#Mieterpost 10: „Berlin ist unbezahlbar“ – Nachtrag 2: Vorläufiger Abschlussbericht mit Erklärungen von „Mietenwatch“ / #Mietenwahnsinn #Mietendeckel #Mietenwatch #wirbleibenalle #Verdrängung #Berlin

Um die Auswertungsplattform „Mietenwatch“ entspann sich sofort nach der Veröffenlichung ihrer Daten zum Berliner Neuvermietungsmarkt eine heftige Diskussion, die auch ein Lehrbeispiel für die Mechanismen in den Sozialen Medien war. Deshalb ist es passend, dass Mietenwatch“ schlussendlich, am 16. Oktober 2019, auf diesem Weg geantwortet hat.

Wir haben über die Darstellungen von „Mietenwatch“ ausführlich geschrieben, in drei Teilen (Teil 1, Teil 2 und Teil 3) gemäß der dortigen Aufteilung in „Leistbarkeit“, „Wohnen als Ware“ und „Antworten“ – und einen Nachtrag verfasst, den wir hier angehängt lassen. Wir haben dabei auch Fragen behandelt, die über „Mietenwatch“ hinausgingen.

Vor einigen Tagen hat „Mietenwatch“ in einem Twitter-Thread auf die Fragen, die von vielen interessierten Menschen gestellt wurden, geantwortet. Aus dokumentarischen Gründen geben wir die Inhalte dieser Serie bzw. dieses Threads hier wieder. Es handelt sich dabei um eine öffentliche Äußerung. Auf der Webseite von „Mietenwatch“ haben wir sie in dieser Form bisher nicht gefunden und verstehen die Einbettung in einen Beitrag von uns als Service für unsere Leser*innen und als Sicherung des Standes von vor vier Tagen. Ein Kommentar folgt noch einmal -> unterhalb der Tweets.

Zur Datenquelle:

Zur Erhebungsmethode:

Zur Berechnung der durchschnittlichen Angebotspreise:

Zur Berechnung der Haushaltseinkommen:

Zur Berechnung der kostendeckenden Miete:

Kommentar

Der Berliner Mietendeckel, für den sich auch „Mietenwatch“ stark gemacht hat, soll kommen. Erste Eckpunkte sind bekannt.

Dass die Ersteller von „Mietenwatch“ den Mietendeckel und auch die Enteignung von großen privaten Wohnungskonzernen befürworten, bedeutet aber nicht, dass „Mietenwatch“ einen Einfluss auf die Verhandlung des Mietendeckels gehabt hätte – dafür kam die Auswertung viel zu spät (etwa einen Monat nach dem Referentenentwurf vom 30. August 2019) und es war von Beginn an klar, dass die Erfassung nur einen Distributionsweg beinhaltet: Online-Angebote, die jeder öffentlich einsehen kann. Dass dabei nur Immoscout24 ausgewertet wurde, wie in einer der obigen Texttafeln erwähnt, war uns bisher nicht bewusst, aber in Berlin deckt die Plattform den weit überwiegenden Teil der „freien und öffentlichen“ Angebote ab.

Weil „Mietenwatch“ nicht den gesamten Markt reflektiert, hatten wir im Teil 3 unserer Darstellung das Nettoeinkommen einer durchschnittlichen Berliner Erwerbsperson von 1.400 auf 1.700 Euro angehoben, um den Gap zwischen dem Durchschnittsmarktpreis und dem, was in „Mietenwatch“ zu sehen ist zu schließen und die Leistbarkeit des gesamten Angebots beurteilen zu können. Wir kamen dabei heraus, dass in Innenstadtkiezen immer noch 80 bis über 90 Prozent aller Wohnungsangebote nicht „leistbar“ sind, wenn man die 30-Prozent-Regelung zugrundelegt (die Wohnkosten sollten nicht 30 Prozent des Nettoeinkommens übersteigen).

