UPDATE: Wie habt ihr das gemacht? Gewobag kauft von ADO Properties fast 6.000 Wohnungen für über 900 Mio. Euro – Interview mit den Vorständen #wirbleibenalle @SenSWBerlin @DWenteignen @gewobag

Wir ergänzen heute unseren ersten ausführlichen Artikel vom 27.09.19 zum ADO / Gewobag-Deal über 6.000 Wohnungen, weil zwei Gewobag-Vorstände sich in einem Interview mit der Berliner Zeitung zum „Wie“, und, für uns noch wichtiger, zu ihren Zielen und Plänen geäußert haben.

Im Interview Chefs der Gewobag erklären, wie 6000 Wohnungen zurückgekauft wurden.

Wie der Kauf finanziert wird, „steht noch nicht ganz fest“ – dieser Satz wird sich vermutlich wieder den Gegnern der Rekommunalisierung einbrennen.

Das wäre ein unsinniger Spin. Dass die Gewobag den Kaufpreis bezahlen kann, daran dürfte kein Zweifel bestehen. Wenn der Kauf zu einem Drittel aus der Übernahme von Schulden besteht, welche die ADO Properties 2015 für ihren Kauf gemacht hat, dann dürften das wohl alle oder fast alle sein, die damals entstanden und noch nicht zurückgezahlt sind. Und die Gewobag gibt Schuldscheine aus, also Anleihen. Dies ist ein klassisches Finanzierungsinstrument. Sie hätte auch ihr Kapital erhöhen und neue Aktien emittieren können, sofern das für einen Fall wie diesen nach den Statuten der Gewobag möglich ist. Könnte sie den Kaufpreis aus der Portokasse bezahlen, würde etwas mit der Bewirtschaftung nicht stimmen, sprich, die Mieter*innen würden zu viel zahlen und / oder der Bestand würde zu wenig instand gehalten und dadurch kämen überhöhte Rücklagen zustande.  

Für die Gewobag spielt es keine Rolle, was vor 15 Jahren war, also dass sie für das 20-Fache das kauft, was damals „verscherbelt“ wurde.

Betriebswirtschaftlich argumentiert sie damit korrekt. Sie muss das, was sie jetzt macht, darstellen können. Auf die politische Diskussion steigen die Vorstände richtigerweise nicht ein. Das ist die Sache der Medien, der Stadtgesellschaft, also von uns. Und wir haben uns hinreichend über das, was damals gelaufen ist, geäußert. Zuletzt im Ausgangsbeitrag, siehe unten.

Die Gewobag beteiligt sich aktuell mit 2.700 Wohnungen am Neubau, rekommunalisiert aber 6.000. Ist das adäquat?

Wir haben die Neubautätigkeit der Howoge einmal ausführlich dargestellt, hier kann man das ähnlich für die Gewobag einsehen. Für Berliner Verhältnisse bauen diese Gesellschaften sehr viel. Um es nochmal für alle „bauen, bauen, bauen“-Maniacs klarzustellen: Die Privaten bauen am Bedarf der Berliner*innen weitgehend vorbei, die „Städtischen“ hingegen haben diesen Bedarf zu berücksichtigen und müssen trotzdem gute Wohnkonzepte verwirklichen, das ist eine Herausforderung. Die Bauwirtschaft in Berlin kann gar nicht mehr bauen, als derzeit gemacht wird.

Was ist mit de Ruf nach Vereinfachung?

Die Bauvorschriften auf das Niveau der 1960er runtersetzen? Ernsthaft?

Die Alternative wäre die chinesische Methode. Ohne jede Bürgerbeteiligung einfach mal ein paar Viertel plattmachen und dort riesige Hasenkästen hinstellen, wie sie witzigerweise für sehr teures Geld von den Privaten in Berlin ebenfalls realisiert werden, wenn auch nicht ganz in dem Umfang. Gentrifizierung also auf die besonders brutale Art. Welcher demokratisch erzogene Mensch will das tolerieren und dann so wohnen?

So können nur die idealtypischen Blödkonsumenten denken und hausen, die das Immobilienkapital und das Kapital überhaupt sich als bevorzugte Abnehmer denken. Das sind auch die, sich „smart wohnen“, also neue Überwachungskonzepte, am ehesten als Gewinn empfinden dürften. Sie sind auch ein Gewinn, fragt sich nur, für wen.

