„Berlin ist unbezahlbar.“ Teil 2 – Wohnen als Ware (Mietenwatch.de) – Kommentar / Analyse #Mietendeckel #Mietenwahnsinn #Gentrifizierung #Verdrängung #Mietenwatch #Berlin #unbezahlbar #WohnenistkeineWare

Gestern hatten wir den ersten Teil des großen Reports von Mietenwatch.de behandelt – Berlin ist unbezahlbar für Neumieter*innen. Heute hat die Plattform „Wohnen als Ware„, den zweiten Teil, veröffentlicht. Anders als gestern greifen wir heute nackte Zahlen heraus und kommentieren sie, denn realistische Fallbeispiele aus dem Investorenbereich können wir uns nicht so leicht ausdenken. Einfach deshalb, weil die Spekulationsblase mittlerweile ein Preisniveau erzeugt hat, das wir rational nicht mehr erklären können und die Fantasiewelt von Spekulanten ist uns – sic! – zu spekulativ.

Wenn Wohnraum als Ware gehandelt wird, können Vermieter*innen aus dem Grundbedürfnis Wohnen Profit schlagen, während Mieter*innen sich ihres Zuhauses nie sicher sein können. In keiner europäischen Stadt fließen so viele Investitionen in den Wohnungsmarkt wie in Berlin – wobei viel mehr in den Kauf von Bestandsimmobilien als in den Neubau investiert wird, steigt Mietenwatch ein und beruft sich dabei auf Zahlen, die vom Großmakler und Immobiliendienstleister James Long Lasalle veröffentlicht wurden und damit der Mietefreundlichkeit gewiss nicht verdächtig sind.

  • Nicht weniger als 56 Milliarden Euro wurden 2018 in den europäischen Wohnungsmarkt investiert. Ein Anstieg von abenteuerlichen 40 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Nur als Anmerkung. Wir sind nicht im Nachkriegszustand, wo fast alles neu aufgebaut werden muss, sondern in Märkten, die schon 2017 starke Sättigungstendenzen aufwiesen.
  • Ein Drittel davon entfiel auf Deutschland, obwohl Deutschland nur ca. 14 Prozent der Einwohner aller EU-Staaten ausweist. 18,6 Milliarden Euro wurden hier investiert (in der Regel im Bestand, der neue Wohnraum („bauen, bauen, bauen“) spielte eher eine untergeordnete Rolle), ein Plus gegenüber 2017 von 38 Prozent.

Die Performance des Sektors als defensive Investmentanlage dürfte bei Anlegern, die nach stabilen Cashflow- und Diversifizierungsvorteilen suchen, noch größere Aufmerksamkeit auf sich ziehen, dies auch angesichts der technologiebedingten disruptiven Tendenzen beispielsweise im Einzelhandels- und Bürosektor.

Übersetzt: Weil Aktien und Investitionen in die produzierende Wirtschaft oder, auf dem Immobilienmarkt, in Büroflächen für Dienstleistungsunternehmen immer unsicherer werden, wird noch mehr Geld in Wohnimmobilien fließen. Denn wohnen müssen die Menschen immer, da können sie nicht aus, wie man hier sieht:

Auch hätten Wohnimmobilien eine geringe Renditekorrelation mit anderen Sektoren und böten attraktive Diversifikationsvorteile als strukturell defensives Investment.

Wenn es überall sonst in der Wirtschaft hakt und öst, kann man hier immer noch das Geld parken, das dank offensiver Geldpolitik auch nie ausgeht.

Da die größten und stabilsten Märkte auch die höchste Reife und Liquidität aufweisen, sind sie auch im Rahmen von mittel- bis langfristig einsetzender typischer Spätzyklus-Strategien interessant, in denen die Bedeutung der Kernmärkte als Investitionsziele verstärkt in den Vordergrund rücken.

Dies bedeutet, dass durchaus erkannt wird, dass der Boom irgendwann zu Ende gehen muss, aber auch und gerade dann sind große Städte mit starker Zuzugstendenz am attraktivsten. Höchste Reife kann man auch mit: Hier darf das Kapital ungehindert freidrehen, weil fast alles privatisiert ist.

Nun hat sich Mietenwatch anhand der Online-Angebote mit den 10 „Big Players“ befasst. Das sind aber nicht die zehn größten Wohnungsgesellschaften Berlins – die landeseigene Degewo stellt viel mehr Angebote online ein als die meisten anderen. Deren offensive Strategie konnte man man sogar beobachten, wenn man in der U-Bahn fährt, wo ab und zu auf den oben angebrachten Monitoren Angebote der Degewo auftauchen. Das haben wir so noch bei keiner anderen Immobiliengesellschaft gesehen. Allerdings: In letzter Zeit haben wir derlei nicht mehr gesehen.

