2019/31: Baut auf, baut auf! Die HOWOGE, eine der sechs städtischen Berliner Wohnungsgesellschaften. Sonderanmerkung: Auch dort fragwürdige Preisgestaltung bei Neubau? / V 1.1 @SenSW @HeimatNeue @RegBerlin @Mieterproteste @KiezinAktion @BGemeinwohl @BMieterverein @22Marion_Noiram @Kiez_Web_Team #Mietspiegel #DertäglicheMiespiegel Berlin #Gentrifizierung #Verdrängung #Milieuschutz #Milieuschutzgebiet #Mieter #DIELINKE #Bundestag #Mieterverein #CDU #Lichtenberg #Parteispenden #Vorkaufsrecht #Mietpreisbremse

2019-01-26 der tägliche mietspiegel

Serie und Dossier „Mieter, kämpft um diese Stadt!“

Unser fünfter Miet-Sammler ist nur einer Firma gewidmet.* Ausganspunkt: Der Senat bzw. die Berliner städtischen Wohnungsgesellschaften bauen. Wir befassen uns aus diesem Anlass ein wenig mit dem, was die hier zuständige HOWOGE insgesamt auf der Pfanne hat – was sie in den letzten Jahren an Neubauten fertiggestellt hat und was bald kommen wird.

18.) Baut auf, baut auf! HOWOGE erstellt 251 Wohnungen in der Frankfurter Allee.

Wir vergessen den Neubau in Berlin – nicht. Das zeigt sich eindrucksvoll an diesem  heutigen Tweet des Regierenden Bürgermeisters Michael Müller (SPD). 50 Prozent der Wohnungen für Menschen mit WBS klingt gut. Es klingt wie ein Endziel, denn mehr wird wohl nicht möglich sein, wenn die Wohnungen sich selbst tragen und nicht später bezuschusst werden sollen, was wir für einen strategischen Fehler halten würden. Obwohl er ein Faktenmensch ist, hat Müller in diesem Tweet die Adresse verschwiegen, die lässt sich aber leicht identifizieren – anhand der Homepage der HOWOGE. Es ist die Frankfurter Allee 135, und wenn das Bild dazu die Realität zeigt, geht es hoch hinaus, mit einem Turm von mindestens 15 Stockwerken, der das Projekt optisch ankert.

„Im traditionsreichen Lichtenberg wohnen – und trotzdem nur einen Steinwurf vom pulsierenden Leben in Friedrichshain entfernt sein: In der Frankfurter Allee unweit des schönen Rathauses Lichtenberg, ist das kein Problem. Die Umgebung hat viel zu bieten: Mit dem Theater an der Parkaue, dem Kulturtreff im Ratskeller und der Egon-Erwin-Kisch-Bibliothek gibt es nahe gelegene Anlaufstellen für vielfältige Interessensgebiete. (…)“, schreibt die HOWOGE dazu.

19.) Wer ist die HOWOGE?

Die Nachricht 18.) gibt uns eine schöne Überleitung vor. Die HOWOGE ist eine der „Big Six for the Many, not for the Few“, der sechs städtischen Wohnungsgesellschaften von Berlin, wir listen sie hier alle mit ihren Adressen gemäß Info der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen – für Menschen, die dort gerne anmieten möchten. Die Preise liegen bei 7 bis 8 Euro / m² kalt (unterschiedlich je nach Gesellschaft), gemäß Wohnungskooperations-Report 2018.

degewo AG
Potsdamer Straße 60
10785 Berlin
Tel.: 030 26485-0
Fax: 030 26485-4320

GESOBAU AG
Wilhelmsruher Damm 142
13439 Berlin
Tel.: 030 4073-0
Fax: 030 4073-1358

GEWOBAG AG
Alt-Moabit 101 A
10559 Berlin
Tel.: 030 4708-10
Fax: 030 4708-1250

HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH
Ferdinand-Schultze-Str. 71
12681 Berlin
Tel.: 030 5464-0
Fax: 030 5464-1260

STADT UND LAND
Wohnbauten-Gesellschaft mbH
Geschäftsbesorgerin der WoGeHe
Wohnungsbaugesellschaft Hellersdorf mbH

Werbellinstraße 12
12053 Berlin
Tel.: 030 6892-0
Fax: 030 6892-6206

WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH
Dircksenstraße 38
10178 Berlin
Tel.: 030 2471-30
Fax: 030 2471-4109

20.) Was macht die HOWOGE in Sachen Neubau?

