Nach dem Schock die Analyse: Pankow, Friedrichshain, Mitte: Alle Neune für die Deutsche Wohnen? – V 1.0 / @FloraGoerschstr / @RegBerlin @SenSWBerlin @F_Schmidt_BB @VollradKuhn / #Mietenwahnsinn #wirbleibenalle #Florakiez #Pankow #Friedrichshain #Mitte

2018-06-24 AnalyseWB-Serie „Mieter, kämpft um diese Stadt!“

Gestern schrieben wir unseren ersten Beitrag zum Vorgang um die neun Häuser in Pankow, Friedrichshain und Mitte, welche jüngst von der Deutsche Wohnen SE erworben wurden – und deren Bewohner nun hoffen, dass die zuständigen Bezirke noch eingreifen und städtische Käufer finden. Zumindest dort, wo Milieuschutz gegeben und die Ausübung bezirklicher Vorkaufsrechte möglich ist.

DER SCHOCK und die REAKTION

Es muss gegen Ende 2018 gewesen sein, da wurde von einem großen deutschen Maklerhaus eine Sammlung von Altbauten angeboten. Die Deutsche Wohnen zögerte nicht lange mit dem Kauf. Doch erst um einiges später wurde dieses Geschäft publik – weil die Mieter_innen jener Häuser zufällig auf das Angebot des Maklers stießen.

Der Schock saß tief, denn wieder hatte der Investor zugeschlagen, der wohl nicht nur nach Meinung der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ als Symbol für alles gilt, was am Berliner Wohnungsmarkt falsch und zulasten der Mieter läuft. Verkauft werden, hinterrücks – und ausgerechnet an die DW!

Und dann der Stress wegen der knappen Zeit. Bereits am 7. März 2019 läuft die Frist für die Ausübung von Vorkaufsrechten ab. Eine Herkulesaufgabe, da noch etwas zu bewegen.

Rasch wurde die Initiative „Mieterinitiative Flora- und Görschstrasse +weitere“ gegründet, schrieb die zuständigen Baustadträte von Pankow, Vollrad Kuhn und von Friedrichshain-Kreuzberg, Florian Schmidt, an und bat dringlichst um Hilfe. Vollrad Kuhn aus Pankow hat mittlerweile reagiert und den Mieter_innen zugesichert, man werde versuchen, das Bestmögliche für sie zu erreichen.

Wir fiebern sowas von mit, das können wir hier gar nicht ausdrücken.

In Friedrichshain hingegen könnte die Lage auch die sein, dass die dort liegenden Häuser, die in Milieuschutzgebieten angesiedelt sind, trotzdem nicht durch den Bezirk vorgekauft werden können, denn es heißt, einige Häuser seien per Share Deal erworben worden. Wer dieses Instrument kennt, weiß, was es bedeutet: Radikale Umgehung des Milieuschutzes und der Staat wird um die Grunderwerbsteuer geprellt.

Am Samstag, 2. März 2019, zeigte die Initiative schon ihre erste öffentliche Aktion (Eindrücke davon im oben erwähnten ersten Beitrag) und versuchte, mit jener kreativen Kraft, die Menschen in Not in günstigen Fällen entwickeln, auf ihre Situation aufmerksam zu machen.

Die HÄUSER

Es handelt sich also um ein sogenannten Portfolio, das Makler zuweilen anbieten. Manchmal sind das strategisch geschickte, genau auf die Bedürfnisse bestimmter Investoren zugeschnittene Sammlungen, oft aber ist es eine willkürlich zusammengewürfelte Häuser-Melange. Doch wir analysieren hier nicht die Maklerbranche, sondern die Situation der neun Häuser und der Menschen, die darin wohnen.

Gibt es in einem „Portfolio“ tatsächlich auch Menschen?

Nicht als Individuen, leider. Sondern lediglich als Rendite erwirtschaftende ökonomische Tatbestände; weniger elaborierte Schreibende als wir würden sie nach gegenwärtiger Lage der Dinge am Immobilienmarkt als Futter für außer Rand und Band geratene Immobilienhaie bezeichnen, dessen Überreste man aus der Stadt heraus „entsorgen“ kann, wenn sie verdaut – sprich, an der Grenze ihrer Möglichkeiten, immer höhere Mieten zu zahlen, angekommen sind.

