im Fall Gleditschstraße, dass das Unheil in langsamer Fahrt kam und die Mieter_innen doch komplett überrollte.

Denn die Sanierung der Häuser und die Aufstockung habe ich seit 2016 fast täglich gesehen, den Fortschritt bewundern oder hinterfragen dürfen, wenn ich beispielsweise auf dem Weg zum Einkaufen war. Vor allem, als die Dachwohnungen aufgesetzt wurden, dachte ich nicht zuerst an zusätzlichen Wohnraum und viele neue Menschen im Kiez, sondern an Oben und Unten.

Natürlich sehen die Häuser jetzt schicker aus als zuvor, denn sie wurden in recht einfacher Bauweise in den 1950ern errichtet und waren vermutlich Teil des Berliner Wiederaufbauprogramms. Ich habe auch ein paar Fotos vom Ensemble gemacht, weil die braunen, unscheinbaren Gebäude während der Fußball-EM 2008 und der WM 2010 bunter wurden als fast alle anderen Häuser im Kiez – aber das geschah lange vor den Problemen, die jetzt relevant sind. Mittlerweile gibt es vor allem Blumen oder Pflanzen – auf den neuen Balkonen.

Verfolgen wir die Chronologie der Ereignisse zurück.

Bereits im April 2015 hatten sich DIE LINKE und die Piraten in der Bezirksverordnetenversammlung gegen eine Aufstockung unter der Ägide des bestehenden Bebauungsplanes ausgesprochen, doch alle anderen Fraktionen haben gegen den Veränderungsantrag der LINKEn und der Piraten gestimmt. Damit war grundsätzlich der Weg zur Sanierung inklusive Bau von Wohnungen auf dem bisherigen Dach der Gebäude frei.

Seit diese Wohnungen, die luxuriöser und wohl auch größer sind als die übrigen in den Häusern, fertig wurden, frage ich mich immer wieder, wie sich wohl der Mix ausnimmt, wie sich die bisherigen Mieter_innen und das neue zusätzlich eingezogene Publikum miteinander vertragen. Derzeit ist es ja en Vogue,  „Wohnen von Arm und Reich Wand an Wand“ zu propagieren, ich bin diesbezüglich skeptisch, vor allem, wenn man es wörtlich auffasst und damit Nachbarschaften installieren möchte, in denen die Einkommensdifferenz riesig ist. Die Gefahr ist ebenso riesig, dass dadurch auf längere Sicht die Gentrifizierung gewinnt.

Bereits im März 2015 lag die Sache auf dem Tisch

Das ergibt sich aus einem weiteren Beitrag, der ein paar wichtige Zahlen nennt: 250 Mieter_innen, davon ist auch heute noch die Rede, Baujahre 1958 bis 1960, ursprünglich von der damals städtischen Gagfah errichtet und dann einem mehrfachen Eigentümerwechsel unterworfen. Schon 2015 war offenbar in der Gleditschstraße eine Erhaltungssatzung vorhanden, mittlerweile liegt ja die gesamte Ecke, auch unser Haus, im Milieuschutzgebiet.  Damals schützte die „EVO“ (Erhaltungsverordnung) die Mieter_innen allerdings nicht.

Unternimmt man jetzt einen neuen Anlauf? Schärft man die Bedingungen für den Käufer? Entweder kann der Bezirk von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen oder eine Abwendungsvereinbarung mit den Eigentümern schließen, das ist der Sinn des Milieuschutzes. Bisher haben wir das noch nicht dargestellt, daher hier, was der Berliner Mieterverein zu den üblichen Inhalten einer Abwendungsvereinbarung schreibt:

„Eine Abwendungsvereinbarung beinhaltet regelmäßig folgende Einschränkungen:

Keine Antragstellung für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, keine Antragstellung auf Genehmigung einer Umwandlung von Wohnungen nach § 172 Abs. 1 BauGB, Verzicht auf Nutzungsänderung, keine Durchführung von baulichen Veränderungen und Modernisierungen, die über die Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung im Quartier hinausgehen (z.B. keine zusätzlichen Balkone, keine Aufzüge), Kappung des Modernisierungszuschlages, bei Neuvermietung von Wohnraum keine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel.“

Aber die Maßnahmen wurden doch durchgeführt? Das ist richtig. 2015 hat man das wohl noch eher locker gesehen, seitens des Bezirks. Sogar die Aufstockung war demnach genehmigungsfest.

Die Modernisierungsmaßnahmen im Ensemble Gleditschstraße weisen sehr wohl einen großen Umfang auf, auch wenn die auf neuen Fotos sichtbaren Balkone nicht zusätzlich angebracht wurden, sondern lediglich größer als die vorherigen sind. Auch die Aufstockung ist hier als weitere Maßnahme zu berücksichtigen. Sie wird vom Architektenbüro WAF großspurig als „Penthouse Extension“ beworben, obwohl die Dachwohnungen nach klassischer Definition keineswegs Penthouses sind.