Sehr prominent wurde die Gesellschaft zuletzt dadurch, dass sie auserwählt wurde, sich am Schulbauprojekt im Sinn einer ÖPP (Öffentlich-Private Partnerschaft) beteiligen  zu dürfen und dafür bekam sie eine Eigenkapitalspritze von 300 Millionen Euro – bzw. wird sie im Lauf der Projektumsetzung erhalten. Bleiben da noch Ressourcen für den Wohnungsbau?, wird der bange und den ÖPPen gegenüber kritisch eingestellte Beobachter sich fragen. Auf dieser Seite bietet die HOWOGE eine Übersicht an. Nicht weniger als 32 Neubauprojekte (und einige Sanierungsfälle) sind gelistet, wenn wir richtig gezählt haben. Aber wo bliebe der Mehrwert für unsere Leser, wenn wir sie hier nicht übersichtlich auflisten und die Wohnungen zusammenzählen würden, die dadurch  neu entstehen? Wir gehen dabei von Nordwest nach Südost vor.

  1. Treskowstraße, 77 Wohnungen, fertig 2016 . Okay, das ist etwas unfair, weil schon lange fertig, aber die HOWOGE listet sie noch bei ihren Bauprojekten. Wir trennen nachher aber das, was schon ist, von dem, was kommen soll. Diese 77 Wohnungen fließen nicht in unsere Betrachtung ein.
  2. Hagenower Ring, 300 Plätze für Geflüchtete in einem Wohnheim. „Im jüngsten Stadtteil Berlins, im erst 1990 fertiggestellten Hohenschönhausen,  errichtet die HOWOGE ein ganz besonderes Bauwerk. In modularer Bauweise entsteht nördlich des Hagenower Rings in nur rund sechs Monaten Bauzeit ein Wohngebäude, das zuerst  rund 300 geflüchteten Menschen ein sicheres Dach über dem Kopf bieten wird. Mit diesem Neubau beteiligt sich die HOWOGE aktiv am Programm der Berliner Landesregierung zum Bau von Gemeinschaftsunterkünften für Geflüchtete. In einer längerfristigen Perspektive wird das Wohngebäude dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt.“ Diese längerfristige Perspektive können wir jetzt nicht quantifizieren rechnen die 300 Plätze nicht ein, da sie nicht mit marktzugänglichen Wohnungen vergleichbar sind.
  3. Flämingstraße, 166 Wohnungen ab 2017. Das erste Projekt, das in unsere aktuellen Neubauten einfließt.
  4. Mühlengrund, 396 Wohnungen bis 2021. Ein Knaller, größenordnungsmäßig, aber wir müssen noch ca. 2 Jahre auf die Fertigstellung warten. Damit kommen wir schon auf 573 Neubauwohnungen.
  5. Gärtnerhof, 172 Wohnungen. Kurioserweise steht nicht dabei, wann sie fertig wurden, aber sie sind nicht mehr im Bau, zählen also, anders als 3. und 4., nicht zu unserem Neubaunachweis. Nachtrag: Unser Fertig-ab-2017-Kriterium haben wir ja erst im Verlauf des Beitrags entwickelt. Glück gehabt, das Projekt wurde im Dezember 2016 fertig, zählt damit nicht zu unseren Neubauten und wir müssen nicht neu rechnen.
  6. Konrad-Wolf-Straße, 157 Wohnungen, Errichtung bis 2015. Nicht in die Zählung inkludiert.
  7. Neustrelitzer Straße, 103 Wohnungen, ab 2016, Baubeginn allerdings erst gerade jetzt, Winter 2018/19. Wir gehen von Fertigstellung vor 2022 aus und kommen auf insgesamt auf 676 Wohnungen.
  8. Göckestraße, 264 Wohnungen bis 2020. Ein Volltreffer, der Neubautatbestand seigt damit auf 940 Wohnungen.
  9. Reichenberger Straße, 64 Wohnungen bis (nicht ab) 2016, zählen wir nicht mit.
  10. Küstriner Straße, 44 Wohnungen bis 2015, dto.
  11. Genslerstraße, 189 Wohnungen bis 2019 und eine Kita gibt’s im Haus auch. Sehr schön, damit sind wir bereits bei 1129 Einheiten angekommen.