Wir haben uns die Projekte der Howoge etwas genauer angeschaut und auch einen Blick auf das, was die Gewobag macht, geworfen. Wir haben vorgestern auf der Demo erst wieder gesehen, wie furchtbar und voll auf Gentrifizierung setzend in Berlin teilweise immer noch gebaut wird. Wir erwarten von den Landeseigenen mehr Kreativität. Qualität zählt eben auch. Nachhaltigkeit. Häuser, in denen Menschen auch morgen noch leben wollen und auch dann, wenn der Zuzugs-Hype mal endet, der jedes Monstrum vermiet- oder verkaufbar macht.

Die Stadt wächst ohnehin nicht mehr so schnell. Es geht nur noch um den Abbau eines „Alt-Überhangs“ aus den Jahren von 2010 bis 2017, als Wohnen in Berlin sehr stark nachgefragt wurde, man den Neubau aber erst wieder auf Touren bringen musste, den CDU- und SPD-Regierungen weitgehend haben absterben lassen.

Weitere Anmerkungen zum Interview?

Die letzten Antworten hätten wir gerne etwas konkreter gehabt. Die Gewobag wird sich auch bezüglich der Neumieter an die Kooperationsvereinbarung halten, das dürfte wohl feststehen. Stichtag der Konsolidierung der neuen Bestände ist der 1. Dezember 2019. Leider wird nicht erwähnt, um wieviel die ADO bei einzelnen Mieter*innen erhöhen wollte und was es bedeutet, wenn die Gewobag das übernehmen will, falls das MEV rechtmäßig ist. Da Interviews mit Vorständen von landeseigenen Wohnungsunternehmen, anders als Lobbyist*innen-Befragungen und vor allem als das ständige Zitieren von Lobbyist*innen der privaten Immobilien-Industrie und deren politischen Wasserträgern, der CDU und der FDP, nicht so häufig in die Tagespresse gelangen, ist es auf jeden Fall interessant, den Artikel in der Berliner Zeitung zu lesen.

TH

In Berlin die Wogen hochgehen zu lassen, ist derzeit ganz einfach: Es muss etwas mit Mieten und Wohnen zu tun haben und schon regen sich alle maximal auf. Wenn es dann wirklich einen Aufreger gibt, bleibt auf der Skala der emotionalen Aggregatzustände kein Raum mehr nach oben.

Bisher war der Erwerb von Teilen des Kosmosviertels durch die landeseigene Wohnungsbaugesellchaft „Stadt und Land“ zu Jahresbeginn die größte Rekommunalisierung in Berlin. Damals ging es um etwas mehr als 1.800 Wohnungen zum Kaufpreis von ca. 250 Millionen Euro – der Preis war zunächst geheimnisumwittert, ist aber mittlerweile bekannt.

Nun wird diese Dimension bei weitem übertroffen durch einen Deal, den die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag mit der privaten ADO Properties S. A. geschlossen hat: 6.000 Wohnungen wechseln für 920 Millionen Euro den Besitzer und wandern von privat nach kommunal.

Zunächst hier die Pressemitteilung von ADO Properties vom 26.09.2019:

„ADO Properties S.A. (die „Gesellschaft„) hat heute den Abschluss eines Anteilskaufvertrags (der „Anteilskaufvertrag„) mit der Gewobag Wohnungsbau Aktiengesellschaft Berlin über den Verkauf sämtlicher Anteile an bestimmten Tochtergesellschaften, die Eigentümer von 23 Immobilienobjekten mit insgesamt ca. 5.800 Wohneinheiten sind, bekanntgegeben. Der Kaufpreis für die Anteile beträgt EUR 920 Mio. abzüglich Nettoverschuldung der verkauften Gesellschaften in Höhe von ca. EUR 340 Mio. Die Objekte, die zum größten Teil im Jahr 2015 erworben wurden, liegen im westlichen und nördlichen Teil Berlins in den Bezirken Spandau und Reinickendorf.“ (…)

Ran Laufer, Chief Executive Officer der Gesellschaft, sagte: „Wir freuen uns sehr, dass wir diesen Vertrag mit Gewobag abschließen konnten. Der Verkauf dieses Portfolios entspricht der Wertschöpfungsstrategie der Gesellschaft, zu der nicht nur der Erwerb von wertsteigernden Immobilien und Portfolios gehört, sondern auch der selektive Verkauf von Objekten, wenn sich die Gelegenheit zu für die Gesellschaft vorteilhaften Bedingungen bietet“.

