Die FAQ-Liste zum Mietendeckel #Mieterpost 14 #Mietenwahnsinn #Mietendeckel #wirbleibenalle #Mietenstopp #rentfreeze #R2G #2RG @SenSWBerlin @HeimatNeue

Der Berliner Mietendeckel ist heute wieder der Gegenstand unserer Mieterpost. Es wird nicht die letzte Ausgabe sein, die sich ihm widmet, weil wir weitere Meinungen zu ihm präsentieren und kommentieren wollen. Nun geht es aber erst einmal um den aktuellen Stand und um Fragen, von denen der Senat annimmt, dass sie häufig gestellt werden.

MP 12: Die AfD, die Morgenpost, derMietendeckel stellvertretend für viele ähnlich tendierende Meinungen des journalistisch-politischen konservativ-liberal-rechten Spektrums in Berlin.
MP 8-II mit Update: Der Berliner Mietendeckel steht!
MP 6: Alles zum Berliner Mietendeckel inklusive Timeline.

Heute machen wir weiter mit etwas ganz Einfachem. Der Senat hat eine Reihe von Fragen und Antworten zum Mietendeckel erstellt, die wir hier abbilden. Das dient uns zur Informationssicherung auf Stand heute und – man kann alles auf einen Blick sehen, was sich auf der betreffenden Seite nur reihenweise anklicken lässt. Selbstverständlch werden wir stellenweise auch kommentieren, sonst wäre ja keine Eigenleistung dabei. Wer das Original sehen und überprüfen möchte, ob wir auch nichts entfernt oder beigefügt haben, bitte hier.

1.) Gilt der Mietendeckel für alle Wohnungen? 
Nein, es gibt Ausnahmen: Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus („Sozialwohnungen“), Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauten, die erstmals seit 1. Januar 2014 bezugsfertig waren.

FireShot Capture 107 - Erstbezug nach Sanierung_ 5-Zimmer-Dachgeschoss-Maisonette mit Einbau_ - www.immobilienscout24.deDazu zählen auch solche hübschen kleinen Perlen, denn diese Form von Totalsanierung, die es in dem Fall auch wirklich gibt und die nicht, wie bei gewissen einschlägig bekannten Vermietern nur vorgetäuscht ist, berechtigt ebenfalls weiterhin zu unbegrenzter Mietpreisfantasie. Also, liebe Vermieter, die Welt ist immer noch so ganz okay. Wer sich dafür interessiert, das Angebot ist hier zu finden.

2. Was heißt Miete im Sinne des Mietendeckels? 
Bei einer Miete im Sinne des Mietendeckels ist immer die Nettokaltmiete gemeint, inklusive aller Zuschläge, z.B. für Mobiliar oder Ausstattung.

Unser Eindruck ist, dass vermieden werden soll, dass eine niedrige Nettokaltmiete angesetzt wird und dann die ganze teure Möblage extra draufgeschlagen wird, um möbliertes Wohnen in Wirklichkeit sehr teuer anbieten zu können.
 
3. Was heißt Mietenstopp? 
Mietenstopp heißt, dass keine höhere als die am 18. Juni 2019 (Beschluss der Eckpunkte im Berliner Senat) geltende Nettokaltmiete gezahlt werden muss. Auch für Staffel- und Indexmieten gilt, dass die Miete, die am 18.6.2019 gezahlt wurde, eingefroren wird.
 
Dass das auch endlich mal klargestellt wurde. Uns hat nie eingeleuchtet, weshalb bisher ein Unterschied zwischen Staffel- und Indexmiete gemacht wurde. Wer nun glaubt, wir seien hier möglicherweise selbst betroffen, der kann das so sehen, es muss aber nicht so sein.
 
4. Was passiert bei einer Erst- oder Wiedervermietung? 
Auch bei einer erstmaligen Vermietung außerhalb des Neubaus (siehe Ausnahmen) darf die Mietobergrenze nicht überschritten werden.