  12. Paul-Zobel-Straße, 69 Wohnungen – gerade fertig geworden (Januar 2019). Es wird aber schon sei Monaten vermietet, bei Immoscout 24 gibt es eine Anzeige von der HOWOGE, leider deaktiviert.Nicht mehr verfügbar seit 23.11.2018, aber Neubau-Erstbezug. Gut, die 69 Wohnungen ziehen doch in die Hall of Neubau-Fame ein, aber – die HOWOGE wirbt mit Preisen von 6,50 Euro / m², wie passen dazu die 1.111 augerufenen Euro (die HOWOGE hat ein Herz für Schnapszahlen) zu den 100 m² Wohnfläche? „(…) wird ein Drittel als geförderter Wohnraum zu günstigen Einstiegsmieten ab 6,50 €/m² angeboten.“ Die schöne 3 ZKB für die kleine Familie gehört leider nicht zu den geförderten Wohnungen, da kann man ruhig die auf dem privaten Markt üblichen 11 Euro / m² nehmen. Wir lernen: Auch die Städtischen sind an der Mietentreiberei in Berlin aufgrund ihrer großen Bestände nicht unerheblich beteiligt, denn die obigen 11 Euro / m², die sich gewiss in den Zeiten der Wohnungsnot auch durchsetzen lassen, fließen in den nächsten Mietspiegel ein, der Mitte 2019 komme wird. Ach ja: Wir stehen jetzt bei 1198.
  13. Lindenhof, 585 Wohnungen ab 2016. Alles, was in den 2RG-Zeiten fertig wurde, nehme wir ja gerne mit, auch wenn manchmal die Projektierung viel früher startete – schließlich geht es auch um Politik. Stolze 1783 Wohnungen haben wir jetzt zusammen.  Und dann heißt die Gegend auch noch Lindenhof. Wer würde da nicht gerne wohnen wollen. Wir schauen lieber nicht, ob es hier Angebote im nicht geförderten Bereich gibt, sonst droht wieder Baugrummeln … Bauchgrummeln.
  14. Frankfurter Allee, 251 Wohnungen – hatten wir schon, aber das Projekt muss ja auch auf die Liste, denn es treibt unsere Neubaucluster auf 2034.
  15. Rathausstraße, 136 Wohnungen ab 2016. (Baubeginn) 2016 und neuer und Fertigstellung 2018, 2019. Auch wenn es zahlenmäßig etwas kompliziert wird, weil ein sanierter Altbau ins Projekt integriert ist. Wir belassen es bei den 139 Wohnungen. Damit haben wir nun 2170 Neubauwohnungen zu verbuchen.
  16. Q 218 Lichtenberg, 390 Wohnungen. Der Name ist so cool, dass sich eine Jahresangabe geradezu spießig ausnehmen würde, wir müssen also wieder extra recherchieren. Mit der Gefahr, wieder auf hohe Mietpreise zu stoßen. Scherz, muss auch mal sein. Aber Name deutet auch auf was Neues hin, denn solche Bezeichnungen sind absolut 18 oder 19. Fertig wird das Ganze aber 2021, wir notieren also schon 2560 super schöne städtische Wohnungen zu teilweise sogar bezahlbaren Preisen. Hier sind es wieder 50 Prozent, die gefördert werden, der Rest oder die andere Hälfte wird dafür wohl umso teurer angeboten, falls der Preisauftrieb bis 2021 anhält. In diesem Quartier 218 findet man vor allem kleinere Wohnungen für Singles wie dich und mich, sofern sie’s sich leisten können, falls sie nicht WBS-berechtigt sind.
  17. Rosenfelder Ring, 130 Wohnungen bis Ende 2017. Da unsere Kriterien nun feststehen, zählen wir 2.690 Wohnungen. Jetzt mit Punkt vor der 2. Stelle, der Übersichtlichkeit wegen.
  18. Stallschreiberstraße (Nähe Checkpoint Charlie), 548 Miet- und Eigentumswohnungen bis 2019, Treffer. Aber Eigentumswohnungen? Hier baut die HOWOGE zusammen mit der „Intertone AG“, das ist also ein ÖPP-Mischprojekt, wenn man so will. Da hat sich die HOWOGE für ihre Verhältnisse schon recht weit nach Westen gewagt, auch wenn die Straße im ehemaligen Ostteil der Stadt liegt und dann sowas. Von den 548 Wohnungen sind nur 139 Mietwohnungen, die HOWOGE nimmt also auch an der Verschiebung in Richtung ETW teil, die der Stadt Gestaltungsmöglichkeiten entzieht, aber immerhin sollen die 139 Mietwohnungen „überwiegen“ gefördert sein. So richtig freuen können wir uns über die 139 Zuwächse und die damit erreichte Zahl von 2.829 nicht, denn wir haben die 409 ETW vor Augen, die den Mietwohnungsteil ziemlich dominieren werden.