Der größte Vermieter in Berlin, private und kommunale Unternehmen zusammen, ist die Deutsche Wohnen SE mit ca. 116.000 Einheiten. Auch ADO Properties, die zuletzt in den Schlagzeilen standen, auch die Vonovia, gehören zu jenen, die gemäß der Volksinitiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ vergesellschaftet werden sollen, denn sie alle haben weitaus mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin. Wir lernen aber nach Kombination der Daten auch: In die derzeit diskutieren ca. 80.000 ausgewerteten Angebote, die zum Fazit „Berlin ist unbezahlbar“ geführt haben, wurden überproportional viele der landeseigenen Wohnungsgesellschaften einbezogen, was sich preisdämpfend ausgewirkt haben müsste.

Die zehn größten privaten Vermieter haben wir hier aufgelistet, weil es jene Unternehmen wären, die auf jeden Fall zu den „enteigungsreifen“ Playern am Markt zählen. Wir listen hier die größten Vermieter Berlins noch einmal auf:

  • Berlin selbst hält mit seinen sechs landeseigenen Wohnungsgesellschaften derzeit ca. 320.000 Wohnungen. Bis 2030 sollen es 400.000 sein. Deutlich zu wenig, wie wir meinen.
  • Die Deutsche Wohnen SE ist das größte Einzelunternehmen und gleichzeitig der größte private Vermieter in Berlin: ca. 116.000 Wohnungen.
  • Die Vonovia ist der größte Vermieter bundesweit mit fast 500.000 Wohnungen. 36.000 davon befinden sich in Berlin (nach anderen Angaben 44.000).
  • Die oben erwähnte ADO Properties gilt als Spezialist für Berlin und hatte bisher ca. 24.000 Wohnungen, nach dem Verkauf von 5.894 davon an die landeseigene Gewobag werden es also ca. 18.000 sein.
  • Weitere Kandidaten:
    • Covivio (ca. 16.000)
    • Akelius (ca. 14.000)
    • TAG (ca. 10.000)
    • Grand City Properties (ca. 8.000)
    • BGP (ebenfalls ca. 8.000)
    • Hilfswerk-Siedlung (ca. 6.000), diese wäre aber nach dem Verständnis von „DW enteignen“ wohl auszunehmen,
    • DVI (ca. 4.000)
    • Pears Global haben wir zusätzlich aufgelistet. Anzahl der Wohnungen aufgrund von Verschachtelung unbekannt, mehr als 3.000 in Berlin erscheinen jedoch sicher.

Als nächstes finden wir eine Karte, wo die Bestände der großen Berliner Player liegen, die von Mietenwatch nicht nach Wohnungszahle, sondern nach der Zahl der Angebote aufgelistet sind, in dieser Reihenfolge:

Die enthaltenen städtischen Gesellschaften sind mit * gekennzeichnet. Man sieht also, wie die Bestände regional verteilt sind, teilweise mit klarer Ost-West-Präferenz oder starker Innenstadt-Akzentuierung. Auch, dass die von der ADO an die Gewobag verkauften Wohnungen räumlich gut in den Bestand der Gewobag passen, kann man anhand der Karte erkennen. Noch interessanter fanden wir die anschließende Grafik: Wer ist bei welchen Baujahren besonders aktiv? Die Angebote von Akelius beispielsweise, über sich die Stadtgesellschaft zu Recht empört (bis zu 40 Euro kalt / m²), liegen oft im Altbaubestand einfacher Kieze und können so hochsaniert werden, dass die Mietpreisbremse und später wohl auch der Mietendeckel umgangen werden können. Wir meinen, auf diese Praxis muss unbedingt mehr Augenmerk gelegt werden, denn das, was wir in Anzeigen gesehen haben, erfüllt diese Sanierungsanforderungen nicht unbedingt.

Die Spannung steigt weiter: Wie teuer vermieten nun diese Vermieter im Durchschnitt der sichtbaren Angebote?

