„Karl-Marx-Allee – möglicherweise legal, aber nicht legitim?“ (nd) // #Mieterproteste #IGHAB @HeimatNeue #Mietenwahnsinn #Mitte #Berlin #Gentrifizierung @BGemeinwohl #FlorianSchmidt #Grüne #dwenteignen #KarlMarxAllee #DeutscheWohnen #Pedrac #Vorkaufsrecht #Umwandlung #Verdrängung #DW

2018-06-24 KommentarKommentar 126 / Serie „Mieter!“

Neues aus der Karl-Marx-Allee – widersetzen sich die Mieter und der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg den Kaufabsichten der Deutsche Wohnen? (neues deutschland)

Das „nd“ („neues deutschland“) titelte am 07.11. bereits (https://www.neues-deutschland.de/artikel/1105145.kapitaler-griff-nach-der-karl-marx-allee.html). Wir haben darüber berichtet.

Inzwischen ging es weiter – eine offenbar gut besuchte Mieterversammlung (150 Personen) fand statt und viele Jurist_innen, wie es sich für einen Block im historischen und geschützten „Sozialistischen Klassizismus“ gehört, waren darunter. Und offenbar Mieteraktivist_innen, die nicht im Block wohnen.

Dass der Bezirk sein Vorkaufsrecht ausüben könnte, wurde vor einigen Tagen ebenfalls erwähnt. Leider muss ich dieses Mal anders vorgehen als üblich am Beitrag selbst, der Fragen zurücklässt. Deswgen musste ich auch bis zu einem ruhigen Sonntag warten, um dies zu bearbeiten. Ich versuche, für unsere Leser_innen eine Art Strukturierung und die eine oder andere Erläuterung als Mehrwert zu generieren:

