Der Mietendeckel, die Investitionen, der Starkwind um ungelegte Eier – #Mieterpost 18 #Mietendeckel #Mietenwahnsinn @HeimatNeue #DeutscheWohnen #Tagesspiegel #SenSWBerlin

Der Berliner Mietendeckel kommt nicht zur Ruhe, sondern klappert vernehmbar auf dem Rand des Wohnungsmarktkochtopfs. Offenbar ist im Topf viel Druck. Wir besprechen heute zwei Fälle zum Streit um künftige Bauinvestitionen in Berlin.

Es geht um zwei angekündigte Investitionsentscheidungen bei der Deutsche Wohnen SE und bei zwei Genossenschaften.

Die Grundfrage lautet – bremst der Mietendeckel die Bauinvestitionen in Berlin?

Die Grundfrage muss lauten: Hilft der Mietendeckel den Mieter*innen in Berlin? Fehlgesteuerte Luxusbauten für „Investoren“, zu teuer in Kauf und Miete für die meisten Suchenden, hatten wir in den letzten Jahren genug. Es wurde immer mehr gebaut, aber vielfach am Bedarf der Mehrheit vorbei. Das belegen die hohen Neubau-Mietpreise am freien Markt.

Wir beginnen bei zwei Nachrichten, die in einem Beitrag miteinander verbunden wurden. „Deutsche Wohnen überdenkt Investitionspläne„, lautet einer davon. 

Die Deutsche Wohnen SE weist auf ihrer Homepage in Berlin lediglich ein einziges Neubauprojekt mit 580 Wohnungen aus. Bisher hat sie vermutlich in Berlin überhaupt nicht neu gebaut, sondern nur gekauft und hin und wieder verkauft, ihr Portfolio so gut wie möglich aufgewertet. Deshalb jetzt vom Switch von Milliardeninvestitionen zu reden, wie es Medien ind der Hauptstadt suggerieren, das ist zu undifferenziert.

In Brandenburg, wohin man ausweichen könnte, weist die Neubau-Seite der DW bisher zwei Projekte aus, ein größeres in Potsdam, ein kleineres in Wustermark. „Größer“ unter der Voraussetzung, dass die Deutsche Wohnen SE in Potsdam alleinige Bauherrin ist. Ein Switch von Investitionen aus Berlin weg woanders hin würde aber allenfalls jene 580 Wohnungen betreffen, die bisher nur in der Planung sind. Ein konkretes Fertigstellungsdatum konnten wir nicht entdecken. Wir wollen aber nicht unterstellen, dass die Deutsche Wohnen den Bau absichtlich verzögert, weil sie weitere Preissteigerungsmöglichkeiten voraussehen möchte.

Außerdem ersetzen die Berliner Wohnungen nur bestehenden Wohnraum – das heißt nichts anderes, als dass die bisherigen Mieter*innen raus müssen und die neuen Wohnungen für sie überwiegend viel zu teuer sein werden. Ersetzungs-Neubau dieser Art ist für uns kein Plus an jenem bezahlbaren Wohnraum, den wir in Berlin dringend brauchen. Es handelt sich eher um eine Fehlplanung der Berliner Wohnungspolitik in der anderen Richtung: Dass Grund und Boden immer noch an die Ersteller von – überwiegend – nicht gebundenem Wohnraum vergeben werden, der gebundene Teil ist zudem ein privates Angebot mit sozialer Zwischennutzung.

Weiterhin ist im Artikel nicht ausgewiesen, wie hoch der Anteil an Neubauinvestitionen und wie hoch der Sanierungsanteil ist. Der Verdacht ist nicht von der Hand zu weisen, dass angesichts nur eines einzigen auffindbaren Neubauprojekts von 580 Wohnungen in Berlin vor allem bei den Sanierungen gespart werden soll. Sofern dabei nicht wieder eine unzulässige Vermengung des Begriffs mit den notwendigen Instandhaltungen vorgenommen wird – warum nicht? Dann ist die Gefahr auch geringer, dass Mieter höhere Mieten aufgrund von Modernisierungskostenumlagen zu zahlen haben.

Bei der Deutsche Wohnen SE hört man immer wieder, dass zu wenig instandgehalten wird, in diesen Bereich könnte man zum Ausgleich etwas mehr reinstecken. Damit lassen sich aber keine Mieterhöhungen begründen, daher liegen die Instandhaltungsinvestitionen pro m² bei Firmen wie der Deutsche Wohnen SE auch niedriger als zum Beispiel bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Da etwas mehr tun, das wäre doch mieterfreundlich und damit käme man gut über die Runden, während der Laufzeit des Mietendeckels, ohne dass Häuser verfallen.