Dass Homefully mit seinen kurzfistigen Co-Living-Angeboten mit weitem Abstand (55 Euro / m² ) weit vorne liegt, überrascht nicht, und an zweiter Stelle finden wir wen? Die Akelius. Das hatten wir auch beinahe vermutet. 20,23 Euro / m² durhschnittlich für normales Mietwohnen in oft einfachen Lagen (einige Häuser in Neukölln und in unserem Bezirk kennen wir) sind nicht weniger als eine Frechheit. Die Preise, die wir oben erwähnt haben, sind also Teil einer Preistreiberei-Strategie, die selbst unter den großen Privaten ziemlich einmalig ist. Allerdings liegt Romi nur knapp dahinter – ist bisher aber noch nicht so in die öffentliche Diskussion geraten.

Dann folgen mit deutlichem Abstand die großen Privaten, die etwa 12,50 bis 13 Euro / m² nehmen – zuzüglich auffällig hoher Nebenkosten etwa bei der Deutsche Wohnen.

Einige Großkonzerne, wie etwa Vonovia und Deutsche Wohnen, vergeben Aufträge für Verwaltung und Nebenkosten an Tochtergesellschaften. Diese Tochtergesellschaften rechnen zum Teil überteuerte Dienstleistungen als Nebenkosten ab, so dass die Profite wieder in die Kassen der Firma fließen, schreibt Mietenwatch dazu.

Aber die Landeseigenen können wir nicht von der Kritik aussparen. Mieten zwischen ca. 10 und 10,70 Euro nettokalt sind nicht die soziale Form des Vermietens, die wir uns vorstellen. Dass die Daten valide sind, sieht man auch daran, dass sie ziemlich genau jenen entsprechen, die im Report 2017 zur Kooperationsvereinbarung ausgewiesen sind. Die Neuvermietungen der Städtischen sind von der Kooperationsvereinbarung ausgenommen, die eine Mietpreisbremse darstellen, wohl die einzige wirksame Mietpreisbremse in der Stadt. Sie dürfen die Mieten pro Jahr gegenwärtig „nur“ um 2 Prozent erhöhen.

Besonders krass fanden wir ein paar blaue Punkte in der nun folgenden Darstellung der Einzelangebote: Auch die städtische Gewobag, die wir selektiv ausgewählt haben, vermietet einzelne Wohnungen für bis zu 20 Euro nettokalt / m², die Ausreißer bei der Degewo liegen auf ca. 15 Euro / m², bei Akelius stand das höchste Angebot in der Tat bei ca. 45 Euro / m².

Dass Mietpreise unaufhaltsam in die Höhe schießen und Mieter*innen immer mehr unter Druck stehen, ist kein Naturgesetz. Mietpreise könnten tatsächlich viel niedriger sein, wenn Wohnungen profitfrei – also ohne Gewinne für Kreditgeber*innen oder Eigentümer*innen – bewirtschaftet würden, hebt Mietenwatch fett hervor und wir geben es hier so wieder. Wohl wahr!

Aber was machen die Vermieter aus dem, was sie mit ihren teilweise unverschämten Preisen einnehmen? Mietenwatch zieht zunächst die „Überschussrendite“ so von der Kostenmiete ab, also dem, was zur Bewirtschaftung von Wohnraum notwendig ist:

Mit dem Konzept einer „kostendeckenden Miete“ haben wir geschätzt, welche Nettokaltmiete zur profitfreien Bewirtschaftung von Wohnraum nötig wäre. Die „kostendeckende Miete“ allein wäre ausreichend, um langfristig die Bau-, Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten von Mietwohnungen abzudecken. Die Differenz zwischen der tatsächlichen Nettokaltmiete und der „kostendeckenden Miete“ nennen wir „Überschussmiete“. Die „Überschussmiete“ fließt als Zinsen an die Kreditgeber*innen und als Rendite an Eigentümer*innen. Sie ist für Bau oder Bewirtschaftung von Wohnraums nicht notwendig.

Da gehen wir nicht ganz mit. Auch die „Städtischen“ haben beispielsweise Neubauaufträge auszuführen und dafür notwendige Kredite und deren Bedienung zählen sehr wohl zu dem, was aus dem Bestand – und den dann hinzukommenden Neubauten – erwirtschaftet werden muss. Ähnlich dürften auch Genossenschaften kalkulieren, die bekanntlich darüber klagen, dass sie auf zu großen „Kriegskassen“ sitzen, weil man sie nicht bauen lässt, wie sie gerne würden. Wer die wirklichen Hintergründe für die Kampagne gegen den Mietendeckel von deren Seite erfragen möchte: Dies könnte einer davon sein. Leider ist auch nicht erklärt, wie die durchschnittlich sehr gering ausgewiesene Kostenmiete von etwas über drei Euro / m² berechnet wird. Nach diesem Modell kommen sogar die Städtischen bei ihren Neuvermietungen auf Überschüsse von ca. 7 Euro / m². Selbst im Bestand würden noch Einnahmen erzielt, die ca. 100 Prozent über der Kostendeckung liegen. Selbst eine Genossenschaft, die für ca. 6,50 / m² vermietet, hätte dann einen Overhead von 100 Prozent. Außerdem ist fraglich, ob z. B. zurückfließende Steuern nicht der Kostenmiete zuzurechnen wären.