Eine Teilung, welche die Umwandlung in Eigentumswohnungen ermöglicht, fand wohl bisher nicht statt. Der Veräußerungsgewinn liegt bei den Häusern trotzdem auch darin, dass sie nur noch in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden müssen, das Bauliche ist bereits erledigt und die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten, die für die Teilung unumgänglich ist, dürfte kein Problem sein.

Die aktuelle Situation

„Mehr als eine Milliarde Euro soll ein dänischer Investor für ein Gewerbeobjekt und rund 3.700 Wohnungen bezahlt haben. Dazu gehören die gerade modernisierten Häuser in der Gleditschstraße. Von Mietsteigerungspotenzial und Neuvermietung ist die Rede. Allerdings hat der Bezirk ein Vorkaufsrecht.“

So steht es auf der Homepage der Mietergemeinschaft Gleditschstraße zu lesen. Für die Mieter sei das ein Schock gewesen, heißt es weiter. Nachdem die Mieten durch die Modernisierung bereits um ca. 2 Euro / m² gestiegen sind, droht nun die nächste Runde, wenn der dänische Großinvestor PFA, der sie gerade vom bisherigen Eigentümer „Industria“ gekauft hat, den Erstehungspreis für die bereits schön gemachten Wohnungen amortisieren will,

Nun das Vorkaufsrecht, wenn die Abwendungsvereinbarung nicht geht?

Die Abwendungsvereinbarung kann sich bei bereits erfolgter Modernisierung nur noch auf die Umwandlung beziehen. Allerding ist fraglich, ob eine dänische Pensionskasse an einer Umwandlung und dem anschließenden Verkauf der Wohnungen interessiert ist, dieses Ensemble also nur als Zwischeninvestment betrachtet. Es ist eher anzunehmen, dass dieser Anleger den Bestand längerfristig halten möchte.

Bezüglich der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Bezirk bei oben angerissener Konstellation gehen mir ein paar Fragen im Kopf herum, die ich zurückstelle, bis ich  zusätzliche Informationen habe.

Eines ist sicher. Mehr Engagement für die Mieter_innen ist wichtig!

Schöneberg liegt zurück im Kampf um die Soziale Stadt. Kreuzberg und auch Neukölln übten bisher ihre Vorkaufsrechte häufiger aus bzw. sicherten mehr Wohnungen als Schöneberg zugunsten der Mieter_innen. Würde der Bezirk nun für die Gleditschstraße 49-69 sein Vorkaufsrecht ausüben, wäre dies wohl der bisher größte Einzelfall einer solchen Maßnahme, die in der Regel damit endet, dass eine städtische Wohnungsgesellschaft die betreffenden Häuser oder das betreffende Haus übernimmt.

Zumindest gilt dies, falls nicht die Stadt das Großensemble von 700 Wohnungen in der Karl-Marx-Allee komplett übernehmen wird (wir werden über diesen Fall im Anschluss weiter berichten), dann sind ca. 130 Wohnungen mit 250 Mieter_innen, die nach wie vor in dem Gebäudekomplex Gleditschstraße 49-69 in Schöneberg zuhause sind, der bisher größte Einzelfall einer Vorkaufsrechtsausübung durch einen Bezirk.

Nach einer überschlägigen Rechnung mit einer gering angesetzten Durchschnittsgröße der Wohnungen von 60 m² und einem für heutige Verhältnisse in saniertem Zustand moderaten Kaufpreis von 3.500 Euro / m² wäre das komplette Ensemble nicht unter 27 Millionen Euro zu haben. Das ist trotz der gewählten vorsichtigen Berechnungsweise eine Hausnummer in jeder Hinsicht.

Aber wo und wann, wenn nicht hier und jetzt, wo man offensichtlich den Trick angewendet hat, schon vor dem Verkauf hochzusanieren, um spätere Probleme zu umgehen, die sich aus der Erhaltungssatzung bei Verkauf hätten ergeben können? Wo und wann, wenn nicht in einem Fall, in dem die bisherige Handhabe des Bezirks noch vor wenigen Jahren mit dafür gesorgt hat, dass eine so schwierige Situation für die Mieter_innen erst entstehen konnte?

Das äußerst Ärgerliche daran ist, dass der Verkäufer Industria auf jeden Fall einen sehr guten Schnitt machen wird – aber das ist ja leider überall so, wo derzeit die Bezirke zur Marktpreisen ins Geschehen eingreifen. Dies ist nicht der Moment, um über weitergehende Maßnahmen nachzudenken, welche Investoren dieses Vorgehen mehr erschweren könnten, sondern es ist an der Zeit,

unsere Solidarität mit unseren Nachbarn in Schöneberg, in der Gleditschstraße 49-69, auszudrücken.

Selbstverständlich werden wir über diesen Fall von drohender Verdrängung weiter berichten und dabei künftig den Vorteil des kurzen Weges nutzen.

© 2018 Der Wahlberliner, Thomas Hocke

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