Wege, die Soziale Stadt zu erhalten: Der Beliner Mietendeckel, ein Vorschlag aus der SPD // @RegBerlin @SenFin @SenSW @DWenteignen #BMV @BMieterverein @SusanneHoppe2 @Mieterproteste @BGemeinwohl @KLompscher @KiezinAktion @22Marion_Noiram @HeimatNeue @Kiez_Web_Team #Mietendeckel #Mietenwahnsinn #Mietenwahnsinn_stoppen #Berlin #Gentrifizierung #Verdrängung #DWenteignen #GSW #Rückkauf

2019-01-05 kommentar aktuelles format

Berliner Baureport, Teil 3[1] und Serie „Mieter, kämpft um diese Stadt!“

Wege, die Soziale Stadt zu erhalten.

Wir steigen in den Teil 3 unseres Baureports mit einem von SPD-Politikern am 18.01.2019 erstellten Papier ein, das sich „Vorschlag für einen Mietendeckel“ nennt und auf der seit 2006 bestehenden landesrechtlichen Kompetenz für den Erlass von wohnungsrechtlichen Normen basiert.[2] Wir sind erstaunt, dass bisher in keiner Stadt in Deutschland, sei sie von erheblichen Mietpreisanstiegen betroffen wie Berlin, schon länger als Berlin und sogar, über die lange Strecke, in höherem Ausmaß, dieser Weg gewählt wurde, um die Mieten zu dämpfen, aber wir kommentieren den Vorschlag selbst nur wenig, sondern stellen ihn als eine Möglichkeit dar. Allerdings steht er im politischen Raum und ist damit als Konkurrenzmodell zu anderen Ideen der Eindämmung des „Mietenwahnsinns“ zu verstehen.

Weitere Vorgehensweisen zur Erreichung dieses Ziels werden im Papier von Eva Högl, Kilian Wegner und Julian Zado genannt:

  • umfassende Neubauoffensive, dabei wichtige Instrumente:
    • Berliner Kooperatives Baulandmodell,
    • am Gemeinwohl orientierte Vergabe von öffentlichem Bauland,
    • Förderung von Genossenschaften und anderen nicht am Profit orientierten Bauträgern
    • verstärkte Bautätigkeit der landeseigenen
    • Zielmarke soll sein, die Hälfte aller neu gebauten Wohnungen dauerhaft preisgebunden oder zumindest preisgedämpft zu halten.
  • Kauf und Rückkauf privater Wohnungen durch das Land Berlin, ergänzend: inklusive Ausübung von Vorkaufsrechten in Milieuschutzgebieten.

Auffällig ist, dass die von der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ vorangetriebene Variante der zwangsweisen Überführung von Wohnungsbeständen in öffentliches Eigentum nicht genannt wird. Sie zählt nach unserer Ansicht aber zu den Wegen, die man zumindest prüfen muss.

Wie sich ein fortgesetzter Kauf oder Rückkauf zu Marktpreisen bei gleichzeitig weiter erhöhter Neubautätigkeit unter öffentlicher Ägide so realisieren lässt, dass dabei die finanziellen Mittel der Stadt Berlin nicht überspannt werden, wird derzeit diskutiert und es gibt Darstellungen, die darauf hinauslaufen, mit verschiedenen vorhandenen Töpfen und noch zu schaffenden „Sondervermögen“, die in Wahrheit Schulden sind, sei dies machbar. Wir sehen allerdings Grenzen, zumal die rot-rot-grüne Landesregierung ohnehin dieses Modell der „Sondervermögen“ bereits zur Finanzierung verschiedener Aufgaben verwendet, um die anstehende verfassungsrechtliche Schuldenbremse zu umgehen. Auch die nach unserer Auffassung nicht zielführende Eingehung von ÖPPen (öffentlich-privaten Partnerschaften) ist eine Methode, um Kosten geringer aussehen zu lassen, als sie sich im Lauf der Zeit darstellen werden.