Wir hatten wenige Tage nach dem Einsetzen der Diskussion über „Mietenwatch“ einen Twitter-Thread beobachtet, in dem es um Medienmacht und Einflussnahme ging. Am Diskussionsverlauf konnte man erneut sehen, dass Wahrnehmung subjektiv ist oder als subjektiv deklariert wird: Die Hauptstadtpresse beispielsweise ist durchaus nicht nur mieter*innenfreundlich, das lässt sich leicht belegen. Zum Beispiel hier, wo wir einen „Gegenartikel“ für angebracht hielten.

Und dass die Morgenpost wichtige Auswertungen wie diese, die den großen Preisauftrieb bei den Angebotsmieten von 2009 bis 2016 sehr gut dokumentiert hatte, nicht mehr aktualisiert, ist sehr schade.

Gerade anhand der obigen Antworten von „Mietenwatch“ haben sich uns sogar weitere Fragen gestellt, aber wir meinen, diese sind jetzt nicht mehr relevant, weil es dabei eher um Details geht als um das Gesamtbild, das die Auswertung vermittelt – und um Punkte, die wir gar nicht diskutiert bzw nur angerissen hatten, z. B., was eine kostendeckende Miete darstellt. In diesem Zusammenhang hatten wir kurz angemerkt, dass wir sie für höher halten als von „Mietenwatch“ dargestellt, die eine sehr idealisierte Berechnungsmethode zugrundegelegt haben. Aber das eine ist die Erfassung des Ist-Zustandes, die für uns solange korrekt ist, wie nicht konkrete Fehler bei der oben beschriebenen Form der Auswertung bewiesen werden, das andere die Weiterdiskussion darüber, was sein könnte, wenn man diese oder jene Annahme erstellt.

Wir gehen davon aus, dass mindestens die Hälfte der Wohnungen in Berlin auf dem Weg vermietet wird, den „Mietenwatch“ erfasst hat und eben nicht „unter der Hand“ etc. Das ergibt sich aus einer Münchener Studie, die eher ins Feld geführt wurde, um die Datenerfassung des Berliner Tools infrage zu stellen und die wir im untenstehenden Nachtrag 1 erwähnt haben.

Dass „Mietenwatch“ nicht den gesamten Neuvermietungsmarkt erfasst, heißt für uns nicht, dass die Auswertung wertlos ist. Wir halten sie für einen guten Indikator, der einen überhitzten Markt in Berlin anzeigt – und außerdem fortschreibt, was z. B. die Morgenpost 2016 aufgegeben hat. Wir haben mit einer eigenen Anpassung diesen Indikator noch einmal justiert.

Viele Menschen werden die bei Immoscout 24 eingestellten Online-Angebote akzeptieren. Vor allem, wenn sie erstmals in Berlin wohnen wollen, wenn sie aus anderen teuren Städten kommen, wenn es schnell gehen muss, wenn sie keine Lust auf Auseinandersetzungen mit Vermietern haben, wenn der Verdacht auf Überpreise besteht und auch nicht handeln wollen, weil zu viele andere Bewerber für eine Wohnung vorhanden sind. Eine erhebliche Rolle beim anhaltenden #Mietenwahnsinn dürfte derzeit spielen, dass die Angebotsmieten so hoch geblieben sind. Es ist ein sich selbst verstärkender Effekt: Immer mehr Menschen vermeiden Umzüge, so gut es geht, dadurch sinkt die Fluktuation, der Markt wird enger und es gibt weniger viele passgenaue Angebote, dies wiederum lässt die Preise weiter steigen.

Die Umzugsquote bereits in Berlin wohnender Personen ist von 12 Prozent aller Mietenden innerhalb weniger Jahre auf die Hälfte gesunken, weil viele feststellen müssen, die neue Wohnung, die sie eigentlich gerne hätten oder aufgrund veränderter Lebensumstände sogar bräuchten, wird pro m² viel teurer als die alte – also behält man kompromissweise, was man hat, wenn es sich irgendwie machen lässt.

