Enteignung, was ist dein Preis? – Startbeitrag / @DWenteignen @SenFin @RegBerlin @SenSWBerlin #Enteignung #DWenteignen #Mietenwahnsinn

2018-06-24 AnalyseMit diesem Beitrag starten wir innerhalb unserer Serie ein Special, das sich nur mit der Enteignung als Instrument der Wohnungsmarktsteuerung befasst.

Mit dem Preis meinen wir nicht nur die Kosten der Enteignung oder auch der Vergesellschaftung in Euro, sondern ebenfalls den politischen Preis – was hat es für unsere Wirtschaftsordnung und die Stadtgemeinschaft zu bedeuten, wenn die Initiative „DWenteignen“ Erfolg hat und wie sieht es aus, falls nicht? Auch die juristischen Aspekte werden wir aus diesem Grund beleuchten und Fachleute zu  Wort kommen lassen.

Wir werden diesen Artikel um weitere Aspekte und Neuigkeiten ergänzen und er wird ein Teil des Berliner Baureports werden. Zum Start beschäftigen wir uns mit der Ansicht derer, die alles ausgelöst haben:

Wie stellt sich die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ die Entschädigungsfrage vor?

I. WARUM enteignen?

Das werden wir noch ausarbeiten, aber wir finden, diese Antwort, die wir gestern an die Immobilien Zeitung geschrieben haben, gibt unsere Ansichten und unsere Motive erst einmal recht gut wieder. Damit geben wir kund, dass wir für die Möglichkeit der Enteignung großer Wohnkonzerne sind, wenn diese sich nicht zu einem sozialeren Verhalten bereitfinden. Das ist unsere Prämisse und an ihr orientiert sich der Tenor dieses Textes.

Der vertiefte Start ins Thema genau vier Wochen vor dem Beginn des Volksbegehrens zur Enteignung und der großen Demo gegen Mietenwahnsinn ist bewusst gewählt. Wir werden  trotz aller grundsätzlichen Befürwortung der Initiative jedoch so weit differenzieren, dass die Analysefunktion unserer Darstellung erhalten bleibt.

II. Wer sagt was zu den KOSTEN in Euro?

1.) Die Initiative „DW & Co. enteignen“:

Lassen wir zunächst die Initiative „DW & Co. enteignen“ selbst zu Wort kommen, in der Form, wie sie von der Berliner Zeitung zitiert wird. Dort heißt es, die auszukehrende Entschädigung an die Enteigneten beläuft sich auf maximal 13,7 Milliarden Euro. Klingt vielversprechend, auch wenn dies auf den ersten Blick eine große Summe darstellt. Die 13,7 Milliarden sind aber nur die Höchstsumme – der untere Grenzwert liegt bei 7,3 Milliarden und ein Jurist wird sogar mit der Ansicht zitiert, die Entschädigung sei für nur einen symbolischen Euro möglich. Wir hatten das in diesem Beitrag bereits als Möglichkeit erwähnt, aber in ablehnender Form. Wir sind anderer Ansicht. Dort geht es auch um die grundsätzliche Möglichkeit einer Enteignung.

Die „DWenteignen“ hat drei Varianten und zwei Untervarianten für die Berechnung angeboten:

  • Variante 1a: 7,3 Milliarden Euro kommen zustande, indem
    • eine Zielmiete von 229,61 Euro pro Wohnung bei 200.000 Wohnungen angenommen wird,
    • beruhend auf der Annahme, dass ein Haushalt nicht mehr als 30 Prozent vom Nettoeinkommen für die Miete ausgeben soll.
  • Variante 1b: 12 Milliarden Euro ergeben sich aus den Kaltmieten, die
    • gegenwärtig von Jobcentern übernommen werden, durchschnittlich 375 Euro pro Wohnung,
    • ein Unterschied Kaltmiete / Warmmiete ist dann nicht zu berücksichtigen, ebenso nicht der Anteil der Miete am Haushaltseinkommen, der in der Regel weit höher als 30 Prozet liegt.
  • Variante 2a: 9,2 Miliarden Euro ergeben sich aus
    • 200.000 in Anrechnung gebrachten Wohnungen,
    • dem 12,5-fachen der JNKM (Jahresnottkaltmiete) gemäß Bewertungsgesetze des Bundes
    • minus Alterwertminderungsabzug.
  • Variante 2b: 13,7 Milliarden Euro ergeben sich aus
    • 200.000 in Anrechnung gebrachten Wohnungen,
    • dem 14-fachen der JNKM gemäß Ermittlungsmethode der Berliner städtischen Wohnungsbaugesellschaften.
  • Variante 3: 11,6 Milliarden Euro wären als Entschädigung fällig, wenn man
    • schlicht 6 Euro pro m² Kaltmiete als Durchschnitt ansetzen würde,
    • daraus ergäbe sich eine Durchschnitts-Kaltmiete von 363,85 Euro.
    • Dies bedeutet, eine Wohnung wird mit durchschnittlich 60,5 m² angesetzt.

