Update 4: Berlin-Mitte übt Vorkaufsrecht für Prinzenallee 36 und Rathenowstraße 59 aus – die Mieten in der Rathenower Straße, die BGG und die Kooperationsvereinbarung / @BA_Mitte_Berlin @SenFin @SenSWBerlin @Tagesspiegel / @HeimatNeue / #Mietenwahnsinn #Vorkaufsrecht #Wedding #Verdrängung #Milieuschutz #Prinzenallee #RathenowerStraße #Rathenower59

2019-01-05 medienspiegel aktuelles formatWB-Serie „Mieter, kämpft um diese Stadt!“

Unser viertes Update befasst sich heute wieder mit den Mieten in der Rathenower Straße, wie schon das zweite, das wir gestern geschrieben haben.

Wir waren uns nicht sicher, ob ein Mietpreis von 4,70 Euro / m² tatsächlich noch irgendwo in Berlin eine 70prozentige Erhöhung darstellen kann und hatten gestern Abend mit jemandem darüber diskutiert, der sich schon lange und sehr intensiv mit dem Mietenwahnsinn befasst und wollten auch eine ethische Bewertung haben: Gehen 4,70, wenn sie eine 70prozentige Erhöhung darstellen oder darf eine Erhöhung dieser Größenordnung auf einen Schlag generell nicht stattfinden, weil sie sich auch bei derlei niedriger Ausgangsmiete nicht unerheblich aufs Haushaltsbudget einer Mieter_innenpartei auswirkt?

Dummerweise sind wir zur Diskussion um die Bewertung nicht gekommen, weil die andere Seite die Fakten mit 4,70 als neue Miete nach ca. 2,75 zuvor weiterhin angezweifelt hat. Wir haben dann aber gesagt, wir nehmen das mal so hin und bauen unsere Argumentation darauf auf. Ausgangspunkt war übrigens ein (weiterer) Beitrag im Tagesspiegel,

Wir haben uns die Rathenower Straße 59 daraufhin auf Bildern nochmal angeschaut. Ein Luxushaus ist das fürwahr nicht, das Dach könnte sogar Asbestprobleme haben, die Fenster sind aber beispielsweise erneuert (ex Treppenhaus). Das Haus ist in einem besseren Zustand in 2019 als es in 2008 war, als die letzten (und in Berlin einzigen) Streetview-Bilder entstanden, es wurde also was reingesteckt. Offenbar hat man trotzdem die Mieten auf Vorwende-Niveau belassen – wir bleiben ja bei 4,70 nach 70 Prozent Erhöhung. Wir gehen vorsichtig von einem mittleren, keinem desolaten Zustand und der typischen, recht einfachen Bauweise der späten 1950er aus, als es schnell und preiswert gehen musste, weil immer noch Wohnungsmangel herrschte.

Erinnert uns an die heutige Zeit, aber die Standards sind mittlerweile doch höher. In der Moabiter Rathenowstraße 59 liegt der Mietspiegel (ohne Sonderkomponenten) für ein Haus des gegebenen Baujahrs und der vermuteten Ausstattung mit Sammelheizung, Bad, WC bei ca. 5,50 Euro / m². Wir nehmen dabei eine durchschnittlich große 70 m²-Wohnung als Beispiel.

Der recht niedrige (mittlere) Mietspiegel deutet immerhin drauf, dass eine freiwillige Vereinbarung, die auf zweistellige Miethöhen pro m² deutet, hier schwierig durchzusetzen wäre, was wiederum für den Endpreis von 4,70 spricht, der bei diesem Haus auch kostendeckend sein könnte. Diese Einschätzung wird später bei der BGG-Betrachtung noch eine Rolle spielen.

Wir meinen grundsätzlich folgendes: Niemand darf verdrängt werden. Wir müssen alle mitnehmen und wir bleiben alle. Aber: Wer einen Mietpreis von 4,70 Euro /m² nicht allein stemmen kann, dessen finanzielle Situation deutet darauf hin, dass er Hilfe in Anspruch nehmen kann. Und das ist gegenüber einer generellen Subvention von Häusern auf Mietpreisniveau von weniger als 3 Euro / m², die wirklich etwas DDR-Mäßiges hätte und zur permanenten Zustandsverschlechterung der Gebäude führen dürfte, der Weg, auf dem weitergedacht werden muss.

