„Milieuschutzgebiete – Berlin will sich nicht von Investoren austricksen lassen“ (Berliner Zeitung) // #BerlinerZeitung @Mieterproteste @BGemeinwohl @HeimatNeue @Mieterproteste #Mietenwahnsinn #Mietenwahnsinn_stoppen #Berlin #Gentrifizierung #Vermieter #Umwandlung #Verdrängung #Milieuschutz #Immobilienhaie #Miethaie #Teilverkauf #Anteilskauf #ShareDeal #Milieuschutzgebiet

2018-06-24 Medienspiegel

Medienspiegel 151 / Serie „Mieter!“

Heute wollen wir wieder über allgemeine Machenschaften der Immobilienwirtschaft sprechen, nicht über einen einzelnen Fall von Verdrängung oder Verdrängungsabsicht. 

Bereits am 07.11.2018 erschien in der Berliner Zeitung ein Beitrag mit dem Titel : Milieuschutzgebiete: Berlin will sich von Investoren nicht austricksen lassen.

Die Tricks der Investoren auf dem Berliner Immobilienmarkt sind zahlreich, die Berliner Bezirke haben auf manche davon eine Antwort. Aber nicht auf alle. Was ist neu an diesem Beitrag im Vergleich zu allen, die wir bisher besprochen haben?

  • Über die Verkäufe von Häusern in Teilen haben wir hier bereits berichtet, dabei ging es um einen Fall in Neukölln. Im Beitrag der Berliner Zeitung kann man noch einmal nachlesen, wie die Idee dahinter ist. Ich habe in unserem Artikel zur Sache geschrieben, dass man vielleicht eine Art Sondergesellschaft oder einen städtischen Sonderfonds gründen könnte, der alle diese Teileigentumstatbestände so verwaltet, dass den besonderen Anforderungen dieser schwierigen Konstellation Genüge getan ist. Natürlich muss das Ziel sein, dass die Öffentliche Hand das komplette Haus erwirbt. Da die Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts für einen Teil des Hauses ja die Investorenpläne durchkreuzt, stehen die Chancen dafür gut. 
  • Die zuletzt in diesem Beitrag angegebenen Zahlen sind offenbar schon veraltet. Ende September wurden
    • durch kommunale Vorkaufsrechte 664 Wohnungen „gesichert“ und
    • weitere 1856 durch Abwendungsvereinbarungen geschützt,
    • insgesamt also 2520 Wohnungen in Milieuschutzgebieten aus dem Gentrifizierungskreisel 
  • Mitte September gab es in Berlin
    • 50 Milieuschutzgebiete, umfasst sind davon
    • 428.000 Wohnungen und in ihnen leben
    • 786.000 Menschen.
    • Das sind ca. 22 Prozent des Wohnungsbestandes innerhalb der Grenzen von Berlin und geschützt werden dadurch ca. 21 Prozent der Einwohner_innen der Hauptstadt. 
  • Gut dargestellt und teilweise meinen bisherigen Kenntnisstand ergänzend:
    • Ein Vorkaufsrecht muss immer ausgeübt werden, wenn es um den ersten Teilerwerb an einem Haus geht, sonst erlischt es.
    • Der Senat will die Bezirke bei der Ausübung der Vorkaufsrechte unterstützen, nicht etwa eine rechtliche Änderung initiieren oder auf eine solche auf Bundesebene hinwirken.
    • Allerdings halte ich es nicht für überragend relevant, ob bei einem Teilverkauf bereits ein Vorkaufsrecht über die restlichen Anteil für den Erwerber vereinbart wurde, denn der bisherige Eigentümer ist ja frei darin, an jedermann zu verkaufen und man kann auch eine privatrechtliche Abrede darüber treffen, die nicht als Vorkaufsrecht für alle sichtbares Vorkaufsrecht ausgestaltet ist. Das Vorkaufsrecht zugunsten der Bezirke sollte immer beim ersten Teilverkauf ausgeübt werden.
    • Tricky ist die Argumentation, die teure Praxis der Ausübung des Vorkaufsrechts umschließe ja quasi die nur per Abwendungsvereinbarung gesicherten Mieter bzw. deren Wohnungen. Durch Abwendungsvereinbarungen entstehen keine Vermögenswerte für die Kommune und das macht durchaus einen Unterschied.
  • Share Deals
    • Grunderwerbsteuer entfällt, wenn weniger als 95 Prozent der Anteile von einer Stelle übernommen werden.
    • Share Deals generell zu verbieten, dürfte schwierig werden, weil sie nicht nur Immobilien betreffen, sondern generell zur Übertragung von Gesellschaftsanteilen verwendet werden, daraus resultiert aber wohl grundsätzlich die Befreiung von der Grunderwerbsteuer: Die Aufstellung der Vermögenswerte und deren Trennung innerhalb der Gesellschaft dürfte dabei eine erhebliche Rolle gespielt haben.
      • Allerdings muss dem ein Riegel vorgeschoben werden, dass mit Share Deals reine Wohnimmobilien-Verkäufe verkapselt werden, die genauso gut als Asset Deals möglich gewesen wären. Natürlich werden hier viele gesellschafts- und steuerrechtliche Fragen tangiert, aber wo ein politischer Wille ist, da ist auch ein Weg, andere Prioritäten zu setzen und beispielsweise den Immobilienanteil an einer Gesellschaft als besonderen Tatbestand pflichtmäßig bewerten zu lassen und hinsichtlich der Publikationspflicht und der Steuerpflichten, die bei einem Verkauf entstehen, die Regelungen dahingehend zu ändern, dass Grunderwerbsteuer anfällt und außerdem Vorkaufsrechte von Bezirken so geltend gemacht werden können wie bei einem Asset Deal.
      • Was spricht dagegen, dass diese Immobilien aus dem Gesellschaftsvermögen fiktiv ausgegliedert werden im Moment des Übergangs und später, falls es geklappt hat mit dem Share Deal, wieder eingegliedert werden? Die Interessen der Immobilienlobby natürlich. Die sprechen dagegen. Deswegen muss prüfbar sein, ob die Vermögenswerte einer Gesellschaft nur aus Wohnimmobilien oder gar nur aus der gerade zum Verkauf anstehenden Wohnimmobilie bestehen und dann muss dieser Vorgang ebenso angezeigt werden wie ein Globalverkauf des Gebäudes an einen Einzeleigentümer oder an eine Immobiliengesellschaft auf „klassische“ Art per Änderung des Eigentümers im Grundbuch.

TH

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