Wenn eine Wohnung wiedervermietet wird, darf nur die Nettokaltmiete des Vormieters genommen werden – maximal jedoch eine Miete bis zur Höhe der jeweiligen Mietobergrenze, die in der Miettabelle steht. Bei Wohnungen, deren Vormiete geringer als 5 Euro/m² beträgt, darf die Miete bei der Wiedervermietung um max. 1 Euro auf bis zu 5,02 Euro/m² erhöht werden, wenn eine moderne Ausstattung vorhanden ist.

Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind:
  • schwellenlos erreichbarer Aufzug,
  • Einbauküche,
  • hochwertige Sanitärausstattung,
  • hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)

Um ganz offen zu sein, diese Regelung erschließt sich uns nicht und würde diejenigen, die bisher eine sehr niedrige Miete genommen haben, ausnehmend blöd dastehen lassen. Nehmen wir an, jemand hat vorher 4,76 Euro / m² gezahlt, der Nachmieter muss also höchstens 5,02 Euro / m² zahlen, obwohl z. B. die Obergrenze für die betreffende Bauklasse bei 6,45 Euro / m² liegt? Wieso nicht 5,76 Euro und damit innerhalb der erlaubten Zone? Im Prinzip wird damit ein weiterer Unterdeckel eingezogen. Falls wir das nicht falsch verstanden haben: Darüber sollte man nochmal nachdenken. Denn gegen rabiate Erhöhungen für neue Mieter schützt ja schon die Klausel maximal + 1 Euro gegenüber Vormiete.

5. Was besagt die Mietentabelle/die Mietobergrenzen? 
Die Mietentabelle legt fest, wie hoch die Nettokaltmiete in Abhängigkeit von Alter und Ausstattung einer Wohnung sein darf. Die Obergrenze kann sich bei einer Modernisierung um max. 1 Euro/m² erhöhen (siehe Modernisierung). Ab 2022 darf die Miete jährlich um einen Inflationsausgleich von 1,3 Prozent steigen, sofern sie weiter unter der zulässigen Mietobergrenze liegt.

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung Mietpreis pro Quadratmeter
bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad 6,45 Euro
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,00 Euro
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 6,27 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 6,08 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62 Euro
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 5,95 Euro
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 6,04 Euro
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 8,13 Euro
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad 9,80 Euro


Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich der Wert um 1,00 Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind:
  • schwellenlos erreichbarer Aufzug,
  • Einbauküche,
  • hochwertige Sanitärausstattung,
  • hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)

Hier wird also noch einmal die Grundtabelle aufgelistet, die wir u. a. in der Mieterpost 6 erwähnt haben. An diesen Werten hat sich beim Gesetzentwurf nun nichts mehr geändert. Wichtig ist beim (je nach Höhe der Inflation gekappten) Geldentwertungsausgleich: Er darf nur angewendet werden, wenn die Miete danach die in der Tabelle angegebenen Werte nicht überschreitet.

6. Was ist mit Ein- und Zweifamilienhäusern? 
Auch für sie gilt das Gesetz. Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich jedoch die Mietobergrenze um einen Zuschlag von zehn Prozent.
 
Diese Regelung billigt a.) Vermietern, die ein komplettes Haus mit einer oder zwei Wohnungen vermieten und b.) jenen, die gerne neben sich selbst noch eine nette Mieter*innenpartei im Haus haben möchten, einen gewissen Aufschlag zu. Dabei wird wohl richtigerweise davon ausgegangen, dass es sich dabei um die berühmten, aber nicht so häufig wie man denkt vorkommenden Kleinvermieter handelt, bei denen die Einnahmen aus Vermietung nicht die einzige oder hauptsächliche Einkommensquelle darstellen, es sei denn, jemand konzentriert sich beim „Portfolio“ auf fremdvermietete Ein- bis Zweifamilienhäuser und besitzt viele davon, was innerhalb der Ausnahme der Kleinvermieter wiederum eine große Ausnahme sein dürfte.
 