Eine Partei, die 4,70 Euro / m² nicht zahlen kann, bekommt entweder Wohngeld oder die Kosten der Wohnung direkt von einem Amt bezahlt und für ein Jobcenter / Grundsicherungsamt wäre eine Miethöhe von 4,70 ein Glückstreffer. Es hätte gar kein Interesse an Verdrängung, denn mittlerweile werden wesentlich höhere Nettokaltmieten in die Kosten der Wohnung übernommen, ohne dass jemand wegen Kostenminderungspflicht zum Umziehen aufgefordert wird. Wo sollte er auch innerhalb Berlins oder im näheren Umland hinziehen, es gibt so gut wie keine Neuvermietungen mehr unter 7 Euro / m².

Außerdem gibt es ab einem bestimmten Punkt doch etwas wie einen Gedanken an die Gesamtgerechtigkeit: Ein Anspruch, im Jahr 2019 noch mitten in der Innenstadt für unter 3 Euro / m² wohnen zu dürfen, kommt uns doch ein wenig überzogen vor. Letztlich müssten das andere Mieter_innen mitbezahlen, wenn eine Wohnungsbaugesellschaft qua Mischkalkulation solche Häuser „durchzuziehen“ hätte.

Ein weiterer Punkt betrifft eine politische Forderung. Wir hatten in einem früheren Beitrag spontan geschrieben: „Was, Berlinovo? Mietpreistreiberei mit möbliertem Wohnungen? Echter Mietenwahnsinn! Unbedingt: Einbindung in die Kooperationsvereinbarung, der die „Big Six“ der Stadt unterliegen!“ Mittlerweile sind wir da nicht mehr so sicher. Der Grund der Überlegung ist folgender: Gemäß Angaben im oben verlinkten Beitrag des Tagesspiegels haben andere städtische Gesellschaften die Übernahme der Rathenower Straße abgelehnt, vermutlich, weil sie aufgrund der Kooperationsvereinbarung nicht die Mieten auf ein auskömmliches Niveau hätten anheben können – was wieder ein Indiz für die Richtigkeit der Angaben zu den niedrigen Ausgangsmieten sein könnte.

Die Berlinovo bzw. deren Tochter BGG übernahm die Rathenower Straße 59 aber, weil sie freier im Handeln war und mit den Mieter_innen im Haus individuell eine abweichende Vereinbarung treffen konnte.

Daher geht unsere Frage zurück an die Politik, ob es nicht sinnvoll ist, wenigstens eine städtische Gesellschaft weiterhin von der Koop-V auszunehmen, damit sie in schwierigen Fällen für die Rekommunalisierung sorgen kann, bei denen die anderen sechs städtischen Wohnbaugesellschaften ablehnen, weil sie eine Übernahme zu Kooperationsbedingungen nach eigener Ansicht nicht wirtschaftlich darstellen können. Gäbe es weiterhin eine Gesellschaft, die dann „Feuerwehr“ spielen könnte, hätte die Politik künftig in Fällen wie jenen, in denen die Ausübung von bezirklichen Vorkaufsrechten leider gescheitert ist, weil keine städtische Gesellschaft zugreifen wollte, eine Option  mehr – und eine Ausrede weniger. Die Zahl der Vorgänge, die so abgewickelt würden, wäre vermutlich auch nicht sehr hoch, denn in den meisten Häusern, die rekommunalisiert werden könnten, zahlen die Mieter_innen ohnehin mehr, als dies offensichtlich in der Rathenower Straße 59 bisher der Fall war.

TH

Medienspiegel 288

Update 3 vom Abend des 6. März 2019:

Dies wird hoffentlich das letzte Update zu diesem Vorgang für heute sein – die offizielle Pressemitteilung des Bezirks Mitte:

„Bezirk Mitte sichert gemeinsam mit der WBM und der BGG insgesamt 35 Mietwohnungen in zwei Wohnhäusern der Ortsteile Wedding und Moabit:

„Der Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Soziales und Gesundheit, Ephraim Gothe, informiert:

Im Bezirk Mitte ist es gelungen, in zwei weiteren Fällen das Vorkaufsrecht auszuüben.
Dank der guten Zusammenarbeit zwischen dem Bezirksamt und den jeweiligen begünstigten Dritten WBM und BGG, den Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung und Wohnen sowie Finanzen, der Senatskanzlei und mit Unterstützung einer tatkräftigen Mietergemeinschaft in der Rathenower Str. 59 sowie dem Verein „Häuser Bewegen“ konnte das Vorkaufsrecht für die Prinzenallee 36 im Ortsteil Wedding und für die Rathenower Str. 59 im Ortsteil Moabit ausgeübt werden.