Wir wollen an dieser Stelle erwähnen, dass eine erfolgreiche Mietendeckelung für ganz Berlin oder für große Teile davon sich auf die Kaufpreise auswirken würde, die bisher ungebremst steigen und daher einen enormen Druck auf die Renditen ausüben. Würde also dieser Kaufpreisanstieg durch eine Mietpreisblockade zum Erliegen kommen, hätte die Stadt beim Kauf oder Rückkauf eine bessere Verhandlungsposition. Ein Mietpreisdeckel hätte demnach auch einen erheblichen, auf sekundäre Weise regulierenden Eingriff in den Kaufmarkt und damit auf die Wertentwicklung der betroffenen Immobilien zur Folge.

Das gilt auch in die andere Richtung für die Zeit vor dem Inkrafttreten eines Berliner Mietpreisstopps: Vermieter werden alles Erdenkliche tun, um vor dem „Stichtag“, an dem die Mieten eingefroren werden sollen, so weit wie irgend möglich zu erhöhen, auch auf die Kaufpreise kann die Aussicht auf eine solche schwerwiegende Maßnahme kurzfristig weiter antreibende Wirkung haben.

Die Autor_innen fassen den Vorschlag wie folgt zusammen:

„Wir schlagen einen Mietendeckel vor, der die Mieten für bezugsfertige Wohnungen zu einem Stichtag einfriert. Er gilt sowohl für bereits bestehende als auch für neue Mietverträge. Neubauten sollen nicht erfasst werden – bei ihnen ist über über andere  Instrumente, zum Beispiel das Berliner Kooperative Baulandmodell, landeseigenen Wohnungsbau sowie die Förderung von Genossenschaften und anderen Non-Profit-Bauträgern, sicherzustellen, dass sie nicht zu einem ungebremsten Anstieg der Mieten beitragen. Der Mietendeckel wird zunächst befristet für 5 Jahre eingeführt – mit Option auf Verlängerung. Angewendet wird er in allen Gebieten Berlins, die von einem esonders starken Mietanstieg betroffen sind. Ob das in ganz Berlin oder nur in bestimmten Gebieten der Fall ist, muss im Zuge der Umsetzung empirisch belastbar geprüft werden.“

Zunächst gingen Gerüchte oder Versionen des Mietpreisdeckels um, die darauf hinausliefen, dass ein früherer Zustand wiederhergestellt werden sollte, sprich, hohe Neumieten der letzten Jahre revidiert werden sollten. Das fanden wir von Beginn an abwegig. Was vereinbart wurde und so durchgeführt wurde, worauf die Vertragsparteien vertraut haben, ist nicht mehr angreifbar, es sei denn, es läuft den bisherigen Regeln der Mietpreisbremse zuwider. Dann haben Mieter das Recht zur Rüge.

Bisherige Vereinbarungen können weiterhin durch Kommunalisierung geändert werden, aber nicht unter Beibehaltung der bestehenden Eigentumsverhältnisse, sofern sie den gegenwärtigen Regelungen des privaten und öffentlichen Mietrechts nicht widersprechen. Enthalten bisherige Vereinbarungen jedoch automatische Mietanpassungen, etwa durch Anpassung an die allgemeine Preissteigerung (Inflation), müssten auch diese Regelungen für die Dauer des Mietendeckels ausgesetzt werden, um keine Ungleichbehandlung verschiedener Mietparteien entstehen zu lassen.

Eigene Anmerkungen zum Vorschlag haben wir im Folgenden kursiv geschrieben.

Wer und was soll geschützt werden?

  • Alle bereits bezugsfertigen Wohnungen,
    • auch Studierenden-Appartements,
    • auch möblierte Wohnungen,
  • also keine noch im Bau befindlichen Wohnungen,
  • möglicherweise mit Einschränkung auf besonders von Preissteigerungen betroffene Wohngebiete,
    • nach unserer Ansicht kämen dafür zunächst alle Milieuschutzgebiete in Frage, bei denen ja bereits Gründe für die soziale Erhaltung als relevant angesehen wurden, wobei weitere Gebiete dringend auszuweisen sind. Bisher sind nur ca. 800.000 Mieter_innen auf diese Weise geschützt.
    • Da aber eine Begrenzung des Mietendeckels auf bestimmte Zonen zu Ausweichbewegungen führen könnte, also zu starkem Anstieg der Mieten in bisher eher ruhigen Zonen, sollte man versuchen, so großräumig wie möglich zu operieren.
  • Der Mietpreisdeckel soll für alle bestehenden und neuen Mietverträge innerhalb der festgelegten Gebiete gelten.