  19.  Campus Ohlhauer Straße (Kreuzberg). „120 Wohnungen, die Geflüchteten, wohnungslosen Frauen mit Kindern, Studenten und einkommensschwachen Familien (…)“ Raum bieten sollen. Vielleicht ist das jetzt die  neue Kreuzberger Mischung, immerhin wurde dafür ein Platz geräumt, was also auch in Kreuzberg vorkommt. Wenn das schon vorkommt, dann aber bitte – genau, für die Mischung. Die Fertigstellung haben wir aus einer Drittquelle entnehmen müssen, vermutlich ist sich die HOWOGE selbst noch nicht sicher, ob das bis 2020 klappt. Im Gegensatz zu einem Wohnheim für Geflüchtet entsteht hier also die „nächste Stufe“, die wir schon zum Wohnungsbestand rechnen und erzielen nun 2.949 Wohnungen. Der Beitrag, den wir verlinkt haben, spricht von Bleibe für die, die woanders verdräng t wurden. Eine Tiefgarage für 200 Fahrräder gibt’s auch.Eigentlich müssten wir diese 120 Wohnungen aus ethischen Gründen doppelt anrechnen, aber wir verbleiben im Erbsenzählermodus: 2.949.
  20. Glasbläserallee, 118 oder 119 Wohnungen ab Herbst 2018, über die Zahl ist die HOWOGE sich selbst nicht ganz einig, vermutlich, weil die Hausmeisterwohnung mal mitgerechnet wird und mal nicht, weil sie ja nicht frei vermietet werden kann. Fertigstellung 2020. Wir rechnen konservativ, überspringen dennoch die 3.000 und landen bei 3.067.
  21. Hauptstraße (Rummelsburg, nicht bei uns in Schöneberg, leider). Satte 313 Wohnungen – und Senioren-WGen. Bis 2017, passt gerade noch. Da für manche Menschen auch Senioren noch immer Menschen sind und wir zu denen gehören, die über Senioren so denken, nehmen wir alle 313 Einheiten hinzu, springen auf 3.380 Neubauwohnungen für die HOWOGE ab Fertigstellung 2017.
  22. Eitelstraße, 105 Wohnungen, ebenfalls bis 2017, wir steigen auf 3.485.
  23. Dolgenseestraße, 119 Wohnungen, Bau ab 2017, Fertigstellung also 2018 oder 2019, das zugehörige Bild zeigt drei Achtgeschosser im wunderbar unprätentiösen Stil der 1970er, aber dafür sind auch 1/3 geförert. Haben wir schon erwähnt, dass 50 Prozent gefördert sein sollten? 3.604.
  24. Sewanstraße, 99 Wohnungen, zwei Achtgeschosser. Friedrichsfelde scheint zum Bau von Achtgeschossern herauszufordern, Bau ab Oktober 2018, es kommen schon 3.703 Wohnungen zusammen.
  25. Treskow-Höfe, 414 Wohnungen mit allem Pipapo. Im „Dahlem des Osten“, wie die HOWOGE schreibt, also Karlshorst. Irgendwie stimmt das. Was dort an Grund und Boden für den Bau wenig inspirierender Einfamilienhäuser mitten in der Stadt verplempert wurde und das zu Quadratmeterpreisen, die heute, zehn bis fünf Jahre nach dem großen Bauauftrieb dort, lächerlich wirken, ist bestes „Wir haben’s ja“-Denken aus der Vorwendezeit. Eine der typischen neoliberalen Fehlsteuerungen der früheren Regierungskoalitionen, dieses Baugebiet, das im Grunde eher für die Peripherie als für wertvollen innerstädtischen Boden geeignet gewesen wäre. Nach unseren Schätzungen werkeln ca. 80 Prozent der Neu-Häuslebauer dort im Öffentlichen Dienst. Noch Fragen? Außerdem Fertigstellung schon 2015, also eine lange Betrachtung umsonst. Früher waren dort übrigens Studenten in Wohnheimen untergebracht.