Dass man dieses Problem bei 1,92 Millionen Wohnungen (davon 1,6 Millionen Miet- und Genossenschaftswohnungen) nicht lösen kann, indem man pro Jahr noch ein paar tausend mehr von privat projektierte Neubauten erstellt, von denen fast alle im Luxussegment angesiedelt und zum Teil Eigentumswohnungen sind, liegt auf der Hand. Falls es denn möglich ist, noch mehr zu bauen – unsere Skepsis diesbezüglich haben wir bereits beschrieben.

Vorbehaltlich neuer Erkenntnisse schließen wir hiermit unsere Berichterstattung über die Ergebnisse von „Mietenwatch“ ab und würden uns freuen, wenn die Daten von Zeit zu Zeit akutalisiert würden, damit der Informationswert durch die Darstellung einer Entwicklung weiter steigt.

TH

Nachtrag nach Teil 3:

Gestern Abend wurde uns im Laufe einer Diskussion über Teil 3 von „Berlin ist unbezahlbar“ ein Artikel in der Süddeutschen Zeitung empfohlen, in dem herausgestellt wird, dass die Online-Portale, die Mietenwatch.de für Berlin ausgewertet hat, Wohnungen wesentlich teurer anbieten, als wenn sie auf anderen Schienen (Mund-zu-Mund-Information über freie Wohnungen, Makler verwenden Interessentendateien und inserieren nicht online etc.) angeboten werden.

Um wieviel die Mieten in Online-Portalen höher liegen als der Mietspiegel, wurde dabei leider nicht gesagt, das hätte uns auch einen Anhalt für Berlin gegeben. Aber einiges in dem Beitrag ist uns aufgefallen:

  • 53,8 Prozent der Wohnungen werden in München, sofern die Befragung, auf die sich der Beitrag bezieht, repräsentativ ist, tatsächlich über Online-Portale vermietet. In Berlin mit seinen vielen Zuzüglern dürfte das nicht so viel weniger sein.

Es gibt aber weitere Elemente in dem Beitrag, die Annahmen sind – und denen man Annahmen entgegenstellen kann, die durchaus dem beobachteten Verhalten einiger Marktteilnehmer entsprechen:

  • Die online angebotenen Wohnungen seien jene, die besonders schwer vermietbar sind. Das klingt, als seien sie dort zu finden, weil sich auf den nicht öffentlich gemachten Wegen keine Mieter*innen auftreiben lassen. Es kann aber kausal genau umgekehrt sein: Die Vermieter wollen gar nicht auf „internem“ Weg vermieten, weil sie glauben, mit einem offenen Angebot die höchsten Preise durchsetzen zu können. Wenn sie diese Preise wirklich erzielen, fließen die betreffenden Wohnungen genau so in den nächsten Mietspiegel ein und liften ihn.

„Und die Wohnungen, die länger stehen bleiben, seien jene, die so teuer sind, dass sie keiner haben will.“

Oder jemand will keinen Preisnachlass machen. Oder ihm gefällt es einfach, seine Wohnung öffentlich zu sehen und er gibt damit und mit den hohen Preisen bei Freunden an. Oder, oder. Da aber jedes Angebot von Mietenwatch nur einmal erfasst wurde, spielt es keine Rolle, ob es nur eine Woche oder acht Wochen im Netz stand.

Ein weiteres Auswertungskriterium wäre aufschlussreich: Ob Wohnungen, die im Netz angeboten werden, preisgleich bleiben, bis das Angebot verschwindet, oder ob sich daran etwas ändert. Theoretisch ist es auch möglich, dass die Wohnungen zu einem niedrigeren Preis vermietet werden, ohne dass dies online sichtbar wird, aber auch das ist nur eine von vielen möglichen Annahmen, die bisher von keiner Seite verifiziert wurden. Außerdem wäre es interessant zu wissen, wie lange Wohnungen online angeboten werden, wenn sie sehr teuer sind. Auch das ist aber ein unscharfes Kriterium, um deren Marktgängigkeit zu bewerten, denn Wohnungen können nach wenigen Tagen vermietet sein, das Online-Angebot ist aber für einen Monat gebucht – beispielsweise. Ob der Kunde es vorher inaktiv stellt, ist dann seine Sache.