Daran sieht man, dass die Berliner „Landeseigenen“ vergleichsweise offensiv zu Werke gehen, wenn es um die Ermittlung ihrer Vermögenstatbestände geht. Die 7,3 Milliarden, die eingangs genannt wurden, müssen wir un zwecks Nachfrage memorieren, weil sie aus beiden Varianten nicht hervorgehen. Die „DWenteignen“ habe zwecks Eruierung der Entschädigungswerte in die Bilanzen der Vonovia, der Deutsche Wohnen und der Akelius SE geschaut, die zum Kreis der Betroffenen zählen.

Dort sei man auf komplett überhöhte Bewertungen vom 26- bis 27fachen der Jahresnettokaltmiete gestoßen. Diese würden eingerichtet, um ein günstigeres Verhältnis zwischen Vermögen und Schulden darzustellen. Das stimmt natürlich.

2.) Unsere Meinung zu den Varianten 1a, 1b

Wir zitieren hier vorsichtshalber einen Absatz direkt, damit kein Gap zwischen Ausgangsdarstellung und unsrer Wiedergabe entstehen kann:

„Die Enteignungs-Initiative favorisiert nach eigenen Angaben eine Entschädigung nach der zugrunde gelegt wird, dass die Miete maximal 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmacht. Die anfallende Entschädigung in Höhe von 7,3 Milliarden Euro soll zu 20 Prozent über Eigenkapital vom Land Berlin aufgebracht werden, zu 80 Prozent über Kredite finanziert werden. Im gewichteten Durchschnitt käme dabei eine Quadratmeter-Miete von 3,81 Euro heraus, sagte Schneider. „Man könnte sogar eine Mietensenkung durchführen“, stellt Initiativen-Sprecher Rouzbeh Taheri in Aussicht.“

Wir lassen das mal so stehen, aber schon die 3,81 Euro / m² zeigen, dass hier nicht in Kostendeckungsdimensionen gedacht wird. Um es erst einmal kurz zu machen: Die Berechnungsmethoden der Varianten 1a und 1b erscheinen uns nicht maximal zielführend, solange uns nicht weitere, erklärende Details vom Gegenteil überzeugen.

2.) Unsere Meinung zu den Varianten 2a, 2b

Der Ansatz ist weitaus konventioneller und wirkt nicht so willkürlich. Und die Vermögenswerte, welche die Immobilienkonzerne sich in die Bücher schreiben, sind derzeit hoch.

Fantasiewerte sind es trotzdem nicht. Daran sieht man wieder den Unterschied zwischen juristischer und kaufmännischer Sichtweise, wenn es um die Bewertung bestimmter Angaben geht: So viel würden diese Unternehmen derzeit am Markt nach unserer Ansicht in der Tat erlösen, wenn sie ihre Bestände verkauften. Also sind die Werte per se nicht zu hoch angesetzt und keine Bilanzschönung. Man kann allenfalls sagen, man hätte mehr Reserven lassen, sich konservativer darstellen können.

Wir weisen gerne auf den Fall „Pankow, Friedrichshain, Mitte“ hin, wo die Deutsche Wohnen nach unserer Berechnung kürzlich etwa das 35fache der Jahresnettokaltmiete ausgelegt hat, als sie selbst kaufte. Aber es sind nun einmal Marktpreise, die hier in Ansatz gebracht werden und wer entschädigen möchte, hat nicht im Sinn, Marktpreise zu zahlen, sondern, wie in diesem Fall, Summen, welche vor der Spekulationsblase in etwa auch der Marktwert gewesen wäre.

Das sogenannte „10- bis 12-Fache“ war noch vor zehn Jahren üblich, luxuriöse Häuser in Toplagen erreichten auch das 15- oder 17-Fache, die geringere Rendite war der Preis für die gute Lage, das gute Publikum im Haus, die jederzeitige Neuvermietbarkeit in Zeiten ohne Nachfrageüberhang – und, das wissen Immobilienvermarkter und generell alle, die sich mit Kaufgründen auskennen:  Sich etwas Schönes ins Schaufenster stellen zu können, das den Besitzerstolz anspricht, spielt, wie bei Premiumautos, eine Rolle und führt zu etwas höheren erzielbaren Preisen. Auch die DW wird nicht müde zu betonen, dass sie nicht einfach eine Wohnungsfirma ist, sondern Verwalterin und Sachwalterin von Weltkulturerbe-Ensembles oder wenigstens denkmalgeschützten Wohnanlagen.