 Ab wann soll der Berliner Mietendeckel gelten – und bis wann? 

  • Ab einem festzulegenden Stichtag.
    • Wir müssen unbedingt festhalten, dass „noch in dieser Legislaturperiode“ bedeutet, bis Ende 2021. Das ist viel zu lang, denn die Immobilienwirtschaft wird alles daran setzen, bis dahin noch vollendete Tatsachen in Form der Ausreizung jedweder Mieterhöhungsmöglichkeit bzw. der Preisgestaltungsmöglichkeiten bei Neuvermietungen zu betreiben. Je länger sich der Beginn des Mieterschutzes qua Mietpreisdeckel verzögert, desto weiter können die Mieten noch steigen, desto mehr verfehlt ein solcher Schutz dann seinen Zweck.
    • Wenn man also einen Vorschlag wie diesen in den Raum stellt, dann muss er auch rasch geprüft und bei positiver Prüfung binnen weniger Monate umgesetzt werden.
  • Zunächst soll der Berliner Mietpreisdeckel für fünf Jahre gelten, eine Verlängerung soll dem Gesetzgeber vorbehalten bleiben.

 Was geschieht bei Mietenbetrug durch Vermieter? 

  • Öffentlich rechtlich sollen solche Verstöße, anders als bei der geltenden Mietpreisbremse, mit einem Bußgeld bewehrt werden, zivilrechtlich gilt für zu hohe Mieten die Nichtigkeit nach § 134 BGB, weil gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen wurde.
    • Wir haben uns bereits dafür ausgesprochen, dass eine fortgesetzte Missachtung der Mietpreisbremse in großem Stil endlich auch strafrechtliche Konsequenzen für Vermieter nach sich ziehen muss. Nichts anderes kann für Verträge gelten, die vorsätzlich den Mietpreisdeckel verletzen. Von der bisherigen Freischussregelung im Sinn von Nicht-Sanktionierung zum Bußgeld und von dort zur Geldstrafe ist das Mindeste, was man tun muss, um die Ernsthaftigkeit der Mietpreisregulierung zu unterstreichen – Bußgelder in möglicherweise geringen Höhen werden Betrugsversuche nicht unterbinden. Außerdem muss dringend darauf geachtet werden, dass zu viel gezahlte Miete von Beginn der Überzahlung an zurückzugewähren ist, auch diese Selbstverständlichkeit ist nicht Gegenstand der aktuellen, bundesrechtlich gesicherten Mietpreisbremse in (leicht) verschärfter Version 2019.
    • Deshalb halten wir auch den Begriff „unzulässig überhöhte Mieten“ für euphemistisch – es handelt sich tatbestandlich um Fälle von § 291 oder § 263 StGB oder § 5 WiStG.

Ausführungen zur Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin und zur Rechtsnatur der zu treffenden Regelung.

Die Argumentation der Autor_innen stützt sich auf einen achtseitigen Aufsatz von Peter Weber in der JZ (Juristenzeitung) aus dem November 2018.[3] Die Einzelheiten wollen wir an dieser Stelle nicht vertiefen, sondern festhalten, dass es sich beim Berliner Mietpreisdeckel nicht um einen Eingriff in die Vertragsfreiheit der Regelungen von §§ 535 ff. BGB handelt, solche gibt es in den nachfolgenden Normen ebenfalls, sondern um eine Regelung mit „direkt-dinglicher Wirkung“. In sozialen Medien teilweise falsch dar- und in den Echoraum gestellt wurde der Wert von 7,92 Euro / m², der aber nur einem Beispiel entstammt: Dem öffentlich-rechtlichen Zweckentfremdungsverbot.

  • Wir empfehlen, zwecks Vermeidung von Verwirrung die Preisangabe aus dem Beispiel zu entfernen.

Wichtig ist die Ansicht der Autor_innen, dass der Berliner Mietpreisdeckel nicht gegen Art. 14 Abs. 1 GG (Eigentumsgarantie) verstoße, vielmehr der Sozialpflichtigkeit des Eigentums Rechnung trage (Art. 14 Abs. 2 GG). „Die Chance, die Erwerbsmöglichkeiten aus dem Eigentum sofort und jederzeit zu maximieren, ist verfassungsrechtlich nicht geschützt“, halten die Autor_innen fest und berufen sich dabei auf Entscheidungen des BVerfG, des VG Berlin und des LG Berlin.