7. Sind Modernisierungen weiter möglich? 
Bestimmte Modernisierungen und deren Umlage auf die Miete sind grundsätzlich erlaubt, wenn sich hierdurch die Miete nicht um mehr als 1,00 Euro pro Quadratmeter erhöht.

Welche Modernisierungen sind erlaubt?

Modernisierungsmaßnahmen:
  • 1. zu der Vermieter*innen aufgrund eines Gesetzes verpflichtet sind,
  • 2. zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,
  • 3. zur Nutzung erneuerbarer Energien,
  • 4. zur energetischen Fenstererneuerung,
  • 5. zum Heizanlagenaustausch,
  • 6. zum Aufzugsanbau oder
  • 7. zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau

Erlaubt sind nach unserer Ansicht weiterhin alle Modernisierungen, inklusive derjenigen, die genehmigungspflichtig sind, wenn eine solche Genehmigung vorliegt – nur dürfen sie nicht mehr zum Anlass genommen werden, die Mieten saftig zu erhöhen, mithin: Die Kosten dürfen nicht mehr im bisherigen Maße auf die Mieter*innen umgelegt werden. Insofern stellt diese Regelung für die Dauer des Mietendeckels eine Einschränkung der Möglichkeiten nach § 559 BGB dar.

8. Wann ist eine Kappung der Miete möglich? 
Eine Miete kann gekappt werden, wenn sie über 120 Prozent der Mietentabelle liegt (z.B. mehr als 12 Euro Miete, aber nur 10 Euro Miete zulässig nach Mietentabelle). In diesem Fall kann sie auf 120 Prozent des Tabellenwerts gekappt werden. Diese Regelung wird erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes wirksam. Für Wohnungen in einfacher Lage gibt es einen Abschlag auf die Mietpreise der Mietentabelle von 28 Cent je Quadratmeter, für Wohnungen in mittlerer Lage werden neun Cent je Quadratmeter abgezogen und für Wohnungen in guten Lagen werden 74 Cent pro Quadratmeter aufgeschlagen.
 
Es gibt also doch eine Absenkungsmöglichkeit, das war zwischenzeitlich nicht mehr sicher – und sie soll auch nicht mehr sozialgebunden sein, d. h., nicht abhängig vom Einkommen der Mieter*innenpartei. Das erspart natürlich nun viel Prüfaufwand, allerdings sind die Absenkungsmöglichkeiten auch gegenüber früheren Varianten des Mietendeckelentwurfsverfahrens reduziert worden.
 
Wir finden es etwas ungünstig, dass die Zu- und Abschläge nach Lage in diese Kappungsfrage gepackt wurden, systematisch gehören sie zur Mietentabelle unter 5.) Mit der Kappung an sich besteht nämlich kein Zusammenhang bzw. es muss so gerechnet werden: Die eigene Miete muss in Relation gesetzt werden zum richtigen Satz innerhalb der Tabelle, dann müssen alle dort und unter 8.) Satz 3 aufgelisteten zusätzlichen Kriterien in Anrechnung gebracht werden, erst dadurch ergibt sich die zulässige Miete und man kann die eigene aktuelle Miete damit vergleichen und schauen, ob diese eine Differenz von mehr als 20 Prozent nach oben aufweist 
 
9. Was ist ein Härtefall und was folgt daraus? 
Die Investitionsbank Berlin kann auf Antrag der Vermieter*innen eine angemessene Erhöhung der Miete genehmigen, wenn die zulässige Miete auf Dauer zu Verlusten für die Vermieter*innen oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde. Die Differenz zwischen genehmigter Erhöhung und dem Wert der Mietentabelle kann für die Mieter*in ausgeglichen werden sofern eine WBS-Berechtigung vorliegt. Dieser Ausgleich erfolgt jedoch nur für den angemessenen Teil der Wohnfläche.
 
Hier wird dem Eigentumsschutz Rechnung getragen, aber auch berücksichtigt, dass es kein Recht auf Rendite gibt. Die Mieter müssen die erhöhte Miete also bezahlen, sofern sie nicht ihrerseits wieder quasi einen Härtefall geltend machen können, indem sie eine WBS-Benachrichtung nachweisen (WBS = Wohnberechtigungsschein).
 
