Deutsche Wohnen kauft ca. 2.850 Wohnungen im Westen – von Akelius – unsere Anmerkungen auch für Berlin / @RegBerlin @HeimatNeue @FloraGoerschstr #Mietenwahnsinn #DeutscheWohnen #DWenteignen

2019-01-05 medienspiegel aktuelles formatZunächst die Fakten, wie sie aus einer Meldung der Immobilienzeitung und einer Pressemitteilung der Deutsche Wohnen SE hervorgehen:

  • Die Deutsche Wohnen SE erwirbt von der schwedischen Akelius SE 2.839 Wohnungen zuzüglich ca. 100 Gewerbeeinheiten, davon
    • 1.739 Wohnungen in Köln und Düsseldorf und
    • 1.086 Wohnungen im Rhein-Main-Gebiet, vornehmlich in Frankfurt.
  • Dafür wurden 685 Millionen Euro gezahlt, auf die Sollmiete gerechnet ein „Faktor“ (Kaufpreis durch Jahresnettokaltmiete) von 29,1.
    • Allerdings steht in der IZ-Meldung, dass die erwarteten Einnahmen zunächst bei 22 Millionen Euro jährlich liegen sollen, das entspricht einem Faktor von 31,1 Prozent – mithin gibt es einen wahrnehmbaren Gap zwischen Ist- und Sollmiete.

Die kleinen Unterschiede in der Genauigkeit der Angaben weisen darauf hin, dass die Deutsche Wohnen die Größenordnungen in den einzelnen Städten lieber nicht so genau angibt, damit vor Ort die Dimensionen nicht als das erscheinen, was sie sind: riesig.

1.700 Wohnungen beispielsweise können eine komplette Großwohnanlage darstellen. Zum Vergleich: Eine landeseigene Wohnungsgesellschaft in Berlin hat kürzlich große Teile des „Kosmosviertels“ mit etwas mehr als 1.800 Wohnungen zurückgekauft, das war der bisher mit Abstand größte Rekommunalisierungsfall in der Stadt und vermutlich in ganz Deutschland. Die Kosten wurden leider nicht transparent gemacht. Im privaten Bereich erreichen aber einzelne „Deals“nicht selten Milliardenhöhe.

Die Deutsche Wohnen wird sich nun sicher auf ihre schätzungsweise 5.000 neuen Mieter_innen freuen. Und umgekehrt so? Der Tenor in den Sozialen Netzwerken ist „Vom Regen in die Traufe“.

Die Pressemittelung der Deutsche Wohnen weist aber noch auf etwas anderes hin:

„Die Deutsche Wohnen unterstreicht mit dem Erwerb Ihren Fokus auf wirtschaftlich starke Metropolregionen in Deutschland. Durch selektive An- und Verkäufe verbessert sich die Portfolioqualität stetig.“

Nun könnte man witzeln, dann muss die DW in Berlin alles verkaufen, der Regierende Bürgermeister wartet nur darauf:  Berlin ist keine wirtschaftlich starke Metropolregion, sondern eine wirtschaftlich schwache Monopolregion.

Die Wahrheit dürfte aber sein, dass die Deutsche Wohnen nur verkauft, wenn sie dadurch tatsächlich eine Verbesserung erzielt. Das bedeutet, es werden nur die Häuser  auf den Markt kommen, die am unteren Ende der Rendite-Skala liegen. Es wird aussortiert und es steht zu befürchten, dass Rekommunalisierung in diesem Bereich bedeutet, das Land Berlin bzw. seine Wohnungsgesellschaften dürfen dort einsteigen, wo die Probleme mit der Bewirtschaftung am größten sind und das werden sie wohl auch tun, um Erfolge bei der Rekommunalisierung vorweisen zu können – dass es nachher heißt, die DW habe was angeboten und warum bloß habe man nicht zugegriffen, kann sich die Politik kaum leisten, nachdem sie sich weit aus dem Fenster gelehnt hat.

In normalen Zeiten wäre ein Argument, dass die Wohnungen überteuert angeboten wurden, aber derzeit gibt es offenbar keine Grenzen. Trotzdem schaffen einzelne Häuser, die konkreten Verdrängungsszenarien ausgesetzt sind und die jedes „Portfolio“, auch jedes einer Landes-WBG, schmücken würden, die Kommunalisierung nicht. Wir finden das unbefriedigend.

Die Deutsche Wohnen darf nicht darüber bestimmen, was eine Stadt und was die in ihr lebende Stadtgemeinschaft beim Thema #Mietenwahnsinn zu erwarten hat.

Akelius hat hingegen aus einem anderen Grund verkauft, wie sich aus einer interessanten Bemerkung in der IZ ergibt:

„Akelius-CEO Pal Ahlsén sagte, sein Unternehmen werde mit dieser Veräußerung die vorhandenen Verbindlichkeiten reduzieren. Das Rating soll sich von BBB auf BBB+ verbessern.“

Eine Verbesserung in diesem Bereich klingt nicht riesig, beide Ratings belegen „sicheres Investment“, wenn auch nicht allerhöchste Bonität, die Deutsche Wohnen zum Beispiel liegt mit A- etwas besser. Die Bewertung stammt übrigens von Moody’s, die ja derzeit wegen ihrer Warnung an das Land Berlin in aller Munde sind. Der US-Vermögensverwalter BlackRock hält sowohl Anteile an Moody’s wie an der Deutsche Wohnen SE.

Aber vielleicht geht es für Akelius auch darum, in einem nächsten Schritt ein A-Rating anzuzielen. Kleine Unterschiede bei den Kreditkonditionen, wie sie aus solchen Abstufungen hervorgehen können, sind auf einem überhitzten Immobilienmarkt, auf dem die DW zum Beispiel gut das 30-fache der Jahresnettokaltmiete für den Erwerb neuer Wohnungen ausgibt, einiges wert. Wir wissen ja vom Fall „Pankow, Friedrichshain, Mitte„, dass in Berlin auch das 35-fache gezahlt wird – eine Einschätzung, die sich durch das, was wir oben sehen, bestätigt.

TH / Dank an die IG HAB @HeimatNeue für die schnelle Zustellung der IZ-Info (vorgestern, zum Bearbeiten kamen wir erst jetzt)

Medienspiegel 297

2 Kommentare

  1. Dass DW aus der Verstaatlichung profitiert, befürchte ich auch. Hamburg hatte vor einigen Jahren auch das Stromnetz zurückgekauft und dabei wurden sie auch von Vattenfall betrogen. Dennoch bin ich davon überzeugt, dass ein Ende mit Schrecken besser ist als ein Schrecken ohne Ende.
    Langfristig gesehen ist es für die Berliner hoffentlich besser, wenn die Stadt wieder eigene Wohnungen hat.

    Gefällt 1 Person

    1. Ein paar eigene Wohnungen hat Berlin ja noch, aber viel zu wenige – und die Rückkäufe funktionieren bisher nach den Spielregeln des überhitzten Marktes, deswegen unterstütze ich die Initiative „DW enteignen“. Morgen kommt dazu ein Beitrag, der von einer Veranstaltung heute Abend stammt.

      Gefällt 1 Person

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