Das sogenannte Portfolio bestand im vorliegenden Fall aus folgenden Häusern:

  • Florastraße 15/16 (Pankow, Milieuschutzgebiet Pankow-Zentrum),
  • Görschstraße 40 (Pankow, Milieuschutzgebiet Pankow-Zentrum),
  • Görschstraße 41 (dto.),
  • Görschstraße 41a  (dto.),
  • Görschstraße 41b (dto.),
  • Jungstraße 14 (Friedrichshain, kein Milieuschutz) (1),
  • Richard-Sorge-Straße 33 (Friedrichshain, Milieuschutzgebiet Petersburger Str.),
  • Richard-Sorge-Straße 34 (dto.),
  • Schreinerstraße 14 (Friedrichshain, kein Milieuschutz),
  • Veteranenstraße 23 (Mitte, kein Milieuschutz, nur „städtebauliches Erhaltungsgebiet“).

(1) Wir haben nur eine Jungstraße in Berlin gefunden, die auch richtigerweise in Friedrichshain liegt – doch die Nr. 14 zählt nicht zum Milieuschutzgebiet Boxhagener Platz, im Gegensatz zu anderen Teilen der Jungstraße. Falls abweichende Info vorhanden, bitte Hinweis an uns!

Das ANGEBOT und dessen ANALYSE

Es gibt Angebote, die sind großartig. Es gibt Angebote, die kann man noch gerade als gut oder sittlich bezeichnen. Und es gibt eine dritte Kategorie, die eigentlich als verwerflich bezeichnet werden muss und in normalen Zeiten auch dem kaufmännischen Sachverstand zuwiderläuft. Zu jener dritten Kategorie gehört das „Portfolio“, zu dem die oben erwähnten neun Häuser gebündelt wurden. Die Eckdaten gemäß Angaben der Anwohner, der Mieterpartei (zitiert nach Prenzlberger Stimme) und aus dem Tagesspiegel

Weitere Angaben sind Schätzungen von uns aufgrund Google-Auswertung und Ortskenntnis. Wir nehmen dabei die Zahlen so an, dass sie der DW bezüglich des Kaufpreises eher zugute kommen:

  • Alle Häuser stammen aus der Gründerzeit oder sind „Jahrhundertwendehäuser“, also vor dem Ersten Weltkrieg gebaut worden, sind saniert oder gut renoviert,
  • die Wohnfläche aller neun Häuser beträgt – gemäß unserem vorausgehenden Beitrag – höchstens ca. 13.500 m², wir nehmen hier eine Zahl ziemlich am oberen Rand unserer Annahme an und rechnen mit 13.000 m²,
  • dDa viele Mieter_innen schon länger in den Häusern wohnen dürften, gehen wir davon aus, dass sich bei gegebener Lage die mittlere Quadratmeter-Miete bei maximal 8 Euro einfindet, die Jahresnettokaltmiete für alle Häuser demnach bis zu 1,25 Millionen Euro.
  • Der Angebotspreis von 44 Millionen Euro ist u. a. im Tagesspiegel benannt.
  • Der aufgerufene Kaufpreis liegt demnach mindestens beim 35-fachen der Jahresnettekaltmiete, die im Immobilienwesen als Renditemarke herangezogen wird,
  • der Kaufpreis liegt bei etwa 3.400 Euro / m“,
  • die Zahl der Wohnungen in allen Häusern beträgt gemäß Angaben im Tagesspiegel  176, eine durchschnittliche Wohnung weist demnach die für Berlin insgesamt ebenfalls etwa durchschnittlichen 70-75 m² auf. Das deutet auf eine ausgeglichene Größenstruktur und damit auf einen guten sozialen Mieter_innen-Mix hin,
  • alle Häuser stammen aus der Gründerzeit oder sind „Jahrhundertwendehäuser“, also vor dem Ersten Weltkrieg gebaut worden, sind saniert oder gut renoviert.

Es gab Zeiten, die man am deutschen Immobilienmarkt als normal bezeichnete, da waren Kaufpreise in etwa so gestaffelt: Das 9- bis 11-fache der Jahresnettokaltmiete galt im Gewerbebereich als normal, bei Wohnhäusern durchaus als Occasion, das 12- bis 15-fache war in besseren Lagen noch okay und alles darüber war mit angestrengtem Argumentieren verbunden: Toplage rechtfertigt noch höheres Verhältnis, weil Toplage nie stirbt, auch wenn woanders der Markt rückläufig ist.

Mittlerweile ist die Lage in Berlin, vor allem innerhalb des S-Bahn-Rings, fast egal, wie man auch an den Mietpreisen sieht, früher einfache Lagen mit einfachen Häusern haben so stark zugelegt, dass sich die Mieten von Toplagen kaum noch unterscheiden.

Das weist bereits auf einen nicht im Normalzustand befindlichen Markt hin, an dem erhebliche Angebotsknappheit herrscht. Das 35-fache der JNKM als Kaufpreis für Häuser, die überwiegend als „mittlere Wohnlage“ ausgewiesen sind (Pankow) und wo es auch ein bisschen laut ist, wie in der Florastraße, ist selbst bei sanierten Gebäuden außerhalb jeder üblichen Logik. Wenn der Markt „normal“ läuft und nicht alles Kapital der Welt mangels Alternativen in die Immobilien strömt, dann geht sowas nicht.