  • Was auch der Artikel in der SZ also klar belegt: Über Online-Portale werden mehr Wohnungen vermietet als auf jedem anderen Weg. Dort werden insbesondere Menschen zugreifen, die in einer Stadt noch keine Netzwerke haben, schnell Wohnungen brauchen und daher keine monatelangen Suchen nach dem günstigsten Angebot durchführen können, das den Kriterien entspricht – mithin diese hohen Preise akzeptieren.

Interessanterweise beinhaltet der Beitrag aber noch eine zweite Seite: Die Vermieter in München, namentlich der in Berlin mit seinen psychologisch wertvollen Statements auffallende Verband Haus & Grund, greift den Münchener Mietspiegel an, indem er behauptet, in ihm seien Genossenschafts- und Sozialwohnungen enthalten. Göran Kauermann, den die SZ zur Sache befragt hat und der an der Erstellung des Mietspiegels beteiligt ist, beteuert, alle in irgendeiner Form geförderten Wohnungen seien nicht Gegenstand des Mietspiegels.

Abgesehen davon, dass wir es nicht abwegig fänden, wenn der Mietspiegel tatsächlich den gesamten Wohnungsmarkt abbilden würde – oder wenn man ihn nach inklusive und exklusive gebundenem Wohnraum differenzieren würde: Einen Mietspiegel, der im Durchschnitt schon auf über 11 Euro / m² kalt liegt, nicht zu akzeptieren, zeugt von der Denke, die bei Haus & Grund herrscht.

Der Hintergrund des Streits kann nur sein, dass man sich einen noch höheren Mietspiegel erhofft, wenn nachgewiesen werden kann, die Stadt habe bei der Erstellung „getrickst“. Wie kommt man darauf? Man schaut sich die eigenen Angebote und vermieteten Wohnungen an, merkt, dass man höher liegt, freut sich, dass die Mieter die Klappe halten, weil Wohnungen so schwer zu bekommen sind – und denkt: Dieser Mietspiegel ist zu niedrig. Da ließe sich inklusive schon jetzt überhöhter Mieten noch mehr rausholen.

Angebote wie eingangs erwähnt, mit 25 Euro kalt / m² oder 18,50 Euro, findet man in Berlin längst ebenfalls. Und das, obwohl der GfK-Kaufkraftindex hier bei 91 Prozent liegt, in München hingegen bei fast 140 Prozent. Der Sprengstoff ist, dass Forderungen bei Neuvermietungen in Berlin nicht mehr in Relation zu den Einkommen stehen, das ist der Punkt und wir hoffen, irgendwann wird es von der Vermieterseite, die sich ja immer gerne aus längeren Beiträgen das herausgreift, was sich auf Twitter besonders gut ausschlachten lässt (und sich wundert, wenn andere ebenfalls das in den Vordergrund stellen was ihrer Ansicht am nächsten kommt), noch jemand verstehen wird.

  • Die Grundlage des Mietendeckels sind nicht Daten von Mietenwatch, die vom größten Marktsegment bzw. vom wichtigsten Vermarktungskanal für Mietwohnungen sehr wohl ein genaues Bild vermitteln, sondern ebenjener Mietspiegel, der nun von Vermieterseite auffallend häufig zitiert wird – weil er jetzt gut in die Erzählung passt, während in Berlin auch die Deutsche Wohnen ihn angegriffen hat, weil sie ihn als zu niedrig ansah.

Dieses Spiel, sich immer das zunutze zu machen, was gerade passt, ist nicht neu, da kann der Mietspiegel schon mal eine ganz andere Wertschätzung erfahren als bisher – und wenn man seine Erhebungsmethoden anzweifelt, kann das heute ins Narrativ passen, morgen aber schon einen Bumerang darstellen. Darauf sollte man vorbereitet sein, wenn man Datensammlungen politisch einsetzen will: Wenn man meint, der Mietspiegel, wie er ist, sei zu niedrig, würde das bedeuten, er läge bei korrekter Datenerfassung näher an den Werten von Mietenwatch.