Die Stadtbausenatorin Katrin Lompscher kommentiert den Vorgang so:

„Mit dem Erwerb von knapp 6000 Wohneinheiten schließen wir heute den größten Rekommunalisierungsankauf in der Geschichte Berlins ab“, sagte Lompscher. „Die Fehler, die in der Vergangenheit mit dem Verkauf dieser Bestände gemacht wurden, können wir nicht rückgängig machen, wohl aber den Mieterinnen und Mietern die Sicherheit zurückgeben, die sie durch die zwischenzeitliche Privatisierung verloren hatten“, so die Senatorin.“ (zitiert gemäß „DIE WELT„)

Die zuständige Senatsverwaltung meint:

Sehr gut! @KLompscher: „Mit dem Erwerb von knapp 6.000 Wohneinheiten schließen wir heute den größten Rekommunalisierungsankauf in der Geschichte Berlins ab. Mein Dank dafür gilt in allererster Linie der Gewobag, die sich erneut als starker und verlässlicher Partner erwiesen hat.“

Die Gewobag zählt u. a. zu den aktivsten städtischen Wohnungsbaugesellschaften, wenn es darum geht, Häuser aufgrund der Ausübung von bezirklichen Vorkaufsrechten zu übernehmen, dies soll damit wohl ausgedrückt werden, sie war auch führend am Vorgang „Karl-Marx-Allee“ beteiligt.

Eine Reaktion der Gewobag darf nicht fehlen:

  • Gewobag sichert zwei große zusammenhängende Quartiere
  • Übernahme für Dezember 2019 geplant
  • Markus Terboven, Vorstandsmitglied der Gewobag: „Mit dem Kauf vergrößern wir unseren eigenen Wohnungsbestand auf rund 68.000 Wohnungen und sichern so bezahlbaren Wohnraum für mehr als 10.000 weitere Berliner Mieterinnen und Mieter.

Die Gewobag hat heute eine bindende Vereinbarung mit Ado Properties S.A. über den Erwerb von 5.894 Wohneinheiten und 70 Gewerbeeinheiten in Berlin Spandau und Reinickendorf unterzeichnet.

Eines fällt im weiteren Verlauf des Statements der Gewobag auf: Es ist davon die Rede, dass dieser Ankauf in einem dynamischen Markt gut darstellbar ist, andererseits soll der Ankauf erfolgt sein, um die Mieten stabil zu halten. Wie soll man also von der Marktdynamik profitieren? Es wäre fatal für die Mieter*innen, wenn für neu erworbene Gebäude die Kooperationsverveinbarung der „Landeseigenen“ mit dem Senat nicht gelten würde, dass die Mieten im Bestand höchstens um zwei Prozent pro Jahr steigen dürfen.

Als Nicht-Bestand sehen wir den Neubau an – dort verlangen die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften im nicht gebundenen Kontingent häufig mehr als 10 Euro pro m² nettokalt – nicht aber den Erwerb bestehender Gebäude mit derzeit wesentlich niedrigeren Mieten.

Bei den Objekten handelt es sich um zwei große zusammenhängende Quartiere in Berlin Spandau und Reinickendorf, die in den 1960 bis 1990er Jahren von der GSW im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus errichtet wurden„, so die Gewobag weiter.

Leider haben wir bis jetzt keine Quelle gefunden, die den Kaufpreis im Jahr 2015 durch ADO Properties erwähnt. Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Dieser dürfte wesentlich geringer gewesen sein, es handelt sich also um eine erhebliche Preissteigerung innerhalb von nur vier Jahren. Bei allem Stolz auf den guten Deal nennt auch der Verkäufer die Summe nicht, weil er möglicherweise gerne weitere Geschäfte dieser Art abwickeln würde.

