Der Berliner Mietendeckel ist heute wieder der Gegenstand unserer Mieterpost. Es wird nicht die letzte Ausgabe sein, die sich ihm widmet, weil wir weitere Meinungen zu ihm präsentieren und kommentieren wollen. Nun geht es aber erst einmal um den aktuellen Stand und um Fragen, von denen der Senat annimmt, dass sie häufig gestellt werden.
MP 12: Die AfD, die Morgenpost, derMietendeckel stellvertretend für viele ähnlich tendierende Meinungen des journalistisch-politischen konservativ-liberal-rechten Spektrums in Berlin.
MP 8-II mit Update: Der Berliner Mietendeckel steht!
MP 6: Alles zum Berliner Mietendeckel inklusive Timeline.
Heute machen wir weiter mit etwas ganz Einfachem. Der Senat hat eine Reihe von Fragen und Antworten zum Mietendeckel erstellt, die wir hier abbilden. Das dient uns zur Informationssicherung auf Stand heute und – man kann alles auf einen Blick sehen, was sich auf der betreffenden Seite nur reihenweise anklicken lässt. Selbstverständlch werden wir stellenweise auch kommentieren, sonst wäre ja keine Eigenleistung dabei. Wer das Original sehen und überprüfen möchte, ob wir auch nichts entfernt oder beigefügt haben, bitte hier.
1.) Gilt der Mietendeckel für alle Wohnungen?
Nein, es gibt Ausnahmen: Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus („Sozialwohnungen“), Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauten, die erstmals seit 1. Januar 2014 bezugsfertig waren.
Dazu zählen auch solche hübschen kleinen Perlen, denn diese Form von Totalsanierung, die es in dem Fall auch wirklich gibt und die nicht, wie bei gewissen einschlägig bekannten Vermietern nur vorgetäuscht ist, berechtigt ebenfalls weiterhin zu unbegrenzter Mietpreisfantasie. Also, liebe Vermieter, die Welt ist immer noch so ganz okay. Wer sich dafür interessiert, das Angebot ist hier zu finden.
Unser Eindruck ist, dass vermieden werden soll, dass eine niedrige Nettokaltmiete angesetzt wird und dann die ganze teure Möblage extra draufgeschlagen wird, um möbliertes Wohnen in Wirklichkeit sehr teuer anbieten zu können.
Wenn eine Wohnung wiedervermietet wird, darf nur die Nettokaltmiete des Vormieters genommen werden – maximal jedoch eine Miete bis zur Höhe der jeweiligen Mietobergrenze, die in der Miettabelle steht. Bei Wohnungen, deren Vormiete geringer als 5 Euro/m² beträgt, darf die Miete bei der Wiedervermietung um max. 1 Euro auf bis zu 5,02 Euro/m² erhöht werden, wenn eine moderne Ausstattung vorhanden ist.
Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind:
- schwellenlos erreichbarer Aufzug,
- Einbauküche,
- hochwertige Sanitärausstattung,
- hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
- Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)
Um ganz offen zu sein, diese Regelung erschließt sich uns nicht und würde diejenigen, die bisher eine sehr niedrige Miete genommen haben, ausnehmend blöd dastehen lassen. Nehmen wir an, jemand hat vorher 4,76 Euro / m² gezahlt, der Nachmieter muss also höchstens 5,02 Euro / m² zahlen, obwohl z. B. die Obergrenze für die betreffende Bauklasse bei 6,45 Euro / m² liegt? Wieso nicht 5,76 Euro und damit innerhalb der erlaubten Zone? Im Prinzip wird damit ein weiterer Unterdeckel eingezogen. Falls wir das nicht falsch verstanden haben: Darüber sollte man nochmal nachdenken. Denn gegen rabiate Erhöhungen für neue Mieter schützt ja schon die Klausel maximal + 1 Euro gegenüber Vormiete.
| Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung | Mietpreis pro Quadratmeter |
| bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad | 6,45 Euro |
| bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad | 5,00 Euro |
| bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad | 3,92 Euro |
| 1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad | 6,27 Euro |
| 1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad | 5,22 Euro |
| 1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad | 4,59 Euro |
| 1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad | 6,08 Euro |
| 1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad | 5,62 Euro |
| 1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad | 5,95 Euro |
| 1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad | 6,04 Euro |
| 1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad | 8,13 Euro |
| 2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad | 9,80 Euro |
Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich der Wert um 1,00 Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind:
- schwellenlos erreichbarer Aufzug,
- Einbauküche,
- hochwertige Sanitärausstattung,
- hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
- Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)
Hier wird also noch einmal die Grundtabelle aufgelistet, die wir u. a. in der Mieterpost 6 erwähnt haben. An diesen Werten hat sich beim Gesetzentwurf nun nichts mehr geändert. Wichtig ist beim (je nach Höhe der Inflation gekappten) Geldentwertungsausgleich: Er darf nur angewendet werden, wenn die Miete danach die in der Tabelle angegebenen Werte nicht überschreitet.
Welche Modernisierungen sind erlaubt?
Modernisierungsmaßnahmen:
- 1. zu der Vermieter*innen aufgrund eines Gesetzes verpflichtet sind,
- 2. zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,
- 3. zur Nutzung erneuerbarer Energien,
- 4. zur energetischen Fenstererneuerung,
- 5. zum Heizanlagenaustausch,
- 6. zum Aufzugsanbau oder
- 7. zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau
Erlaubt sind nach unserer Ansicht weiterhin alle Modernisierungen, inklusive derjenigen, die genehmigungspflichtig sind, wenn eine solche Genehmigung vorliegt – nur dürfen sie nicht mehr zum Anlass genommen werden, die Mieten saftig zu erhöhen, mithin: Die Kosten dürfen nicht mehr im bisherigen Maße auf die Mieter*innen umgelegt werden. Insofern stellt diese Regelung für die Dauer des Mietendeckels eine Einschränkung der Möglichkeiten nach § 559 BGB dar.
Das wird ein Test für Wille und Fähigkeit von Verwaltungen werden, wir sind auch schon sehr gespannt.
Es kommt auch darauf an, ob alles, was bisher zu viel genommen wurde, zurückgezahlt werden muss, sonst geht sich das in einem simplen Rechenexempel aus. Und auch heute leider wieder: Dass vermieterseitiger Betrug weiterhin kein Straftatbetand sein soll, finden wir aus rechtspolitischen Gründen falsch.
Richtig ist aber auch, dass nach der Empfehlung des Eigentümerverbands „Haus und Grund“ Vermieter*innen versuchen, vor dem Einfrieren der Miete diese noch zu erhöhen. Allerdings wird dies nach Auffassung des Senats bei einer rückwirkenden Anwendung des Mietendeckels nicht gelingen.
Haben Mieter*innen nach dem Zeitpunkt des Senatsbeschlusses zum Mietendeckel am 18.06.2019 der Mieterhöhung zugestimmt, ist nach Rechtsauffassung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, die vor der Mieterhöhung geltende Miete Grundlage für das spätere Einfrieren der Miete.
Wir haben im Bekanntenkreis mitbekommen, wie Vermieter kurz vor dem 18.6. versucht haben, die Mieten zu erhöhen, obwohl das aus anderen Gründen, z. B., weil die letzte Mieterhöhung zu kurz vorausging, nicht zulässig war. Liegen solche Gründe nicht vor, müsste die Erhöhung rechtmäßig gewesen sein und bleibt bestehen, sofern nicht die unter 8.) genannte Senkungsmöglichkeit besteht sowie nicht die Regelungen zur Einhaltung des Mietspiegels und der Mietpreisbremse verletzt sind. Deswegen wirkt „versuchen“, Zeitform Präsens, auf uns missverständlich, denn die Miete wurde ja bereits auf Stand 18.06. eingefroren, nur ist die Regelung dazu noch nicht in Kraft.
Ob jemand einer Mieterhöhung zugestimmt hat, die nach dem 18.06.19 ausgesprochen wurde, ist demnach allerdings irrelevant. Es gilt die Miethöhe vom 18.06.19.
TH
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