Vielleicht vertieft Mietenwatch dieses Thema noch einmal. Akelius macht nach diesem Modell übrigens einen Gewinn von fast 500 Prozent. Dass die Gesellschaft wegen ihrer verwegenen Expansionspolitik unter Druck steht und ziemlich hoch verschuldet ist, ist bekannt und die Strategie, bei den Neuvermietungen, möglicherweise auch illegal, rauszuholen, was geht, rein kaufmännisch nachvollziehbar. Ethisch sieht es anders aus: Hier müssen Mieter*innen horrende Preise für ein besonders gieriges und riskantes Geschäftsmodell zahlen.

Was wurde bisher dagegen getan? Viel zu wenig, sowohl rechtlich als auch administrativ. Um dies zu illustrieren, widmet sich die nächste Karte der Überschreitung des Mietspiegels durch aktuelle Angebote. Wie die nächsten Mietspiegel aussehen werden, kann man sich in etwa denken. Jeder hohce Preise, auch jeder illegal durchgedrückte, der nicht beanstandet wird, wird sich auf den nächsten Mietspiegel auswirken.

Überschreitungsspitzenreiter ist demnach Tiergarten mit 88 Prozent und schlappen 9,51 Euro / m² über Spiegel, gefolgt von Kreuzberg mit 79 Prozent, in unserem Bezirksteil sind es immerhin noch 57 Prozent und es werden ca. 5,50 Euro / m² mehr verlangt, als der mittlere Mietspiegel es zulassen würde.

Besonders hoch ist die Überschreitung ausgerechnet bei den weniger beliebten Baujahren 1950 bis 1970. Die Vermutung liegt nah, dass der verstopfte Markt, der ja nicht nur die Lagebewertungen mittlerweile komplett ignoriert, dafür sorgt, dass auch Baujahre bei den Angebotspreisen nimmer weniger eine Rolle spielen. Da die Mietspiegel aber für jene Baujahre eine vergleichsweise geringe Miete ausweisen, ist die Differenz besonders hoch.

Und dies alles trotz Mietpreisbremse?

Wir haben für jedes Angebot errechnet, ob der Mietpreis unter oder über der Grenzwerten der Mietpreisbremse lag. Dabei trafen wir die Annahme, dass die vorherige Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 % überschritten hatte.

Über 90 Prozent der Angebote missachten die Mietpreisbremse. Einige legal, aufgrund von Ausnahmen, viele andere wären zu sanktionieren.

Was ist nun mit „bauen, bauen, bauen“?

Laut unseren Daten werden Wohnungen, die zwischen 2010 und 2019 von privaten Anbietern gebaut wurden, für eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 19,85 €/m² angeboten – für die meisten Berliner*innen völlig unbezahlbar. 

Auch die Städtischen sind mit 11,83 Euro / m² für ihre Neubauten nicht gerade knickerig sich selbst gegenüber. Aber es gibt, nachdem sie in den wilden Jahren von 2000 bis 2010 in einem weitgehend unregulierten Markt versucht haben, die Privaten einzuholen, nun immerhin einen deutlichen Knick bei den Baujahren 2010 bis 2019. Man achtet wieder ein wenig auf das Preis-Leistungsverhältnis – ohne dabei für niedrige Einkommen wirklich leistbare Angebote bereitzuhalten. Selbst bei Neubauten, die schon im Zeichen des Mietenwahnsinns entstanden sind, man wusste also um die Wohnungsnot, ist Bezahlbarkeit für die Mehrheit allenfalls am Stadttrand gegeben.

Im dritten und letzten Kapitel widmet sich Mietenwatch den Antworten auf diese beklagenswerten Zustände. Diesen Teil werden wir in den nächsten Tagen kommentieren.

TH

1 Kommentar

Kommentar verfassen

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden /  Ändern )

Google Foto

Du kommentierst mit Deinem Google-Konto. Abmelden /  Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden /  Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden /  Ändern )

Verbinde mit %s