Eine Spekulationsrendite sei also nicht gesetzlich geschützt.

  • Diese Formulierung halten wir für fragwürdig. Selbstverständlich ist es unserer gegenwärtigen Wirtschaftsverfassung immanent, dass Unternehmen und Kapitalanleger das Recht haben, Gewinn zu erzielen und nicht nur kostendeckend zu wirtschaften – mithin Rendite abzuschöpfen. Und im Gegensatz zu den überhöhten Kaufpreisen, die wir derzeit sehen, mag die Preistreiberei bei der Miete unsozial, also gegen die Sozialpflichtigkeit des Eigentums gerichtet sein, mag sie in vielen Fällen rechtswidrig sein, so ist sie dennoch kein Gegenstand der Spekulation, sondern allenfalls ein Ausfluss von Spekulationspreisen im Kaufbereich. Dort wird auch die „Spekulationsrendite“ erzielt, die immer dann gegeben ist, wenn jemand einen Gegenstand erwirbt, um auf höheren Ertrag beim Wiederverkauf zu setzen. Dabei ist der Wiederverkauf das Ziel und nicht das langfristige Halten einer Immobilie zwecks Einnahmenerzielung aus Mieten. Ganz ähnlich, wie es an der Börse den spekulativen Aktienanleger und den Dividendensammler gibt.

Richtig ist auf jeden Fall die Feststellung, dass Boden und damit auch die auf ihm stehenden Gebäude keine freien, sondern begrenzte Güter sind und daher, anders als mobile Produkte, nicht dem freien Spiel des Marktes überlassen werden dürfen. Dass die Beschränkung des Berliner Mietpreisdeckels auf bestimmte Gebiete vom Grundsatz der Verhältnismäßigkeit geleitet wurde, der von der Verfassung für die gesamte Rechtsordnung vorgegeben wird, hatten wir beim Lesen des bisherigen Textes vermutet und die Verfasser_innen erwähnen diesen Grund für die Begrenzung. Gleiches gilt für eine Deckelung, die dazu führen würde, dass die bestehenden Mietpreise nicht weiterhin Geltung behalten dürften.

  • Deshalb aber noch einmal: Die Dringlichkeit des Mietendeckels ist evident.

 Gründe für den Berliner Mietpreisdeckel.

 Wer den Berliner „Mietenwahnsinn“ aufmerksam verfolgt, dem werden die folgenden Begründungen vertraut sein:

  • In Berlin steigen die Mietpreise (trotz anhaltend niedriger Kaufkraft der Einwohner) wesentlich schneller als im Bundesdurchschnitt,
  • die Leerstandsquote beträgt weniger als ein Prozent (üblich sind etwa drei Prozent),
  • die Angebotsmieten steigen wesentlich schneller als die Mietspiegel (die ortsübliche Vergleichsmiete),
    • heben aber, das setzen wir hinzu, die Vergleischmiete schneller an, als sozial verträglich ist, da bisher nur die Verträge der letzten vier Jahre in die Mietspiegel einfließen.
  • Bezüglich der Relevanz fürs Allgemeinwohl stützt man sich auf das VG Berlin und dessen Absegnung des Zweckentfremdungsverbots im Jahr 2016: Das Allgemeinwohl, so urteilte das Gericht, übersteige die Interessen Einzelner, die sich in der Freiheit ihrer Berufsausübung beeinträchtigt sahen.
    • Ob das bei einer wesentlich weiter gehenden Regelung wie dem Berliner Mietpreisdeckel auch so gesehen würde, wäre abzuwarten, umso mehr spielt deshalb der angesprochene Grundsatz der Verhältnismäßigkeit eine Rolle.
  • Gleich geeignete Mittel milderer Art seien nicht ersichtlich, dabei wird im Wesentlichen vorgetragen, schneller und mehr bauen ginge nicht.
    • Ob das so stimmt, muss Gegenstand stadtpolitischer, stadtentwicklungspolitischer Diskussionen sein, die verschiedenen Aspekte anzusprechen, ist hier nicht der Raum.

