Vonovia: Wie Modernisierungen die Rendite zu Lasten der Mieter sichern (SPIEGEL) – Fokus auf den größten Immobilienhai und ein bisschen Nachdenken übers Modernisieren // @HeimatNeue @Mieterproteste @BGemeinwohl BerlinistBeste #KiezinAktion #BGH #Mieterschutz #Mietenwahnsinn_stoppen #Milieuschutz #Vonovia #DeutscheWohnen #DW #NeueGemeinnützigkeit #Verdrängung #Gentrifizierung #Modernisierungsumlage #Luxussanierung #Modernisierung #Härtefallregelungen #energetischeSanierung #Konstanz

2018-06-24 Kommentar

Kommentar 129 / Serie „Mieter!“

Erst heute morgen haben wir über die zehn größten deutschen Wohnungsgesellschaften berichtet, nun hat der SPIEGEL wieder einen Beitrag zum allergrößten Vermieter, der Vonovia, veröffentlicht. 

In den letzten Tagen schießen sich die Journalisten von Deutschlands einst führendem Magazin für investigativen Journalismus offenbar auf die Vonovia ein, wir haben noch mehr Beiträge gesichtet. Heute geht es aber nur am Rande um die für die Vonovia offenbar typischen überhöhten Betriebskosten, sondern um etwas das man mittlerweile als Klassiker unter den Methoden der Immobilienhaie bezeichnen kann: das sogenannte „Herausmodernisieren“.

Nicht nur in Berlin, nicht nur in anderen großen Städten kämpfen die Mieter_innen gegen die Immobilienkraken, sondern auch im beschaulichen Konstanz am Bodensee, das ich nur aus den Tatorten mit Klara Blum kenne.

2018-11-20 Ist das Recht gerechtWir haben beschlossen, hier nicht darüber zu reflektieren, was die Vonovia wieder im Einzelnen angerichtet hat oder anzurichten gedenkt, das überlassen wir in diesem Fall dem SPIEGEL. Wir möchten ein wenig darüber nachdenken, wie das Recht als solches zu bewerten ist, auf dem die Vonovia und viele andere ihre Maßnahme aufbauen können, ohne dabei zunächst Normen zu verletzen.

Hebel dazu ist die Modernisierungsumlage gemäß  § 559 BGB – jedes Jahr dürfen danach 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter_innen umgelegt werden. Das bedeutet nichts anderes, als dass innerhalb von 9 Jahren die Mieter_innen die komplette Modernisierung bezahlen und dabei nicht berücksichtigt wird, dass die Gebäude dabei eine Wertsteigerung erfahren, die ausschließlich der Eigentümerin oder den Eigentümern zugute kommt. Wie hoch die Wertsteigerung ist, wenn ohnehin sanierte Gebäude weiter und wiederum modernisiert werden, weil die Mieter verdrängt werden sollen, ist eine andere Frage, aber hier zunächst der § 559 BGB, der dem Gentrifizierungsmodell dienlich ist, wie es die Vonovia und andere praktizieren:

§ 559 BGB

(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt,so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. 

Diese Regelung bietet natürlich ein wunderbares Einfallstor für Manipulationen bei bestimmen Gewerken: Besonders bei Strangsanierungen, Dächern und Heizungsanlagen ist es leicht möglich, Maßnahmen so oder so darzustellen. Erhaltungsmaße und Upgrade in einem? Nicht immer leicht zu differenzieren.

(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

Auch diesbezüglich hat die Vonovia offenbar schon „Fehler“ gemacht, die bei näherem Hinsehen vielleicht taktisch begründet waren: Wer zahlt bisher wieviel Miete pro m² und wen will man deshalb besonders gerne rauskegeln?

(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn

1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder

2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.

Härtefallregelungen wirken zwar wie eine Art Sozialtatbestand mitten im auf Gleiche ausgerichteten BGB, aber jeder einzelne Härtefall ist vor Gericht individuell zu prüfen, wenn der Vermieter einfach kündigt und stellt keine Vorab-Barriere dar. Gerade Menschen, die sogenannte Härtefallregelungen beanspruchen können, haben oft nicht die Kapazität, solch einen Angriff auf ihre Existenz durchzustehen. Hier siegt in vielen Fällen die Ruchlosigkeit des Faktischen über die rechtlichen Möglichkeiten. Und der allgemein übliche Zustand einer Mietsache ist eine weitere wachsweiche Formulierung, über die man sich wunderbar streiten kann, weil sich der übliche Zustand ja immer wieder in Richtung höheren Standards verändert.

(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 Dass gemäß Satz 5 überhaupt eine Überschreitung der angekündigten Mieterhöhung zu dulden ist, kann man schon kritisch sehen. Dass diese Begrenzung, das impliziert die besondere Regelung für Härtefälle, allgemein nicht gilt, ist noch interessanter. Dadurch sparen sich Vermieter nämlich noch eines: Die von Beginn an realistische Darstellung der Kosten für die Modernisierung, auf die sich Mieter_innen später berufen können und die von externen Spezialisten wie etwa Berater_innen der Mieterverbände, sofort auf Plausibilität überprüft werden können. Anders ausgedrückt: Wenn später noch ein Nachschlag kommt, nützt es nichts, dass die anfangs dargestellten Modernisierungskosten noch als gerade realistisch einzuschätzen waren. Dann geht der Zirkus von vorne los.