Die Ausübung war erforderlich, da die Käufer der Grundstücke nicht bereit waren, eine sog. Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen, durch die die Ziele der sozialen Erhaltungsverordnungen „Soldiner Straße“ bzw. „Birkenstraße“ hätten gesichert werden können. Umso erfreulicher ist, dass mit der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH (WBM) und der landeseigenen Berlinovo Grundstücksentwicklungs GmbH (BGG) zwei Partner gefunden wurden, zu dessen Gunsten der Bezirk das Vorkaufsrecht ausüben konnte.

Bezirksstadtrat und stellvertretender Bezirksbürgermeister Ephraim Gothe: „Ich danke sehr herzlich der WBM, der ‎Berlinovo, der Sprecherin der Hausgemeinschaft Rathenower 59, Frau Buchholz, dem Senator für Finanzen, der Senatorin für Stadtentwicklung, “Häuser bewegen”, der Senatskanzlei, Abgeordneten und Bezirksverordneten der Grünen, der Linken und der SPD und meinem Vorkaufsteam im Stadtentwicklungsamt.“

Mit Hilfe der WBM konnten durch die Ausübung des Vorkaufsrechts für das gründerzeitliche Wohn- und Geschäftshaus in der Prinzenallee 36 insgesamt 20 Wohneinheiten und zwei Gewerbeeinheiten im Milieuschutzgebiet „Soldiner Straße“ zum Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gesichert werden.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts für das Wohnhaus der späten 1950er Jahre in der Rathenower Straße 59 war mit Hilfe der BGG möglich. In diesem Gebäude konnten damit 15 Wohneinheiten im Milieuschutzgebiet „Birkenstraße“ gesichert werden.

Beide Gebäude sind für die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in den jeweiligen Milieuschutzgebieten von großer Bedeutung, denn die Mieten lagen zum Zeitpunkt des Verkaufs im Durchschnitt noch deutlich unter der durchschnittlichen Nettokaltmiete im Quartier. Entsprechend des Beschlusses über das Verfahren zur Ausübung des Vorkaufsrechts des Bezirksamts Mitte vom 19.12.2017 war zunächst das Ziel, mit den Käufern der Grundstücke Vereinbarungen zum Schutz der Wohnbevölkerung abzuschließen. Diese sog. Abwendungsvereinbarungen, in denen die Käufer u.a. auf eine Umwandlung in Eigentumswohnungen verzichtet hätten kamen jedoch nicht zustande, weshalb der Bezirk sich hier gezwungen sah, die insgesamt 35 Mietparteien vor Verdrängung und den Bezirk damit vor nachteiligen städtebaulichen Auswirkungen zu schützen.

Der gesetzlich vorgesehene, enge zeitliche Rahmen für die Ausübung des Vorkaufsrechts (in der Regel zwei Monate) machte ein schnelles und konzentriertes Handeln aller Beteiligten notwendig. Dank der engen Zusammenarbeit aller Akteure konnten rechtzeitig Verpflichtungsvereinbarungen mit der WBM und der BGG zur Sicherung der sozialen Erhaltungsziele abgeschlossen und die Beschlüsse des Bezirksamts zur Ausübung des Vorkaufsrechts herbeigeführt werden.

Die Bescheide zur Ausübung des Vorkaufsrechts wurden gegenüber den Verkäufern fristgerecht zugestellt. Sowohl die Verkäufer als auch die Käufer haben ein Recht auf Widerspruch innerhalb eines Monats. Geht in dieser Zeit kein Widerspruch ein, wird der Bescheid rechtskräftig. Anschließend schließen die WBM und die BGG mit den Verkäufern Kaufverträge zu den mit den ursprünglichen Käufern vereinbarten Konditionen.“

Da wir wegen Pankow noch im Ärger-Modus sind, auch hier etwas Kritik: Die BGG ist eine Tochter der „Berlinovo“, die mit möbliertem Wohnen alles andere als sozialfreundlich unterwegs ist und die BGG ist nicht an die Kooperationsvereinbarung gebunden, die für die übrigen sechs Wohnungsbaugesellschaften des Landes Berlin gilt: Sie muss daher die jährlichen Steigerungen bei den Bestandsmieten nicht auf 2 Prozent begrenzen; es sei denn, es wurde für die Rathenower Straße 59 eigens so vereinbart.

