„LEG-Immobilien erhöht die Dividende“ – unser Kommentar / @Mieterproteste @MieterInitiativ / @HeimatNeue @DWenteignen @MieterprotestL #LEG #Mietenwahnsinn #NRW

2019-01-05 kommentar aktuelles formatDie Überschrift, die von der ARD-Börsenberichterstattung gewählt wurde, trifft es recht gut. Der Gewinn der LEG ist in 2018 gar nicht so sehr gestiegen (7,9 Prozent), die Dividende, die Ausschüttung an die Aktionäre, wurde hingegen von 3,04 Euro auf 3,53 Euro je Aktie erhöht (16,1 Prozent).

Wir finden, auch eine Gewinnsteigerung von 7,9 Prozent ist immer noch weit mehr als das, was die meisten von uns im selben Zeitraum an Gehaltssteigerung hatten, aber dass die Aktionäre bei gleicher Aktienzahl 16 Prozent Einkommenszuwachs verbuchen dürfen, zeigt wieder, wie eng Mietpreistreiberei und kapitalistische Privilegien zusammenhängen. Wir liegen sicher nicht falsch, wenn wir die vergleichsweise üppige Dividendensteigerung der LEG der Konkurrenz der börsennotierten Wohnungsunternehmen untereinander zurechnen. Was wir noch lernen: Wie schon zuvor bei der Vonovia haben die Zahlen nicht für Luftsprünge an der Börse gesorgt, der Kurs hat noch keine neuen Bestwerte erreicht.

2019-03-11 Aktienkurs 5 JahreWir nehmen aber nicht die Perspektive von Daytradern ein, sondern die von mittelfristigen Kapitalanlegern.

Und da sehen wir, dass er Kurs der LEG sich innerhalb der letzten fünf Jahre mehr als verdoppelt hat. Diese Verdopplung könnte jemand, der eine Aktie der LEG vor fünf Jahren erworben hat, jetzt realisieren und hätte zusätzlich die Dividenden der letzten fünf Jahre verbucht – und somit einen Gewinn von gut über 100 Prozent in diesem kurzen Zeitraum erwirtschaftet.

Wer ist die LEG?

Vielen Berliner_innen, die sich nicht täglich mit dem #Mietenwahnsinn befassen, wird die LEG nichts sagen, weil sie in Berlin nicht hervortritt, aber sie ist genau das, was andere privatisierte Gesellschaften oder solche, die durch Privatisierungen riesige Bestände zusammengekauft haben, auch darstellen. Die noch recht kurzen Biografien dieser Unternehmen ähneln einander auffällig:

Die LEG Immobilien AG ist ein deutsches börsennotiertes Wohnungsunternehmen mit Sitz in Düsseldorf. Das Unternehmen verfügte Ende 2017 über rund 130.000 Mietwohnungen. 1970 als Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen GmbH gegründet, firmierte es nach der Privatisierung 2008 zunächst als LEG NRW GmbH. Seit Februar 2013 ist die LEG Immobilien AG ein börsennotiertes Unternehmen, seit Juni 2013 notieren die Aktien im MDAX.

In den Forbes Global 2000 der weltgrößten börsennotierten Unternehmen belegt die LEG Immobilien AG Platz 1647 (Stand: Geschäftsjahr 2017). Das Unternehmen kam Mitte 2018 auf einen Börsenwert von ca. 7,1 Mrd. US-Dollar. (Kursiv = Angaben aus der Wikipedia)

Gibt es einen Systemfehler, der sich aus den  Zahlen ablesen lässt?

Solange diese Gesellschaften immer höhere Gewinne erwirtschaften müssen, um ihren Zweck, nämlich das Zufriedenstellen von Aktionären, zu gewährleisten, können sie nicht anders, als die Mieter_innen ausquetschen. Aus dieser Erkenntnis heraus ist Berlin die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ entstanden.

Wenn sie Erfolg hat, bedeutet das auch den Durchbruch im  Kampf der Mieter_innen in anderen Bundesländern, wie etwa in Nordrhein-Westfalen. Wir registrieren, dass die dortigen Mi(e)t-Streiter_innen mit der LEG ähnliche Probleme haben wie wir in Berlin mit der Deutsche Wohnen SE. Pikant ist auch, dass die LEG unter anderem durch die Übernahme von 38.000 Wohnungen der gewerkschaftlichen Neuen  Heimat groß wurde, die bis heute das Genossenschaftswesen diskreditiert hat und mit dazu beitrug, dass die Wohnungsgemeinnützigkeit 1988 abgeschafft wurde. Gruß an die @HeimatNeue, eine befreundete Mieter_inneninitiative in Berlin, die sich im Wissen darum ihren hintersinnigen Namen gegeben hat.

Und es gibt  eine Verbindung zur Deutsche Wohnen SE: Beinahe hätten beide Unternehmen 2015 fusioniert bzw. die DW hätte die LEG übernommen. Dann hätten wir es in Berlin und in NRW mit demselben „Player“ zu tun gehabt. So viel anders ist es jetzt auch nicht.

