Update: Kein Mietenmützchen, sondern ein Vorschlag für einen vernünftigen Mietendeckel / #Mietendeckel #Mietenwahnsinn @RegBerlin @SenSWBerlin @spdberlin #Verdrängung #wirbleibenalle #Herausmodernisierung #DWenteignen

2019-01-05 medienspiegel aktuelles formatVor einigen Tagen hatten wir unter dem Titel „Mietenmützchen für Berlin – euer Ernst, SPD?“ die viel zu lasche Ausprägung des Mietendeckels kommentiert, die im Rechtsgutachten Mayer / Artz vorgeschlagen wird, welches die SPD in Auftrag gegeben hat.

In einem weiteren Beitrag hatten wir den zivilrechtlichen Teil des Gutachtens in schlichter Diktion als schwach bezeichnet. Was er ist. Wir hatten den Verdacht, dass hier ein Gefälligkeitsgutachten zugunsten der lobbyschonenden Vorstellungen des Regierenden Bürgermeisters erstellt wurde. Wasch mir den Pelz, aber mach mich nicht nass, lautet der übliche Spruch für eine Aktion, bei der jemand glänzen will, aber in Wirklichkeit kaum etwas bewirkt. Nach einer Veranstaltung in Pankow am Montagabend gibt es nun eine Klarstellung: Eva Högl, eine der drei Initiatorinnen des Mietenspiegels, sagt immerhin, dass der Mietendeckel für alles außer Neubau gelten soll.

So weit, so ein- und ausschließend. Die „nd“ berichtet hier darüber.

In diesem Sinn hatten wir im Januar das Konzept auch verstanden, verstehen hingegen nicht, warum nun vorauseilend zulasten der Mieter_innen davon abgewichen werden soll. Aber vielleicht wird ja die Modernisierungsumlage gerichtlich gekippt, Mieter in Tempelhof klagen gerade dagegen. Dann erübrigt sich diese Diskussion und der Regierende Bürgermeister wird sich einigen Schweiß von der Stirn wischen.

Dieses Pampern einer freidrehenden Immobilienwirtschaft ist unangebracht, das muss doch jedem klar sein, der beobachtet, wie verächtlich diese Branche mit Menschen bei den unterschiedlichsten Varianten von Verdrängung umgeht.

Wie aber steht es mit der Höhe, bei der die Miete gedeckelt werden soll? Das Modell eines Rückgriffs auf den Mietspiegel von 2011 war das Schärfste, was wir dazu bisher gehört haben, jetzt ist sogar von 2003 die Rede. Bei aller Liebe zu jedem, der zu viel Miete zahlt, wie soll das technisch gehen? Was ist mit Neubauten, die nach 2003 entstanden oder saniert worden sind, aber nicht zur obigen Kategorie der Ausgenommenen, also ganz aktuell erstellten Häuser gehören? Die können nicht nach dem Mietspiegel gedeckelt werden, der in der betreffenden Ecke gegolten haben mag, bevor sie ein anderes Gepräge annahm. Die Mietverhältnisse haben sich innerhalb von Berlin seit 2003 ganz unterschiedlich entwickelt, unzählige Einflussfaktoren spielen dabei eine Rolle. Weitere Beispiele: Wie sollen zum Beispiel Sprünge nach Modernisierungen und Neuvermietungen rechtssicher rückwärts herausgerechnet werden, wenn die Modernisierungsumlage damals legal war (und immer noch  legal ist) und Neuvermietungen sich nicht am Mietspiegel orientieren mussten?

Andererseits, ganz Recht, Herr Mieteranwalt Solf, die Bösen unter den Vermietern müssen eins auf die Mütze bekommen. Die Bösen nehmen aber keine 15 Ero kalt, das sind eher schon Normalfälle. Die Bösen, die nehmen 20, 30 oder sogar mehr. Die 15 Euro waren wohl der Diskussionstaktik geschuldet, denn wir alle wissen von Angeboten, die im Netz kommentiert wurden und die belegen, wie tatsächlich zugeschlagen wird, wenn es irgendwie geht.

Eine Rückrechnung aller heutigen Mieten auf frühere Mietspiegel ist also bei vielen Häusern schwierig zu ermitteln und wird erhebliche rechtliche Probleme nach sich ziehen.