TH

Update 2 vom Morgen des 6. März 2019:

Wir haben wieder Neues, dieses Mal nur aus der Rathenowstraße – mit Bestätigung, dass  hier die Berlinovo zum Zug kam.

Wir meinen aber, es müsste heißen „um 4,70 Euro pro m²“, nicht „auf“, denn das würde bedeuten, dass die Mieter_innen vorher nur etwa 2,75 Euro / m² bezahlt hätten – und bei aller Liebe zu den Mieter_innen, die man uns unzweifelhaft nicht absprechen wird, mit diesen Mieten könnte keine Wohnanlage vernünftig betrieben werden und auch 4,70 Euro / m² wären nicht nur für Mitte ein absoluter Vorzugspreis.

Wir gehen eher davon aus, dass 4,70 Euro Aufschlag pro m² auf den bisherigen Preis bis zu 70 Prozent gemeint sind. Dann hätte der vorherige Preis bei ca. 6,50 Euro / m² gelegen, der neue würde ca. 11 Euro betragen – das ist eine Nachricht wert, denn es bedeutet, dass die Miete bei den neuen Berlinovo-Mieter_innen erheblich höher liegt, als wenn sie den Bestandsmietpreis bei den übrigen „Städtischen“ zahlen müssten, der im Durchschnitt etwa 6 Euro / m² beträgt. Wenn es heißt, „für einige 70 Prozent“, bedeutet das allerdings auch, dass einige Mieter_innen ursprünglich schon mehr als die oben genannten 6,50 Euro / m² zahlen und jetzt auf mehr als 11 Euro kommen. Das ist wäre in der Tat ein hoher Preis für die Kommunalisierung.

Update 1 vom 5. März 2019:

Und hier noch eine schnelle Nachlieferung von der SPD Mitte zu den beiden Vorkaufsrechtsausübungen Prinzenallee 36 und Rathenower Straße 59.

Wenn man den im Anschluss gezeigten Tweet öffnet, stößt man auf weitere Aussagen der SPD zur Sache, wir geben aber den Volltext aber auch hier wieder.

„Durchbruch nach langer Vorarbeit: Der Bezirk konnte heute sein Vorkaufsrecht für das Haus in der Rathenower Straße 59 in Moabit erklären, das durch die Berlinovo-Tochter BGG erworben werden soll. Unser Baustadtrat Ephraim Gothe dankt der WBM, der Berlinovo, der Hausgemeinschaft Rathenower 59, dem Finanszenator und der Stadtbausenatorin, den Abgeordneten u. Bezirksverordneten der Grünen, der LINKEN und der SPD Berlin sowie dem Vorkaufsteam im Stadtentwicklungsamt. Außerdem wurde das Vorkaufsrecht für das Haus Prinzenallee 36 im Wedding ausgeübt, das mit Hilfe der Wohnungsbaugesellschaft Mitte erworben werden soll.“

Wir behandeln diese Textdarstellung dreier Tweets der SPD Mitte als vorgezogene Pressemitteilung und ergänzen, wenn es weitere wesentliche Neuigkeit zu den beiden Häusern gibt.

TH

Ausgangsbeitrag vom 4. März 2019, 20:10 Uhr

Nachdem wir gerade über Glück nachdachten, das immer die anderen haben oder das überhaupt futsch ist, betätigen wir uns abwechslungsweise als Glücksboten.