Solche Differenzierungen stehen aber so im Tagesspiegel-Beitrag nicht drin.

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Danke an die @HeimatNeue, die uns die Grafik nochmal schnell geschickt hat, hier und unten abgebildet deren entsprechender Tweet dazu.

Deshalb schreiben wir sie hier dazu. Damit man diese Seite auch sieht. Und darüber nachdenkt, was die Deutsche Wohnen wirklich damit sagen will, dass sie ihre durch Zahlenmischmasch riesig wirkenden Bauvorhaben in Berlin angeblich nach auswärts verschieben will.

Fast eine Milliarde Euro, heißt es in diesem Beitrag.

In diesem Artikel wird auch auf die erneut hervorragende Gewinnlage der Deutsche Wohnen hingewiesen. Lediglich wurde eine Berichtigung der zuvor stark angehobenen Werte aufgrund geringeren Mietsteigerungspotenzials vorgenommen, sodass der Gesamtgewinn etwas abgesunken ist. Das gilt aber nicht für die Erträge aus Vermietung.

Aber zur Grafik links oben: In Berlin wurde viel spekuliert und vor dem Mietendeckel schon zu wenig gebaut. Besonders aber in der Zeit vor R2G. Was vor 2013 gebaut wurde, kann man in Relation zum Umsatz im Bestand mit der Lupe suchen. Die Grafik belegt also, was die private Immobilienwirtschaft gerne verschweigt: Sie hat mehr Lust auf Spekulation  mit bestehenden Häusern als auf irgendetwas anderes. Neben der Tatsache, dass der wenige Neubau, den es vor 2RG gab, zu teuer verkauft und vermietet wurde, um die Wohnungsnot zu lindern und dass sich auf dem privaten Sektor daran nichts geändert hat. Und künftig nicht fundamental ändern muss, denn Neubau ist vom Deckel ausgenommen.

Die Zahlen?

FireShot Capture 141 - NeueHeimatMitte - IG HAB Nachbarschafts Initiative auf Twitter_ „@ptr_ - twitter.comDer Umsatz im Bestand überstieg das Neubauvolumen von 2009 bis 2018 um fast das Neunfache (139 Milliarden gegenüber schmalen 16 Milliarden). Die mehr als 18 Milliarden Umsatz im Bestand im Jahr 2018 werden übrigens durch aktuelle Studien der Immobilienwirtschaft bestätigt. Deswegen ist die Frage, die sich Mieter*innen stellen, mehr als berechtigt:

Was habt ihr gemacht, als vom Mietendeckel noch keine Rede war? Doch nicht etwa 60.000 Baugenehmigungen spekulativ nicht ausgeführt?

Was also hat die Deutsche Wohnen bisher neu gebaut? Aber jetzt bricht plötzlich Hektik wegen des Mietendeckels aus und was man doch ohne ihn alles hätte bauen können. Die Glaubwürdigkeit dieser Erzählung hält sich leider in Grenzen.

Das mit den 60.000 auf Halde liegenden Genehmigungen steht so nicht im …

Doch, aber in einem anderen Artikel. Dort wird dieser riesige Spekulationsüberhang, der dem Volumen der Baugenehmigungen von 3-4 Jahren entspricht, erwähnt. Deswegen müssen unbedingt Bauzwang und Grunderwerbsteuer C ernst genommen werden (die erhöhte Grundsteuer, die künftig auf spekulatives Liegenlassen von Grundstücken in städtischen Wohnlagen fällig werden soll). Und keine Baulandvergabe mehr an spekulative Investoren. FireShot Capture 142 - - www.bulwiengesa.de

Erfreulicherweise steigt der Anteil der städtischen Wohnungsbaugenossenschaften am Neubauvolumen seit Jahren (zitiert nach dieser Studie, S. 16). Das sollte man hervorheben, wenn es darum geht, bedarfsgerechtes Bauen zu fördern. Wir kommen auf die Eingangsbemerkung zurück: Es kommt auch auf das „Wie“ des Bauens an.

Eine Abflachung oder gar ein Rückgang sind aber in Sicht.

Konjunkturell bedingt wird der Wohnungsbau überall in Deutschland zurückgehen, das wird man vielleicht schon 2020 sehen. Das nun dem Mietendeckel zuzuschreiben, obwohl die Planung gerade größerer Projekte Jahre Vorlauf bis zur Ausführung hat, ist eine Scheinargumentation. Man kann nicht bereits in der Ausführung befindliche Bauvorhaben abbrechen, nur, weil ein Mietendeckel kommt – vor allem, wo er doch alle Gebäude, die nach 2014 gebaut wurden, explizit ausnimmt.

Der Börsenkurs der Deutsche Wohnen sinkt aber schon seit Jahresbeginn.