Es gibt nach unserer Ansicht keine andere Möglichkeit, um wirksam zu deckeln, als in etwa so vorzugehen:

1.) Die Mieten werden auf Stand 2017, 2018 oder heutigem Stand eingefroren – vermutlich sogar eher auf dem Stand zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Mietendeckels, schon deshalb muss mal etwas Beeilung her. Nur Neubauten werden ausgenommen, okay. Das ist der erste Schritt.

Die Prämisse dabei: Jedes Haus wird zu diesem Zeitpunkt kostendeckend bewirtschaftet.

2.) Es wird auf den derzeit geltenden Mietspiegel plus die üblichen zehn Prozent gekappt.

3.) Für alle oberhalb des jeweils geltenden Mietspiegels liegenden Mieten müssen die Vermieter individuell, von Haus zu Haus, nicht für ihre Grundbesitzgesellschaften in toto, nachweisen, dass sie diese Mieten benötigen, um über die Runden zu kommen. Es dürfte in den meisten Fällen schwierig werden, diesen Nachweis zu führen.

4.) Sollten Vermieter nach gründlicher Prüfung erfolgreich reklamieren, dass sie bei Mieten in dieser Höhe noch keine Kostendeckung erzielen, muss man sich die Mieterprofile anschauen und entweder den Mietern etwas zuschießen oder den Vermietern bzw. sie an passenden Stellen entlasten.

Wir würden eher für eine Privilegierung einzelner Mietparteien plädieren, also vorschlagen, das Wohngeld auszubauen, bis im ganzen Haus gleichmäßig eine Kostendeckungsmiete erreicht ist, da sonst der kappende, nicht nur einfrierende Mietendeckel vor allem denen zugute käme, die sich hohe Mieten problemlos leisten können. Dieses Phänomen wird ohnehin eine Gerechtigkeitslücke öffnen, wenn der Mietendeckel kommt. Das lässt sich aber wohl nicht vermeiden, wenn auch weniger einkommensstarke Haushalte großflächig geschützt werden sollen.

Dieser Vorschlag berücksichtigt auch das, was Herr Hilgenfeld, der Diskussionsteilnehmer seitens des BBU, gesagt hat: Ein Mietendeckel darf nicht pauschal, sondern muss angemessen sein.

Eine Messgröße muss es als Ansatz aber geben, und die kann nur der aktuelle Mietspiegel zum Zeitpunkt des Mietendeckel-Starts sein. Von dort aus wird individuell betrachtet, was wirtschaftlich möglich ist, ohne dass das Eigentum (-srecht) beschädigt wird.

Wir sind übrigens der Ansicht, dass das hervorragend vereinbar ist mit der Enteignungsinitiative. Anders ausgedrückt: Die hat damit gar nichts zu tun, sondern ist ein weiteres Instrument, das vor allem die Marktmacht der Konzerne zurückdrängen soll und den Kommunen mehr Handlungsspielraum (zurück-) geben soll.

An wie vielen Stellen es hakt, sieht man hier. Das ist auch kein anderes Thema, sondern eine weitere Seite des Berliner Wohnungswürfels:

„Die Bindungsdauer der in 2018 geförderten Wohnungen hat sich von 20 Jahre auf 30 Jahre erhöht. Die Miethöhen liegen überwiegend anfänglich bei 6,50 €/m² Wohnfläche monatlich nettokalt. Das Land Berlin hat mit dem Haushalt 2018 für die Förderung dieser Wohnungen insgesamt 266,7 Mio. € bereitgestellt.“ (Aktuelle Pressemitteilung des Stadtbausenats)

Es ist löblich, dass die Bindungsdauer verlängert wurde. Dennoch: Die Gesetzeslage muss  dahingehend geändert werden, dass Sozialwohnungen nicht automatisch irgendwann aus der Bindung fallen und frei vermietet werden können. Solange es ist wie derzeit, sind solche Einladungen zwiespältig. Welcher Neoliberalismus-Wahnsinn dafür verantwortlich war, dass die unbefristete Sozialbelegung nicht mehr der Ausgangspunkt aller Überlegungen war, kann man sich heute nur noch blass vorstellen. Klar rechnen private Investoren damit, dass sie irgendwann die Häuser ganz und gar frei vermieten können.

Dann beginnt die nächste Verdrängungsrunde. Eine Generation weiter. Das wirkt heute wie ein fast ewiger Zeitraum, dreißig Jahre. Ist es aber nicht. Es ist die Zeit von der Wende bis heute. Nicht einmal ein halbes Mieterleben. Die meisten von denen, die sich an der aktuellen Diskussion über den #Mietenwahnsinn beteiligen, werden sich noch gut daran erinnern, wie ihr Leben damals aussah.