Genau das ist derzeit aber der Fall: Welch eine Panik muss also bei Investoren herrschen, dass sie zu solchen Konditionen kaufen. Torschlusspanik, würden wir es nennen wollen.

Erinnert uns das an etwas? Oh ja. An die Dotcom-Blase an der Börse, als die Aktien der New Economy ähnliche Verhältnisse zwischen Kaufpreis und Jahres-Umsatzrendite aufwiesen wie jetzt die Häuser. Jeder wollte dabei sein, wenn das virtuelle Business innerhalb weniger Jahre die Realwirtschaft ablöst. Manchmal lag das Verhältnis noch viel höher, dann wurde noch von einem „Zukunftsbonus“ oder dergleichen schwadroniert, also von hohen zu erwartenden Expansionsraten junger Unternehmen. Wir wissen alle, wie es kam. 2000 platzte der Hype und die meisten damals hochgejazzten Firmen sind gänzlich verschwunden oder sie wurden geschluckt – zu günstigeren Krisenpreisen.

Es gibt neue Giganten, die nach unserer Ansicht komplett überbewertet sind, aber das Kapital, das durch die Niedrigszinspolitik massenhaft aktiviert wird, wo soll es hin? Außerdem machen jene Giganten ja auch gigantische Gewinne aus nichts, weil sie kaum noch Steuern zahlen müssen.

Und am Immobilienmarkt so? Dort, wo das Kapital jetzt hauptsächlich und noch stärker hinfließt, seit die Börsen wackeln – wo es dieses exponentielle Wachstum bei einzelnen Häusern im Grunde jedoch nicht einmal spekulationsweise geben kann?

Ein Haus ist immer nur ein Haus und die Zahl der darin angesiedelten „Einheiten“, also Wohnungen, vervielfacht sich nicht. Sie wächst normalerweise überhaupt nicht, es sei denn, man hat noch ein nicht ausgebautes Dachgeschoss als Reserve, für dessen Ausbau man auch eine Genehmigung erhalten kann. Oder in zweiter Reihe geht theoretisch etwas, das ist aber in den Innenstadtlagen, die wir hier vor uns haben, selten und würde außerdem unter den von Mieter_innen und Städtebauern ungeliebten Tatbestand der „Nachverdichtung“ fallen, also den Effekt, dass dann viele Menschen wieder ohne Tageslicht leben müssen, wie einst im VI. Hinterhof.

Wir fassen also zusammen: Es gibt Angebote, die darf normalerweise kein sortierter Mensch annehmen, nicht mal ein Immobilienhai dürfte das, wenn er sicher sein wollte, dass er sich nicht den Magen verdirbt. Aber alle tun es derzeit.

Wir gehen auch davon aus, dass der Angebotspreis etwa erzielt wurde, das heißt, die DW konnte nicht sehr viel raushandeln. Denn wenn schon, denn schon: Wenn solche Preise schon aufgerufen werden, dann wird es daran liegen, dass die Investoren sich ein Wettrennen liefern, in dem alles geht, nur, damit man in Berlin an Häuser kommt.

Wir haben also:

  • Ein Rattenrennen der Investoren, das zudem jedes Jahr mehr an Tempo gewinnt,
  • eine Immobilienblase, die Mieten und Kaufpreise immer weiter auseinandergehen lässt, mit schlimmsten Befürchtungen in der Richtung, dass die Käufer wirklich alles tun werden, um die Mieten eben doch so weit wie möglich zu liften, weil sie selbst unter Druck stehen,
  • einen Markt mit Spekulationspreisen, der weitere Steigerungen geradezu zwingend erforderlich macht, damit das Schneeballsystem nicht zusammenbricht, was für die Deutsche Wohnen aber nicht relevant ist, da sie in der Regel hält und „entwickelt“, also die Mieten bis zur Grenze des Machbaren treibt, nicht weiterverkauft oder aufteilt,
  • die Gewissheit, dass der Erwerb von Häusern woanders auf der Welt und in großen Städten auch nicht billiger ist, sonst würden die Investoren sich dort versammeln, denn die Großen haben längst eine internationale Ausrichtung. Damit fällt auch die Behauptung der Immobilienwirtschaft, Berlin sei investorenfeindlich und niemand will mehr nach Berlin – am besten in das Klo, auf das man sich als Politiker ruhig mal setzen sollte, wenn man sich von belastenden Scheinargumenten der Lobbyisten befreien will. Wegspülen. Fertig.