Weil nicht mehr so viel Fantasie im Markt ist. Aus übergeordneten, nicht berlinbedingten, konjunkturellen Gründen.  Wir erzählen mal eine andere Geschichte: Während der Wirtschaftskrise 2008, als die Immobilienbranche besonders unter Beobachtung stand, weil sie und die Bankenbranche oft zusammen Probleme bekommen, wenn es runtergeht mit der Wirtschaft und das Kapital sich wieder einmal selbst überholt hat (und dann auf Kosten der Steuerzahle gerettet werden muss, so war es jedenfalls nach 2008), stand der Kurs der Aktie der Deutsche Wohnen zeitweise nur bei 7 Euro. Jetzt sind es 34,71 Euro. Das ist ein Plus von fast 400 Prozent innerhalb von elf Jahren. Ist das fair? Oder mehr als fair? Kann man das jetzt auch mal mitnehmen oder muss man weinen, weil es nicht immer so weitergehen kann – und nicht nur das. Muss man auch noch mit aller verbalen Gewalt Schuldige suchen, wo man doch so auf Selbstverantwortung im freien Markt pocht?

Gehen wir zurück ins Kleinere, das aber auch viel Aufsehen erregt: Zwei Genossenschaften haben sich aus dem Bauvorhaben „Buckower Feld“ zurückgezogen, das vom Senat koordiniert wird.

Es geht um 200 Wohnungen. Schon bevor wir gelesen haben, dass tatsächlich so optiert werden wird, wenn alle anderen Bieter aussteigen (es sind immer noch zehn übrig, nach dem Ausstieg der beiden Genossenschaften), dachten wir: Das werden die beteiligten städtischen Wohnungsgesellschaften doch wohl hinbekommen, diese 200 Wohnungen selbst zu bauen. In zwei Artikeln des Tagesspiegels sind zwei Genossenschaften benannt, denen dann aufgrund des Mietendeckels 9 Millionen Euro fehlen sollen. Ob die Zahlen stimmen, müsste überprüft werden. 5,50 Euro / m² im Bestand als gegenwärtige Miethöhe bei diesen Genossenschaften  finden wir überraschend gering, wir kennen eher Preise zwischen 6 und 6,50 Euro / m².

Die Köpenicker „BWV“, es gibt im Westen Berlins eine ähnlich lautende Genossenschaft, war  schon Diskussionsgegenstand im Forum „Genossenschaft von unten“. Dabei kam auch zur Sprache, dass manche Genossenschaftsvorstände durchaus machtpolitisch orientiert sind und ein Ding mit dem Bausenat am Laufen haben, bei dem es um Kränkungen bezüglich der Berücksichtigung bei Grundstücksvergaben etc. geht. Eine weitere Quelle aus einer der großen und reichen Genossenschaften in Berlin, die außerdem selbst eine Funktion bei der Vertretung der Beamten und der Angestellten im ÖD hat, vertrat ebenfalls die Ansicht, dass es zu atmophärischen Störungen kam. Wir schreiben nicht, dass daran die Genossenschaften (allein) die Verantwortung tragen, aber wir sehen die Kampagnen der Genossenschaften gegen den Mietendeckel natürlich auch unter diesem Gesichtspunkt.

Und: Immer dann, wenn so sehr die reinen Zahlen schlecht dargestellt werden, werden wir besonders hellhörig, denn die sehen z. B. bei den privaten Großwohnkonzernen nach wie vor blendend aus.

Es gibt Genossenschaften, die auf Geld sitzen, das sie bisher nicht verbauen konnten. Sie müssen also nicht erst die im Artikel angesprochenen Eigenmittel durch künftige Mieterhöhungen darstellen, die sie jetzt aufgrund des Mietendeckels nicht vornehmen dürfen.

Selbst dann, wenn sie exakt um jene 1,3 Prozent pro Jahr anheben, die ab 2022 wieder möglich sein sollen und keine Sonderregelungen für bisher sehr günstig vermietenden Anbieter bekommen, die der Senat ja vorsieht – viel mehr hätten sie auch ohne Mietendeckel nicht gemacht, wenn sie bisher bei 5,50 liegen, wir werden das im nachfolgenden Absatz noch etwas ausführen. Aber: Ausgerechnet jetzt fällt den betreffenden Genossenschaften ein, dass sie bisher viel zu billig waren und jetzt durch den Mietendeckel an ordentlichen Aufschlägen gehindert werden? Wir sind skeptisch. Wir glauben der Deutsche Wohnen SE schon eher, dass sie sich in der Weiterentwicklung ihres Geschäftsmodells gestört fühlt, das bisher auf überdurchschnittliche Mieterhöhungen gezielt hat.