Man kann theoretisch alles in Zweifel stellen, auch die Daten von Mietenwatch selbst, das haben wir ja schon bei einzelnen Diskussionsteilnehmern gesehen – aber wir sehen diese Angebote ebenfalls, wenn wir z. B. Immoscout24 öffnen. Diese Angebote schaffen ein Bild und das Bild schafft eine Stimmung unter den Mieter*innen in der Stadt.

Daran ist die Immobilienwirtschaft selbst schuld, niemand zwingt sie, Mondpreise für ganz normale Mittelklassewohnungen ins Netz zu stellen, die eine Provokation für jeden sind, der zu Berliner Konditionen einen normalen Job hat. Selbst der Öffentliche Dienst ist hier trotz einer zuletzt großzügigen Anpassung noch hinter anderen Bundesländern zurück.

Akelius hingegen so: 40 Euro nettokalt / m² für eine ganz üblich renovierte, nicht dem Luxussegment zuzurechnende kleinere Wohnung in Einfachlage von Neukölln.

  • Wir haben also keinen Grund, von unserer Position abzurücken. Nicht die Einführung des Mietendeckels ist der Fehler, sondern, dass man es in den letzten Jahrzehnten einfach hat laufen lassen und zudem den landeseigenen Bestand verscherbelt hat. Das ging nur solange gut, wie niemand nach Berlin ziehen wollte, die Stadt per Saldo Einwohner verlor, aber für eine wachsende Stadt taugt die Marktfreiheit offensichtlich nicht.

Wir verweisen auch gerne noch einmal auf eine Darstellung der Berliner Morgenpost aus 2016, in der das schon sehr klar sichtbar war. Die Morgenpost ist bekanntlich kein Mietermagazin und wir finden es äußerst schade, dass sie offenbar nicht mehr die Kapazität hat oder dass es nicht gewollt ist, solche „interaktiven“ Darstellungen, bei denen sie einst führend war, weiter zu aktualisieren. Wir hatten darauf unsere ersten Beiträge zum Mietenwahnsinn aufgebaut, der damals allerdings noch nicht so genannt wurde. Wir meinen dieses grandiose Teil, das in unserem Kiez eine Preissteigerunge bei den Angebotsmieten von 66 Prozent zwischen 2009 und 2016 ausweist, in anderen Kiezen waren bis zu 100 Prozent Preissteigerung zu beklagen. Solch eine Entwicklung muss zu Reaktionen führen, die Ideen dazu sind mittlerweile weitreichend.

  • Dass die Kleinvermieter, die sich selbst als nett darstellen und deren Lobbyisten sich so furchtbar über die Enteignung von Großkonzernen aufregen, bei denen es darum geht, deren Marktmacht zu brechen und die Stadtgesellschaft mehr an dem zu beteiligen, was sie ohnehin bezahlt, weist darauf hin, dass sie vielleicht doch nicht so nett sind.

Wer noch nicht gemerkt hat, dass die Deutsche Wohnen zu viel Einfluss auf den Gesamtmarkt nimmt, wo sie stark vertreten ist und dass sie diesen so gut wie möglich ausnutzt, der verfolgt den Markt selektiv. Wer noch nicht registriert hat, dass Akelius mit seinen Geschäftspraktiken die Mieter*innen provoziert, der kann nicht mitreden. Wer nicht sieht, wie AirBnB und ähnliche Anbieter Schneisen in die soziale Struktur von Kiezen schlagen, wie Share Deals rüde ausgenutzt werden, um den Milieuschutz zu kippen, der darf mit uns nicht diskutieren, indem er irgendetwas aus Beiträgen herausgreift, was ihm gerade in den Kram passt. Das Ganze ist entscheidend und wir haben immer so viel wie möglich vom die Mieter*innen betreffenden Geschehen im Blick, wenn wir hier schreiben.