  • Was wird verkauft und soll von der DW erworben werden?
    • Block C Nord
    • Block C Süd
    • Block D Nord
    • Block D Süd.
      • Insgesamt 700 Wohnungen.
      • Alle Blocks und damit alle 700 Wohnungen sind denkmalgeschützt.
      • Das Ensemble ist, im Gegensatz etwa zur bereits der DW gehörenden Hufeisensiedlung in Britz, bisher nicht UNESCO-Weltkulturerbe, ein Antrag aus 2014 führte nicht zum Erfolg.
    • Block D Süd oder Teile davon, insgesamt 80 oder 81 Wohnungen, je nach Quelle, liegen in einem Milieuschutzgebiet, die übrigen 620 oder 619 Wohnungen nicht.
      • Alle Wohnungen der Blöcke
        • C Nord
        • C Süd
        • D Nord
        • Möglicherweise Teile von D Süd
          • Wurden 2016 von der Pedrac in Eigentumswohnungen umgewandelt (620 Wohnungen außerhalb des Milieuschutzegebietes). Die Wohnungen wurden aber bisher nicht einzeln oder blockweise verkauft, sondern sollen alle von der DW erworben werden.
          • Die 80/81 Wohnungen im Milieuschutzgebiet wurden nicht umgewandelt, weil dafür Genehmigung beim Bezirksamt erforderlich gewesen wäre und man befürchtet, die Sache werde Wind machen.
        • Die Situation der Mieterin K
          • K wohnt im Block C Süd.
            • Außerhalb des Milieuschutzgebietes.
            • Umwandlung ihrer Wohnung 2016 in Teileigentum, siehe oben, kein Verkauf bisher einzeln, daher bisher keine Vorkaufsrechtsausübung möglich.
            • Trotzdem wohnt K in einem Teileigentum, einer Eigentumswohnung.
            • Wann wurde festgelegt und dokumentiert, dass keine Umwandlung aller Wohnungen in Eigentumswohnungen hätte erfolgen dürfen und warum haben die Mieter_innen sich 2016 nicht dagegen gewehrt, als dies dennoch vollzogen wurde? Auflagen durch den Bezirk oder gar ein Umwandlungsverbot, das Gegenstand einer Abwendungsvereinbarung hätte sein können, gab es im Fall der Wohnung der Mieterin K nicht, weil kein Milieuschutz vorliegt.
          • Die Belastungsvollmacht.
        • Generelle Kritik am Stil des Beitrages: Wenn juristische Begriffe so wenig allgemein bekannt sind wie die „Belastungsvollmacht“, sollten sie in einem solchen Beitrag erklärt werden.
          • Es handelt sich darum, dass die Noch-Eigentümerin der Wohnungen, die Pedrac, der Eintragung einer Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs (Belastungen) zugunsten des Käufers zustimmen muss, denn erst nach dieser Eintragung wird eine Bank die Kreditsumme freigeben, die für den Erwerb benötigt wird.
          • Die Pedrac habe demnach also diese Zustimmung nicht erteilt und damit den Mieter_innen, die willig waren, ihr Vorkaufsrecht auszuüben, diese Ausübung verwehrt, soweit die Mieter_innen nicht in der Lage waren, die Wohnungen ohne Aufnahme von Darlehen zu kaufen. Banken lassen sich ein durch sie finanziertes Objekt (oder / und andere des Käufers / der Käuferin, falls vorhanden) besichern, um auf diese Weise im Fall eines „Platzens“ des Kredits über das finanzierte Objekt verfügen und dieses verwerten zu können.
    • Sollte tatsächlich noch nie ein Fall verhandelt worden sein, in dem ein Alteigentümer die Ausübung eines Vorkaufsrechts durch Mieter im oben beschriebenen Sinn verhindern will? Das wäre ja geradezu verwunderlich, angesichts der Tricks der Immobilienwirtschaft. Unmöglich ist es natürlich nicht.
  • Möglicher Hintergrund zwischen Pedrac und DW und Schlüsse
    •  Die DW kauft nur, wenn die Mieter nicht einzelne Wohnungen aus dem Paket „herausbrechen“ können oder werden. Ich könnte mir sogar vorstellen, dass in einer Zusatzabrede festgehalten ist, dass, sollte dies doch gesehen, der Tatbestand einer aufhebenden Bedingung erfüllt ist und der bereits erfolgte Kauf rückabgewickelt wird, alternativ: Nicht zustande kommt, falls Mieter_innen ihr Vorkaufsrecht ausüben.
    • Möglich außerdem: Die DW möchte ihrerseits weiterverkaufen – an Einzelkunden. Auf ihrer Seite kann man zwar auch die Rubik „Kauf“ finden, aber spezialisiert scheint sie nicht darauf zu sein, einzelne Wohnungen wiederum gewinnbringend an Kleininvestoren zu verkaufen.