Entweder man geht mit der Reaktivierung der Wohnungsgemeinnützigkeit an die Sache heran und schenkt dann zum Ausgleich den Investoren mehr Steuern, lässt sie so abschreiben, dass sie auch bei anhaltender, unbegrenzter Sozialbindung von bis zu 50 Prozent eines Projekts klarkommen, oder man muss eben kommunal bauen oder auch mal die Genossenschaften ranlassen, die sich darüber beschweren, dass sie von der Stadt keinen vernünftigen Baugrund bekommen und daher auf Geldbeständen sitzen, die immer mehr anwachsen.

Enteignungsideen kamen ja erst dadurch auf, dass die Logik der Erhaltung sozialer Milieus in der Vergangenheit in die Tonne getreten wurde. Wir sind aber gespannt, wie viele Privatinvestoren sich ihrer sozialen Verantwortung wenigstens auf Zeit stellen und die ausgelobten Förderungsinstrumete in Anspruch nehmen.

Vom Mietendeckel sind sie ja im frei vermietbaren Teil ihrer Neubauten ausgenommen und dürfen dann gerne 40 Euro / m² nehmen. Die 40-Euro-Mieter ziehen in die oberen Geschosse. Darunter wohnen dann Menschen, die gerade mal 6,50 zahlen und zahlen können. Da hat man doch Herren und Diener, wie einst, wieder in einem Haus zusammen und man kann sie optisch leicht unterscheiden.

Und die Bestände sind nicht kommunal. Hier werden trotz der Teil-Sozialbindung Private gefördert, die mit Staatsgeld ihre Gewinne machen können und der soziale Mix in solchen Häusern ist, weil ja nur 50 Prozent frei vermietet werden dürfen und daher die Preise dafür entsprechend gepfeffert sein werden, kritisch zu betrachten. Noch besser: Die freien 50 Prozent werden als millionenteure Eigentumswohnungen geplant. Dann hat man die Klassen erst recht wieder so richtig schön auf engem Raum.

Nee, die Zukunft des Bauens in Berlin muss wirklich anders aussehen. Bitte etwas mehr Kreativität! Nur Bauen allein, das ist es nicht. Deshalb sind Zahlen auch nicht alles. Nicht von den Neoliberalen verrückt machen lassen.

Bis echte Alternativmodelle sich vermehrt durchsetzen und eingerichtet werden können, bitte ein Mietendeckel, der den Namen verdient und natürlich: Deutsche Wohnen & Co. enteignen. Ohne Druck durch diese Initiative wird sich im Großen nicht viel bewegen lassen. Wir halten die prinzipielle oder vielleicht auch die Scheinoffenheit der Immobilienwirtschaft für Mietendeckelvorschläge zumindest teilweise für ein Ergebnis der Angst vor stärkeren Eingriffen. DWenteignen wirkt schon, bevor das Volksbegehren am Samstag (6. April 2019) startet.

Selbstverständlich muss der oben angerissene Vorschlag präzisiert werden, aber wir meinen, damit bekommen die Beteiligten auf der Mieterseite die Möglichkeit, für ein paar Jahre durchzuatmen, andererseits die Vermieter die Chance, ihre gute Einstellung zur Sozialbindung des Eigentums zu beweisen.

TH

Ausgangsbeitrag vom 28. März 2019:

Es gibt kaum mehr einen Tag ohne immoblilienpolitisches Ereignis in Berlin.

Eines der größten Projekte, weil am meisten flächendeckend und daher mit Spannung erwartet, ist der Berliner Mietendeckel, den die SPD Ende 2018 ins Spiel gebracht hatte und der im Januar 2019 präzisiert wurde.

Dessen Machbarkeit wurde heute in einer Pressekonferenz bestätigt, die Eckpunkte vorgestellt.

Wir geben eine erste, kurze Einschätzung ab.

Ein Gutachten der Bielefelder Rechtsprofessoren Mayer und Artz bestätigte dies im Grundsatz. Aber es ist ein typisches SPD-Projekt geworden. Bisher haben sich die Berliner Zeitung und das Neue Deutschland dazu geäußert und vor allem letzere Quelle stellt heraus, dass es sich hier eher um ein Sieb handelt als um eine Deckelung, der Begriff selbst stammt von Mieteranwalt Henrik Solf.