Wir müssen annehmen, dass für die neun Häuser tatsächlich um 40 Millionen gezahlt wurden. Das wäre noch vor wenigen Jahren undenkbar gewesen, so hübsch diese mittelgroßen und kleinen Altbauten auch sind. Einen leichten „Mengenrabatt“ könnte es gegeben haben, wenn alle Gebäude zuvor in nur einer Hand waren, was die Abwicklung erleichtert.

Wieso jedoch einige Gebäude per Share Deal erworben werden konnten und andere nicht, ist wiederum eine interessante Frage, das würde eher auf mehrere Eigentümer hinweisen. Die Möglichkeit, dass wenige Beteiligte sich rechtlich von Haus zu Haus unterschiedlich aufstellen, besteht freilich. In diesen Zeiten und bei jener Gesetzeslage darf man generell nichts ausschließen.

Selbstverständlich verändern 176 Wohnungen nicht sehr stark die Bilanz eines Unternehmens, das allein in Berlin über 110.000 „Einheiten“ hält, aber die Richtung ist doch sehr klar zu erkennen: Wir deinvestieren nicht, sondern wir kaufen um jeden Preis. Und wir haben ganz sicher nicht vor, große Bestände, die wir vor einigen Jahren viel, sehr viel günstiger von gewissen staatlichen Stellen erworben haben, jetzt wieder an diese zurückzugeben, nicht einmal, wenn wir dafür einiges mehr erlösen würden, als wir damals gezahlt hatten.

Allerhöchstens geben wir auch mal so eine Art Portfolio ab, nämlich alles, was sich richtig schlecht bewirtschaften lässt. Der Stadtstaat wird schon den Deal machen, damit er mal einen größenmäßig vorzeigbaren Erfolg bei der Rekommunalisierung vermelden kann.

Diejenigen schon länger im Bestand befindlichen Wohnungen, die einst günstig erworben wurden, müssen jetzt im Wesentlichen die Rendite erbringen, die durch teure Neuinvestments wie die oben beschriebenen Häuser erst einmal nicht zu erreichen sind. Ansonsten würde die Gesamtrendite im Konzern unweigerlich fallen – und was würden die Aktionäre dazu sagen und BlackRock und andere, die auch eine DW nur als einen Player von vielen und nur als ein Investment von vielen betrachten – letztlich austauschbar, erpressbar – genau wie die Mieter von der DW ausgespresst werden.

Man muss die Systemlogik verstehen, und die erschließt sich nur, wenn man die wirklich Mächtigen in den Blick nimmt. BlackRock verwaltet mittlerweile mehr Geld, als alle Deutschen zusammen an Geldvermögen besitzen.

Zurück zum Deal: Wir lassen bei diesen Überlegungen Steuer- und Zinsfaktoren außer Acht, das Betrachtungsschema ändert sich durch deren Einbeziehung nicht wesentlich.

Wenigstens hat die DW bei den Häusern, die als Share Deals erworben wurden, die Grundwerwerbsteuer eingespart. Ein Toast auf die Politiker, die weiterhin Share Deals zulassen! War das was mit Lobbyismus?

In der nächsten Version dieses Beitrags werden wir einigen weiteren Fragen nachgehen: Möglicherweise erhalten wir weitere Informationen, wenn sich mehr Medien mit dem Fall beschäften, wichtig aber ist vor allem: Was muss als Konsequenz auf diesen abermaligen Schlag der Deutsche Wohnen gegen den Willen der Politik und der Stadtgesellschaft folgen?

Bei all dem wollen wir aber nicht vergessen: Wir schreiben über Menschen. Über Menschen, die uns sehr freundlich und zugewandt erscheinen. Über Mieter_innen wir uns.

Über 176 Wohnungen, in denen gemäß der Größenordnung, die wir oben angegeben haben, 300 oder mehr Personen leben dürften. Sie haben es verdient, dass man auf sie schaut, nicht nur aufs Politische, Rechtliche, Kaufmännische. Gleichwohl ist die Analyse wichtig, denn jeder Vorgang wie dieser hat große Auswirkungen auf die hier betroffenen und weitere Mieter_innen in unserer Stadt und wir möchten uns nach Kräften daran beteiligen, das Warum zu erklären und die Konsequenzen einzufordern.

Wir werden diesen Beitrag in weiteren Versionen veröffentlichen, nicht, wie üblich, in Form von Updates, weil dieses Mal alles sehr zeiteng ist und unsere Leser_innen alle Informationen zu den mehr als 300 von der Deutsche Wohnen bedrohten Mitmenschen und Mitmieter_innen in dieser Stadt so strukturiert wie möglich und in einem einzigen Text erhalten sollen.

© 2019 Der Wahlberliner, Thomas Hocke 

Analyse 23

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