VIERTES VORKAUFSRECHT innerhalb einer Woche – wo ist die Firlstraße 31? // #Firlstraße #TR-KÖ #Treptow #Köpenick #RainerHölmer #SPD #Stadtrat #Mietenwahnsinn #Verdrängung #Vorkaufsrecht #Degewo #wirbleibenalle

Die Pressemitteilung kam schon am vergangenen Freitag, den 5. Juli 2019, aber wir wollten uns die Nachricht dieses Mal ein bisschen aufheben. Bis zum Beginn der Arbeitswoche, wenn alle wieder mehr Zeit um Lesen haben.

Kreuzberg hat es getan. Mit der Urbanstraße 67. Neukölln hat es getan. Zweimal! Mit der Hobrechtstraße 59 und dem Kottbusser Damm 69. Und nun gibt es einen vierten Fall, in dem das bezirkliche Vorkaufsrecht für ein Wohnhaus zugunsten einer landeseigenen Wohnungsgesellschaft ausgeübt wurde. Und das innerhalb einer einzigen Woche, der ersten Juliwoche 2019.

Hat der Baustadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg, Florian Schmidt, schon wieder einem Investor die Tür zu einem Haus vor der Nase zugeknallt? Oder hat der Neuköllner Baustadtrat Jochen Biedermann verhandelt, bis die Investoren entnervt aufgaben?

Beides trifft nicht zu. Es handelt sich um Treptow-Köpenick!

Glückliche Erwerberin ist die Degewo, in den drei oben erwähnten Fällen war es die Gewobag. Immerhin, die Firlstraße 31 in Oberschöneweide, um die es geht, stellt bereits das zweite Haus im Bezirk dar, das vorgekauft wurde, nicht das erste, wie wir vermutet hatten – so steht es in der Pressemitteilung des Bezirksamts vom 5. Juli:

Zum zweiten Mal hat das Bezirksamt Treptow-Köpenick das Vorkaufsrecht augeübt. Es handelt sich hierbei um die Firlstraße 31 in Oberschöneweide. Da die ursprüngliche Käuferin die Möglichkeit zur Unterzeichnung einer Abwendungsvereinbarung nicht nutzte, gehen die 21 Wohnungen nun in das Eigentum der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Degewo AG über, welche in den Kaufvertrag eingestiegen ist und somit das Grundstück stellvertretend für den Bezirk erworben hat.

Dazu erklärt Rainer Hölmer, Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Bauen und öffentliche Ordnung:

Ich bin sehr erfreut, dass wir mit der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Degewo das Vorkaufsrecht ausüben konnten. Das ist für die Mieterinnen und Mieter eine gute Nachricht. Mit der Degewo als neuer Vermieterin sind die Mietenden vor Verdrängung geschützt. Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften haben sich zu sozialverträglichen Mieten verpflichtet, so sind z.B. Mieterhöhungen ausgeschlossen, sofern die Miete mehr als 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens beträgt.

Die Milieuschutzsatzung – korrekterweise soziale Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 Baugesetzbuch – hat zum Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken bzw. vorzubeugen. Dabei ist die soziale Erhaltungsverordnung kein Instrument des aktiven Mieterschutzes, sondern stellt ein städtebauliches Instrument dar, um die gewachsenen Strukturen der angestammten Bevölkerung zu schützen.

Ende der Pressemitteilung

Wir mussten erst einmal nachschauen, wer Rainer Hölmer ist und in welcher Partei (SPD). Wer den Stadtrat ein wenig näher kennenlernen möchte, hier gibt es ein schönes Interview mit ihm, das zum Jahreswechsel 2018-2019 geführt wurde. Soweit wir feststellen konnten, lief dieser Vorkauf auch deshalb eher still ab, weil es keine Mieter*innen-Initiative gab, die sich im Netz gezeigt und viel Öffentlichkeit hergestellt hätte. Wie immer: Wer mehr herausgefunden hat, gerne eine Meldung an uns!

Wir wollen nicht Unvergleichbares vergleichen: Treptow-Köpenick hat große Einfamilienhausgebiete, in denen es kaum zu einem Vorkauf kommen dürfte, ähnlich wie unser Bezirk. Aber Treptow und Oberschöneweide sind uns durchaus als Gentrifizierungsgebiete bekannt und haben einen Charme, der glücklicherweise noch nicht allen aufgefallen ist, die es nach Berlin drängt oder die hier investieren möchten.

Das dürfte auch der Grund sein, warum in Gegenden von Treptow wie der ruhigen Firlstraße mit ihrem beidseitigen Baumbestand die Kaufpreise geringer sind als in bezüglich der Wohnqualität weniger attraktiven Straßen von Kreuzberg oder Neukölln.

Immoscout 24 weist für die Zone, in der das vorgekaufte Haus steht, gegenwärtig einen Durchschnitt von knapp unter 3.000 Euro / m² für Wohnungsangebote aus. Zum Vergleich: Der Kottbusser Damm, über den wir letzte Woche geschrieben haben, liegt bei für diese Lage schwindelerregenden 5.400 Euro / m². Und die Schere geht weiter auseinander. Der Auftrieb vom ersten Quartal 2018 bis zum ersten Quartal 2019 betrug an dieser Neuköllner Hauptstraße / Grenze zu Kreuzberg 18 Prozent, in Treptow, Firlstraße, „nur“ 12 Prozent. Beides ist ohnehin weit weg von einem gesunden, ausgeglichenen Markt, zumal der Auftrieb seit vielen Jahren andauert, doch die Unterschiede sind ebenfalls signifikant.

Wir hoffen deshalb auch, dass die Degewo das Haus Firlstraße noch zu einem wirtschaftlich gut darstellbaren Preis erwerben konnte.

Bemerkenswert: Das Bezirksamt sieht gemäß seinen Ausführungen im letzten Absatz die sozialen Erhaltungsverordnungen nicht als Instrumente des aktiven Mieterschutzes, sondern als Schutz zur Erhaltung der angestammten Bevölkerung an. Der städtebauliche Aspekt wird hervorgehoben, sogar doppelt, jeweils leicht unterschiedlich formuliert.

Die Hervorhebung dieser Differenzierung haben wir, offen geschrieben, nicht verstanden. Wer die soziale Mischung schützen will, schützt doch auch die Mieter*innen, aus denen diese Mischung besteht. Dies drückt sich unter anderem in der Verpflichtung der Degewo aus, Mieten nicht so anzuheben, dass Bewohner*innen des Hauses Firlstraße 31 mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete aufwenden müssen. Ob diese Formulierung ein verdeckter Hinweis darauf sein soll, dass Milieuschutz nicht gegen den Mietendeckel und andere Instrumente oder gegen eine Weiterentwicklung des BGB-Mietrechts gesetzt werden kann, ist eine Interpretationsmöglichkeit.

Dass der Milieuschutz per se die Mieter*innen nicht lückenlos vor Verdrängung bewahrt, ist bekannt. Sogar Umwandlungen in Eigentum sind in Milieuschutzgebieten möglich und werden auffallend häufig durchgeführt. Wir hätten uns einen erklärenden Satz gewünscht. Aber auch vor Umwandlungen schützt selbstredend ein Vorkauf durch eine landeseigene Wohnungsbau- und Vermietungsgesellschaft.

TH

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