10. Woher bekomme ich die Angaben zum Baujahr, Energieverbrauchskennwert usw.? 
Vermieter*innen haben den Mieter*innen innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über alle maßgeblichen Sachverhalte zu erteilen.

Das wird ein Test für Wille und Fähigkeit von Verwaltungen werden, wir sind auch schon sehr gespannt.
 
11. Werden Verstöße bestraft? 
Bei Verstößen gegen den Mietendeckel kann eine Geldbuße von bis zu 500.000 EUR verhängt werden.

Es kommt auch darauf an, ob alles, was bisher zu viel genommen wurde, zurückgezahlt werden muss, sonst geht sich das in einem simplen Rechenexempel aus. Und auch heute leider wieder: Dass vermieterseitiger Betrug weiterhin kein Straftatbetand sein soll, finden wir aus rechtspolitischen Gründen falsch.

12. Wie lange gilt der Mietendeckel? 
Der Mietendeckel gilt für 5 Jahre nach Inkraftreten des Gesetzes.
 
Und kann verlängert werden. Das ist wichtig, denn heute kann niemand voraussehen, wie in fünf Jahren die Wohnungssituation sein wird. Wenn die Lage weiterhin angespannt bleibt, muss eine Verlängerung beschlossen werden.

13. Vermieter*innen verschicken jetzt Mieterhöhungen – was tun? 
Am 13. Mai wurde der neue Mietspiegel veröffentlicht. Diese Veröffentlichung hat schon immer dazu geführt hat, dass Vermieter*innen Mieterhöhungen verlangt haben, um die Mieten an den Mietspiegel anzupassen.

Richtig ist aber auch, dass nach der Empfehlung des Eigentümerverbands „Haus und Grund“ Vermieter*innen versuchen, vor dem Einfrieren der Miete diese noch zu erhöhen. Allerdings wird dies nach Auffassung des Senats bei einer rückwirkenden Anwendung des Mietendeckels nicht gelingen.

Haben Mieter*innen nach dem Zeitpunkt des Senatsbeschlusses zum Mietendeckel am 18.06.2019 der Mieterhöhung zugestimmt, ist nach Rechtsauffassung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, die vor der Mieterhöhung geltende Miete Grundlage für das spätere Einfrieren der Miete.

Wir haben im Bekanntenkreis mitbekommen, wie Vermieter kurz vor dem 18.6. versucht haben, die Mieten zu erhöhen, obwohl das aus anderen Gründen, z. B., weil die letzte Mieterhöhung zu kurz vorausging, nicht zulässig war. Liegen solche Gründe nicht vor, müsste die Erhöhung rechtmäßig gewesen sein und bleibt bestehen, sofern nicht die unter 8.) genannte Senkungsmöglichkeit besteht sowie nicht die Regelungen zur Einhaltung des Mietspiegels und der Mietpreisbremse verletzt sind. Deswegen wirkt „versuchen“, Zeitform Präsens, auf uns missverständlich, denn die Miete wurde ja bereits auf Stand 18.06. eingefroren, nur ist die Regelung dazu noch nicht in Kraft.

Ob jemand einer Mieterhöhung zugestimmt hat, die nach dem 18.06.19 ausgesprochen wurde, ist demnach allerdings irrelevant. Es gilt die Miethöhe vom 18.06.19.
 
Sollten wir bei unseren interpretierenden Ausführungen Fehler gemacht haben oder haben Sie eine andere Auffassung, bitten schreiben Sie uns gerne. Unsere Ansicht zu 11.) ist davon ausgenommen, davon werden wir sicher nicht abrücken bzw. abweichende Ansätze nicht in ein Update dieses Beitrags aufnehmen.
 
Credit to @HeimatNeue für die Recherche der FAQ-Seite und das hübsche Beispiel für weitere schöne Vermieterträume.
 
TH
 
 
 
 

 

 

 

TH

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