Diese Unternehmen sind zu groß, haben zu viel Marktmacht, vor allem in einzelnen Quartieren, wo sie die Mietspiegel bestimmen können, weil sie einst große Siedlungen übernommen haben oder aus ihnen hervorgingen – und sie sind in erster Linie den Aktionären  und nicht den Mieter_innen und deren Wohl verpflichtet.

Man kann außerdem auch ohne Zusammenschluss weiterwachsen: Die DW und die LEG hätten nach einer Fusion im Jahr 2015 zusammen einen Bestand von 250.000 Wohnungen gehabt, heißt es in der Wikipedia, derzeit umfasst die LEG 131.000 und die Deutsche Wohnen ca. 163.000 Einheiten, das sind zusammen schon fast 294.000. Eine Zunahme innerhalb von drei Jahren von etwa 44.000 Wohnungen oder 18 Prozent. Die Zahlen sind konservativ, denn nach anderen Angaben hat die Deutsche Wohnen SE in Berlin bereits über 110.000 Wohnungen, nicht, wie in den hier verwendeten Wikipedia-Zahlen ausgewiesen, etwa 100.000.

Alles muss immer weiter wachsen, nur die Ressourcen wachsen leider nicht mit, die Bestände auch nicht im erforderlichen Maß, weil so viel nicht neu gebaut werden kann – das heißt, es geht um einen Verdrängungswettbewerb. Und darum, den Mieter_innen jedes Jahr mehr Prozente vom Nettoeinkommen abzunehmen. Aber wieviel mehr?

Die ARD-Börse erwähnt nicht, wie sich die durchschnittlichen Mieten bei der LEG im Jahr 2018 gegenüber 2017 entwickelt haben, deswegen schauen wir in den Geschäftsbericht.

Die Durchschmittsmiete pro m² in Beständen der LEG ist im Jahr 2018 von 5,50 auf 5,65 Euro und damit um 2,8 Prozent gestiegen. Das entspricht in etwa den nominalen Steigerungen der Durchschnittseinkommen und ist überschlägig geringer als beim derzeit zu beobachtenden Auftrieb in Berlin. Freilich weisen diese allgemeinen Zahlen nicht aus, welche Standorte dabei wie abgeschnitten haben und ob Zukäufe (das „Portfolio“ der LEG wuchs 2018 um 3 Prozent) die Mieteinnahmen pro m² positiv oder negativ beeinflusst haben. Die Tatsache, dass die Nettokaltmieten um 4,8 Prozent zunahmen, aber pro m² um 2,8 Prozent wuchsen und das Portfolio sich gleichzeitig um 3 Prozent vergrößerte, lassen darauf schließen, dass die neu hinzugekommenen Bestände, für die es von 2018 auf 2017 keine konzerninternen Vergleichszahlen gibt, eher unter dem Durchschnitt aller LEG-Wohnungen liegen.

In diesem ersten Bericht über die LEG werden wir deren Geschäftsbericht aber nicht bis ins Detail analysieren. Die erwähnte Gewinnsteigerung von 7,9 Prozent übersteigt jedenfalls die Zunahme der Mieteinnahmen (JNKM) um immerhin 3,1 Prozent, Eine gewisse Produktivitätssteigerung oder weniger Investitionen kann man aus dem Überhang ableiten oder auch nicht, weil Steueraspekte wie Abschreibungen etc. ebenfalls eine Rolle gespielt haben können –  es wird interessant sein zu untersuchen, wie unter den gegebenen Bedingungen die Qualität des Facility Managements ausfällt und wie die Mieter_innen behandelt werden.

Ohnehin ist auffällig, dass die Wohnungsgesellschaften Gewinne machen, die über 50 Prozent der Jahreseinnahmen aus den Mieten betragen. Wie, wenn man diese Gewinne nicht an Aktionäre auskehren würde, sondern den Dividendenanteil daran den Mieter_innen als Rückzahlung zur Verfügung stellen könnte, weil man keine börsennotierte AG, sondern eine gemeinwohlorientierte Unternehmung darstellen würde? Bei Genossenschaften kommt es zu Rückzahlungen bei ohnehin moderaten Mieten – wenn auch nicht in der Höhe pro m², wie sie hier überschlägig zustande käme, würde man sämtliche Dividendenzahlungen den Mieter_innen zuschlagen, die ja immerhin für die Gewinne sorgen.

Wir verstehen daher zumindest den Ansatz, mit dem die Initiative „DW & Co. enteignen“ auf zunächst beinahe utopisch anmutende Mietpreise von unter 4 Euro / m² in Berlin kommt, die nach einer Enteignung noch anfallen würden.

Dieser erste Beitrag über die LEG ist auch als Dankeschön an die Mieter_innen-Initiativen aus Nordrhein-Westfalen gedacht, die mit uns in den sozialen Netzwerken verbunden sind und denen wir signalisieren wollen, dass wir mit „diese Stadt“ nicht nur Berlin meinen, obwohl es hier schon unendlich viel zu berichten gibt. Auch die Initiative der LEG-Mieter_innen haben wir adressiert.

© 2019 Der Wahlberliner, Thomas Hocke

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