    • Das würde bedeuten, wird Rechtsmissbrauch bezüglich der Verweigerung der Zustimmung zum Grundbucheintrag der Kreditfinanzierung (Hypothek) festgestellt, was ich in der Tat für nicht ausgeschlossen halte, würden Mieter_innen ihr Vorkaufsrecht ausüben wollen, dann würde evtl. der Verkauf an die DW rückabgewickelt bzw. fände nicht statt.
    • Der Kauf der von ihnen bewohnten Wohnungen durch die Mieter_innen wäre nicht mehr notwendig, um den Erwerb durch die DW abzuwehren.
  • Vorkaufsrecht des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg, treuhänderische Verwaltung des Vorkaufsrechts der Mieter_innen
    • Übt der Bezirk sein Vorkaufsrecht für die 80 / 81 Wohnungen in Block D-Süd aus, dann entfällt für deren Mieter_innen die Problematik, da die Wohnungen vermutlich ins Eigentum einer städtischen Wohnungsbaugesellschft übergehen. Ob die Umwandlung in Teileigentümer dann rückgängig gemacht wird, ist Sachfrage.
    • Im Beitrag ebenfalls nicht erklärt ist, wie eine treuhänderische Übergabe des Vorkaufsrechts an die Stadt Berlin den Mieter_innen helfen kann, aber darauf kommt es an, weil das über diesen ohnehin schon wichtigen Fall von Bedeutung ist. Wir versuchen eine Erläuterung:
    • Falls die DW erwerben möchte, läst sich der Bezirk von den Mietern oder von einigen von ihnen das Vorkaufsrecht übertragen. Denn der Bezirk kann sofort zahlen bzw. erhält die Mittel zur sofortigen Auskehrung von der Stadt und muss keine Grundschulden eintragen lassen, um eine Kreditbesicherung seitens einer Bank zuzulassen. Dabei kommen zwei Möglichkeiten in Betracht:
      • Die Stadt kauft wirklich die Wohnungen, für die sie das Vorkaufsrecht treuhänderisch ausüben darf, wenn die Immobilienfirme es durchziehen wollen und löst dadurch die Geschlossenheit des Ensembles auf, sodass es für die DW nach deren üblichem Geschäftsmodell keinen Wert mehr hat. Die Mieter_innen, für welche der Bezirk das Vorkaufsreht ausgeübt hat, die ihr Vorkaufsrecht ausüben, können Kredite aufnehmen und zahlen diese an die Stadt zurück. Der Rest bleibt in den Händen der Pedrac. Diese wird dann wohl diesen Bestand einzeln oder en Bloc an privat verkaufen oder sie ebenfalls der Stadt anbieten.
      • Der Bezirk kauft alles, weil die DW unter diesen Umständen vom Kauf Abstand nimmt oder weil festgestellt wird, dass die Blockierung eines Gesamtverkaufs durch die treuhänderische Ausübung einzelner Vorkaufsrechte ihrerseits rechtsmissbräuchlich oder sonst nicht zulässig ist, weil sie die ihrerseits rechtlich zulässige Verwertung der Wohnungen durch die Pedrac vereitelt.
    • Anmerkungen: Wir sprechen hier immer nur über die Wohnungen, die nicht im Milieuschutzgebiet liegen, also weiterhin auch über die Wohnung der Mieterin K.
  • Grundsätzliche Bedeutung des Vorfalls
    • Nicht nur die Größenordnung ist besonders, denn es geht um insgesamt mehr als 300 Millionen Euro für 700 Wohnungen.
    • Die Angelegenheit ist auch deshalb von großem Belang, weil dadurch viele Übergänge von großen Häusern an neue Globalinvestoren verhindert werden könnten, indem Mieter_innen von der Stadt dabei unterstützt werden, ihr Vorkaufsrecht ausüben. So gesehen, könnte es geradezu ein Glücksfall für die Mieter_innen sein, dass die Pedrac schon die Aufteilung vorgenommen hat, denn wie hätte sonst der Verkauf der nicht im Milieuschutzgebiet liegenden 620 Wohnungen an die DW verhindert werden sollen?
    • Allerdings könnte die Idee, dieses „Herausbrechen“ seinerseits zu einem Geschäftsmodell zu machen, wie oben angedeutet, ebenfalls rechtsmissbräuchlich sein, zumindest dann, wenn die Stadt nicht gewillt ist, die Wohnungen zu Marktpreisen übernehmen, deren Mieter ihr Vorkaufsrecht nicht selbst ausüben oder für welche die Stadt / der Bezirk nicht das Vorkaufsrecht ausübt.
    • Die Variante „treuhänderische Verwaltung / Ausübung der Mieter_innen-Vorkaufsrechte“ wäre nicht relevant, wenn es tatsächlich irgendwo, wie von der Mieterin K ausgesagt, ein rechtswirksames Umwandlungsverbot gegeben hätte. Hier bleibt der Beitrag im „nd“ lückenhaft, weil er nichts weiter zu dieser Vereinbarung beinhaltet.

TH

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