Das Interview mit der Managerin einer der Genossenschaften sagt aber noch mehr aus.

Die Managerin begründet den Verzicht auf das Mitmachen auf dem Buckower Feld damit, dass sie innerhalb von drei Jahren die Mieten nicht von den gegenwärtigen 5,5 Euro / m² um 5 Prozent anheben darf. Sie darf ab 2022 jedes Jahr um 1,3 Prozent anheben, ohne die angedeuteten Günstigvermieter-Sonderkonditionen. Das sind 4,97 Prozent bis 2025. Der einzige Unterschied: Dass es in den kommenden zwei Jahren eben nicht geht, sondern erst danach wieder. Wenn die Eigenkapitaldecke so dünn gestrickt ist, dass diese leichte Verschiebung nun den großen Unterschied ausmacht, dann sollte man es in Buckow wirklich besser lassen und sich auf die übrigen Neubauprojekte konzentrieren.

Wir glauben eher, die Strategie war ein bisschen expansiv und wird nun mit einer angeblich nicht gegen den Senat gerichteten, aber am Mietendeckel ausgerichteten Begründung justiert – das heißt, man korrigiert eine auf Kante genähte wirtschaftliche Planung mit einem sehr wohl politischen Argument.

An den über den Erwartungen liegenden Erbpachtzinsen lag es übrigens nicht, dass man sich in Buckow nach der zweiten Phase des Konzeptvergabeverfahrens zurückgezogen hat. Das Argument müssen wir uns gut merken. Das könnte nämlich ein Bumerang für die Genossenschaften werden, die alles Mögliche anführen, warum es mit dem Bauen so schwierig ist. Und es liest sich, als ob es sich dabei im Vergleich zu den entgangenen Mieteinnahmen um eine Marginalie handeln würde. Wir haben für uns auch mal eine Überschlagsrechnung gemacht: Die Genossenschaft müsste etwa 25.000 bis 30.000 Wohnungen haben, um bei der leichten Verschiebung der Mieterhöhungsmöglichkeiten, die unter dem Strich der Gegenstand des Rückzugs sein sollen, 6,5 Millionen Euro weniger pro Jahr einzunehmen. Wir sind sogar davon ausgegangen, dass die BWV ab 2020 jedes Jahr um 1,3 Prozent erhöht hätte, als insgesamt bis 2024 um ca. 7,5 Prozent. Sie hat aber nur 8.250 Wohnungen.

Wir kommentieren gerade „im Lesen“, heißt, wir kennen das Ende des Beitrags noch nicht, aber das, womit er endet, könnte die vorherige Argumentationslinie stützen. Wir erlauben uns, die letzten beiden Fragen und Antworten zu zitieren. Was wollten Sie in Buckow bauen? 120 Wohnungen, ein Drittel davon Sozialbauten für 6,50 Euro je Quadratmeter, der Rest frei finanziert für elf bis zwölf Euro je Quadratmeter. Und wie viele Wohnungen werden Sie trotz allem bauen? Wir planen 600 bis 700 in den kommenden Jahren, zum Teil auf eigenen Grundstücken. Das ist durchgeplant und gerade noch auskömmlich finanziert.

Der weit überwiegende Teil wird sowieso gebaut. Sowohl von dem, was die BWV projektiert hat als auch vom Buckower Feld. Zweitens, der BWV-Anteil scheint so finanziert zu sein, dass es tatsächlich knapp ist, da können kleinere Verschiebungen natürlich viel ausmachen. Aber: Nur ein Drittel von dem, was in Buckow unter der Ägide der BWV entstehen sollte, ist mit 6,50 Euro gebunden. Schon das finden wir zu wenig, zumal für ein Projekt, bei dem der Senat die Hand drauf hat. Der Rest ist gar nicht so günstig, wie man es von einer Genossenschaft erwarten könnte, die sich dem Gemeinwohl verpflichtet sieht. Falls sich weitere Bieter zurückziehen, sollte die städtische Gesellschaft Stadt und Land die 200 Wohnungen mitbauen und so fair sein, im ungebundenen Teil für einen einstelligen Preis pro m² zu vermieten.

Schlussendlich: Wir finden diesen Hype um zwei Genossenschaften, die in einem ganz normalen Bieterverfahren ausgestiegen sind, angeblich, weil sie anstatt ab 2020 erst ab 2022 die Mieten um fünf Prozent in drei Jahren anheben können, leicht überzogen und ziemlich tendenziös. Erst, wenn ein Projekt nicht mehr verwirklicht werden kann und dies nachweisbar auf den Mietendeckel zurückzuführen ist, dann ist auch die Zeit für fundierte Kritik gekommen.

TH

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