Insofern ist es auch politisch richtig, dass die gegenwärtigen, durch makroökonomische Einflüsse bedingten exorbitanten Marktwerte nicht die Grundlage für die Entschädigungsberechnung bilden können, denn die Blase wie auch emotionale Aspekte beim Immobilienkauf haben dabei keine Rolle zu spielen.

Außerdem darf ein weiterer Gesichtspunkt nicht außen vor bleiben: Die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten eines Immobilienkaufs wie auch bestimmter Modernisierungsmaßnahmen erhöhen die Rendite.

Das trifft insbesondere auf Privatanleger zu, die einzelne Eigentumswohnungen erwerben und hohe Einkommensteuersätze aufweisen, aber selbstverständlich profitieren auch Wohnungskonzerne davon, sonst könnte nicht etwa die Vonovia bei 1,9 Milliarden Euro an Mieteinnahmen im Jahr 2018, denen 1,6 Milliarden Euro Instandhaltungs- und Modernisierungskosen gegenüberstehen, eine Milliarde Euro Gewinn verbuchen. Auch die den Immobilienerwerb begünstigende steuerliche Berechnung muss wertmindernd berücksichtigt werden, wenn es um Entschädigungssummen geht und selbstverständlich erhöhen die Modernisierungen wiederum den Wert der Immobilien. Wir haben an anderer Stelle darauf hingewiesen, dass es gewisse Maßnahmen gibt, die Immobilieneigner gleich dreifach begünstigen: Die Mieter_innen können zur Kasse gebeten werden, Steuern können eingespart werden und der Wert der Häuser steigt auch noch.

3.) Unsere Meinung zu Variante 3

60,5 m² pro Wohnung sind etwas gering, als Durchschnittswert. Würde man die in Berlin üblichen 70-72 m² annehmen, würde sich die Durchschnittsmiete schon auf mindestens 420 Euro für die Kaltmiete pro Wohnung und Monat belaufen. Leider wird der Quotient nicht benannt, nach dem in Jahresnettokaltmieten entschädigt werden soll. Würden wir das für die städtischen Wohnungsgesellschaften übliche 14-fache der Jahresnettokaltmiete nehmen, kämen wir nicht bei den genannten 11,6 Milliarden, sondern bei 12,1 heraus, aber der Unterschied ist nun nicht so groß, dass man daraus einen Systemfehler bei der Berechnung ableiten müsste. Sowohl hier als auch bei dem Modell 1b.) wird offensichtlich vom „13,33-Fachen“ ausgegangen.

Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 72 m² wären es allerdings schon 14,5 Milliarden und damit die teuerste Variante. Offenbar war das ergebnisseitig nicht gewünscht.

Dieses Modell ist insofern nicht unschlüssig, als hier nicht vom Einkommen der Mieter_innen oder der Kostenübernahmen durch staatliche Stellen ausgegangen wird, sondern von immobilienwirtschaftlichen Vergleichsgrößen: 6 Euro kalt verlangen derzeit auch die städtischen Wohnungsgesellschaften bei Bestandsmieten im Durchschnitt aller ihrer Wohnungen. Da wir davon ausgehen, dass die „Städtischen“ derzeit keine Verluste machen, aber auch keine Gewinne an Aktionäre abführen müssen, sondern sie bestenfalls zur Investition in Neubauvorhaben verwenden, ist dieser Ansatz nicht von der Hand zu weisen.

Letztlich spielt die Jahresnettokaltmiete ohnehin sowohl bei den Varianten 2a und 2b wie bei Variante 3 eine wesentliche Rolle. Daher ist es im Grunde gleich, welche der drei Versionen man bevorzugt, auf jeden Fall sollte es nach unserer Ansicht eine davon sein – oder eine, die hier noch nicht ins Spiel gebracht wurde und die konkrete buchhalterische Tatbestände bei den einzelnen Immobiliengesellschaften inklusive der benannten steuerlichen Auswirkungen stärker berücksichtigt.

Finanzierungstechnische Aspekte lassen wir noch ganz außen vor, obwohl sie im direkt zitierten Absatz angedeutet werden. Dazu gibt es sehr interessante Darstellungen u. a. seitens der Politik, mit denen wir unsere Leser_innen noch überraschen wollen.

© Der Wahlberliner, Thomas Hocke

Analyse 24, Version 1.0 / Medienspiegel 2XX

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