Außerdem gibt es bei der ADO selbst eine Besitzumstrukturierung:

Die israelische Muttergesellschaft von Ado Properties, Ado Group, wird derzeit vom deutschen Branchennachbarn Adler Real Estate übernommen. Bei erfolgreichem Abschluss der Transaktion würde diese ein Drittel an der deutschen Ado halten.“ (FOCUS)

ADO hatte in Berlin vor dem Verkauf des „Portfolios“ an die Gewobag ca,. 24.000 Wohnungen.

Wir sind aber beim Weiterrecherchieren doch fündig geworden, den Kaufpreis 2015 betreffend: Hier dürfte es sich in etwa um die Häuser handeln, die jetzt an die Gewobag verkauft wurden. Da sieht man wieder, was ein gewissenhaftes Leitmedium in der Hauptstadt wie der Berliner Tagesspiegel wert ist, wenn es darum geht, ältere Spuren aufzunehmen:

Gerade erst hatte ADO Properties auch in Staaken und Reinickendorf ein größeres Immobilienpaket mit Häusern aus den sechziger und siebziger Jahren von der Deutsche Wohnen AG erworben. Dabei ging es um 5750 Wohnungen, die zu einem Preis von 375 Millionen Euro den Besitzer wechselten
„, heißt es in einem Artikel aus 2015.

Wir rechnen einen gewissen Aufschlag dafür hinzu, dass die jetzt angekauften Bestände und das, was 2015 an die ADO ging, nicht genau deckungsgleich sind (die exakte Zahl jetzt: 5.894 Wohnungen gemäß Angaben der Gewobag) und nehmen 450 Millionen als Ansatzpunkt. Das heißt trotzdem nichts anderes, als dass ADO Properties innerhalb von weniger als fünf Jahren einen Spekulationsgewinn von über 100 Prozent eingestrichen hat.

Hinzu kommt, dass die Wohnungen in den 2000ern für lediglich ca. 48 Millionen Euro den Besitzer wechselten, also haben auch vor der ADO bereits Zwischen-Eigentümer einen erheblichen Gewinn mit kurzfristigem Ankauf und Verkauf erzielt haben – fast 1000 Prozent. Insgesamt beträgt die Spanne zwischen einstiger Privatisierung und jetziger Rekommunalisierung fast 2000 Prozent. Innerhalb von ca. 15 Jahren. Das kommt uns nicht ungewöhnlich vor, seit wir unseren allerersten Einzefall von Mietenwahnsinn recherchiert haben, wo zwischen „Verscherbelung“ 2004 und gegenwärtigem Wert auch mehr als 1000 Prozent Spanne liegen.

Betrachten wir nun die Wohnungen an sich: Im Durchschnitt wurden von der Gewobag ca. 156.000 Euro pro Wohnung bezahlt. Große Bestände dieser Art pendeln sich meist bei einer durchschnittlichen Wohnflächen-Quadratmeterzahl von ca. 70 ein, der Quadratmeterpreis liegt demnach bei ca. 2.200 Euro, davon gehen wir hier aus. Das ist für heutige Verhältnisse kein überhöhter Kaufpreis. Dies gilt auch dann, wenn es sich nicht um Tophäuser in Toplagen handelt. Wir erinnern daran, dass in einfachen, nicht etwa in gehobenen Innenstadtquartieren die Kaufpreise für Altbauten mittlerweile häufig über 4.000 Euro / m² liegen, für einzelne Eigentumswohnungen noch einmal um einiges höher.

Eher kann man also sagen, dass ADO 2015 sehr günstig erworben hat. Das ist aber nicht der Hauptpunkt der vehementen Kritik an der Übernahme durch die Gewobag, die wir derzeit in den sozialen Netzwerken lesen.

Am einfachsten lässt sich entkräften, dass für die jetzige Übernahme durch die Gewobag massiv Steuergelder eingesetzt wurden. Die Gewobag bezahlt, anders als bei mancher Ausübung des bezirklichen Vorkaufsrechts, die Wohnungen ohne Senatszuschuss.