Einen Absatz müssen wir komplett zitieren:

„Insofern ist auch zu bedenken, dass der sprunghafte Anstieg von Mieten auf angespannten Wohnungsmärkten und die damit einher gehende ebenso sprunghafte Wertsteigerung der betroffenen Immobilien nicht nur auf einer Leistung der Vermieter*innen beruhen, sondern auf einer wirtschaftlich günstigen Entwicklung der Region, etwa dem Ansehen einer Universität, einer erhöhten Zuwanderung aufgrund der Wertschätzung der Stadt, die auf ihre Infrastruktur, ihr Arbeitsmarkt- und/oder Kulturangebot und viele andere Leistungen der Allgemeinheit zurückzuführen ist.“

Dieses Lob der Stadt mag dem VG Berlin und der hiesigen Politik zugestanden sein, aber die Attraktivität der Stadt Berlin und vor allem deren angeblich überragender Infrastruktur und Wirtschaftsentwicklung wird leicht überbewertet. Die Lohnentwicklung bewahrt sich, wie  auch die oben angesprochene Kaufkraftentwicklung, eine geradezu bedrückende Bescheidenheit, wenn man von jüngsten Steigerungen im Öffentlichen Dienst absieht, die wirtschaftliche Entwicklung, die hauptsächlich von der „wachsenden Stadt“ initiiert ist, kann nicht als der Hauptgrund für die explosionsartige Zunahme der Kaufpreise angesehen werden, wie wir in verschiedenen Beiträgen bisher unwidersprochen dargelegt haben.

Insofern werden hier Ursache und Wirkung getauscht: Die Mietpreise folgen jenseits der erhöhten Nachfrage eher den Kaufpreisen, nicht umgekehrt. Und die starken Kaufpreissteigerungen sind in erster Linie durch eine übersteigerte, auf hoher Ebene durch die anhaltende Niedrigzinspolitik in Kauf genommene Kapitalleitung in den Immobiliensektor bedingt, die sich daraus ergibt, dass es kaum noch andere vergleichsweise sichere und gleichermaßen rentierliche Anlageformen gibt. Die Renditen am Immobilienmarkt sind in den letzten Jahren rapide gesunken, trotz der Mietpreissteigerungen, aber eben nicht auf Null. Im Core-Bereich erzielen Berliner Wohnimmobilien, die zu aktuellen Preisen die Besitzer gewechselt haben, nur noch Renditen zwischen 0,8 und 3,2 Prozent, der Durchschnitt liegt bei 2,4 Prozent. 

Das ist kein Argument für die Belange der Vermieter, sondern ein Argument gegen das, was die Politik im Bund und auf europäischer Ebene zulasten der Mieter_innen gestaltet. Auch diese Gestaltung folgt einer Abwägung: Die Erhaltung des europäischen Projekts in seiner gegenwärtigen, neoliberalen und konzernfreundlichen Form ist wichtiger als der Schutz der Mieter_innen. Wenn es ein zwingendes sachliches perfektes Argument für die Einführung einer regionalen Mietpreisbremse oder –deckelung gibt, dann dieses. Die Politik vor Ort muss ausbaden und versuchen geradezurücken, was räumlich nicht weit davon entfernt angerichtet wird. Ob das vor Gericht im Ernstfall überzeugt und dass sich die SPD schwer tut, diesen Zusammenhang herauszustellen, sehen wir als selbstverständlich an, ist sie doch an der Gestaltung jener mieter_innenfeindlichen Politik auf Bundesebene maßgeblich beteiligt. Dieses Problem haben DIE LINKE und die Grünen derzeit nicht. Was nicht bedeutet, dass sie ein Interesse daran haben, diesen Aspekt der Immobilienblase ins öffentliche Interesse zu rücken. Schon gar nicht vor den anstehenden Europawahlen.

 © 2019 Der Wahlberliner, Thomas Hocke

Kommentar 165

[1] Version 1.0 vom 24.01.2019, hier zu Teil 1 und Teil 2

[2] Berliner Mietendeckel, Ein Vorschlag von Eva Högl, Kilian Wegner und Julian Zado

[3] Mittel und Wege landesrechtlichen Mietpreisrechts in angespannten Wohnungsmärkten, JZ 2018, Heft 21, S. 1022-1029

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