  26. EBA Berlin (Eichbuschallee), 369 Studentenappartemnts. Klingt ein wenig nach Arbeitserprobungsmodulen von Reha-Trägern, die drei Gebäuderiegel heißen Frankie, Johnny und Nelly und sind teilweise aus echten Schiffscontainern erbaut: „Ihr habt die Wahl zwischen Single-Apartments mit einer Größe von 25 qm, Double-Apartments mit 52 qm und Mini-Double-Apartments mit 30,5 qm für je zwei Personen.“ Damit klar ist, hier wird für junges Klientel angeboten, geht sogar die HOWOGE zum kumpelhaften Du bzw. Ihr über, Zahlen werden den heutigen Schulabgängern aber nur zugemutet, solange sie für die Ich-AG wichtig sind, daher haben wir die 369 erst unten im Datenfeld gefunden und die Fertigstellung kommt von einer Extra-Seite der HOWOGE, wie sie aber für jedes Projekt existiert : Bauzeit 2017 bis 2018, passt. Mietpreis im Ganzen übrigens 442 Euro pro Person, Nebbich, für heutige Student_innen – und das, obwohl das Gender-Mainstreaming nicht ganz funktioniert hat. Der mittlere Block müsste eigentlich Johnny & Nelly heißen. Und sonst so? 4.072! Und irgendwie auch ein Ersatzprojekt für 26.)
  27. Fischerhüttenstraße. Hat nichts mit der fantastischen Fischerinsel zu tun, wo wir uns auch eine Wohnung angeschaut hatten, als wir nach Berlin kamen, sondern – die HOWOGE geht echt fast ins Ausland, nach Zehlendorf (das einzige von uns ermittelte Projekt im ehemaligen Westberlin). Ab 2018 ca. 300 Wohnungen. Offenbar ein besonders flexibles Projekt, bei dem vorher nicht einmal die Zahl der Wohnungen festgelegt wurde. Aber schon wieder 300 Wohnungen für unsseren Neubautopf weil wir die „ca.“ einfach mal so hinnehmen. 4.372 sind gezählt, gewogen und für gut befunden worden.
  28. Johannishöfe, 314 Wohnungen. Baubeginn Oktober 2018, Fertigstellung 2021, passt noch gerade so, wir wollen ja nicht in die nächste Legislaturperiode wechseln und halten 4.686 Wohnungen fest.
  29. Herrmann-Dorner-Allee, 517 Wohnungen ab Sommer 2019. Ob die 2021 noch fertig werden? Die Gegend Johannisthal-Adlershof ist auch nochmal ein Hotspot der HOWOGE, wie Hohenschönhausen, wo die HOWOGE herstammt, wo sie ihren Anfang nahm, wenn wir ihren Namen richtig interpretieren. Er ist leider auch auf der Wiki-Seite zum Unternehmen nicht erklärt. Wir sind jetzt über 5.000 gekommen und bleiben vorerst stehen bei 5.203.
  30. Urbaner Holzbau, 42 Häuser in Berlin-Adlershof. Wo, wenn nicht hier? „Mit dem „Urbanen Holzbau“ errichtet die HOWOGE das erste Bauvorhaben in nachhaltiger Holz-Hybridbauweise. Drei Punkthäuser mit insgesamt 42 Wohnungen entstehen auf dem 2.825 Quadratmeter großen Grundstück Newtonstraße / Alexander-von-Humboldt-Weg in Berlin-Adlershof.“ Fertigstellung ganz bald, im März 2019. So sagt es die Projektseite wenigstens. Wer nachhaltig wohnen will, nix wie nach Adlershof! Immerhin 40 Prozent sind gefördert; wir nehmen die Häuser als Wohnungen und fügen unserer Liste 42 Einheiten hinzu. 5.245.
  31. Powerhouse Adlershof, 128 Wohnungen, Bau ab 2016. Dieses Adlershof trieft geradezu vor Innovation, man hört es aus den Namen heraus. Aber 2016 war alles noch in Englisch, daher das „Energie-Plus-Vorhaben“ als Powerhouse gelabelt.  5.373 Wohnungen.
  32. Stillerzeile, Friedrichshagen, 85 Wohnungen und 2 Mutter-Vater-Kind-WGen. Also sagen wir mal, 87. Fertig Ende 2017. Das Projekt hätten wir fast übersehen, weil es weiter im Osten liegt als alle anderen und auf dem ursprünglich gewählten Kartenausschnitt nicht  enthalten war. Und damt enden wir bei einem Resultat von 5.458 Neubauwohnungen.