Auch in der SPD sind nicht alle zufrieden, wie etwa Julian Zado, einer der drei Initiatoren des Mietendeckels:

  • Neubau wird auch ausgenommen, wie schon bei der Mietpreisbremse.

„Auch in laufende Mietverträge sollte man nicht eingreifen. Das ist unverhältnismäßig“, sagte Artz. „So nimmt man den Vermietern nichts weg, aber sie dürfen die Miete aber auch nicht noch weiter erhöhen“, sagte der Experte“ laut Berliner Zeitung. Das stimmt aber nicht, wenn bereits vorher festgelegte Erhöhungen weiterhin umgesetzt werden dürfen, da nimmt man nicht nur nichts weg – und schafft zudem weitere Ungerechtigkeiten.

  • Bestandsverträge sollen also nicht angefasst werden, auch nicht, wenn sie mit unsachgemäß hohen Staffelungen abgeschlossen werden, Gleiches dürfte dann wohl für Indexmietverträge gelten, die bei ungünstigen makroökonomischen Bedingungen dafür sorgen, dass Mieten weit über Marktentwicklung steigen, da nicht indexierte Verträge ja gedeckelt werden.
  • Die Anfang  2019 neu geregelte Modernisierungsumlage soll nicht angetastet werden. Vermieter dürfen also weiterhin ihre Häuser auf Kosten der Mieter_innen aufwerten.

Und wenn Artz sagt, das sei ein Schwachpunkt, dann hat er Recht. Die Modernisierungen betreffend, kann man dann nur hoffen, dass die Musterklage Erfolg hat, die ein Mieter aus unserem Bezirk gerade gegen das führt, was Gutachter Artz für selbstverständlich hält: Dass sich die Modernisierungskosten im Maßstab 1:1 oder noch höher im Mietverhältnis abbilden dürfen.

Wir meinen, hier ist der Bund in Sachen Steuerrecht gefordert: Wenn es ein Problem mit den Investitionen in Bestandsimmobilien gibt, dann muss die Modernisierung mehr als bisher steuerrechtlich privilegiert werden, aber die Umlage von Maßnahmen, die sie gar nicht wollen, auf die Mieter muss weg.

Unser Vorschlag mit der steuerrechtlichen Privilegierung ist aber tricky: Wenn dann plötzlich trotzdem nicht mehr so exzessiv modernisiert wird, was heißt das wohl? Dass Vermieter bisher eben auf Verdrängung und Überzahlung spekuliert haben (weil die höheren Mieten nach Abarbeitung der Modernisierungskosten erhalten bleiben) – und nicht bloß ihre Investitionen abwälzen wollten – obwohl diese ihnen bereits in der Form zugute kommen, dass ihre Häuser im Wert steigen.

Nicht in laufende Mietverhältnisse einzugreifen, würde aber bei wörtlicher Auslegung noch etwas anderes bedeuten: Dass innerhalb der bisherigen Kappungsgrenzen weiter erhöht werden darf, denn das findet ja alles im Rahmen der laufenden Mietverhältnisse statt. Dann wäre allerdings der Mietendeckel ein Fake. Wir gehen davon aus, dass es so nicht gemeint ist. Trotzdem muss die Ungleichbehandlung verschiedener Typen von Bestandsverträgen weg.

Selbstverständlich müssen auch extrem überhöhte Angebotsmieten, wie wir sie immer häufiger sehen, verboten und zu solchen Gentrifizierungsbedingungen abgeschlossene Verträge für ungültig erklärt werden können, um die sozialen Strukturen der Stadt nicht weiter zu beschädigen. Leider haben wir den Text des Gutachtens noch nicht einsehen können, offensichtlich sind andere da findiger:

Eines drückt die zitierte Stelle aus: Verdrängung ist unvermeidbar. Die Sache mit der Brauchbarkeit energetischer Sanierungen kann nur ein Theoretiker formuliert haben, der ernsthaft glaubt, es ginge hauptsächlich um Einsparungen, für wen auch immer.

  • Ist dieses Mal, anders als beim Mietendeckel, wenigstens eine Sanktionierung von Vermietern vorgesehen, die um das Mietenmützchen, also um das neue Recht, einfach mal herumfahren?

Dass die SPD eher ein Deckmäntelchen als einen Mietendeckel auf den Weg bringen will, macht wieder deutlich, warum die Initiative „Deutsche Wohnen enteignen“ unbedingt unterstützt werden muss.

TH

Medienspiegel 317, 322, SMH 319, 323

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