Das zweite Argument ist: Einst billigst verscherbelt, jetzt teuerst zurückgekauft. Der Senat hat selbst bekannt, dass alte Fehler nicht mehr rückgängig gemacht werden können. Über die alten Fehler wissen wir mittlerweile aber auch etwas mehr: Natürlich ist Thilo Sarrazin, der Finanzsenator, der damals den Verkauf des städtischen Wohnunsbestandes organisiert hat, der perfekte Gegner und aus manchen Häusern hätte man sicher mehr herausholen können – unter normalen Umständen.

Der „Markt“ kennt aber auch keine Gnade und der Markt wusste, dass es sich um Notverkäufe handelt. Denn Berlin war aufgrund des Bankenskandals und der daraufhin explodierenden Schuldenlast gezwungen, Tafelsilber zu verscherbeln – ohne Anführungszeichen, die Preise für hochwertige Staatssubstanz sind grottig gewesen. Es war ein bisschen wie nach dem Krieg, als Städter in Not ihre Wertsachen an Bauern verramschten, für ein paar Säcke Kartoffeln. Der Markt, wenn man ihn einfach laufen lässt, macht sowas mit Menschen und dem, was sie sich über viele Jahre erarbeitet haben.

Nur war der Bankenskandal kein Schicksal, sondern wurde im Wesentlichen von der CDU verursacht, die heute mit teilweise absurden Vergleichen und ohne jede Scham gegen jedes Mieterschutzinstrument Propaganda macht, das jemand sich in in Berlin oder anderswo ausdenkt. Wer dieser Propaganda auf den Leim geht, ist selbst schuld. Wer sie wider besseres Wissen verwendet oder betreibt, wird seine mieter*innenfeindlichen Gründe dafür haben.

Das dritte Hauptargument der Gegner des Geschäfts ist, dass durch diese Rekommunalisierung keine neuen Wohnungen entstehen. Was hätte man für fast eine Milliarde alles bauen können! Jeder, die die Nachrichten dazu verfolgt, weiß, dass die Berliner Bauwirtschaft an der Kapazitätsgrenze arbeitet, also das gebaut wird, was möglich ist, und dass fast 60.000 erteilte Baugenehmigungen spekulativ liegengelassen werden. Hingegen ist das Argument der Befürworter, dass die Gewobag wieder 6.000 Mieter*innen auf lange Sicht günstiges Wohnen sichern will, nicht von der Hand zu weisen. Vom Neubau muss man diesen Vorgang also getrennt betrachten. Schräg finden wir in dem Zusammenhang, dass nun auch moniert wird, dass große Freiflächen nicht endlich zugemauert werden. Das haben die Berliner*innen aber anders entschieden, z. B. im Fall Tempelhofer Feld. Soll es nun demokratisch zugehen oder nicht?

Der Ausweis von Neubaugebieten und der kommunale Neubau schreiten stetig voran und die „Landeseigenen“, zu denen auch die Gewobag zählt, bauen heute fast so viel, wie in Berlin zu CDU-SPD-Zeiten insgesamt im Jahr an Wohnungen neu auf den Markt kam. Wir erwähnen nur am Rande, dass „der Markt“ eben gerade nicht dazu führt, dass hinreichend bezahlbarer Wohnraum entsteht, allein wegen der spekulativen Explosion der Bodenpreise ist das kaum noch möglich. Auch deswegen ist es richtig, günstiges Wohnen im Bestand zu sichern.

Wir haben oben dargestellt, dass die Preise zwei Aspekte haben: Die hohen Gewinnspannen für eine ganze Staffel von Verkäufern, die aus früherer Verramschung resultieren, andererseits die für heutige Marktverhältnisse normalen Ankaufpreise durch die Gewobag.

Was aber resultiert aus dieser Betrachtung?

Dass der Markt immer Recht hat und es richtig ist, immer zu Marktpreisen zu kaufen oder gar nicht? Keineswegs. Vielfach, unter anderem durch Steuerprivilegien, durch Abschreibungsmodelle verschiedener Ausformung, wurde in vielen Jahren zugunsten der Vermieter in den Markt eingegriffen. Warum nicht endlich anders herum, bei anhaltender Wohnungsnot und dem Unwillen oder der Unfähigkeit der privaten Unternehmen, leistbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen?