Wie im Recht häufigerweise üblich, verweist § 559 BGB gleich auf zwei weitere Normen: § 555b und § 555d BGB.  Zunächst zu § 555b, der die möglichen Modernisierungsmaßnahmen auflistet:

§ 555b BGB

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),

2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,

3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,

4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,

5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,

6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder

7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Abgesehen von der Tatsache, dass jeder der hier dargestellten Modernisierungstatbestände gleichzeitig auch eine Maßnahme nach Nr. 4 darstellen dürfte und damit den Wohnungsgesellschaften, nicht den Mieter_innen zugute kommt, die aber alles bezahlen müssen, ist natürlich das, was wir hier sehen, hervorragend geeignet, bis zum Exzess zu  modernisieren, denn eine Begrenzung ist aus dieser Regelung nicht herauszulesen. Auch bei Nr. 5 dürfte es Überschneidungen mit in den anderen Nummern aufgeführten Maßnahmen geben.

§ 555d BGB

(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.

Das ist der Grundtatbestand. Ein Ausverhandeln über den Sinn einer Modernisierungsmaßnahme als Instrument der Abwehr vor dem großen und langwierigen Stress gibt es also im Normalfall nicht.

(2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Absatz 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.

Hier geht es zunächst um Härten, die in der Maßnahme selbst begründet sind – aber die zeigen sich ja oft erst im Verlauf der Arbeiten, wenn sie vom Vermieter etwa bewusst so ausgeführt werden, dass sie sich unsachgemäß lang hinziehen oder mit maximaler Einwirkung bezüglich Lärm und Dreck ausgeführt werden. Im Grunde wird hier ein im Leben einheitlicher Tatbestand gezielt auseinander genommen: Wo bitte gibt es eine Modernisierung, die nicht mit einer Mieterhöhung einhergeht? Das ist doch der Clou, eine solche mit § 555d durchsetzen zu können.

(3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht.

Wie bereits weiter oben geschrieben: Nicht der Vermieter muss irgendetwas begründen, sondern der Mieter oder die Mieterin.

(4) Nach Ablauf der Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.

Also immer schön auf die Fristen aufpassen, Mieter_innen. Der Vermieter seinerseits hatte eine Modernisierungsmaßnahme bisher spätestens zwei Monate vor deren geplantem Beginn mitzuteilen, diese Frist wurde jetzt auf drei Monate verlängert, damit die Mieter_innen sich etwas besser vorbereiten – und natürlich, sinnigerweise, wie wir meinen, eine Mieter_innen-Initiative gründen können.

(5) Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nach Absatz 3 Satz 1 nicht der dort bestimmten Form und Frist. Absatz 4 Satz 2 gilt entsprechend.

(6) § 555a Absatz 3 gilt entsprechend.

(7) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Auch das muss ja besonders im Schuldrecht immer drinstehen: Dass es nicht, wie viele andere dortige Regelungen, grundsätzlich dispositiv in dem Sinn ist, dass es zum Nachteil der hier schwächeren Partei, des Mieters oder der Mieterin, umgestaltet werden kann.

Regelungen wie diese sind kein Ausfluss sachlicher, historisch im Bauwesen verankerter Usancen oder gar Notwendigkeiten. Sie sind Ausfluss der massiven Infiltration der Politik durch die Immobilienlobby, die unbedingt etwas haben wollte, womit sie die Mieter_innen triezen kann und was Mieterhöhungen über die normalen Kappungsrenzen hinaus erlaubt. Die steuerliche Situation, die den Vermietern ebenfalls entgegenkommt, haben wir dabei noch nicht betrachtet. So entstammen die oben aufgeführten Regelungen dieser erst kürzlich durchgeführten Mietrechtsreform:

Vorschrift eingefügt durch das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG) vom 11.03.2013 (BGBl. I S. 434), in Kraft getreten am 01.05.2013.

Nebenbei hat man gleich noch das Räumen vereinfacht, wie sich aus dem Wortlaut ergibt, außerdem muss der Mieter sogar dem Vermieter die Zinsen auf für die Baumaßnahme aufgenommene Kredite bezahlen und was noch alles an netten Regelungen zugunsten der Immobilienfirmen in einem Normbereich enthalten ist, der zu einem Zeitpunkt ins Gesetz aufgenommen wurde, wo die Immobilienblase bereits hochzusteigen kann – und, so muss man es leider ausdrücken: Um diese schneller wachsen zu lassen. Daher auch im vorausgehenden Beitrag unsere Zuweisung der Verantwortung an die Politik. Und hier geht es nicht um einen Fehler, dessen Auswirkungen man nicht hätte voraussehen können, sondern um eine gezielte Aushebelung des Schutzes für die Mieter_innen.

2018-08-11 Bewertung komplette Ablehnung

Die gegenwärtigen Bestrebungen, die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr zu 11 Prozent, sondern nur noch zu 8 Prozent jährlich umlegen zu können, reicht bei Weitem nicht aus, um diesen Methoden ein Ende zu bereiten. Sämtliche zu erwartenden Wertsteigerungen des Gebäudes, die durch die Modernisierung erzielt werden, sind von der Mieterhöhung in Abzug zu bringen, weiterhin sämtliche steuerlichen Auswirkungen zugunsten der Vermieter – das wäre das Mindeste.

Und wenn dabei herauskäme, dass die Mieter weniger zahlen müssen als bisher, dann wird sich der Immobilienhai nochmal überlegen, ob er wirklich in dieser Form zubeißen will. Im Grunde wäre es ja gerecht, weil dabei beide etwas hätten: Die Mieterinnen einen höheren Standard und die Vermieter einen höheren Wert ihrer Immobilie. Aber so ist gerecht ist leider das gegenwärtige Modernisierungsrecht nicht gestrickt. Daher unsere Bewertung: in hohem Maße ungerechte, einseitig das Kapital bevorzugende Gestaltung. Zum Abschluss ein Tweet von jemandem, der es wissen muss und seit vielen Jahren gegen die Modernisierungsmafia kämpft:

 

 

© 2018 Der Wahlberliner, Thomas Hocke 

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