21.) Zusammenfassung

Von Anfang 2017 bis Ende 2021 wird die HOWOGE vermutlich ca. 5.500 Wohnungen neu bauen, wir 27 Projekte gefunden, die innerhalb dieses Zeitraums fertiggestellt wurden oder werden sollen. Viele dieser Projekte zeigen besondere, der Sozialen Stadt gemäße, teilweise innovative und nachhaltige Ansätze. Wir verstehen auch, dass insgesamt nur eine Mischkalkulation zu auskömmlicher Bewirtschaftung führen kann und daher nicht alle Wohnungen preisgebunden sind. Trotzdem haben wir Mietforderungen von mehr zehn Euro / m² entdeckt, die wir kritisch finden.

„Die HOWOGE wurde von der TTR Group dreimal als mieterfreundlichstes Unternehmen Deutschlands ausgezeichnet. Unter den Berliner Wohnungsunternehmen belegte die Howoge jeweils 2010, 2011, 2012 und 2013 den ersten Platz.“ (Wikipedia), das Projekt Treskow-Höfe wurde international ausgezeichnet.

Ende 2015 hatte die HOWOGE ca. 67.500 Einheiten im Bestand, davon 58.651 Wohnungen, bis 2025 soll der Bestand auf 73.000 Wohnungen steigen. Allein die hier gelisteten, nach 2015 fertiggestellten Projekte heben ihn auf ca. 65.000 Wohnungen an – es fehlen zu den Zielen also noch einige Einheiten, die allerdings auch durch Zukäufe erreicht werden könnten, wie etwa durch Übernahme aufgrund der Ausübung bezirklicher Vorkaufsrechte.

Zum Vergleich: Der größte private Anbieter in Berlin, die Deutsche Wohnen SE, verfügt über ca. 110.000 Wohnungen und ist ebenfalls auf Expansionskurs.

*Das ergibt sich aus dessen Länge, wir sind über den Einstieg mit der aktuellen Meldung von heute ins Nachschauen gekommen und haben den Beitrag daher ganz auf die HOWOGE bezogen.

© 2019 Der Wahlberliner, Thomas Hocke 

SMH 244, Medienspiegel 237-238

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