Der Bezirk Berlin-Mitte hat zugunsten des Hauses Prinzenallee 36 das bezirkliche Vorkaufsrecht ausgeübt und wird dieses Haus an die WBM (Wohnbaugesellschaft Berlin-Mitte) übergeben. Wir haben über diesen Vorgang bisher, offen geschrieben, überhaupt nichts mitbekommen und beim Schnellcheck auch keine Hausinitiative oder Pressebericht gefunden. So still und effizient geht es also in Mitte zu. Wir listen das Aktuelle aus der BVV, der Bezirksverordnetenversammlung, was wir über Twitter aufgeschnappt haben oder das uns zugestellt wurde:

Was unterscheidet die beiden oben gezeigten Tweets im Wesentlichen voneinander? Wie mit einem weiteren Fall, der Rathenower Straße 59, umgegangen wird. Denn die Berlinovo, welche die Rathenower Straße 59 übernommen hat, gehört zwar der Stadt, aber nicht zu den „Big Six“ (WBM, GESOBAU, degewo, Stadt und Land, HOWOGE, GEWOBAG), die normalerweise ins Spiel kommen, wenn es um die Rekommmunalisierung, die Kommunalisierung oder um Wohnungs-Neubauvorhaben geht.

Die Berlinovo fällt auch mit negativen Schlagzeilen auf, weil sie am Run aufs möblierte Wohnen teilnimmt und das super findet – was sie nicht könnte, wenn sie in die erwähnte Kooperationsvereinbarung eingebunden wäre, die unter anderem die Mietsteigerungen bei Bestandsmietverträgen vorerst auf 2 Prozent pro Jahr begrenzt und weitere soziale Aspekte beachtet, die beim möblierten Wohnen keine Berücksichtigung finden.

Wir hoffen, dass die Mieter_innen der Berlinovo genauso starke Rechte und Sicherheiten erhalten, als wenn ihr Haus von einer der übrigen städtischen Gesellschaften übernommen worden wäre (ergänzt im Wege des Updates).

Die Piraten sind immer noch eine Nummer für sich, oder? Der Tweet mit einem Satz im Yoda-Stil wirkt, als ob in Mitte jeden Tag oder wenigstens jede Woche ein bezirkliches Vorkaufsrecht ausgeübt würde.

Dies ist leider nicht der Fall, der Drei-ungleiche-Teile-Bezirk hat das bis Ende Januar 2019 erst dreimal getan und hängt gegenüber den diesbezüglichen Paradebezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln weit zurück. Wie viele dieser drei Ausübungen bereits rechtskräftig sind, geht aus der hier verwendeten Darstellung nicht hervor und ist auch bei der Prinzenallee zu beachten.  Die Prinzenallee 36 zählt zum Milieuschutzgebiet Soldiner Straße, was die Vorkaufsrechtsausübung ermöglicht hat.

Wie überall in Berlin steigen in der Prinzenallee, die im Wedding liegt, die Miet- und Kaufpreise ungehindert an und sollen gemäß Immoscout24 derzeit bei etwa 3.000 Euro / m² liegen. Das ist unterhalb des Berliner Durchschnitts, aber „Mitte“ ist auch sehr gespreizt, setzt sich aus dem eigentlichen, enorm hochpreisigen Mitte-Quartier im ehemaligen Ostteil der Stadt sowie Tiergarten und Wedding zusammen. Aber da die Lage, wie wir jüngst schrieben, bei zunehmender Marktverstopfung immer mehr in den Hintergrund tritt, hat die Prinzenallee in Wedding von 2014 bis 2018 eine Steigerung bei den Kaufpreisen von 65 Prozent erfahren, während es in Berlin insgesamt 55 Prozent waren.

Im Erdgeschoss des Hauses ist ein Tabakladen oder Kiosk vermerkt sowie ein Friseursalon, weshalb wir davon ausgehen, dass es sich um diesen fünfgeschossigen Altbau zuzüglich ausgebautem Dachgeschoss handelt. Das Streetview-Bild ist aus 2008 und zeigt links noch einen Blumenladen.

Wenn nicht zwischen dem Tagesspiegel-Stand von Ende Januar und heute ein weiteres Vorkaufsrechts ausgeübt wurde, kommt Berlin-Mitte mit seinen 380.000 Einwohnern nun auf vier Ausübungsfälle – mit der Rathenower Straße fünf (ergänzt im Wege des Updates). Wir meinen, da geht noch was!

TH / Vielen Dank an die IG HAB @HeimatNeue für den dritten Tweet und damit fürs aufmerksam machen auf den Fall + für das SPD-Udpate.

SMH 293, 294, 295

Medienspiegel 286

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