Wir überlegen deshalb, ob wir künftig noch auf Diskussionen in den Sozialen Medien einsteigen. Diese Verkürzungen sind durchsichtig und das Ganze soll in erster Linie dazu dienen, uns zu nerven und zu beschäftigen, nicht, um eine fundierte Diskussion über das, was Berlin darstellen soll, zu führen und auch mal die Mieter*innenperspektive zu verstehen.

Wenn wir den Eindruck haben, jemand möchte sich ernsthaft mit dem auseinandersetzen, was wir schreiben, antworteten wir bisher – wie beispielsweise gestern Abend. Dafür opfern wir viel Zeit, weil uns daran liegt, verstanden zu werden und weil wir auch mal mit jedem, der uns einigermaßen gesittet entgegentritt, zumindest eine Runde gehen wollen, um ihn besser einschätzen zu können.

Wenn wir morgens reinschauen, sehen wir dann wieder, wie bestimmte Teilnehmer (arbeiten die eigentlich auch mal?) fast rund um die Uhr destruktiven Unsinn betreiben.

Antworten könnten wir dann erst am Abend oder am Nachmittag. Sicher wird das nicht dazu führen, dass wir aufgrund solchermaßen billiger Aktionen weniger dezidiert dabei wären, z. B. „DWenteignen“ zu unterstützen. Wie zuletzt geschrieben, das haben wir uns gut überlegt. Auch die Aktiven selbst haben nach ihrer Aussage jahrelang den Dialog versucht, bevor sie sich angesichts anhaltenden Spekulationstreibens dazu entschlossen, initiativ zu werden. Wenn es so weiterläuft, ohne Mietendeckel beispielsweise, werden sich ohnehin immer mehr Menschen selbst aktivieren. Ist es besser, als jetzt mal eine funktionierende Grenze zu setzen, wenn die Unruhe immer mehr zunimmt?

Meist werden die Mieter nicht gesehen, sondern es wird Stimmung mit persönlichen Angriffen, mit unhaltbaren Systemvergleichen und mit Geschichtsklitterung gemacht. Weil das so ist, anstatt, dass mit uns anständig gesprochen wird, dürfen wir auch symbolisch ausdrücken, dass wir uns ärgern. In dieser Reihenfolge. Wir haben damit nicht angefangen. Dass die Reaktionen seitens vieler Mieter*innen immer deutlicher werden, haben vor allem Teile der Berliner Politik und einige Lobbyverbandssprecher*innen zu verantworten, die kein Maß kennen, wenn sie zu Felde ziehen, um berechtigte Anliegen der Mehrheit in dieser Stadt zu diskreditieren.

Jetzt sind auch die netten, freundlichen Kleinvermieter aufgefordert, mit uns fair umzugehen. Wie sie sich ihren Mieter*innen gegenüber verhalten, können wir nicht verifizieren, so viel übrigens zu Glauben und Wissen – wir sehen nur ihr Verhalten im Netz. Das können wir jeden Tag neu bewerten. Es gibt schon eine „Mieterszene“, wie es jemand kürzlich genannt hat, aber wir haben beim Wahlberliner die Unabhängigkeit, immer wieder neu zu schauen, mit wem man reden kann und sollte. Ein Tipp: Wer uns kommentiert, sollte den betr. Artikel gelesen haben. Propaganda ohne Kenntnis nur aufgrund von Überschriften oder Logos – nebbich. Wir haben aber als Zeichen des guten Willens das Logo über diesem Artikel geändert. Der Spin, den wir hinter der Kritik am gestrigen Logo vermuten, funktioniert aber nicht, angesichts der verbalen Aggressionen, mit denen wir immer mal wieder bedacht werden. Da das Logo solidarisch gemeint ist, folgt daraus: „Wir“ bedeutet in diesem Fall alle, die sich für die soziale Stadt einsetzen.

TH

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