Die Mietpreisbremse – eine Idee und was daraus wurde, Teil 1 // @HeimatNeue #BMV #DMB @BMieterverein @SusanneHoppe2 @Mieterproteste @BGemeinwohl @KiezinAktion @Kiez-Web-Team @22Marion_noiram #LisaPaus #DIELINKE #SPD #Grüne #Mietenwahnsinn #Mieter #MieterkämpftumdieseStadt #Mietenwahnsinn_stoppen #Berlin #Gentrifizierung #Verdrängung #Mietpreisbremse

2018-06-24 Medienspiegel

Medienspiegel 185 / Original-Serie und Dossier „Mieter, kämpft um diese Stadt!“

Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingeführt, um die Mieten zu begrenzen. Das klang nach Jahren der Preisexplosion nach einer logischen und notwendigen Maßnahme.

Aber was wurde daraus bis zum heutigen Tag und welche Lehren kann man daraus ziehen, wenn man gegen den Mietenwahnsinn und die Vernichtung der Sozialen Stadt kämpft? Wir werden uns in einem mehrteiligen Beitrag mit der Mietpreisbremse befassen, weil ihre Entwicklung signifikant dafür ist, wie in Deutschland die Politikgestaltung generell ausschaut. Wir fangen mit einer Meldung der Berliner Zeitung an, die schon etwas älter ist. Sie stammt von Ende Mai 2017. Ein Gutachten, das die Bundestagsfraktion der Grünen in Auftrag gegeben hatte, stellt danach fest:

  • 58 Prozent der Wohnungsinserate in Berlin verstoßen gegen die Mietpreisbremse.
  • Vermieter kassierten im Schnitt statt zulässiger 590 Euro (Kalt-) Miete 740 Euro, 150 Euro pro Wohnung mehr, eine Überschreitung von satten 25 Prozent. 25 Prozent aller Einnahmen aus Mieten in Berlin waren zum Zeitpunkt der Erhebung also schlicht illegal,
  • woraus sich betrügerische Mehreinnahmen von 170 Millionen Euro ergaben. Es  handelt sich hierbei ausschließlich um Wohnungsmieten. Für Gewerberäume gilt die Mietpreisbremse nicht.

Die Konsequenz aus dem Gutachten: Man müsse die Mietpreisbremse endlich funktionsfähig machen, forderten die Grünen als Auftraggeber der Studie, ebenso äußerte sich der Deutsche Mieterbund.

Berlin hatte die Mietpreisbremse als erstes Bundesland bereits im Juni 2015 eingeführt, also noch in der Zeit der SPD-CDU-Regierung.

  1. Die grundlegende Regelung der Mietpreisbremse war damals schon und ist noch heute, dass die örtliche Vergleichsmiete (laut Mietspiegel) bei Neuvermietungen nur um 10 Prozent überschritten werden darf, um den Preisauftrieb zu dämpfen.
  2. Das galt aber nicht für Wohnbauten, die nach dem 1.10.2014 fertiggestellt wurden, bei ihnen galt und gilt weiterhin, dass genommen werden darf, was geht, was natürlich die Mietspiegel in Gegenden mit starker Neubautätigkeit durch die Decke treibt.
  3. Eine weitere Ausnahme: Bestandsmieten, welche die unter 1. genannte Grenze überschreiten, genießen Schutz. Wenn sie überhöht sind, muss davon nichts zurückgenommen werden. Selbstverständlich wirkt sich auch diese Ausnahme auf die Höhe der Mietspiegel aus. Die Überschreitung sorgt also dafür, dass auch die Neuvermietungen höher angesetzt werden dürfen, weil die Mietspiegel durch diese Überpreise wiederum ansteigen. Die zu hohen Preise legitimieren sich also bis zu einem gewissen Grad durch ihre nicht beanstandete Existenz.

Im verlinkten Beitrag wird festgehalten, dass die Mietpreise in Berlin in den beiden Jahren nach der Einführung der Mietpreisbremse stärker angestiegen waren als in den beiden Jahren zuvor (18 vs. 16 Prozent), von 2015 auf 2017 von 8,50 auf 10 Euro. Allerdings ist im Beitrag nicht erwähnt, ob es sich dabei um Neuvermietungen handelt. Wir gehen davon aus, dass dem so ist, denn die Bestandsmieten sind nach Zahlen des Senats im Durchschnitt auch Ende 2017 noch niedriger gewesen und lagen auf dem freien Markt bei ca. 8 Euro im Durchschnitt, bei den städtischen Wohnungsgesellschaften im Schnitt bei etwa 6 Euro / m².

Was im Beitrag nicht erwähnt ist und ein großes Handicap für die wirksame Durchsetzung der Mietpreisbremse darstellt: Vermieter musste bisher in neuen Mietverträgen nicht automatisch Auskunft über die Vormieten erteilen, vielmehr musste der neue Mieter sie anfordern. Angesichts des Auftriebs am Wohnungsmarkt ist die psychologische Wirkung klar: Niemand wird sich dadurch auffällig machen, dass er vor Vertragsschluss schon anfängt, den Vermieter zu prüfen, weil der Interessent befürchten muss, dann die Wohnung nicht zu bekommen. Und nach dem Abschluss? Die wenigsten Neumieter, die glücklich eine, wenn auch überteuerte, Wohnung gefunden haben, werden das neue Vertragsverhältnis gleich mit Nachforschungen „belasten“ wollen. Dass dies so kommen wird, muss dem Gesetzgeber bewusst gewesen sein.

In diese Richtung kann man auch die Tatsache interpretieren, dass Vermieter, die bei einer illegalen Mietpreisgestaltung ertappt wurden, zwar den Vertrag ändern und zu viel gezahlte Mieten zurückerstatten mussten, doch ansonsten gab es für diesen Betrug, und es liegt ein Betrugstatbestand vor, keinerlei Sanktionen. Es also erstmal mit überhöhten Mieten zu versuchen in der Hoffnung, die Mieter beschweren sich nicht, lag also sehr nah. Das Schlimmste, was passieren konnte, war, dass Vermieter Überzahlungen an die Mieter zurückgeben mussten.

Im zweiten Teil des Beitrags werden wir der Frage nachgehen, was sich durch die gerade eingerichtete Verschärfung der Mietpreisbremse verändern könnte und was eher nicht zu erwarten ist. Ein Fazit aber ziehen wir bereits jetzt: Wo der allgemein in der privaten Immobilienwirtschaft zu beobachtende Drang zu illegalen Verhaltensweisen nicht per Gesetz und konsequente Durchsetzung desselben gestoppt wird, nützen formale Regelungen wenig.

Die Praxis wird von der Immobilienwirtschaft mit einer Dreistigkeit abweichend von den geltenden Normen gestaltet, die es in diesem Ausmaß und so systematisch angewendet auf keinem anderen Wirtschaftsgebiet gibt. Wir sehen dadurch bereits ein Grundproblem: Was nützen die besten Regelungen oder selbst jene Regelungen, die Vermieter immer noch privilegieren, wenn sie vor Ort nicht eingehalten werden? Dadurch fällt es denjenigen, die immer schon gegen die Mietpreisbremse waren, leicht, sie als unwirksam darzustellen.

TH

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