ADO Properties zählt zu den Immobilienkonzernen, die gemäß Liste der Initiative „Deutsche Wohnen enteignen“ unter den Enteignungstatbestand fallen würden, die untere Grenze soll bei 3.000 Wohnungen liegen. Es gibt zu den Entschädigungssummen viele Rechenvarianten, wir haben einige hier aufgelistet.

Sofern wir eine Kritik am aktuellen Vorgang anzubringen haben, zielt sie genau in die andere Richtung wie bei vielen Diskussionsteilnehmern in den sozialen Netzwerken: Man hätte warten können, bis ein Enteignungsgesetz beschlossen ist und dann für einen geringeren Preis entschädigen anstatt nach den Wünschen des Verkäufers handeln. Einen Gewinn hätte er dann wohl immer noch verzeichnen können. Besonders DIE LINKE wirkt zunächst durch Ankäufe wie diesen, als ob sie ihrer eigenen Unterstützung für „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ nicht traut, indem die linke Stadtbausenatorin zu Marktpreisen rekommunalisiert.

Diese Kritik gilt allen Kommunalisierungen und Rekommunalisierungen, allerdings uner der Prämisse, dass nicht der Zeitfaktor eine entscheidende Rolle spielt: Es gibt im Moment kein Enteignungsgesetz, also kann, wenn Verkäufe auf den Tisch kommen, nur zu aktuellen Bedingungen gehandelt werden.

Das bedeutet aber auch, dass wir in diese Kritik an der mangelhaften Koordination verschiedener Mieterschutzaktionen und -instrumente, denn darauf läuft es hinaus, eine Bewertung darüber einfließen lassen müssen, ob gerade ein kurzes Zeitfenster genutzt wurde, um die fast 6.000 Wohnungen zu rekommunalisieren, oder ob man zum Beispiel den Mietendeckel hätte abwarten können, um unter dessen Ägide die Enteignung durchzuführen. Vermutlich wäre das günstiger gewesen als die jetzige Lösung. Wenn man an die Enteignung nicht glaubt und den Mietendeckel als begrenzt und kaum marktwirksam auch im Sinne einer aus ihm folgenden Reduktion der Kaufpreise ansieht, war jetzt vielleicht der richtige Zeitpunkt, denn jetzt wurden die Häuser angeboten.

Dieses Abstoßen von etwa einem Viertel des Berliner Bestandes durch ADO weist aber auch darauf hin, dass man zumindest in diesem Unternehmen das Ende der Sepkulationsfahnenstange für erreicht hält. Wenn sich dies bewahrheitet und es nicht bald zu Rekommunalisierungen unterhalb der Marktpreise kommt, wird die Geschichte des Mietenwahnsinns später auf jeden Fall die Darstellung enthalten, dass niemals so teuer verstaatlicht wurde wie im Höhepunktjahr ebenjenes Mietenwahnsinns – 2019.

Den seit 2010 andauernden Auftrieb hat die aktuelle Stadtregierung nicht verursacht, die erst seit Anfang 2017 tätig ist. Wir erinnern uns daran, dass die jetzt so heißlaufende CDU noch bis Ende 2016 mitregiert hat. Die Fehler der Vergangenheit jedoch treffen die Politik im Ganzen, die sich am Wohnungsmarkt beispiellosen Unsinn geleistet hat, wie etwa die Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit im Jahr 1990 – und so sinnvoll die Rekommunalisierung insgesamt ist, sofern damit gut gewirtschaftet werden kann, diese Fehler wird sich die Politik auch dann vorhalten lassen müssen, wenn die aktuell handelnden Personen dafür nicht persönlich verantwortlich zu machen und die aktuellen Rekommunalisierungsumstände zu rechtfertigen sind.

Eine mutige Politik muss nun endlich dafür sorgen, dass sie nicht mehr vom „Markt“ in die Ecke getrieben werden kann, wenn es um die Daseinsvorsorge für uns alle geht, denn es ist für ihre Gegner allzu leicht, das Akzeptieren von Marktbedingungen als kaufmännisches Versagen darzustellen. wenn am Ende eines Preiszyklusses gehandelt wird.

© Der Wahlberliner, Thomas Hocke

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